【正文】 域 樓盤名稱 位置 售價(jià)（元/平方米） 形式 長寧（長寧路） 虹橋新城 長寧路1661號 40006600 小高層、多層 長寧（長寧路） 兆豐花園 長寧路969號 50007000 高層、小高層 長寧（長寧路） 上海花城 長寧路1818號 42005900 多層、小高層 天山仙霞路西段接近天山商圈和虹橋開發(fā)區(qū)，其房價(jià)可按哈密路分為檔西兩塊，西側(cè)均價(jià)低于4000元，以工薪階層和普通職員主主要銷售對象，房型以二室二廳為主，面積控制在90100平方米范圍內(nèi)。 對內(nèi)閘北而言，由于臨近靜安與黃浦區(qū)，房價(jià)受這兩個(gè)區(qū)影響要相對高一些，但是在西面有新客站，東面有北站，人流量大，嘈雜混亂，所以，房價(jià)在每平方米40005000元左右，加上道路多且雜亂，會對居住環(huán)境造成不利的影響。 區(qū)域 樓盤名稱 位置 售價(jià)（元/平方米） 形式 閘北（環(huán)線外） 振和公寓 柳營路328弄 40004500 高層 閘北（環(huán)線外） 藝康苑 共康路5號 31803400 多層 閘北（環(huán)線外） 興聯(lián)公寓 滬太路453弄 30003900 多層 閘北（環(huán)線外） 世紀(jì)花苑 30004000 多層 （1）區(qū)域概況 普陀區(qū)是上海的中心城區(qū)之一，位于上海市區(qū)西北部，為滬寧高速公路與滬寧鐵路進(jìn)入上海的必經(jīng)之處，素有上海西大堂之稱。 境內(nèi)房屋建筑的歷史分布，總體上是自東各西發(fā)展。自1997年起就陸續(xù)有個(gè)案推出，早期知名的個(gè)案包括綠洲城市花園、榮聯(lián)家園、半島花園等，近期有上海知音、上青佳園等。建筑類型以多層為主，環(huán)線外僅有少量樓盤帶有小高層或高層。 目前蘇州河樓盤的價(jià)位呈現(xiàn)螺旋狀，集中在中高檔范圍，價(jià)位分布較為合理，從最低每平方米2980年至頂級16880元，當(dāng)中有足夠的選擇空間。目前，該房地產(chǎn)市場帶來了持久的熱浪。區(qū)域的的高層住宅項(xiàng)目（如中遠(yuǎn)兩灣城），以其在設(shè)計(jì)規(guī)劃上的精項(xiàng)布局與綠化空間加上蘇州水景的綜合質(zhì)量，成為其占據(jù)市場的獨(dú)特之處。 （3）房型 由于區(qū)域內(nèi)早年開發(fā)的高層產(chǎn)品多的特點(diǎn)，制約了普陀區(qū)內(nèi)環(huán)線區(qū)域整體房型水平。 （5）價(jià)格分析 普陀樓市一方面受整個(gè)樓市不景氣的影響，一方面受自身?xiàng)l件的限制房價(jià)跌跌漲漲，競爭態(tài)勢不容樂觀。 （6）形象包裝 區(qū)域內(nèi)包裝品質(zhì)較高的個(gè)案有中遠(yuǎn)兩灣城、地方天圓、秋月楓等。當(dāng)然，根據(jù)個(gè)案的時(shí)間段不同，選擇何種媒體也頗有講究，上佳的做法是綜合運(yùn)用報(bào)章軟硬廣告、電視媒體、戶外媒體等多種手段。因此，區(qū)域市場是我們的主導(dǎo)爭取方向。 單價(jià)為40006000元/平方米內(nèi)銷住宅主要銷售對象：私營企業(yè)主7％，大型合資/獨(dú)資企業(yè)員工32％，金融業(yè)從業(yè)人員23％，大型企業(yè)地區(qū)銷售人員22％，文藝體育界人士5％，自由職業(yè)者3％，其他8％。 四、總體布局 首先富有時(shí)代氣息和文化氛圍是我們的出發(fā)點(diǎn)，從宏觀上使小區(qū)各功能塊科學(xué)合理布局，主干路簡捷但不呆板，流暢地串起東、南、西、北四塊大小不等的地塊。因此，依之社會屬性，對住宅的功能存在較高要求，則在房型設(shè)計(jì)上不宜于將面積控制過小，本方案設(shè)計(jì)房型控制如下 一室二廳一衛(wèi)：70平方米左右，配比：23％，此房型主要考慮老齡人士需求，加之該種房型供應(yīng)的稀缺性，應(yīng)該具備較有利的市場前景。 小區(qū)外部環(huán)境設(shè)計(jì)吸取中西園林特點(diǎn)，既有曲徑通幽的小橋流水，更有開闊的幾何構(gòu)圖的綠地或硬地空間。 二、設(shè)計(jì)依據(jù) 1.《地區(qū)舊城改造情況簡介》 2.《地段區(qū)舊城改造范圍》 3.《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB501893） 4.《上海市規(guī)劃管理?xiàng)l例》及《技術(shù)規(guī)定》 5.《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)計(jì)設(shè)置規(guī)定》（DDJ085596） 6.《住宅設(shè)計(jì)規(guī)劃》（GB500961999） 7.《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（局部修訂）（DBJ085596） 8.《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車庫（場）設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ08796） 9.《城市道路綠化規(guī)劃與設(shè)計(jì)規(guī)范》（CJJ7597） 10.《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB5004595） 三、規(guī)劃目標(biāo)及設(shè)計(jì)構(gòu)想 充分體現(xiàn)普陀區(qū)獨(dú)特的人文、地理特征，營造一個(gè)以中、高品位居住建筑為主，以人為核心，具有獨(dú)特親水景觀和豐富的現(xiàn)代居住文化環(huán)境的居住社區(qū)。因些，在區(qū)分目標(biāo)客戶范圍時(shí)，應(yīng)以總價(jià)實(shí)力為主考慮方向，而不僅局限于單價(jià)上。 本報(bào)告本著謹(jǐn)慎的態(tài)度擬定項(xiàng)目銷售均價(jià)4900元/平方米。上海萬里城則以工薪階層作為推廣主題，將樓盤包裝成優(yōu)質(zhì)平價(jià)房，但廣告主題不明確，策劃水平實(shí)屬一般。然而在經(jīng)過了上海數(shù)次市場陣痛的沖擊后，區(qū)內(nèi)大多數(shù)新推出個(gè)案的均價(jià)分布在38005000元/平方米，而從市場調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，一旦單價(jià)超過5300元/平方米以上時(shí)，便會遇到阻力。三房面積集中于120138平方米，二房在90100平方米之間。尤其是陽臺、露臺等細(xì)部處理，將歐式建筑風(fēng)格完美地表現(xiàn)出來。由于市場很受歡迎的多層產(chǎn)品在本區(qū)開發(fā)難度較大，大廣大客戶又不愿意離開長期居住的地區(qū)，相雙其他各區(qū)域，高層住宅的銷售并沒有受到其他非同類產(chǎn)品的很大沖擊。上海市示范小區(qū)之一的上海萬里城的建設(shè)，開創(chuàng)了普陀區(qū)大規(guī)模個(gè)案開發(fā)的先河。就區(qū)域來看，以普陀、靜安、長寧最多，普陀區(qū)18家，％；長寧區(qū)9家，％；靜安區(qū)6家，虹口區(qū)與閘北區(qū)均為1家，分別是東泰大廈、河濱豪園，獨(dú)黃浦區(qū)目前尚未開發(fā)樓盤。 以上兩個(gè)特色決定了本區(qū)樓盤開發(fā)規(guī)劃的特點(diǎn)。尤其是武寧路、東新路及中山北路圈，由于多為公共用地及上海早期工人新村，可供大規(guī)模住宅開發(fā)的用地較少，因而區(qū)內(nèi)至今只有幾個(gè)屈指可數(shù)的內(nèi)銷住宅樓盤，如地方天圓。一種為解放前所建，主要集團(tuán)中蘇州河兩岸的棚戶區(qū)；第二種為解放后五十年代所建的上海第一代工房，主要集中在曹楊新村。從分布上看，位于三泉路，共康路等較為偏遠(yuǎn)靠近寶山區(qū)的樓盤，環(huán)境相對差一點(diǎn)，工作，生活較為不便；而位于聞喜的愛建新家園在地理位置上就稍占優(yōu)勢，不僅聞喜路，嶺南路一帶綠樹成萌，人文環(huán)境，居住環(huán)境好，而且靠近閘北中心，出行，購物，就業(yè)更方便。閘北區(qū)被共和新路由南至北縱向分隔為東、西兩塊，又為內(nèi)環(huán)高架線由東向西穿過，分為南、北兩塊。 長寧路沿線以中山公園商圈為托，地鐵二號線與輕軌明珠線均在附近，周邊樓盤自然熱銷。曹家渡位于靜安區(qū)、長寧區(qū)和普陀區(qū)交匯外，地理位置優(yōu)越，同是又是商業(yè)中心，交通樞紐，具發(fā)展?jié)摿Α? 本項(xiàng)目們于上海普陀區(qū)，周邊接壤靜安、長寧、閘北等區(qū)域，這些區(qū)域樓盤對本項(xiàng)目構(gòu)成競爭，本報(bào)告采擷主要竟?fàn)?、長寧、閘北等區(qū)域，這些區(qū)域樓盤對本項(xiàng)目構(gòu)成競爭，本報(bào)告采擷主要競爭樓盤加以闡述分析。另外，明日星城一期短短兩個(gè)月銷售率達(dá)100％。近期面市的兩灣城二期，樓層總高度100米左右，采用大板式的設(shè)計(jì)，使戶戶朝南，并且大多住宅有三個(gè)陽臺，一個(gè)客廳采光陽臺，一個(gè)曬衣陽臺，還有一個(gè)廚房工作陽臺，更有儲藏室、更衣間齊全的功能設(shè)計(jì)，使居住高層的舒適性大大提升。 ●特點(diǎn)六：板狀結(jié)構(gòu)已成為高層住宅市場的主流 時(shí)下，板狀結(jié)構(gòu)高層住宅普遍受到青睞。 ●特點(diǎn)四：小高層物業(yè)受消費(fèi)者青睞 小高層物業(yè)85％以上的得房率，配有電梯的方便快捷，戶戶朝南的板式結(jié)構(gòu)，室內(nèi)面積的合理配比，以及相對適中的物業(yè)管理費(fèi)，成為小高層吸引買家的要素。 ●特點(diǎn)二：規(guī)模性小區(qū)將領(lǐng)導(dǎo)潮流 隨著購房者品位需求的日益提高，具有較大規(guī)模的小區(qū)所帶來完善的配套、多層次的小區(qū)建筑類型組合、點(diǎn)面結(jié)合的綠化景觀設(shè)計(jì)、多樣的戶型選擇，以及給購房者所帶來的物業(yè)附加值，是非小區(qū)類樓盤無法比擬的。批準(zhǔn)上市面積逐年急劇上升，從1995年的740萬平方米上升到1997年的1426萬平方米，但是其中有部分?jǐn)?shù)量的住宅盲目上馬，房型設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境等多面不適合現(xiàn)代居住需求，成為今后的空置商品房。 ●市場需求的大戶是住宅。這兩部分人群對上海商品住宅市場將會起到巨大的推動(dòng)作用。這一目標(biāo)的提出更堅(jiān)定了住宅開發(fā)信心。因而價(jià)格走勢較為平穩(wěn)。％。完成市區(qū)多層舊住宅平頂改坡頂1000幢。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模適度，％；，％。同時(shí)城市生態(tài)環(huán)境以及郊縣城市建設(shè)步伐也不斷加強(qiáng)。未來幾年，上海GDP平均年增長率約在8％左右，預(yù)計(jì)2001年上海整體經(jīng)濟(jì)效應(yīng)增長質(zhì)量有明顯提高。 其他優(yōu)惠措施可以和有關(guān)部門商討協(xié)商。 上海市規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目在完成地上結(jié)構(gòu)2/3且不少于7層后開始預(yù)售，銷售共用6個(gè)季度完成，其中前兩季度各售20％，以后4個(gè)季度各售15％。經(jīng)過對項(xiàng)目周邊有競爭可能的樓盤分析，本著謹(jǐn)慎的態(tài)度擬定項(xiàng)目銷售均價(jià)4900元/平方米。本項(xiàng)目即處于的內(nèi)環(huán)線以蘇州河旁，區(qū)域內(nèi)高層及小高層產(chǎn)品占據(jù)著主導(dǎo)位置。 自1998年末起，普陀區(qū)高品質(zhì)小區(qū)型項(xiàng)目陸續(xù)出現(xiàn)，舊城改造的步伐加快。內(nèi)銷商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積和實(shí)際預(yù)售面積之比已由1999年的1：：。優(yōu)惠的地價(jià)會明顯降低開發(fā)總成本，從而有利于控制銷售價(jià)格，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 本項(xiàng)目的建設(shè)符合上海市政府365舊區(qū)改造目標(biāo)不，對快城市建設(shè)和美化城市環(huán)境意義重大，受到市區(qū)兩級政府的重視和支持，在土地開發(fā)、建筑營造、銷售、管理等五一節(jié)中能夠獲得很多優(yōu)惠政策，提高項(xiàng)目的收益水平。 90年代中期上海市政府決定實(shí)施蘇州河環(huán)境綜合治理工程，總投資200多億元，預(yù)計(jì)2010年完成。 土地面積：（）； 容積率：（本地塊為舊區(qū)改造土地，規(guī)劃條件比較寬松，建筑設(shè)計(jì)按適中原則確定此容積率）； 建筑面積：97萬平方米 開發(fā)周期：4至5年； 地地價(jià)格：，按開發(fā)進(jìn)度支付； 即：317萬元/畝（1755萬元/平方米）； 樓面地價(jià)1378元/平方米； 項(xiàng)目總投資：； 自有資金投入：（滾動(dòng)開發(fā)）； 住宅銷售均價(jià)：4900元/平方米； 項(xiàng)目銷售收入：； 項(xiàng)目稅后利潤總額：； 項(xiàng)目毛利潤率：％； 項(xiàng)目內(nèi)部收益率：％； 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：（折現(xiàn)率12％）。通過綜合調(diào)水，蘇州河水到2000年底已經(jīng)基本消除黑臭現(xiàn)象，沿河地產(chǎn)項(xiàng)目皆已將變清的蘇州河作為其小區(qū)環(huán)境的賣點(diǎn)，沿河住宅房價(jià)已經(jīng)提升。隨首上海土地供應(yīng)一級市場秩序日趨規(guī)范，為了合理利用聲調(diào)土地資源，土地獲得方式（尤其是外資項(xiàng)目）已由過去的劃撥、協(xié)議出讓方式逐步轉(zhuǎn)化為以拍賣、招標(biāo)方式為主。 （1）項(xiàng)目有五大賣點(diǎn)：A公司的品牌、規(guī)模、蘇州河景觀、軌道交通、綠化； （2）樓面地價(jià)（1378元/平方米）低于該地區(qū)平均水平（1600元/平方米1700元/平方米）220320元/平方米。預(yù)計(jì)20012005年每年商品住宅銷售面積為16001800萬平方米左右。 普陀區(qū)商品住宅購房客戶以中收入階層和工薪階層的本地客戶為主。 就河岸的南北來看，以南岸居多，為28家。一般情況下購房者首付約1517萬元左右，余款向銀行按揭分20年償還，每月償2400無左右，占家庭月收的三分之一，購房者完全有能力支付。本項(xiàng)目有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。其中，％；，％；，增長13％。但投資結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化，高科技、技術(shù)改造以及民間投資將逐年增加。 2000年上海房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)開發(fā)投資量上升、商品房交易量放大、空置房有所減少等特點(diǎn)，致使市場供求逐步從失衡趨于平衡。 存量房地產(chǎn)交易保持活躍。至年末，原定市區(qū)365危棚簡屋改造任務(wù)已全面完成。其中，多層住宅的谷峰期出現(xiàn)在5月、7月、11月，谷底期出現(xiàn)在1月、6月、8月，高層住宅谷峰期出現(xiàn)在4月、7月、12月，谷底期則為1月、5月和8月。 總體上說，分段價(jià)格指數(shù)的走勢，反映出上海住宅商品的結(jié)構(gòu)開始趨于合理。 ●隨著住房分配貨幣化政策推出，職工收的增長，居民家庭的購房支付能力將大大加強(qiáng)。近年來，上海郊縣農(nóng)民購房商品住房每年約地100萬平方米左右，隨著農(nóng)民收入的提高和郊縣城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)民購買商品住房的比例將逐漸上升。近兩年來，在這部分消費(fèi)群體中，法人單位隨著住房制度改革的深入推進(jìn)已逐步退出市場；高收入群體的住房消費(fèi)也基本到位。以后將逐年增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海全市二房平均面積已由以前的104平方米降至100平方米，集中供應(yīng)面積集中在80100萬平方米；三房面積從138平方米降至130平方米，集中供應(yīng)面積在110130平方米。 ●特點(diǎn)五：從2000年下半年熱銷樓盤的特點(diǎn)看，大致具備了這樣一些共性。 超前眼光的設(shè)計(jì)師將多層房的優(yōu)勢加入市中心的高層設(shè)計(jì)，從采光、面積配比、功能設(shè)計(jì)等多方面，將高層住宅的舒適性提到一個(gè)新高度。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，至2000年，％，％。康橋半島花園一期595套全部售完，二期首推368套，開盤兩天銷售118套，為弄到一個(gè)好單元，不少消費(fèi)者通宵排隊(duì)。 靜安區(qū)的樓市大致可以分為三大塊： 第一塊