【正文】 六、主要經(jīng)濟技術(shù)指標 總用地面積：251144平方米 總建筑面積：1003743平方米 總居住面積：914448平方米 公共建筑面積：55500平方米 容積率： 總戶數(shù)：7952戶 住宅棟數(shù)：115棟 停車位：1590個 地下車庫面積：33795平方米 平均層數(shù)：23層 七、房型配比 因優(yōu)秀的產(chǎn)品規(guī)劃必然會帶動產(chǎn)品售價的提高，這樣經(jīng)過價格淘汰，而有能力至本項目置業(yè)者就具備一定的社會地位和經(jīng)濟能力。 ●堅持以人為中心，不人服務(wù)的人文主義思想，創(chuàng)造出居住條件好，各類設(shè)施齊全的小區(qū)； ●功能布置合理，結(jié)構(gòu)的整體與單體個性相結(jié)合； ●便捷高效的現(xiàn)代交通組織與自然的濱水生態(tài)保護相結(jié)合； ●文化內(nèi)涵豐富，古典人文和現(xiàn)代高科技相結(jié)合，滿足新世紀網(wǎng)絡(luò)與智能新生活的理念。 目前內(nèi)銷住宅主要銷售對象情況如下： 單價為6000元/平方米以上內(nèi)銷住宅主要銷售對象：私營企業(yè)主29％，大型合資/獨資企業(yè)中層以上8％，金融業(yè)從業(yè)人員20％，大型企業(yè)地區(qū)銷售代表18％，文藝體育界人士8％，自由職業(yè)者7％，其他10％。 （1）目標區(qū)域 通過前述分析，因上海市及普陀區(qū)住宅發(fā)展的特點，區(qū)域內(nèi)的置業(yè)要求量較為旺盛。 （7）媒體投放 一個樓盤銷售成功與否，與媒體投放量有直接的關(guān)聯(lián)。中遠兩灣城主力房型訂價在5000元/平方米以下，盡管有著大規(guī)模的社會規(guī)劃，但價格畢竟是決定銷售的重要因素之一。中遠兩灣城的高層主力面積在101112平方米左右，與市場常規(guī)拉開一定差距。以岸水景為推廣主題的天鼎花園以其獨特的小高層、多層產(chǎn)品構(gòu)成與區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)產(chǎn)品拉開一定的差異性。同時，在處理建筑形態(tài)與環(huán)境形態(tài)的綜合布局上，以最大限度的綠化布置，如集中庭院、立體式綠化、窗臺或車庫頂棚綠化等，充分提供人與自然靜心交流的共享空間，以盡量彌補高層住宅占地小、綠化不足的缺點。該項目占地224萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約215萬平方米，對于普陀區(qū)以至上海市都是巨大的數(shù)字。 另外，一個有趣的現(xiàn)象是普陀區(qū)內(nèi)僅蘇州河以南、長壽路以北，樓盤就達10家，比長寧區(qū)樓盤總量還多，依次是河濱圍城、富麗花園、星海大廈、世紀之門、云都苑、上青佳園、湖南大廈、幸遠大廈、芬華大廈、上海知音、樓盤景觀設(shè)計都突出親水特點。除建筑面積超過20萬平方米的較大樓盤項目外，其余均以利用周邊成熟生活設(shè)施為主。 蘇州河以南及長壽路兩側(cè)則真正是普陀高價區(qū)內(nèi)銷住宅的主戰(zhàn)場。最后一種為七十年代民來所建的各種工房，分布于全區(qū)各地。外閘北彭浦地區(qū)樓盤出現(xiàn)升溫現(xiàn)象。而這條交通主干線便成為衡量樓盤至關(guān)重要的一條。該區(qū)域均價在500元左右，其中兆豐花園和虹橋新城均價較高，為5500元，其余樓盤均價在45005000元范圍內(nèi)。典型樓盤如新開盤的靜安麗舍，它的獨特設(shè)計理念以及較低的價格，將給曹家渡地區(qū)的樓盤帶來一輪新的沖擊。 （1）靜安區(qū)域分析 靜安區(qū)位于市中心，具有地域優(yōu)勢，向來為全市高價住宅地區(qū)，住宅物業(yè)以高層居多。東苑半島花園一期開盤數(shù)日銷售即達80％以上。 ●特點七：裝修房需求不容忽視 裝修房地源于外銷物業(yè)，上海外銷公寓提出即刻入住概念。基于上海市所住地理位置，上海市民已養(yǎng)成了特定的居住習(xí)慣和理念，他們對住宅的日照、采光和通風的偏好，可能遠遠勝于對小區(qū)環(huán)境、綠化的需求。據(jù)統(tǒng)計，2000年市民對小高層的需求較1999年上升了11個百分點，達32％，憶有逼近多層（需求比例為53％）的需求主流地位的趨勢。預(yù)計今后幾年市場中10萬平方米以上的規(guī)模性小區(qū)仍會領(lǐng)導(dǎo)消費潮流。 （2）根據(jù)上海國民經(jīng)濟規(guī)劃，房地產(chǎn)業(yè)已列入國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，且住宅是一個市場相對穩(wěn)定，投資風險較小的投資領(lǐng)域，預(yù)計2001年起住宅投資將會有一定程度的增長，但是類似1997年前的盲目投資、一哄而上的情況不會重復(fù)出現(xiàn)。上海房地產(chǎn)市場的第一輪消費主體，是一部分先富起來的高收入群體和法人單位。 ●郊區(qū)城市化。上海市區(qū)人均居住面積九五末可達11平方米，十五末（2005年）要達到15平方米，人均增加居住面積4平方米，折合建筑面積8平方米，如按市區(qū)現(xiàn)有常住人口約800萬算，則十五期間往房需求總量為6400萬平方米，再加上舊區(qū)改造拆除800至1000萬平方米后，需求總量將不低于7000萬平方米，平均每年往房潛地需求量將不低于1400萬平方米。 25004000元的住宅需求量最大最符合大眾住房消費傾向，故價格穩(wěn)步上升。 2000年上海市房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)匯總表 2000年 1999年 同比％ 1）內(nèi)銷商品房土地出讓面積 可建建筑面積 2）外資內(nèi)銷商品房 土地出讓面積 可建建筑面積 3）外銷商品房土地出讓面積 可見建筑面積 居民 單位 居民 貨幣化面額 單位 1）內(nèi)銷商品房批準預(yù)售面積 2）外銷商品房批準預(yù)售面積 1）內(nèi)銷商品房預(yù)售面積 2）外銷商品房預(yù)售面積 1）內(nèi)銷商品房批準銷售面積 2）外銷商品房批準銷售面積 1）內(nèi)銷商品房銷售面積 2）外銷商品房銷售面積 存量房交易成交金額 已售公房上市成交面積 已售公房上市成交金額 1）轉(zhuǎn)讓面積 2）交換面積 1）外銷商品房抵押面積 2）外銷商品房抵押貸款額 從月度總體價格走勢來看，4月份、7月份和12月份為指數(shù)的谷峰。其中，列入365。其中，％。 （5）社會人口進入新變化期 未來幾年上海外來勞動力將維持在200萬人左右，并呈現(xiàn)流動性減弱、優(yōu)秀人才涌入、經(jīng)商人員增加等特點。 （2）固定資產(chǎn)從爬坡型進入平臺型投入期 19921997年，上海兩個三年大變樣為投資提供了巨大空間，上海年投資增長率為45％。 第一章 市場分析 根據(jù)上海市統(tǒng)計局最新統(tǒng)計資料顯示，2000年上海國民經(jīng)濟持續(xù)快速增長，社會生產(chǎn)力水平進一步提高。參考與本項目性質(zhì)相仿的“中遠兩灣城”項目，其第一期開盤后1年銷售率達90％以上，第二期開盤后1個季度銷售率35％，本項目的銷售進度計劃相對保守和穩(wěn)妥一些。 項目銷售目標群如下： （1）外企、高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領(lǐng)人士； （2）其他市中心區(qū)域動遷或欲改善居住條件，但又不愿搬離市中心區(qū)域的首次置業(yè)者； （3）普陀區(qū)欲改善居住條件的首次置業(yè)者； （4）政府及企事業(yè)單位中層以上管理干部； （5）外地來滬經(jīng)商者； （6）其他（如證券投資等人士）。 蘇州河沿岸已成為上海商品住宅投資熱點之一，越來越受到青睞。1999年下半年，中遠兩灣城的正式推出，給普陀區(qū)的房地產(chǎn)市場帶來了持久的熱浪。住宅預(yù)售價格指數(shù)的統(tǒng)計表明，％，其中，％，％。 另外，一次性獲得大面積有開發(fā)潛力的土地，有利于對土地進行滾動開發(fā)，根據(jù)市場動態(tài)，結(jié)合調(diào)整設(shè)計方案和營銷策略，穩(wěn)步樹立項目品牌形象，在上海房地產(chǎn)市場外資開發(fā)項目中不乏先例。 ，增加土地儲備 從土地供應(yīng)角度分析，由于土地數(shù)量的相對穩(wěn)定性和90年代以來上海房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，上海市區(qū)土地資源日趨減少，在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，土地供應(yīng)絕對數(shù)量必然呈現(xiàn)下降趨勢。治理一個重要目標是將河浜兩岸建成以河濱綠化帶為主軸，兩側(cè)大型集中公共綠地和小型街頭綠地相間的濱河林萌道，使蘇州河成為上海市區(qū)景觀河流，市區(qū)沿河兩岸建成步行街，利用景觀優(yōu)勢建造高品質(zhì)中高檔居住區(qū)。 總論 一、項目概況 （1）地塊位于上海市區(qū)路； （2）地塊東側(cè)與南側(cè)緊靠西路和河，西南接近路，北面與輕軌明珠三號及其鎮(zhèn)坪路站相鄰，靠近內(nèi)環(huán)線； （3）占地20畝的普陀公園也位于塊塊范圍內(nèi)，東新路與規(guī)劃中的東新支路（現(xiàn)為小巷）分別以東西和南北向穿過地鐵； （1）步行三分鐘可至輕軌鎮(zhèn)坪路站； （2）500米之內(nèi)有內(nèi)環(huán)線高架武寧路入口和9550、3252705838等十余條公交路線； （3）鄰近家樂福大型超市、樂購量販大賣場、東新路郵局、東新醫(yī)院及工商銀行、交通銀行、上海銀行等銀行網(wǎng)點； （4）附近有普陀區(qū)教育學(xué)院、武寧路小學(xué)、新華書店武寧路店、普陀影劇院等。 蘇州河治理工程已經(jīng)啟動，并初步取得了明顯成效。類似本項目的適合建造25萬平方米以上大規(guī)模住宅區(qū)域的土地開發(fā)殆盡，土地資源彌足珍貴。項目周邊樓盤的開發(fā)已經(jīng)提升了本地區(qū)土地的潛在價值，本項目的開發(fā)可以使?jié)撛趦r值得到實現(xiàn)，被市場認可。 根據(jù)《上海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十五計劃與2010年遠景目標綱要的報告》分析，十五期間住房需求總量為6400萬平方米，再加上舊區(qū)改造拆除800至1000萬平方米后，需求總量將不低于7000萬平方米，再加上舊區(qū)改造拆除800至1000萬平方米后，需求總量將不低于7000萬平方米，平均每年住房潛在需求量將不低于1400萬平方米。2000年推出的其他個案相對以往開發(fā)的項目，都有很大進步。目前沿河在建樓盤大約有35家。 本項目每套住宅銷售均價約為5055萬元。 五、財務(wù)分析 營業(yè)稅所得：％ 所得稅率：33％ 銷售費率：2％（以銷售收入為基數(shù)） 折現(xiàn)率：12％ 貸款利率：8％（一般水平） 開發(fā)周期： 土地面積： 容積率： 建筑面積：97萬平方米 總投資： 建筑面積：97萬平方米 單位建筑面積投資：3546元/平方米 樓面地價：1449元/平方米 開發(fā)商自有資金：（占總投資10％） 利用項目銷售回籠資金：（占總投資61％） 銀行貸款：（占總投資29％） 銷售面積： 住宅售價：4900元/平方米 商場售價：6500元/平方米 銷售收入： 項目毛利率：％ 稅后利潤： 財務(wù)凈現(xiàn)值：（折現(xiàn)率12％） 內(nèi)部收益率：％ 的總投資上升5％或銷售價格下降5％的情況下，項目依然有較高的收益水平（％％）。按可比價格計算，％。預(yù)測未來幾年，年投資總量不會有大的起伏，大致在1800億元以上。上述變化給上海房地產(chǎn)業(yè)帶來較大發(fā)展機遇。個人購房比例迅速提高，在商品房銷售中，個人購房的比重已達93％。至年末，原定市區(qū)365。1月、6月、8月為谷底。 40006000元及6000元以上的住宅當屬中高樓樓盤，價格地各季中有升有降，呈螺旋型上升態(tài)勢，這說明中高檔樓盤仍有相當?shù)氖袌鋈萘?，關(guān)鍵地于樓盤的品質(zhì)與價格相符。 十五期間，上海住宅市場消費需求的總趨勢呈現(xiàn)好下特點： ●與我國東部大中型城市相比，上海城市居民人均居住面積還處于中下等水平，居民要求增加居住面積的愿望還相當強烈。根據(jù)上?？傮w規(guī)劃要求，上海郊區(qū)地十五期間的城市化率是達到60％。他們在90年代前8年中始終居于消費主導(dǎo)地位。預(yù)計2001年商品住宅年投資在400億左右。 ●特點三：戶型面積在變小、房間在變多 在可承受范圍內(nèi)，追求面積的合理性，逐步改善居住條件成為市場消費的導(dǎo)向。預(yù)計小高層在今后的一段時間內(nèi)還會是市場主流。冬天時的日照遠比空調(diào)來得有溫暖感，梅雨季節(jié)和夏天，通風的效果是任何人工的調(diào)節(jié)所無法比擬的。而發(fā)展商京將這一便捷概念引入內(nèi)銷商品房，在外轉(zhuǎn)內(nèi)銷物業(yè)的刺激下，市場品質(zhì)競爭的加劇，裝修房又再次引起人們的關(guān)注。普陀?xùn)|旺家園還未開盤訂購者已達半數(shù)以上。近來的靜安區(qū)樓市形勢為：一、多層、小高層日受歡迎；二、出現(xiàn)市中心大規(guī)模住宅小區(qū)，如：達安花園，聚豪天下—南草坪花園；三、隨著靜安區(qū)中心樓盤的飽和，曹家渡地區(qū)將日益成為靜安的“黃金寶地”。 區(qū)域 樓盤名稱 位置 售價（元/平方米） 形式 靜安曹家渡 靜安麗舍 武定西路1398弄 47007300 小高層 靜安曹家渡 嘉園 萬航渡路458弄 55007800 高層 靜安曹家渡 三鑫花苑 康定路1588弄 68008500 小高層 （2）長寧區(qū)域分析 長寧區(qū)位于上海市西郊。 區(qū)