【正文】 戶所提供的意見，讓客戶完全滿意為止。同時，公司還應(yīng)該在會上向業(yè)主講解宣傳各種規(guī)章制度，強(qiáng)調(diào)裝修要求以及其他一些事項(xiàng)。 2 物業(yè)管理全方位運(yùn)作 日常生活的物業(yè)管理是一項(xiàng)具體而細(xì)致的工作，公司為了滿足業(yè)主的生活需要， 塑造小區(qū)形象，將從以下幾個方面在物業(yè)管理上作出努力。飲用水質(zhì)量高 煤氣供應(yīng)正常，供電系統(tǒng)符合生活需要 有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)齊備 消防設(shè)施、土建結(jié)構(gòu)等安全設(shè)備能夠達(dá)到規(guī)定指標(biāo) 交通條件理想 對突發(fā)事件和各種緊急情況的應(yīng)變能力強(qiáng) 要滿足業(yè)主的這些基本的居住要求，就要求公司設(shè)立專門的工程技術(shù)部，加強(qiáng)對小區(qū)內(nèi)各種硬件的日常維護(hù)、修繕、更新、改造。 第三，對住戶垃圾分類袋裝集中處理，回收可利用垃圾。安全問題包括防火、防盜、防毒、治安防范、交通管制、技術(shù)安全防范、公共秩序管理等內(nèi)容。公司要將本項(xiàng)目打造成一個新世紀(jì)的標(biāo)板居住小區(qū)，要在服務(wù)上多做研究，多下工夫。公司將開展下面的專項(xiàng)服務(wù)： 日常生活類服務(wù) 包括日常生活中的衣、食、住、行各個方面和各種家政服務(wù)。 出行方面：代購車票、船票、飛機(jī)票；接送小孩上學(xué)、入托；接送病人，物品保管等。 開辦美發(fā)廳。 教育方面：代辦嬰幼兒入托、入園、代辦外地戶籍學(xué)生學(xué)生入學(xué)。 經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù) 拓展經(jīng) 紀(jì)、代理與中介服務(wù)工作。如照顧老人、擁軍優(yōu)屬等。錦西二期項(xiàng)目除了日常生活中的全面細(xì)致優(yōu)秀的物業(yè)服 務(wù)外，還將引進(jìn)先進(jìn)的，高科技的安防系統(tǒng)以及水、電、氣供應(yīng)傳輸系統(tǒng)。因此，宣傳策略和營銷策略應(yīng)該作為項(xiàng)目開發(fā)的核心。要尋找到本項(xiàng)目的最佳的賣點(diǎn)，根據(jù)這些賣點(diǎn)來制造新聞、制定媒介宣傳策略。 根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，做出如下的營銷和宣傳策略建議： 一、本項(xiàng)目推廣時機(jī)建 議 本項(xiàng)目的最佳推廣時機(jī)應(yīng)結(jié)合工程時間安排，爭取在工程進(jìn)行時實(shí)現(xiàn)內(nèi)部訂購和預(yù)售，待正式開盤后將銷售期推向高峰。增設(shè)廣告路牌和布幅。 配套設(shè)施 讓客戶打消入住后的顧慮，規(guī)避現(xiàn)狀中不足之處。 版幅：以大版幅為主體，結(jié)合購房超市欄目 注： 60%本區(qū)域客戶經(jīng)常閱讀商報， 65%非常喜愛收看電視。這樣很容易在強(qiáng)銷期內(nèi)抓住每一個細(xì)分市場。 廣告心理策略 即針對消費(fèi)者購買心理，采取廣告運(yùn)動。 3）想象空間：廣告要引導(dǎo)消費(fèi)者對本案產(chǎn)生想象，要能使消費(fèi)者看到廣告后有沖動感。錦西花園二期項(xiàng)目的開發(fā)對帶動城西周邊環(huán)境具有不可估量的作用。這些獨(dú)特的優(yōu)勢，將成為本項(xiàng)目潛在的價值所在，同時也將為項(xiàng)目帶來堅強(qiáng)的信心和成功的保障。 一、對項(xiàng)目的整體設(shè)計方案進(jìn)行認(rèn)真的，完善的設(shè)計和審定，不要疏忽任何細(xì)小的地方。結(jié)構(gòu)設(shè)計要先進(jìn)，具有獨(dú)創(chuàng)性和科學(xué)性。錦西花園二期周邊環(huán)境的綜合治理必然是項(xiàng)目開發(fā)的配套工程。 四、要加大宣傳策劃和公關(guān)活動的力度。 五 、項(xiàng)目開發(fā)周期長，自然存在可變的因素。 總之，風(fēng)險與利潤總是并存的。在入世與西部大開發(fā)的良好環(huán)境之下，在本項(xiàng)目開發(fā)的諸多有利條件下，在平等互利的原則下，我們真誠希望我們雙方能夠攜手共同前進(jìn)，為西部大開發(fā)，為四川經(jīng)濟(jì)的騰飛和成都城市的繁榮作出貢獻(xiàn)！ 祝貴行取得更加優(yōu)異的成績！ 2020 年 3 月 核準(zhǔn)通過，歸檔資料。 后記 在完成了本項(xiàng)目的計劃書并提交給貴行后，我們對該項(xiàng)目的前景更加充滿信心。比如開發(fā)成本過高與銷售收入過低造成的投資收益率偏低等情況。這一概念需要我們自己尋找和制造。 三、為了完成項(xiàng)目的銷售任務(wù)，要采取各種各樣的銷售手段進(jìn)行推廣和銷售。 二、錦西花園二期項(xiàng)目位于紅色村一、三組，環(huán)境原屬于郊區(qū)，整個項(xiàng)目的開發(fā)過程必然涉及到周圍居民的搬遷和周邊環(huán)境的整治，包括園林綠化、道路交通、功能配套和居民搬遷等方面。這就要求工程師、 設(shè)計師和其他項(xiàng)目負(fù)責(zé)人要認(rèn)真負(fù)責(zé)，對建筑平面的布局作出合理的規(guī)劃。只有在恰當(dāng)合理弄清風(fēng)險和機(jī)遇的關(guān)系，才能讓我們在具體的運(yùn)作過程中伸展自如，胸有成足。在開發(fā)時運(yùn)作成本也可以得到有效的控制。 廣告投放計劃表 時間 廣告投入比例 廣告費(fèi)用 48 月份 50% 400 萬 812月份 30% 240 萬 12明年 3 月份 20% 160 萬 銷售計劃（見下表） 時間 售樓數(shù) 售樓比例 銷售經(jīng)額 48 月份 180 套 40% 3535萬元 812 月份 300 套 60% 6186 萬元 12明年 3 月份 420 套 90% 11930 萬元 第九章 風(fēng)險分析及規(guī)避措施 錦西花園二期項(xiàng)目優(yōu)勢明顯，地塊增值潛力很大。 2）引人注意：引人注意是廣告成功的基礎(chǔ)，有的是無意中注意的，有的是有意注意的。 廣告策略 在廣告過程 中，結(jié)合營銷情況和市場情況，許諾給予消費(fèi)者更多的附加利益，以吸引消費(fèi)者注意，起一個立竿見影的廣告效果。 1）無差別市場廣告策略強(qiáng)銷期 導(dǎo)入期 即在一定的時間 里向一個大的目標(biāo)市場運(yùn)行多種媒體組合，做同一主題的廣告這樣很容易在開盤初期迅速提高知名度樹立品牌形象。 五、廣告總體預(yù)算及計劃 控制在 銷售額的 2%以內(nèi)。 物超所值 極具競爭力的價格，超值的品質(zhì)是項(xiàng)目另一個突出的賣點(diǎn)，另外，還要給客戶適當(dāng)?shù)纳悼臻g，使客戶的心理得到極大滿足。 整體形象定位 我們將本項(xiàng)目定位于：低價實(shí)惠的生活理想家園，針對成都市廣大對市西門西郊有特殊情感的購買群體，亮麗登場，抓住市場空白，突出本案優(yōu)勢，價格優(yōu)勢，給客戶一個超值的感覺。如何調(diào)整和這一過程中的關(guān)系，如何讓賣點(diǎn)很好地滲透到市場，打動消費(fèi)者的心靈，都應(yīng)該是營銷策略要解決的問題。通過對本項(xiàng)目情況和市場情況的分析，尋求到銷售過程 中最佳的途徑。 第八章 錦西花園二期項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略和宣傳策略 房地產(chǎn)的宣傳和營銷是整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中最為重要的工作。公司將盡量滿足不同業(yè)主的特約服務(wù)，力求使每位業(yè)主都生活的安心、愉快。 其中代理如請家教、保姆、房屋交換、代理廣告業(yè)務(wù)等。 體育方面：開辦各種健身場所，、健身房、桌臺房、舉辦各種小型體育活動和體育比賽等。 文化、教育、衛(wèi)生、體育服務(wù) 指公司在文化、教育、衛(wèi)生、體育方面開展的各項(xiàng)服務(wù)活動，包括各類相關(guān)設(shè)施的建立與管理以及各種活動的開展。 開辦小型商場。 飲食方面：代購食品、糧食、燃料、副食等。 公司在作好常規(guī)性服務(wù)的同時，還不斷增加一些無償或有償?shù)尼槍π詫ｍ?xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)。除了這些，還應(yīng)該經(jīng)常在業(yè)主間開展普法、消防、防毒等安全教育活動，增強(qiáng)業(yè)主的安防意識。 小區(qū)安全管理 安全問題對任何小區(qū)都是十分重要的，誰都不希望生活在一個缺乏基本安全保障的環(huán)境之中。公司將用這些手段來 塑造良好的小區(qū)環(huán)境： 首先，公司配備專業(yè)的保潔隊(duì)伍，負(fù)責(zé)小區(qū)的垃圾清理和環(huán)保清潔。為業(yè)主創(chuàng)造一個舒適優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境是公司物業(yè) 管理的目標(biāo)。具體入住程序如下： 發(fā)放入住通知――簽定管理公約――辦理入住手續(xù)――監(jiān)管房屋裝修――業(yè)主搬遷入住――召開業(yè)主大會 （ 4）物業(yè)管理服務(wù)階段 在進(jìn)入正常的物業(yè)管理服務(wù)階段后，公司將運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和專業(yè)技術(shù) ，借助經(jīng)濟(jì)和法律手段，對物業(yè)管理進(jìn)行日常維修保養(yǎng)和計劃修理，并對其附屬設(shè)施、周圍環(huán)境實(shí)施統(tǒng)一綜合管理。 業(yè)主入住前應(yīng)該交清各項(xiàng)費(fèi)用，簽定管理公約及辦妥各項(xiàng)入伙手續(xù)。以避免日后使用和物業(yè)管理帶來大量問題和麻煩。讓客戶對項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)有清晰的了解和深刻的認(rèn)識，在此基礎(chǔ)上還應(yīng)該用熱情大方的態(tài)度溝通客戶的感情，了解客戶對物業(yè)的意見，并將這些意見及時上報，以便日后的管理有的放矢。因此，工程施工階段是公司了解物業(yè)設(shè)施的具體情況的良好機(jī)會。 讓該項(xiàng)目中標(biāo)，成為公司新的業(yè)務(wù)。為了豐富業(yè)主的社區(qū)生活內(nèi)容，本項(xiàng)目還應(yīng)該開展各種社區(qū)文化活動，促進(jìn)業(yè)主的交流，建立和睦工處，互相友愛、信任、幫助的鄰里關(guān)系。具體而言，要對內(nèi)制定各項(xiàng)規(guī)章制度、崗位職責(zé)、工作考核和工作程序，對外制定住宅小區(qū)管理服務(wù)公約、住戶手冊、精神文明公約等。 物業(yè)管理還應(yīng)該和法律接軌，依法辦 事。因此，錦西花園二期項(xiàng)目要積極總結(jié)公司從前項(xiàng)目在物業(yè)管理上的經(jīng)驗(yàn)。對本項(xiàng)目的財務(wù)評估表明了本項(xiàng)目利潤 空間的廣闊。 （ 2）總成本預(yù)測（見下表） 成本預(yù)測表 費(fèi)用項(xiàng)目 總投資 單位面積投資 一、土地成本 3500 萬元 515 元/平方米 二、前期費(fèi)用 1010 萬元 元 /平方米 設(shè)計、勘測費(fèi)用 82 萬元 +15 萬元 元 /平方米 監(jiān)理費(fèi)用 16 萬元 元 /平方米 報建費(fèi) 897 萬元 132 元 /平方米 小計 938 萬元 三、建筑費(fèi)用 5681 萬元 837 元 土建（含水電） 4955 萬元 730 元 /平方米 電梯 永久供水電 及智能化系統(tǒng) 720 萬元 106 元 /平方米 發(fā)電機(jī) 6 萬元 小計 5832 萬元 四、廣告策劃、管理費(fèi) 800 萬元 管理費(fèi) 300 萬元 44 元 策劃廣告費(fèi)和銷售傭金 500 萬元 74 元 /平方米 五、稅收、利息 1089 萬元 160 元 /平方米 1 、稅收 909 萬元 134 元 /平方米 利息 180 萬元 26 元 /平方米 小計 2400 萬元 六、景觀園林 150 萬元 22 元 /平方米 七、道路拆遷改造 60 萬元 9 元 /平方米 八、不可預(yù)見費(fèi)用 100 萬元 15 元 /平方米 總計 12390 萬元 （ 3）靜態(tài)和動態(tài)投資額 靜態(tài)投資額為 12390 萬元 動態(tài)投資額為： a、土地 3500 萬元 b、前期費(fèi)用 1010 萬元 c、施工費(fèi)用 1600 萬元 合計 6110 萬元 二、利潤細(xì)算 （ 1）稅前利潤 經(jīng)測算，該項(xiàng)目的所得稅前利潤為： 稅前利潤 銷售收入－總成本 15670 萬元－ 12390 萬元 3280 萬元 稅收返還： 823 萬元 營業(yè)稅返還： 15670 5% 36%＝ 282 萬元 所得稅返還： 1082 50% 541 萬元 稅前靜態(tài)投資利潤 率為 % 稅前動態(tài)利潤率為 % （ 2）所得稅后利潤 所得稅率按 33%，所得稅額為 1082 萬元 稅后利潤 稅前利潤－所得稅額 +稅收返還 3021 萬元 稅后靜態(tài)投資利潤率為 % 稅后動態(tài)投資利潤率為 % 三、財務(wù)評價結(jié)論 通過敏感性分析表明，銷售收入的增減對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響最為明顯。 二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)： （ 1）銷售收入 住宅：住宅建筑面積 62677 平方米，每平方米銷售均價為 2350 元 /平方米，銷售收入為 14729 萬元。 小區(qū)外部條件較好，建設(shè)場地緊鄰道路，市政設(shè)施配套齊全，生活方便，是理想的居住區(qū)域。 防雷接地：各幢分別設(shè) 2 個電腦測試點(diǎn)，面部分設(shè)避雷針 環(huán)保及衛(wèi)生防疫：環(huán)保及衛(wèi)生防疫，避雷引下線，所有金屬管道設(shè)接地裝置