【文章內(nèi)容簡介】 評、可研費；景觀、規(guī)劃、設(shè)計費；地質(zhì)鉆探費；測繪費；監(jiān)理費等。建筑安裝工程費：按照單項建筑安裝工程費累加?；A(chǔ)設(shè)施費：按照單項基礎(chǔ)設(shè)施費累加。配套設(shè)施費：包括道路、停車位、給排水、排污、供配電、通訊、綠化等相關(guān)費用。根據(jù)市場現(xiàn)行經(jīng)驗，并結(jié)合項目本身的特點。管理費用：按以前期費用、建安費、基礎(chǔ)設(shè)施費三項為基礎(chǔ)的3%估算。財務(wù)費用：本項目資金按由項目建設(shè)單位自有資金和經(jīng)營收入再投入考慮，不計算銀行貸款利息。不可預(yù)見費（預(yù)備費用）：按以前期費用、建安費、基礎(chǔ)設(shè)施費三項為基礎(chǔ)的3%估算。銷售費用：按銷售收入的4%計算。房屋、建筑物折舊年限按30年計，殘值率為0。運營成本：為了簡化計算，按現(xiàn)行行業(yè)經(jīng)驗，養(yǎng)生養(yǎng)老醫(yī)院運營成本按營業(yè)收入的60%計算，養(yǎng)生度假酒店運營成本按營業(yè)收入的40%計算，養(yǎng)生護(hù)理服務(wù)中心、養(yǎng)生俱樂部運營成本按營業(yè)收入的20%計算。稅費：主要包括營業(yè)稅及附加和租賃房產(chǎn)稅，營業(yè)稅及附加按照現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，%計算；租賃房產(chǎn)稅按照現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，租賃收入為計稅基礎(chǔ)的12%計算。1所得稅費：按照收入的25%計算。項目占地1200畝，總建筑面積40萬平方米。根據(jù)初步擬定的方案，包括公眾福利護(hù)理院建筑面積14600平方米，養(yǎng)生俱樂部30000平方米，養(yǎng)生別墅 、養(yǎng)生公寓建筑面積300000平方米、養(yǎng)生度假酒店建筑面積46000平方米、養(yǎng)生養(yǎng)老醫(yī)院建筑面積42000平方米，養(yǎng)生護(hù)理服務(wù)中心建筑面積30000平方米，社區(qū)商業(yè)中心57400平方米，園林景觀400000平方方，廣場2處各5000平方米。項目基礎(chǔ)指標(biāo)表序號指標(biāo)單位指標(biāo)備注1總用地面積畝12002綜合容積率3覆蓋率15%4總建筑面積㎡400000公眾福利護(hù)理院㎡14600養(yǎng)生俱樂部㎡30000養(yǎng)生別墅 、養(yǎng)生公寓㎡180000養(yǎng)生度假酒店㎡46000養(yǎng)生養(yǎng)老醫(yī)院㎡42000養(yǎng)生護(hù)理、服務(wù)中心㎡30000社區(qū)商業(yè)中心㎡574005園林景觀㎡4000006廣場兼停車位面積㎡10000根據(jù)測算，其中，土地費用3600萬元，%；（包括規(guī)劃設(shè)計、勘測、各種政府規(guī)費、臨時設(shè)施等），占總投資的 %；，%；基礎(chǔ)設(shè)施費（含園林景觀），%；其他費用（工程質(zhì)量監(jiān)管費），%；，%；，%；，%。前期工程費估算表單位：萬元序號項目名稱金額估算說明1規(guī)劃、設(shè)計、可研費%2水文、地質(zhì)勘查費3道路費%4土地平整費用地面積15元/m2　合計　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表單位：萬元序號項目名稱建設(shè)費用合計估算說明1供電工程建筑面積33元/m22供水工程建筑面積12元/m23供氣工程　4排污工程建筑面積25元/m25小區(qū)道路工程　6路燈工程建筑面積10元/m27小區(qū)綠化工程綠化面積150元/m28環(huán)衛(wèi)工程　9消防工程建筑面積35元/m210弱電工程建筑面積15元/m2　合計　建筑安裝工程費用估算表單位：萬元序號項目名稱建筑面積建安工程費金額合計單價(元)金額1公眾福利護(hù)理院2養(yǎng)生俱樂部3養(yǎng)生別墅、養(yǎng)生公寓4養(yǎng)生度假酒店5養(yǎng)生養(yǎng)老醫(yī)院6養(yǎng)生護(hù)理、服務(wù)中心7社區(qū)商業(yè)中心　合計　項目投入總資金估算匯總表單位：萬元序號項目名稱投資額占總投資的%估算說明1開發(fā)建設(shè)投資%　土地費用%　前期工程費%　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費%　建筑安裝工程費%　公共配套設(shè)施建設(shè)費%　開發(fā)間接費%　管理費用%　財務(wù)費用%　銷售費用%　開發(fā)期稅費%　其他費用%　不可預(yù)見費%　2經(jīng)營資金%　3項目投入總資金%　開發(fā)產(chǎn)品成本%　自營資產(chǎn)投資%　　 形成：房屋、建筑物%　　 機(jī)器設(shè)備%　　 無形資產(chǎn)%　　 遞延資產(chǎn)%　經(jīng)營資金%　在建設(shè)期內(nèi)，根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度和實際需要逐步投入資金。開發(fā)建設(shè)用款及長期借款計劃表單位：萬元序號項 目建設(shè)期123451土地費用2前期工程費3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費4建筑安裝工程費5公共配套設(shè)施建設(shè)費6開發(fā)間接費7管理費用8銷售費用9開發(fā)期稅費10其他費用11不可預(yù)見費　開發(fā)建設(shè)投資(不含財務(wù)費用)　自營資產(chǎn)投資用款計劃　長期借款投入計劃(萬元)　　　　　1 人民幣長期借款2 外幣長期借款(折合人民幣)本項目出售養(yǎng)生別墅 、養(yǎng)生公寓產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)。眾福利護(hù)理院由政府負(fù)責(zé)以成本價通過購買服務(wù)的方式實行對失養(yǎng)性老人供養(yǎng)，社區(qū)商業(yè)中心實行自身持有，招商經(jīng)營。養(yǎng)生俱樂部、養(yǎng)生度假酒店、養(yǎng)生養(yǎng)老醫(yī)院、養(yǎng)生護(hù)理服務(wù)中心均為自身持有，自行經(jīng)營。養(yǎng)生別墅 、養(yǎng)生公寓銷售收入養(yǎng)生別墅 、養(yǎng)生公寓銷售均價按6500元/m2計算，銷售收入117000萬元。社區(qū)商業(yè)中心租賃收入社區(qū)商業(yè)中心建筑面積57400平方米，租金按每平方米450元/年估算，正常年租賃收入2583萬元。酒店營業(yè)收入（1）客房收入持有養(yǎng)生度假酒店的經(jīng)營在2020年1月開始；考慮淡旺季節(jié)影響，其中保證開業(yè)前5年平均入駐率35%左右，第6年以后各年均保持入住率50%；養(yǎng)生度假酒店房間的收費參照國內(nèi)同類五星級酒店和當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，暫定標(biāo)準(zhǔn)間和套房平均價格為每天400元，開業(yè)前5年營業(yè)收入2520萬元，第6年以后3600萬元。（2）酒店商務(wù)會議收入商務(wù)會議按每天接等1次計算，暫定每次會議消費2000元，年營業(yè)收入72萬元。（3）餐飲收入?yún)⒄招抨柺胁惋嬓袠I(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn)和新縣當(dāng)?shù)鼐用竦南M情況，按每天接待600人次計算，暫定每人平均消費200元，年營業(yè)收入4320萬元。養(yǎng)生養(yǎng)老醫(yī)院營業(yè)收入本項目設(shè)計規(guī)模為病床500張。病床使用率按80%計算，出院病人平均住院天數(shù)按10天計，則年住院人數(shù)為14400人，住院病人每床每日按200元計算，門診病人按15萬人次計，每人次按180元計算，年經(jīng)營收入為5580萬元養(yǎng)生俱樂部、養(yǎng)生護(hù)理服務(wù)中心收入養(yǎng)生俱樂部、養(yǎng)生護(hù)理服務(wù)中心年接待量按18萬人次計算，考慮市場現(xiàn)狀，人（次）均消費約600元，考慮到周邊景區(qū)的發(fā)展，前5年價格不變，第六年起增長10％，開業(yè)前5年營業(yè)收入10800萬元，第6年以后11880萬元。詳見銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表和自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表。根據(jù)工程進(jìn)度以及銷售回款進(jìn)度測算所得，自有資金第1年開始投入，從4年項目開始養(yǎng)老別墅、養(yǎng)老公寓的銷售經(jīng)營后，可通過經(jīng)營收入再投入實現(xiàn)滾動開發(fā)以及后期運營。根據(jù)測算，，經(jīng)營收入再投入25000萬元。詳見項目總投資使用計劃與資金籌措表。從項目利潤與利潤分配表可以看出，，。詳見利潤與利潤分配表根據(jù)測算，。根據(jù)測算，出現(xiàn)在第6年，也就是項目進(jìn)入實際經(jīng)營性的第1年。項目于第98年可實現(xiàn)累計現(xiàn)金流為正，即第9年項目可實現(xiàn)投入資金的回收。經(jīng)計算，%，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（I=12%），投資回收期（含建設(shè)期）。%，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（I=12%），投資回收期（含建設(shè)期）。詳見項目投資現(xiàn)金流量表%，%，%?？紤]公眾福利院資產(chǎn)后，項目內(nèi)部收益率略大于行業(yè)平均水平，且凈現(xiàn)值大于0，是可操作的項目，且整體收益較為可觀。59 / 59項目總投資使用計劃與資金籌措表單位：萬元序號項 目合計建設(shè)期生 產(chǎn) 經(jīng) 營 期123456……14151總投資 開發(fā)建設(shè)投資　 其中：不含財務(wù)費用　 財務(wù)費用自營資產(chǎn)投資自營資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息 經(jīng)營資金2資金籌措 自有資金　 建設(shè)投資　 經(jīng)營資金 中方投資　 建設(shè)投資　 經(jīng)營資金 外方投資　 建設(shè)投資(折合人民幣)　 經(jīng)營資金(折合人民幣)項目總投資使用計劃與資金籌措表單位：萬元序號項 目合計建設(shè)期生 產(chǎn) 經(jīng) 營 期123456……1415 預(yù)售收入 預(yù)租收入 其他收入 借款 長期借款　 建設(shè)投資借款　 人民幣　 外幣(折合人民幣)　 自營資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款 經(jīng)營資金借款固定資產(chǎn)折舊費估算表單位：萬元序號項 目合計建設(shè)期生 產(chǎn) 經(jīng) 營 期123456781房屋、建筑物　 原值　 本年折舊費　 凈值2機(jī)器設(shè)備　 原值　 本年折舊費　 凈值3合計　 原值　 本年折舊費　 凈值固定資產(chǎn)折舊費估算表（續(xù)表）單位：萬元序號項 目生 產(chǎn) 經(jīng) 營