【正文】 月份為指數(shù)的谷峰。 考慮到不同價格的住房相應的供求關系。 25004000元的住宅需求量最大最符合大眾住房消費傾向，故價格穩(wěn)步上升。其中，連續(xù)四個季度上榜的樓盤有7個；三個季度三榜的樓盤有7個；兩個季度上榜的樓盤有30個；一個季度上榜的樓盤有92個。上海市區(qū)人均居住面積九五末可達11平方米，十五末（2005年）要達到15平方米，人均增加居住面積4平方米，折合建筑面積8平方米，如按市區(qū)現(xiàn)有常住人口約800萬算，則十五期間往房需求總量為6400萬平方米，再加上舊區(qū)改造拆除800至1000萬平方米后，需求總量將不低于7000萬平方米，平均每年往房潛地需求量將不低于1400萬平方米。 ●上海城市建設和舊城區(qū)改造仍需拆一大批居民住宅，這些被動拆遷的居民都需是新的住宅予以安置。 ●郊區(qū)城市化。 ●70年代中后期生育高峰期間出生的人群進入適婚年齡，這部分人群普遍教育程度較高，有一定的消費能力，對商品住宅存在明顯的有效需求。上海房地產市場的第一輪消費主體，是一部分先富起來的高收入群體和法人單位。以動態(tài)發(fā)展的眼光來看，目前尚未進入住宅消費階段的中低收入階層，隨首收入的逐步提高和受各項政策的刺激，會加入到這一行列中來。 （2）根據(jù)上海國民經(jīng)濟規(guī)劃，房地產業(yè)已列入國民經(jīng)濟支柱產業(yè)，且住宅是一個市場相對穩(wěn)定，投資風險較小的投資領域，預計2001年起住宅投資將會有一定程度的增長，但是類似1997年前的盲目投資、一哄而上的情況不會重復出現(xiàn)。 年份 住宅投資 批準上市預售 銷售面積 供需缺口 備注 （億元） （萬平方米）（萬平方米）（萬平方米） 1995 405 749 508 241 統(tǒng)計數(shù)據(jù) 1996 434 996 529 468 統(tǒng)計數(shù)據(jù) 1997 433 1426 437 989 統(tǒng)計數(shù)據(jù) 1998 383 1171 808 363 統(tǒng)計數(shù)據(jù) 1999 365 1220 1051 168 統(tǒng)計數(shù)據(jù) 2000 390 1299 1326 27 預測數(shù)據(jù) 2001 400 1360 1600 240 預測數(shù)據(jù) 2002 408 1454 1600 146 預測數(shù)據(jù) 2003 416 1492 1800 380 預測數(shù)據(jù) 2004 424 1552 1800 279 預測數(shù)據(jù) 2005 433 1552 1800 248 預測數(shù)據(jù) 三、競爭分析 ●特點一：大市政繼續(xù)帶動樓市發(fā)展 隨著城市公共交通網(wǎng)絡的不斷完善，交通便捷已不是個別樓盤的專利。預計今后幾年市場中10萬平方米以上的規(guī)模性小區(qū)仍會領導消費潮流。據(jù)統(tǒng)計，二房所占比例時下已從48％下降至42％；而三房卻從39％上升至45％，三房在整體房型比例中增長趨勢明顯。據(jù)統(tǒng)計，2000年市民對小高層的需求較1999年上升了11個百分點，達32％，憶有逼近多層（需求比例為53％）的需求主流地位的趨勢。 此外，還采用了很多綠色建材和進口的建筑材料，提高了物業(yè)的檔次；高科技的運用也是市中心樓盤熱銷的重要因素，智能化物業(yè)管理、寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng)的小區(qū)比比皆是，使這些樓盤具有較大的竄源面?；谏虾Ｊ兴〉乩砦恢?，上海市民已養(yǎng)成了特定的居住習慣和理念，他們對住宅的日照、采光和通風的偏好，可能遠遠勝于對小區(qū)環(huán)境、綠化的需求。地各類房型中，玄關、陽光室、儲藏室基本設置齊全，開放式廚房和盡量少的結構墻為后裝修留出余地，主人的居家個性可以得到充分表現(xiàn)。 ●特點七：裝修房需求不容忽視 裝修房地源于外銷物業(yè)，上海外銷公寓提出即刻入住概念。需求和供應之間的差距還是顯而易見的，裝修房的市場消費有一定的市場潛力。東苑半島花園一期開盤數(shù)日銷售即達80％以上。 如中海馨園的開發(fā)商即是當年在滬開發(fā)外銷項目的海華花園的中國海外集團，在成功地推出海華、海麗、海天花園之后用建造外銷房的水準來建造內銷房更能使住宅品質得以一定的升華。 （1）靜安區(qū)域分析 靜安區(qū)位于市中心，具有地域優(yōu)勢，向來為全市高價住宅地區(qū)，住宅物業(yè)以高層居多。 區(qū)域 樓盤名稱 位置 售價（元/平方米） 形式 靜安北 靜安四季公寓 余姚路298弄 53005800 小高層 靜安北 大聞—麗都院 海防路377號 48006300 小高層 靜安北 靜安興海城 西康城638號 57506680 高層、小高層 靜安北 天鼎花園 昌平路8號 50006400 小高層 第二塊是北京路發(fā)南，這一塊樓盤以辦公樓、商住樓為主，亦有少數(shù)住宅樓分布地較為安靜的巨鹿路、富及路及長樂路上，如四方新城、皇家公寓等。典型樓盤如新開盤的靜安麗舍，它的獨特設計理念以及較低的價格，將給曹家渡地區(qū)的樓盤帶來一輪新的沖擊。在此帶動下，長寧區(qū)房地產市場表現(xiàn)出良好發(fā)展態(tài)勢。該區(qū)域均價在500元左右，其中兆豐花園和虹橋新城均價較高，為5500元，其余樓盤均價在45005000元范圍內。 區(qū)域 樓盤名稱 位置 售價（元/平方米） 形式 長寧（虹橋路） 虹橋城市花園 虹橋路1019號 50007000 多層、小高層 長寧（虹橋路） 淮海新公館 淮海西路280號 62007900 高層 長寧（虹橋路） 世紀大名人 虹橋路1030號 45005500 小高層 除以上三條開發(fā)主干線外，環(huán)線以內新華路和曹家渡周邊也聚集了一些規(guī)模不大但品質的樓盤，均價在6000元左右，房型中二房面積約為120平方米，三房約為140平方米，基本為高層和小高層，但其銷售成績是略遜于長寧和天山仙霞一帶的樓盤。而這條交通主干線便成為衡量樓盤至關重要的一條。 區(qū)域 樓盤名稱 位置 售價（元/平方米） 形式 閘北（環(huán)線內） 河濱豪園 北蘇州路668號 588016880 高層 閘北（環(huán)線內） 金棕櫚公寓 芷江西路20號 39004750 小高層 閘北（環(huán)線內） 雅居凱成苑 共和新路318弄 38204250 多層 閘北（環(huán)線內） 北美風情 芷江西路555號 40005000 小高層 對外閘北而言，由于偏離市中心，按近寶山區(qū)，且有一定量的工廠廠房存在，所以被認為不適宜居住，而銷售情況一直不如內閘北好。外閘北彭浦地區(qū)樓盤出現(xiàn)升溫現(xiàn)象。 普陀區(qū)內交通線路眾多，生活教育設施齊全，輕軌明珠線隨內環(huán)高架線貫穿本區(qū)。最后一種為七十年代民來所建的各種工房，分布于全區(qū)各地。由于歷史原因，區(qū)境內較明顯地以中山北路（內環(huán)線高架）區(qū)分為兩個特明顯的區(qū)域。 蘇州河以南及長壽路兩側則真正是普陀高價區(qū)內銷住宅的主戰(zhàn)場。從銷售對象來看，本區(qū)具有以下兩個特點： 除環(huán)線內以及曹楊商圈周邊地段樓盤外，其余樓盤均價基本在4000無以下，低于本市規(guī)定的經(jīng)濟適用房最高限價，同時相對來說，生活設施較為齊全，交通也不差，從而使得本區(qū)成為工薪階層購房的首選。除建筑面積超過20萬平方米的較大樓盤項目外，其余均以利用周邊成熟生活設施為主。 蘇州河市區(qū)段流經(jīng)黃浦、閘北、靜安、普陀、長寧，目前沿岸在建樓盤大約有35家，就河岸的南北來看，以南岸居多，為28家，占總數(shù)的80％，其中，唯普陀區(qū)跨越河岸南北，樓盤數(shù)之此為13：5。 另外，一個有趣的現(xiàn)象是普陀區(qū)內僅蘇州河以南、長壽路以北，樓盤就達10家，比長寧區(qū)樓盤總量還多，依次是河濱圍城、富麗花園、星海大廈、世紀之門、云都苑、上青佳園、湖南大廈、幸遠大廈、芬華大廈、上海知音、樓盤景觀設計都突出親水特點。最低價在8000元以上的僅1家，為閘北區(qū)的河濱豪園。該項目占地224萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約215萬平方米，對于普陀區(qū)以至上海市都是巨大的數(shù)字。 開發(fā)規(guī)模越來越大成為上海房地產業(yè)的趨勢。同時，在處理建筑形態(tài)與環(huán)境形態(tài)的綜合布局上，以最大限度的綠化布置，如集中庭院、立體式綠化、窗臺或車庫頂棚綠化等，充分提供人與自然靜心交流的共享空間，以盡量彌補高層住宅占地小、綠化不足的缺點。舊城改造的成片地塊成了最好的發(fā)展對名勝，小高層產品首當其沖，成為最新開發(fā)的方向。以岸水景為推廣主題的天鼎花園以其獨特的小高層、多層產品構成與區(qū)域內傳統(tǒng)產品拉開一定的差異性。中遠兩灣城的絕大部分單元的房型設計均較合理，連點狀高層的房型都相當?shù)轿?。中遠兩灣城的高層主力面積在101112平方米左右，與市場常規(guī)拉開一定差距。中遠兩灣城以其6萬平方米中央環(huán)島公園、2萬平方米園林綠景及蘇州河水景等環(huán)境設計得寵樓市白領購買一族，38004800元/平方米的現(xiàn)價與開盤價相比，一路走高，市場銷售名列上海前列。中遠兩灣城主力房型訂價在5000元/平方米以下，盡管有著大規(guī)模的社會規(guī)劃，但價格畢竟是決定銷售的重要因素之一。秋月楓舍以街頭公園，金獎全面智能設計及小區(qū)及女子保安等，著力突顯沙田產地產這一成功品牌的整體實力，開盤火紅，成交200套。 （7）媒體投放 一個樓盤銷售成功與否，與媒體投放量有直接的關聯(lián)。 中遠兩灣城樓盤介紹： 開發(fā)商：中遠置業(yè)集團有限公司 樓盤地址：中山北路1878號 樓盤價格：38004800 占地面積：495000平方米 總建筑面積：160000平方米 總套數(shù)：14000 綠化率：45％ 一期5座高層，建筑面積27萬平方米，二期總建筑面積55萬平方米。 （1）目標區(qū)域 通過前述分析，因上海市及普陀區(qū)住宅發(fā)展的特點，區(qū)域內的置業(yè)要求量較為旺盛。 （2）目標客戶 房地產發(fā)展到今天，由地段、環(huán)境、價格和產品品質所共同構筑的各層次客戶分布格局已漸為明朗，在普陀區(qū)本區(qū)域是以中高檔住宅所構成的集中居住區(qū)域。 目前內銷住宅主要銷售對象情況如下： 單價為6000元/平方米以上內銷住宅主要銷售對象：私營企業(yè)主29％，大型合資/獨資企業(yè)中層以上8％，金融業(yè)從業(yè)人員20％，大型企業(yè)地區(qū)銷售代表18％，文藝體育界人士8％，自由職業(yè)者7％，其他10％。一般情況下購房者首付30％房款，約1517萬元左右，余款向銀行按揭分為20年償還，按照商業(yè)貸款得率每月償還2400元左右，占家庭月收入的三分之一，購房者完全有能力支付。 ●堅持以人為中心，不人服務的人文主義思想，創(chuàng)造出居住條件好，各類設施齊全的小區(qū)； ●功能布置合理，結構的整體與單體個性相結合； ●便捷高效的現(xiàn)代交通組織與自然的濱水生態(tài)保護相結合； ●文化內涵豐富，古典人文和現(xiàn)代高科技相結合，滿足新世紀網(wǎng)絡與智能新生活的理念。 其次，公建的設置強調區(qū)域性標志性，充分發(fā)揮不同地段的各自優(yōu)勢，結合小區(qū)居民流向合理布置配套公建，沿主要出入口道路入口布置日常使用快節(jié)奏的購物、銀行、郵電、證券等，在小區(qū)中心綠化邊布置會所（內設老年人活動中心、青少年活動中心、健身中心、酒吧茶室、網(wǎng)吧等慢節(jié)奏類的設施），延河景觀帶上則布置較松散的咖啡、休閑等小品建筑。 六、主要經(jīng)濟技術指標 總用地面積：251144平方米 總建筑面積：1003743平方米 總居住面積：914448平方米 公共建筑面積：55500平方米 容積率： 總戶數(shù)：7952戶 住宅棟數(shù)：115棟 停車位：1590個 地下車庫面積：33795平方米 平均層數(shù)：23層 七、房型配比 因優(yōu)秀的產品規(guī)劃必然會帶動產品售價的提高，這樣經(jīng)過價格淘汰，而有能力至本項目置業(yè)者就具備一定的社會地位和經(jīng)濟能力