某小區(qū)二期項目可行性研究報告-wenkub
2023-03-10 06:54:53 本頁面
【正文】 萬平方米，同比增長 %，同比去年增幅回落了 個百分 點，低于商品房施工面積漲幅的 個百分點、新開工面積 個百分點。 廣東省房地產(chǎn)市場狀況 今年上半年， 廣東國民經(jīng)濟保持平穩(wěn)、理性發(fā)展的良好勢頭 ，完成國內(nèi)生產(chǎn)總值，比上年同期增長 %。整體開發(fā)投資增長是由住宅和其它類型房屋投資拉動，增幅分別為 %、 %。在到位資金結(jié)構(gòu)中，國內(nèi)貸款所占比重同比下降 個百分點，自籌資金所占比重則同比增加 個百分點。商品房平均價格為 3735元 / m2，同比下降 %。待銷部分（空置一年以內(nèi)）同比大幅下降%； 滯銷 （空置 1－ 3 年） 和積壓 （空置 3年以上） 面積同比下降 %。 各類型物業(yè) 的空置時間結(jié)構(gòu)方面，住宅、辦公樓及商業(yè)用房都有惡化的跡象。 下半年樓市，中高檔住宅項目繼續(xù)唱主角。佛山房地產(chǎn)資深人士駱儀克表示，近幾年的佛山樓價呈現(xiàn)一定的上升趨勢，但總的來說還是比較合理的，佛山樓市以自住為主，受政策沖擊不大，樓市繼續(xù)呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展，下半年供應(yīng)量會有所增加，佛山 樓價可能會有所調(diào)整，但調(diào)整的幅度不會太大。 從 6 月份開始，受宏觀政策影響，市場觀望心理開始蔓延。 黃岐房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)累積十多年的經(jīng)驗，整個地區(qū)的市政配套已經(jīng)非常完善，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達。 四、開發(fā)企業(yè)簡介 我司現(xiàn)總部設(shè)在 XX 花園瑞景閣首層， 由佛山南海華邦貿(mào)易有限公司占 75%，香港新建業(yè)投資有限公司占 25%組成，是中外合資房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊資本 8450 萬元。 (六 ) 項目現(xiàn)金流量表 序號 項目 2021 年 2021 年 2021 年 合計 一 現(xiàn)金流入量 10000 13000 47600 1 銷售收入 3000 47600 2 銀行貸款 10000 10000 3 自籌資金 10 二 現(xiàn)金流出 1 土地費用 0 2 前期費用 0 3 建筑安裝工程費 4 公共配套設(shè)施費 5 其它費用 6 管理費用 7 投資利息 8 銷售費用 9 各種稅費 10 不可遇見費 11 償還貸款本金 三 凈現(xiàn)金流量 四 累計凈現(xiàn)金流量 六、項目進度 項目建設(shè)方式為一次性開發(fā)建設(shè)完成，約 1150 套住宅。項目銷售價格中等，兩年內(nèi)上繳所得稅近 5000 萬，具有良 好的社會效益和經(jīng)濟效益。 市場風(fēng)險 從近年來的市場情況來看，黃岐的房地產(chǎn)發(fā)展狀況一直 保持良好的態(tài)勢，預(yù)計未來兩年將繼續(xù)保持這種良好的態(tài)勢。本項目由于規(guī)模不大，屬短平快開發(fā)項目，計劃融資 20210萬元，約占總銷售額的 %，占總投資額的 %，因此資金風(fēng)險極小。因此項目的是可行的。此外，加上公司有成功開發(fā)花園一期和三期的經(jīng)驗。從這方面看，本項目具有良好的市場前景。 經(jīng)營風(fēng)險 從項目敏感性分析可以看出，本項目經(jīng)濟效益對項目銷售價格和成本都較敏感，由此可見，在商品房銷售過程中，應(yīng)密切注意市場行情，采取各種有效措施，提高項目市場競爭力，擴大商品房銷售市場，這對確保投資效益非常重要。 項目工程進度安排及時間安排： 2021 年 6 月 10 日前完現(xiàn)狀工作，包括規(guī)劃、設(shè)計、招標及定標，各種報建手續(xù)的及工程施工、監(jiān)理、園林施工單位等。 7 五、財務(wù)指標分析 (一 ) 項目主要數(shù)據(jù) 凈用地面積： 23310 平方米 容積率 : 總建筑面積 : 112021 平方米 住宅 : 1150 戶 商鋪 : 30500 平方米 公建配套 : 10000 平方米 (二 ) 項目經(jīng)營收入 序號 類型 面積（㎡） 銷售均價（元） 總收入（萬元） 備注 1 高層住宅 31000 4000 12400 2 公寓樓 40500 4000 16200 3 首層商鋪 6500 10000 6500 二至五層商鋪 24000 6000 14400 4 汽車位 150個 100000元 /個 1500 合計 50600 (三 ) 項目經(jīng)營支出 項目名稱 單價 金額 (萬元 ) 計算標準 備注 一 土地費用（元 /㎡） 土地價款 800 補地價 土地費用小計 在 1992年已付清 二 勘察設(shè)計和前期工程費 建筑施工圖紙設(shè)計費 30 含規(guī)劃、土建、水電、管網(wǎng)、園林設(shè)計等 地質(zhì)勘察費 2 招標費 2 施工報建費 7 消防報建 3 前期籌備費 勘察設(shè)計和前期費用小計 1997年前已付清 三 建筑安裝工程費（元 /㎡） 動測、靜載費 10 土建費用 1800 已完成部分主體結(jié)構(gòu) 市政建設(shè)費 50 含消防設(shè)施費 供電工程費 60 含小區(qū)電網(wǎng)、增容、安裝、公共路燈、 基建用電等 8 供水工程 費 30 338 含小區(qū)外、內(nèi)水網(wǎng)安裝、負荷費、基 建用水等 消防工程 100 防雷檢測費 10 電梯安裝（萬元 /臺） 120 建筑安裝工程費用小計 已支付部分款項 四 公共配套設(shè)施費用 智能化配套費 25 通訊管線建設(shè)費 10 包括住宅、商鋪及室外部
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