【正文】 品住宅市場主要圍繞兩大地域優(yōu)勢迅速發(fā)展：一是經(jīng)過綜合治理水質(zhì)景觀有明顯改善的蘇州河流域，二是上海三縱三橫主干道之一的長壽路商業(yè)街。 普陀區(qū)商品住宅購房客戶以中收入階層和工薪階層的本地客戶為主。中山路（內(nèi)環(huán)線高架）以北多為早年開發(fā)的樓盤，標(biāo)準(zhǔn)較低，大規(guī)模高品質(zhì)小區(qū)很少；中山北路以南則為相對高價區(qū)（本項目位于此區(qū)域）。預(yù)計20012005年每年商品住宅銷售面積為16001800萬平方米左右。2000年與1999年比較，％，％。 （1）項目有五大賣點：A公司的品牌、規(guī)模、蘇州河景觀、軌道交通、綠化； （2）樓面地價（1378元/平方米）低于該地區(qū)平均水平（1600元/平方米1700元/平方米）220320元/平方米。在上海醞釀土地出讓由協(xié)議形式改為招標(biāo)、拍賣方式的情況下，本項目的意義更大。隨首上海土地供應(yīng)一級市場秩序日趨規(guī)范，為了合理利用聲調(diào)土地資源，土地獲得方式（尤其是外資項目）已由過去的劃撥、協(xié)議出讓方式逐步轉(zhuǎn)化為以拍賣、招標(biāo)方式為主。地塊內(nèi)居民至今仍然在大量使用馬桶、煤爐；水、電、煤氣、通訊、排污等市政基礎(chǔ)設(shè)施不配套，嚴(yán)重影響了居民正常生活的身體健康。通過綜合調(diào)水，蘇州河水到2000年底已經(jīng)基本消除黑臭現(xiàn)象，沿河地產(chǎn)項目皆已將變清的蘇州河作為其小區(qū)環(huán)境的賣點，沿河住宅房價已經(jīng)提升。 通過此項目的開必，A公司在瀘上房地產(chǎn)界樹立了自身品牌和公司形象，為企業(yè)介入上海住宅市場，開發(fā)高品質(zhì)商品住宅奠定了基礎(chǔ)。 土地面積：（）； 容積率：（本地塊為舊區(qū)改造土地，規(guī)劃條件比較寬松，建筑設(shè)計按適中原則確定此容積率）； 建筑面積：97萬平方米 開發(fā)周期：4至5年； 地地價格：，按開發(fā)進(jìn)度支付； 即：317萬元/畝（1755萬元/平方米）； 樓面地價1378元/平方米； 項目總投資：； 自有資金投入：（滾動開發(fā)）； 住宅銷售均價：4900元/平方米； 項目銷售收入：； 項目稅后利潤總額：； 項目毛利潤率：％； 項目內(nèi)部收益率：％； 項目財務(wù)凈現(xiàn)值：（折現(xiàn)率12％）。 二、項目建設(shè)緣由 A公司作為香港上市公司，資金實力雄厚，經(jīng)營狀況良好，信譽(yù)卓著、A公司自進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場以來，在上海高檔商務(wù)區(qū)——南京西路開發(fā)了高級辦公樓宇——中信泰富廣場、項目自2000年下半年建成投入使用后，吸引大批國內(nèi)外知名企業(yè)入駐，樓盤租金和出租率穩(wěn)步上揚(yáng)，已經(jīng)成為上海頗具代表性的高檔辦公樓宇。 90年代中期上海市政府決定實施蘇州河環(huán)境綜合治理工程，總投資200多億元，預(yù)計2010年完成。 365舊區(qū)改造總體規(guī)劃精神 近年來，上海經(jīng)濟(jì)高速健康發(fā)展，市府加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，城市面貌得到顯著改觀。 本項目的建設(shè)符合上海市政府365舊區(qū)改造目標(biāo)不，對快城市建設(shè)和美化城市環(huán)境意義重大，受到市區(qū)兩級政府的重視和支持，在土地開發(fā)、建筑營造、銷售、管理等五一節(jié)中能夠獲得很多優(yōu)惠政策，提高項目的收益水平。對于開發(fā)商而言拍賣招標(biāo)方式必然提高土地獲得成本，對于項目開發(fā)建設(shè)不利。優(yōu)惠的地價會明顯降低開發(fā)總成本，從而有利于控制銷售價格，降低開發(fā)風(fēng)險。 三、市場分析 2000年上海國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康快速增長，社會生產(chǎn)力水平進(jìn)一步提高。內(nèi)銷商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積和實際預(yù)售面積之比已由1999年的1：：。 上海國民經(jīng)濟(jì)規(guī)劃已將房地產(chǎn)業(yè)列入國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，預(yù)計2001年起住宅投資將會有一定程度增長，商品住宅年投資在400億左右，以后將會逐年增加，預(yù)計20012005年每年批準(zhǔn)上市預(yù)售面積為13001500萬平方米左右。 自1998年末起，普陀區(qū)高品質(zhì)小區(qū)型項目陸續(xù)出現(xiàn)，舊城改造的步伐加快。區(qū)域內(nèi)新推個案的主力戶型為三房和大二房。本項目即處于的內(nèi)環(huán)線以蘇州河旁，區(qū)域內(nèi)高層及小高層產(chǎn)品占據(jù)著主導(dǎo)位置。就區(qū)域來看，以普陀、靜安、長寧最多，其中普陀區(qū)18家，占總數(shù)的51％；長寧區(qū)9家，占總數(shù)的25％；靜安區(qū)6家，虹口區(qū)與閘北區(qū)均為1家，獨(dú)黃浦區(qū)目前尚未開發(fā)樓盤。經(jīng)過對項目周邊有競爭可能的樓盤分析，本著謹(jǐn)慎的態(tài)度擬定項目銷售均價4900元/平方米。如果能夠得到部分公積金貸款，則每月還款額還將有所下降。 上海市規(guī)定，房地產(chǎn)項目在完成地上結(jié)構(gòu)2/3且不少于7層后開始預(yù)售，銷售共用6個季度完成，其中前兩季度各售20％，以后4個季度各售15％。 六、結(jié)論 項目經(jīng)濟(jì)效益、社會效益與環(huán)境效益俱佳，項目可行。 其他優(yōu)惠措施可以和有關(guān)部門商討協(xié)商。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)占略性調(diào)整取得重大階段性成果。未來幾年，上海GDP平均年增長率約在8％左右，預(yù)計2001年上海整體經(jīng)濟(jì)效應(yīng)增長質(zhì)量有明顯提高。 （3）社會消費(fèi)將逐步進(jìn)入旺盛期 明年上海將繼續(xù)鼓勵和刺激消費(fèi)，因此，伴隨著證券市場的財富效應(yīng)和假日經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生，社會消費(fèi)將逐步趨強(qiáng)。同時城市生態(tài)環(huán)境以及郊縣城市建設(shè)步伐也不斷加強(qiáng)。今年出現(xiàn)的五大態(tài)勢將促使房地產(chǎn)市場以2000年的慣性持續(xù)向前。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模適度，％；，％。％。完成市區(qū)多層舊住宅平頂改坡頂1000幢。居民住宅成套率達(dá)到74％。％。這總價格指數(shù)的走勢與房產(chǎn)交易的季節(jié)性相吻合。因而價格走勢較為平穩(wěn)。 根據(jù)上海房地產(chǎn)交易中心對2000年上海內(nèi)銷住宅各季度預(yù)售，登高面積50名樓盤排行榜統(tǒng)計表明： 2000年本市共有136個樓盤上榜。這一目標(biāo)的提出更堅定了住宅開發(fā)信心。 ●十五期間，是上海由中等發(fā)達(dá)地區(qū)向高等發(fā)達(dá)地區(qū)轉(zhuǎn)變、居民生活由小康型向富裕型轉(zhuǎn)變的過程，人均GDP將由日前的4200美元增加到7000美元左右，根據(jù)國際上許多國家住宅需求的規(guī)律，這期間是住宅需求最旺盛的時期。這兩部分人群對上海商品住宅市場將會起到巨大的推動作用。 ●隨著中國加入WTO及亞洲的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，上海將吸引更多的外商企業(yè)進(jìn)入；西部大開必勢必也使許多西部地區(qū)各政府和企業(yè)地地上海設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，這些因素也將推動商品住房的銷售。 ●市場需求的大戶是住宅。與此同時，在公積金、銀行貸款支持下較高收入的消費(fèi)群體，以及在切斷福利分房后派生的“政策性”消費(fèi)群體，取而代之的是第二輪消費(fèi)主體，其市場需求的總量已超過第一輪消費(fèi)主體。批準(zhǔn)上市面積逐年急劇上升，從1995年的740萬平方米上升到1997年的1426萬平方米，但是其中有部分?jǐn)?shù)量的住宅盲目上馬，房型設(shè)計、施工質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境等多面不適合現(xiàn)代居住需求，成為今后的空置商品房。根據(jù)上海當(dāng)前建筑市場行情結(jié)合前五年統(tǒng)計數(shù)據(jù)，預(yù)計2000年后投資建造的住宅，建造投資均價約為300元左右。 ●特點二：規(guī)模性小區(qū)將領(lǐng)導(dǎo)潮流 隨著購房者品位需求的日益提高，具有較大規(guī)模的小區(qū)所帶來完善的配套、多層次的小區(qū)建筑類型組合、點面結(jié)合的綠化景觀設(shè)計、多樣的戶型選擇，以及給購房者所帶來的物業(yè)附加值，是非小區(qū)類樓盤無法比擬的。 隨著家庭成員的多元化和對多功能居室的需求增強(qiáng)，多廳室結(jié)構(gòu)的房型將會成為消費(fèi)主流。 ●特點四：小高層物業(yè)受消費(fèi)者青睞 小高層物業(yè)85％以上的得房率，配有電梯的方便快捷，戶戶朝南的板式結(jié)構(gòu)，室內(nèi)面積的合理配比，以及相對適中的物業(yè)管理費(fèi)，成為小高層吸引買家的要素。首先是規(guī)模較大的均達(dá)10萬平方米；其次注重內(nèi)部環(huán)境營造，很多樓盤更是不惜工本請來了國外一些知名的大師進(jìn)行環(huán)境設(shè)計。 ●特點六：板狀結(jié)構(gòu)已成為高層住宅市場的主流 時下，板狀結(jié)構(gòu)高層住宅普遍受到青睞。如充分利用南向面寬，便每套住宅的客廳和主、次臥室均朝南，南北通風(fēng)順暢。近期面市的兩灣城二期，樓層總高度100米左右，采用大板式的設(shè)計，使戶戶朝南，并且大多住宅有三個陽臺，一個客廳采光陽臺，一個曬衣陽臺，還有一個廚房工作陽臺，更有儲藏室、更衣間齊全的功能設(shè)計，使居住高層的舒適性大大提升。另據(jù)需求數(shù)據(jù)顯示：％，％。另外，明日星城一期短短兩個月銷售率達(dá)100％。 以上所述現(xiàn)象足以證明21世紀(jì)的上海房地產(chǎn)消費(fèi)市場不同于1992年的房地產(chǎn)市場，而是一個理性的市場，開發(fā)商只是在經(jīng)過了大量的開發(fā)逐漸在市場中積累了一定的品牌知名度和消費(fèi)信任度，才是取勝的唯一法則。 本項目們于上海普陀區(qū)，周邊接壤靜安、長寧、閘北等區(qū)域，這些區(qū)域樓盤對本項目構(gòu)成競爭，本報告采擷主要竟?fàn)?、長寧、閘北等區(qū)域，這些區(qū)域樓盤對本項目構(gòu)成競爭，本報告采擷主要競爭樓盤加以闡述分析。物業(yè)類型多樣，有高層、小高層和多層，其中以多層、小高層深受歡迎，如：大聞—麗都院，靜安四季公寓，武泰公寓，新福康里，聚豪天下等，均銷量頗佳。曹家渡位于靜安區(qū)、長寧區(qū)和普陀區(qū)交匯外，地理位置優(yōu)越，同是又是商業(yè)中心，交通樞紐，具發(fā)展?jié)摿?。已開通試運(yùn)行的輕軌明珠線從貫本區(qū)，已試運(yùn)行約1年的地鐵二號線規(guī)劃中的延伸段亦橫穿本區(qū)。 長寧路沿線以中山公園商圈為托，地鐵二號線與輕軌明珠線均在附近，周邊樓盤自然熱銷。 區(qū)域 樓盤名稱 位置 售價（元/平方米） 形式 長寧（仙霞路） 虹康花苑二期 仙霞西路110號 37004300 多層 長寧（仙霞路） 綠康公寓 天山路176號 41004980 多層、小高層 長寧（仙霞路） 仙霞首府 仙霞路1001號 44006000 小高層 長寧（仙霞路） 景博花園 仙霞路1388號 55006500 多層 虹橋路沿線樓盤均為高檔房，基本為高層、小高層和別墅，房型面積大，價格較高。閘北區(qū)被共和新路由南至北縱向分隔為東、西兩塊，又為內(nèi)環(huán)高架線由東向西穿過，分為南、北兩塊。位于中興路與芷江西路之間紫蘭苑與金棕櫚公寓，依托中興路的繁榮，芷江的安靜而銷量頗佳。從分布上看，位于三泉路，共康路等較為偏遠(yuǎn)靠近寶山區(qū)的樓盤，環(huán)境相對差一點，工作，生活較為不便；而位于聞喜的愛建新家園在地理位置上就稍占優(yōu)勢，不僅聞喜路，嶺南路一帶綠樹成萌，人文環(huán)境，居住環(huán)境好，而且靠近閘北中心，出行，購物，就業(yè)更方便。自解放以來，相繼建成武寧、曹楊、長風(fēng)、宜川、甘泉、真如、直佻、長征、桃浦等大型居民住宅區(qū)，為本區(qū)積累了相當(dāng)?shù)娜藲?。一種為解放前所建，主要集團(tuán)中蘇州河兩岸的棚戶區(qū)；第二種為解放后五十年代所建的上海第一代工房，主要集中在曹楊新村。 （3）商品住宅發(fā)展?fàn)顩r 與上海商品發(fā)展共同起步，普陀區(qū)商品房建設(shè)也始九十年代初。尤其是武寧路、東新路及中山北路圈，由于多為公共用地及上海早期工人新村，可供大規(guī)模住宅開發(fā)的用地較少，因而區(qū)內(nèi)至今只有幾個屈指可數(shù)的內(nèi)銷住宅樓盤，如地方天圓。 普陀區(qū)近期開發(fā)主要樓盤： 區(qū)域 名稱 位置 售價（元/平方米） 形式 普陀（環(huán)線內(nèi)） 中遠(yuǎn)兩灣城 中山北路1878號 37005400 高層 普陀（環(huán)線內(nèi)） 秋月楓舍 鎮(zhèn)坪路 42005300 高層 普陀（環(huán)線內(nèi)） 武寧苑 武寧路492號 38004800 高層 普陀（環(huán)線內(nèi)） 東新苑 東新支路90號 34003900 高層 普陀（環(huán)線內(nèi)） 地方天圓 東新路355號 46006000 小高層、高層 普陀（環(huán)線內(nèi)） 上海知音 長壽路1012號 49006200 小高層、高層 普陀（環(huán)線內(nèi)） 莘遠(yuǎn)大廈 長壽路748弄 42005000 高層 普陀（環(huán)線內(nèi)） 上青家園 長壽路390號 41005550 小高層、高層 普陀（環(huán)線內(nèi)） 半島花園 西康路1453號 50006000 高層 普陀（環(huán)線內(nèi)） 澳門新苑 澳門路88弄 45005900 小高層 （4）客戶群分析 普陀區(qū)內(nèi)房價呈檔高西低走勢，其中沙田新苑、地方天圓、秋月風(fēng)舍、香山苑均價均達(dá)到5000元，書香門第、伯爵新城等均價4000元左右，再向西至大渡河路、怒江路一達(dá)到5000元，書香門第、伯爵新城等均價在4000元左右，再向西至大渡河路、怒江路一帶，房價則基本為3500元左右，向西至真光路、真北路一帶，房價略高于3000元，不難看出，這一價格走勢基本為3500元左右，向西至真光路、真北路一帶，房價略高于3000元，不難看出，這一價格走勢基本是由其他段的好壞決定的，距市中心越遠(yuǎn)，價格越低。 以上兩個特色決定了本區(qū)樓盤開發(fā)規(guī)劃的特點。相對來說，二房面積控制在90平方米，三房在120平方米左右的房型，其總價也較合適，符合工薪階層需要的，銷售情況比較好。就區(qū)域來看，以普陀、靜安、長寧最多，普陀區(qū)18家，％；長寧區(qū)9家，％；靜安區(qū)6家，虹口區(qū)與閘北區(qū)均為1家，分別是東泰大廈、河濱豪園，獨(dú)黃浦區(qū)