【正文】 體規(guī)劃要求，上海郊區(qū)地十五期間的城市化率是達到60％。十五期間本市每年將拆除200萬平方米二級以下舊里，高標準完成若干街區(qū)的改造。 十五期間，上海住宅市場消費需求的總趨勢呈現(xiàn)好下特點： ●與我國東部大中型城市相比，上海城市居民人均居住面積還處于中下等水平，居民要求增加居住面積的愿望還相當強烈。 （1）全年四個季度上榜樓盤 寶山區(qū) 文華苑 長寧區(qū) 虹橋新城 浦東新區(qū) 鵬欣綠苑、恒大華城 普陀區(qū) 中遠兩灣城、建德花園 楊浦區(qū) 文化花園 （2）全年三個季度上榜樓盤 寶山區(qū) 華能城市花園、康泰新城 閔行區(qū) 萬科城市花園 徐匯區(qū) 東方曼哈頓 楊浦區(qū) 時代花園、佳泰花園、富天苑 （3）全年兩個季度上榜樓盤 寶山區(qū) 錦秋花園、華靈路1351弄、長宏新苑、復星新苑 長寧區(qū) 虹康花園、長寧新城、淮?；▓@、南洋新都、中山公寓 靜安區(qū) 嘉園、達安花園 閔行區(qū) 萬兆家園、上海欣苑、裕興花園 浦東新區(qū) 萬邦都市花園、綠川新苑、香榭麗花園、天安花園 普陀區(qū) 新潤新村、安居朝陽園、嵐皋馨苑、萬里示范居住區(qū)、真源小區(qū) 泰宸苑、祥和家園 徐匯區(qū) 金色港灣公寓、中海馨園 楊浦區(qū) 三湘世紀花城、東銀名苑、仁德苑 （4）全年一個季度上榜樓盤 寶山區(qū) 牡丹錦苑、遠景佳苑、月浦慶安小區(qū)、好旺苑、張行居住區(qū)商品住宅 寶宸海景苑、海江四、七街坊、昌鑫家園、錦龍苑、錦輝綠園 長寧區(qū) 虹景家園、淞虹苑、仙霞沈家新苑、雍景園 東方劍橋、上?；ǔ?、長輝花苑、虹德苑 虹口區(qū) 廣聯(lián)新苑、體虹公寓、上地公寓、海中新苑 虹口玫瑰苑、春滿園公寓、聚星苑、嘉宏紫薇園 黃浦區(qū) 明日星城、錦銹家園、永惠大廈、太陽都市花園 嘉定區(qū) 南苑新世紀公寓 靜安區(qū) 國立大廈 盧灣區(qū) 東怡花苑、仁德坊、銀杏家園 閔行區(qū) 金宸苑、怡和園、紫藤新苑、圣陶沙花園、新時代花園、東苑半島花園 梅隴城世紀苑、高興花園、蓮花公寓、龍柏香榭苑、大上海國際花園 品翠園、上海網(wǎng)球公寓、團結(jié)花苑、安寧歐洲花園、靜安新城 浦東新區(qū) 聯(lián)洋花園、金澤苑、錦繡天第花園、生安家園、住友 40006000元及6000元以上的住宅當屬中高樓樓盤，價格地各季中有升有降，呈螺旋型上升態(tài)勢，這說明中高檔樓盤仍有相當?shù)氖袌鋈萘?，關(guān)鍵地于樓盤的品質(zhì)與價格相符。指數(shù)統(tǒng)計把目前上海住宅每平方米預售價格分成2500元以下、25004000元、40006000元、6000元以上四個區(qū)間。1月、6月、8月為谷底。 據(jù)對閔行、徐匯、浦東、虹口、閘北、靜安、盧灣、黃浦、長寧、普陀、寶山等區(qū)的住宅預售價格指數(shù)統(tǒng)計表明：1999年年底為基期，基期指數(shù)為1000點，至2000年12月底，％。至年末，原定市區(qū)365。％；，％。個人購房比例迅速提高，在商品房銷售中，個人購房的比重已達93％。 根據(jù)權(quán)威的上海統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示2000年房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。上述變化給上海房地產(chǎn)業(yè)帶來較大發(fā)展機遇。 （4）上海城市進入功能提升期 整個90年代上海緩解了交通，住房和環(huán)境三大難點，下世紀初，上海將進一步提升中心志功能。預測未來幾年，年投資總量不會有大的起伏，大致在1800億元以上。％。按可比價格計算，％。其主要特征為：居住密度極大、磚木或木結(jié)構(gòu)，存在安全隱患，建造時間久遠，無煤氣、衛(wèi)生設(shè)施、住房大都陰暗潮濕、居住條件惡劣、“365”住宅根據(jù)城市規(guī)劃，在2000年底基本全部改造完成。 五、財務分析 營業(yè)稅所得：％ 所得稅率：33％ 銷售費率：2％（以銷售收入為基數(shù)） 折現(xiàn)率：12％ 貸款利率：8％（一般水平） 開發(fā)周期： 土地面積： 容積率： 建筑面積：97萬平方米 總投資： 建筑面積：97萬平方米 單位建筑面積投資：3546元/平方米 樓面地價：1449元/平方米 開發(fā)商自有資金：（占總投資10％） 利用項目銷售回籠資金：（占總投資61％） 銀行貸款：（占總投資29％） 銷售面積： 住宅售價：4900元/平方米 商場售價：6500元/平方米 銷售收入： 項目毛利率：％ 稅后利潤： 財務凈現(xiàn)值：（折現(xiàn)率12％） 內(nèi)部收益率：％ 的總投資上升5％或銷售價格下降5％的情況下，項目依然有較高的收益水平（％％）。 根據(jù)市場分析，經(jīng)過對地塊周邊相類似的商品住宅的市場調(diào)研，相似物業(yè)價格45006200元/平方米之間。 本項目每套住宅銷售均價約為5055萬元。其中最低價在3500元以下的僅有2家；價位在35004500元之間的10家，價位在45008000元之間的有22家；最低價在800元以上的僅為1家。目前沿河在建樓盤大約有35家。區(qū)內(nèi)大多數(shù)新推個案樓盤的均價分布的38005000元/平方米，靠近蘇州河及內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的項目價格相對較高。2000年推出的其他個案相對以往開發(fā)的項目，都有很大進步。 與上海商品房發(fā)展共同起步，普陀區(qū)商品房建設(shè)也始于90年代初。 根據(jù)《上海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十五計劃與2010年遠景目標綱要的報告》分析，十五期間住房需求總量為6400萬平方米，再加上舊區(qū)改造拆除800至1000萬平方米后，需求總量將不低于7000萬平方米，再加上舊區(qū)改造拆除800至1000萬平方米后，需求總量將不低于7000萬平方米，平均每年住房潛在需求量將不低于1400萬平方米。 內(nèi)銷商品房銷售增長勢頭保持較高。項目周邊樓盤的開發(fā)已經(jīng)提升了本地區(qū)土地的潛在價值，本項目的開發(fā)可以使?jié)撛趦r值得到實現(xiàn)，被市場認可。如此優(yōu)惠的土地出讓方式，在今后的上海土地一級市場交易中將越來越少。類似本項目的適合建造25萬平方米以上大規(guī)模住宅區(qū)域的土地開發(fā)殆盡，土地資源彌足珍貴。 普陀區(qū)東新地區(qū)占地面積421余畝，內(nèi)有大量居民自行搭建低矮平房、居住密度大、設(shè)施簡陋、住房陰暗潮濕、環(huán)境惡劣，已被納入市府365改造地塊。 蘇州河治理工程已經(jīng)啟動，并初步取得了明顯成效。該高級公寓已成為上海高檔公寓的代表之一，出租率接近100％。 總論 一、項目概況 （1）地塊位于上海市區(qū)路； （2）地塊東側(cè)與南側(cè)緊靠西路和河，西南接近路，北面與輕軌明珠三號及其鎮(zhèn)坪路站相鄰，靠近內(nèi)環(huán)線； （3）占地20畝的普陀公園也位于塊塊范圍內(nèi)，東新路與規(guī)劃中的東新支路（現(xiàn)為小巷）分別以東西和南北向穿過地鐵； （1）步行三分鐘可至輕軌鎮(zhèn)坪路站； （2）500米之內(nèi)有內(nèi)環(huán)線高架武寧路入口和9550、3252705838等十余條公交路線； （3）鄰近家樂福大型超市、樂購量販大賣場、東新路郵局、東新醫(yī)院及工商銀行、交通銀行、上海銀行等銀行網(wǎng)點； （4）附近有普陀區(qū)教育學院、武寧路小學、新華書店武寧路店、普陀影劇院等。A公司還在上海市華山路開發(fā)管理了華山公寓項目。治理一個重要目標是將河浜兩岸建成以河濱綠化帶為主軸，兩側(cè)大型集中公共綠地和小型街頭綠地相間的濱河林萌道，使蘇州河成為上海市區(qū)景觀河流，市區(qū)沿河兩岸建成步行街，利用景觀優(yōu)勢建造高品質(zhì)中高檔居住區(qū)。但是與上海國際大都市形象不協(xié)調(diào)的是由于歷史原因，上海市市區(qū)至90年代初仍有需改造的鋮棚簡屋共有365萬平方米。 ，增加土地儲備 從土地供應角度分析，由于土地數(shù)量的相對穩(wěn)定性和90年代以來上海房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，上海市區(qū)土地資源日趨減少，在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，土地供應絕對數(shù)量必然呈現(xiàn)下降趨勢。 本項目通過協(xié)議出讓方式獲得土地使用權(quán)，土地價格接近拆遷成本，為開發(fā)商資金運作和項目收益創(chuàng)造了良好條件。 另外，一次性獲得大面積有開發(fā)潛力的土地，有利于對土地進行滾動開發(fā)，根據(jù)市場動態(tài)，結(jié)合調(diào)整設(shè)計方案和營銷策略，穩(wěn)步樹立項目品牌形象，在上海房地產(chǎn)市場外資開發(fā)項目中不乏先例。為上海房地產(chǎn)業(yè)帶來較大發(fā)展機遇，房地產(chǎn)市場總體上供求矛盾繼續(xù)緩解，商品房銷售保持良好勢頭，存量房屋交易穩(wěn)步上升。住宅預售價格指數(shù)的統(tǒng)計表明，％，其中，％，％。根據(jù)綜合分析預測，上海自2001年至2005年的5年中，商品住宅將會存在每年約200300萬平方米左右的供需缺口。1999年下半年，中遠兩灣城的正式推出，給普陀區(qū)的房地產(chǎn)市場帶來了持久的熱浪。三房面積集中于120138平方米，二房在90100平方米之間。 蘇州河沿岸已成為上海商品住宅投資熱點之一，越來越受到青睞。 目前蘇州河沿線樓盤的價位分布較為合理，從最低每平方米2980元至頂級的16880元，當中有足夠的選擇空間；多數(shù)樓盤價位集中在中高檔范圍。 項目銷售目標群如下： （1）外企、高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領(lǐng)人士； （2）其他市中心區(qū)域動遷或欲改善居住條件，但又不愿搬離市中心區(qū)域的首次置業(yè)者； （3）普陀區(qū)欲改善居住條件的首次置業(yè)者； （4）政府及企事業(yè)單位中層以上管理干部； （5）外地來滬經(jīng)商者； （6）其他（如證券投資等人士）。 四、項目開發(fā) 住宅面積： 車位：1590個 公建面積： 公建設(shè)施：教育、商場、餐飲、娛樂、生活等設(shè)施； 開發(fā)進度：分3期滾動開發(fā)。參考與本項目性質(zhì)相仿的“中遠兩灣城”項目，其第一期開盤后1年銷售率達90％以上，第二期開盤后1個季度銷售率35％，本項目的銷售進度計劃相對保守和穩(wěn)妥一些。 說明 1.“365”改造住宅基本情況： “365”改造住宅指截止到1991年底，上海存的的365萬平方米危棚簡屋。 第一章 市場分析 根據(jù)上海市統(tǒng)計局最新統(tǒng)計資料顯示，2000年上海國民經(jīng)濟持續(xù)快速增長，社會生產(chǎn)力水平進一步提高。第三產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重超過50％，％，中心城市的綜合服務功能進一步增強。 （2）固定資產(chǎn)從爬坡型進入平臺型投入期 19921997年，上海兩個三年大變樣為投資提供了巨大空間，上海年投資增長率為45％。未來消費熱點主要集中在住宅、汽車、信息、教育及旅游等幾大市場，但是最重大的消費將是住宅。 （5）社會人口進入新變化期 未來幾年上海外來勞動力將維持在200萬人左右，并呈現(xiàn)流動性減弱、優(yōu)秀人才涌入、經(jīng)商人員增加等特點。 從2000年總體情況而言，上海房地產(chǎn)市場走過了1991999年的低迷期，隨著經(jīng)濟大環(huán)境的好轉(zhuǎn)，已經(jīng)逐步回暖。其中，％。 2000年住宅建設(shè)和舊區(qū)改造持續(xù)發(fā)展。其中，列入365。 據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心編制的上海市內(nèi)銷住宅預售指數(shù)顯示，2000年上海住宅市場走勢趨好，與上一年相比，在住宅預售面積量較大幅度增長的基礎(chǔ)上，房價穩(wěn)中有升，指數(shù)曲線走陽。 2000年上海市房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)匯總表 2000年 1999年 同比％ 1）內(nèi)銷商品房土地出讓面積 可建建筑面積 2）外資內(nèi)銷商品房 土地出讓面積 可建建筑面積 3）外銷商品房土地出讓面積 可見建筑面積 居民 單位 居民 貨幣化面額 單位 1）內(nèi)銷商品房批準預售面積 2）外銷商品房批準預售面積 1）內(nèi)銷商品房預售面積 2）外銷商品房預售面積 1）內(nèi)銷商品房批準銷售面積 2）外銷商品房批準銷售面積 1）內(nèi)銷商品房銷售面積 2）外銷商品房銷售面積 存量房交易成交金額 已售公房上市成交面積 已售公房上市成交金額 1）轉(zhuǎn)讓面積 2）交換面積 1）外銷商品房抵押面積 2）外銷商品房抵押貸款額 從月度總體價格走勢來看，4月份、7月份和12