【文章內(nèi)容簡介】 宅高層16已封頂青年城2地塊（自由之邦）板式住宅高層13已封頂青年城一期合計板式住宅高層297已封頂陽光國際板式住宅高層4主體接近封頂 項目用地情況青年城一期項目土地成本情況統(tǒng)計表（單位：萬元）項 目已繳資金成本情況未繳資金成本情況金 額土地成本（含配套）1500 1500 契稅等稅金60 60 拆遷補償 合計 土地單價300（元/平方米）樓面地價80（元/平方米）陽光國際項目土地成本情況統(tǒng)計表（單位：萬元）項 目已繳資金成本情況未繳資金成本情況合 計土地成本（含配套）契稅等稅金拆遷補償合計土地單價300（元/平方米）樓面地價144（元/平方米） 項目基本控規(guī)指標青年城一期項目：指標名稱數(shù)值單位規(guī)劃總用地104,平方米總建筑面積平方米住宅及公寓總建筑面積29萬平方米商業(yè)建筑面積平方米車庫建筑面積7萬平方米其它指標平方米容積率建筑密度35%綠地率35%停車位3000個陽光國際項目：指標名稱數(shù)值單位規(guī)劃總用地100,050平方米總建筑面積平方米住宅及公寓總建筑面積平方米車庫建筑面積4萬平方米其它指標平方米容積率建筑密度35%綠地率35% 項目建設條件青年城一期項目：資質名稱證 號取得時間可研立項批復市計貿(mào)【2003】667號2003年10月21日國有土地使用權證欒國用（2007）第76號2007年9月19日建設用地規(guī)劃許可證征（04）02號2004年2月13日建設工程規(guī)劃許可證欒建工（07）29號2007年6月30日建筑工程施工許可證編號130124x070190101編號130124x0702001012007年10月10日1地商品房預售許可證（部分）欒房預字第2008002號2008年陽光國際項目：資質名稱證 號取得時間某市發(fā)展和改革委員會關于某太陽城置業(yè)有限公司太陽城住宅小區(qū)項目可行性研究報告的批復市發(fā)改投[2004]406號2004年6月25日某市發(fā)展和改革委員會關于欒城冶河工貿(mào)小區(qū)千米經(jīng)濟長廊項目可行性研究報告的批復市發(fā)改貿(mào)[2004]226號2004年4月19日某市發(fā)展計劃委員會關于某集團欒城冶河工貿(mào)小區(qū)東方商都項目可行性研究報告的批復市計貿(mào)[2003]667號2003年10月21日國有土地使用權證欒國用（2007）第80號2007年建設用地規(guī)劃許可證征（04）03號2004年2月13日 項目的設計、施工、監(jiān)理情況青年城一期項目:設計單位某省建筑設計研究院有限責任公司施工單位江蘇省建工集團有限公司（青年城1地 16樓土建及地下車庫等工程）江蘇江中集團有限公司（青年城2地土建及暖通等工程）監(jiān)理單位1地某冀咨工程監(jiān)理有限責任公司2地某九潤工程管理有限責任公司陽光國際項目：設計單位某省建筑設計研究院有限責任公司施工單位江蘇省蘇中建設集團股份有限公司監(jiān)理單位某工程建設監(jiān)理有限公司某工程監(jiān)理有限責任公司 項目區(qū)域交通情況某太陽城位于308國道、某石環(huán)路、京珠高速三條路的交叉口，交通便利。未來某將以京珠高速公路（規(guī)劃改造為城市快速路）加上兩側城市綠化帶為核心，形成城市中心軸線，而某太陽城就位于這條中心軸線之上，而且處于未來省會城市中心履帶和南北快速通道的核心位置，發(fā)展前景廣闊。 項目所在地經(jīng)濟發(fā)展情況2009年，居全國第六位；，；，；，；。2010年上半年，全省經(jīng)濟繼續(xù)回升向好，財政收入整體處于高位增長狀態(tài)。前4個月，%，同比提高15個百分點。2010年，某市地區(qū)生產(chǎn)總值初步核算完成3401億元，社會固定資產(chǎn)投資完成2958億元。1—7月份，%；1—，%；1—，%。 項目周邊主要土地成交情況周邊無可參照土地成交情況，現(xiàn)提供南二環(huán)兩側相對近鄰太陽城項目方向，2010年年末某土地市場實際拍賣及擬出讓土地起始價情況：實際拍賣土地情況編號土地位置土地面積（平方米）土地用途容積率建筑密度綠地率產(chǎn)業(yè)類型成交價（萬元）受讓人[2010]042號體育東街以東，塔南路以北，塔北路以南，規(guī)劃路以西 商服、住宅25%30%商服四十年、住宅七十年62400合400萬/畝某永昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司近期擬出讓土地情況編號土地位置土地面積（平方米）土地用途容積率建筑密度綠地率產(chǎn)業(yè)類型底價（萬元）萬元/畝[2010]047號裕翔街以東、省軍供儲備庫以北城鎮(zhèn)住宅≤≤25%≥30%七十年6700213[2010]049號體育大街以西，育才街以東，談南路以南住宅、商服30%30%住宅七十年、商服四十年51350568[2010]051號談固大街以西、東崗路以北城鎮(zhèn)住宅七十年3100432 項目所在地房地產(chǎn)市場情況由于某市建市時間短，加之人口增長和城市發(fā)展的因素，住房問題仍然是某市較突出的社會問題。2009年112月，，%、%；，%、%；，%、%。國家統(tǒng)計局的調(diào)查顯示，2010年1－6月份，%。%，%。上半年，%，%。某市市區(qū)房地產(chǎn)市場漲勢明顯，%。某地產(chǎn)市場，歷經(jīng)起步與興起時期、平穩(wěn)發(fā)展時期，現(xiàn)已進入整合高漲期。近年某房地產(chǎn)市場供求增長速度快，在2010年幾次銷售形勢大好，導致房價大幅上漲，16月份成交均價同比上漲近800元/平米，同時幾乎也創(chuàng)下了某市房價最高點。目前全市在售樓盤產(chǎn)品多以高層為主，小高層12層板樓為輔，絕大多數(shù)樓盤的建筑容積率較高，綠化率低，建筑規(guī)劃設計水平低，開發(fā)商缺少現(xiàn)代化住宅的操作經(jīng)驗和理念，造成某住宅整體素質低。某住宅消費已從安居型轉向康居型，二次改善型置業(yè)漸成主流，消費者更加注重改善自家的居住條件和生活環(huán)境，人們更加傾向于有文化內(nèi)涵、物業(yè)服務好、社區(qū)配套設施完善、環(huán)境優(yōu)美、水系多的項目，而不再是僅僅停留在對地理位置的選擇上。自國務院出臺房地產(chǎn)調(diào)控 “新國八條”后，2011年2月22日，某市出臺的限購令，按照購房者的戶籍、已購房屋數(shù)量、納稅或者社會保險繳納年限這三個標準，對某市內(nèi)五區(qū)以及高新區(qū)范圍內(nèi)的第三套購房進行限制。本項目位于欒城縣，鄰近南三環(huán)，不屬于本次限購令范圍，而本次限購令將導致某市內(nèi)購房壓力向周邊縣鎮(zhèn)疏導，而臨近南三環(huán)、欒城縣的某太陽城項目群也將承載部分分流。據(jù)搜房網(wǎng)監(jiān)測資料顯示，某數(shù)十個待售樓盤一再推遲開盤時間，在售樓盤出現(xiàn)集體漲價現(xiàn)象。 項目目標市場分析1）私營企業(yè)主：這部分人群集中在周邊縣區(qū)及市區(qū)東部地區(qū)，有一定的資金實力，購房用于居住或投資，對住房的居住環(huán)境及硬件設施有較高要求。2）周邊區(qū)域的公務員：這部分人群追求生活穩(wěn)定，但又希望有所變化與改善，購房用于改善居住條件與環(huán)境。對住房要求舒適、具有良好的私密性，隔音好；配套功能齊全（健身房、網(wǎng)絡、娛樂室），社區(qū)寧靜、有車庫、休憩處。3）某市部分中高收入群體：這部分人群構成復雜，購房用于居住兼投資，對住房要求配套成熟、有獨特賣點、價格適中，有升值潛力。4）某市中低收入群體：由于該項目沒有在繁華的鬧市區(qū)，相對土地成本要比市中心繁華路段的土地價格低很多，連帶房屋價格也較市區(qū)同類房屋價格低很多，對于購買能力不足以支付城市中心地段且需要購置房產(chǎn)的消費群體，市區(qū)周邊的住宅項目是首選，而且人們的普遍心理是在能夠承受的價位內(nèi)，希望購買的樓盤品質較高，小區(qū)配套較完善、綠