【正文】 前的總體市場(chǎng)情況我們對(duì)項(xiàng)目前期在銷(xiāo)售價(jià)格的定位上要保持一定的慎重。根據(jù)項(xiàng)目的總體定位，我們?cè)O(shè)定本項(xiàng)目的規(guī)劃目標(biāo)為： 規(guī)劃超前性：打造侯馬第一高尚社區(qū)，從整體規(guī)劃、園林規(guī)劃以及配套規(guī)劃上相比侯馬現(xiàn)有市場(chǎng)上的產(chǎn)品需要一定程度的突破和超前； 戶(hù)型的合理性：戶(hù)型作為物業(yè)內(nèi)核，實(shí)際使用率的提升全賴(lài)于戶(hù)型設(shè)計(jì)的合理，體現(xiàn)人文和空間尺度，跟項(xiàng)目的戶(hù)型規(guī)劃上雖難說(shuō)絕對(duì)無(wú)缺憾，但要力求合理和實(shí)用； 建筑的藝術(shù)性：建筑的藝術(shù)性是本項(xiàng)目超脫現(xiàn)有市場(chǎng)項(xiàng)目的主要著力點(diǎn)，要從建筑風(fēng)格和建筑外延等方面 突出其藝術(shù)性和品質(zhì)感； 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化：對(duì)于質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目要求達(dá)到國(guó)家的優(yōu)良水平，這也給客戶(hù)提出“三項(xiàng)承諾”的信心標(biāo)志； 生活科技化：高檔居所，采用一些現(xiàn)代化的科技手段，實(shí)現(xiàn)管理和居住的智能化，科技使人輕松，營(yíng)造高尚生活模式； 服務(wù)酒店化：高尚住宅，對(duì)服務(wù)的要求將隨之提升，我們將設(shè)置相應(yīng)之配套設(shè)施實(shí)現(xiàn)酒店化的服務(wù)模式； 環(huán)境公園化：本項(xiàng)目在園林規(guī)劃實(shí)現(xiàn)“一步一景，移步換景”，通過(guò)綠水環(huán)繞，各式花木以及獨(dú)具文化特色的園林小品和雕刻，營(yíng)造一個(gè)公園式的居所環(huán)境。在小區(qū)總體布局方面建議不要采取常規(guī)的兵營(yíng)式排布，以園林景觀(guān)作為不同節(jié)點(diǎn)將小區(qū)整體連貫起來(lái)，錯(cuò)落有序的進(jìn)行 布局。 景觀(guān)規(guī)劃 園林景觀(guān)是提升項(xiàng)目檔次和品質(zhì)的重要支撐點(diǎn)，在小區(qū)主入口處的考慮設(shè)計(jì)一定的景觀(guān)廣場(chǎng)，以增加項(xiàng)目亮點(diǎn)，更好的提升項(xiàng)目檔次品質(zhì)感。 智能配套系統(tǒng) 根據(jù)項(xiàng)目的定位，結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)，在本項(xiàng)目配套如下設(shè)備系統(tǒng)，體現(xiàn)“生活科技化”：信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。另要考慮安排自行車(chē)停放問(wèn)題。一期要將小區(qū)入口景觀(guān) 環(huán)境環(huán)境建設(shè)出來(lái)，通過(guò)環(huán)境的建設(shè)，初步營(yíng)造項(xiàng)目整體氛圍，讓客戶(hù)體會(huì)到小區(qū)的今后生活模式，利用整體環(huán)境氛圍的營(yíng)造推出一期住宅，整體提升本項(xiàng)目的品位后才開(kāi)二期住宅的建設(shè)，可以一定尺度上提升住宅的價(jià)位和品質(zhì)。 二、 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用估算 表 12：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 指標(biāo) 單價(jià) 單位 合價(jià) （萬(wàn)元） 備注說(shuō)明 1 管理費(fèi)用 300 人員工資 2500 元 /人 150 按照 10 人編制， 5 年周期計(jì)算 辦公費(fèi)用 150 2 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 594 項(xiàng)目包裝宣傳推廣費(fèi) 銷(xiāo)售額 % 系數(shù) 309 銷(xiāo)售代理費(fèi) 銷(xiāo)售額 % 系數(shù) 285 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 500 項(xiàng)目運(yùn)作中主要依靠項(xiàng)目銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金流動(dòng)，銀行貸款利息控制在 500600 萬(wàn)元 4 營(yíng)業(yè)稅及附加 1307 營(yíng)業(yè)稅 營(yíng)業(yè)額 5% 系數(shù) 1188 城建附加稅 營(yíng)業(yè)稅額 7% 系數(shù) 83 教育附加稅 營(yíng)業(yè)稅額 3% 系數(shù) 36 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用合計(jì)約 2701 萬(wàn)元。 二、融資方案 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的來(lái)源有兩個(gè)渠道：一是銀行貸款，二是銷(xiāo)售收入轉(zhuǎn)投資。 29 二、利潤(rùn)及靜態(tài)贏(yíng)利能力分析 項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)為全部銷(xiāo)售收入減去開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用為 22419 萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)（所得稅前）為 1516 萬(wàn)元 。 項(xiàng)目盈虧平衡分析 ? 盈虧平衡點(diǎn)建筑規(guī)模分析 在售價(jià)、 綜合 成本不變的情況下，總建筑面積減至 75260 平方米時(shí)實(shí)際利潤(rùn)總額為零。 敏感性分析 影響財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素包括開(kāi)發(fā)成本、售價(jià)水平、銷(xiāo)售稅率、建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短，據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)。 ? 盈虧平衡點(diǎn)售價(jià)分析 在總建筑面積、 綜合 成本不變的情況下，總平均銷(xiāo)售單價(jià)為 2203 元 /㎡ （含稅）時(shí)利潤(rùn)為零 ；在基本指標(biāo)不變，商業(yè)和地下車(chē)庫(kù)銷(xiāo) 售收入不變的情況下，住宅平均銷(xiāo)售價(jià)為 2139元 /㎡ 時(shí)，利潤(rùn)為零。 三、項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 表 17： 現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元人民幣 序號(hào) 項(xiàng)目 \年份 總計(jì) 項(xiàng)目周期 2020 2020 2020 2020 2020 1 現(xiàn)金流入 銷(xiāo)售收入 住宅 20936 2020 5126 8058 5739 0 商業(yè) 2020 0 720 1280 0 車(chē)位 1000 0 1000 0 現(xiàn)金收入小計(jì) 23936 2020 5126 8778 8019 0 2 現(xiàn)金流出 土地費(fèi)用 3553 2487 1066 0 0 0 前期工程費(fèi) 468 290 106 55 17 0 建安工程費(fèi) 13049 1957 5220 5220 652 配套設(shè)施工程費(fèi) 982 98 295 393 196 0 附屬工程設(shè)施費(fèi) 280 98 42 56 84 0 報(bào)批費(fèi)用 1014 608 406 0 0 0 報(bào)建費(fèi)用 80 48 32 0 0 0 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 290 116 58 58 29 29 30 管理費(fèi) 300 60 60 60 60 60 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 594 137 165 196 96 0 稅費(fèi) 1310 66 263 541 440 0 財(cái)務(wù)費(fèi)用 500 300 200 0 0 0 現(xiàn)金流出小計(jì) 22420 6265 7913 6579 1574 89 3 凈現(xiàn)金流量 1516 4252 2787 2199 6445 89 4 累計(jì)現(xiàn)金流 1516 4252 7039 4840 1605 1516 償債能力分析 從項(xiàng)目投資現(xiàn)金流分析，項(xiàng)目投資回收期三年，項(xiàng)目第三年末具備全部?jī)斶€借款得能力， 2020 年末即具備償還全部借款得能力，說(shuō)明項(xiàng)目具備債務(wù) 償還能力。 28 第七章 財(cái)務(wù)分析 一、項(xiàng)目總收入分析 項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格 項(xiàng)目初步銷(xiāo)售均價(jià)暫定為： 住宅：均價(jià) 2300 元 /㎡ ；商鋪：均價(jià) 4000 元 /㎡； 車(chē)庫(kù)或地下車(chē)位： 50000 元 /個(gè) 項(xiàng)目總收入預(yù)測(cè) 表 14：項(xiàng)目收入測(cè)算表 項(xiàng)目 可銷(xiāo)售面積 (㎡ ) 預(yù)測(cè)銷(xiāo)售均價(jià) (元 /㎡ ) 銷(xiāo)售收入 (萬(wàn)元 ) 住宅 90238 2300 20755 商鋪 5000 4000 2020 車(chē)庫(kù)及車(chē)位 按銷(xiāo)售 200 個(gè)計(jì)算 50000 1000 合計(jì) 23755 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入分期測(cè)算 本項(xiàng)目總銷(xiāo)售周期按照三年的周期計(jì)算，暫定從 2020 年 10 月開(kāi)始 ,項(xiàng)目啟動(dòng)銷(xiāo)售初期，針對(duì)侯運(yùn)內(nèi)部職工先行以 2100 元 /㎡ 成本價(jià)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，按照 10%的比例計(jì)算 。項(xiàng)目從開(kāi)始到結(jié)束總周期約 45 年，項(xiàng)目建設(shè)周期 年完成。 24 第五章 項(xiàng)目投資估算 一、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算 表 11：投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 指標(biāo) 單價(jià) 單位 合價(jià) （萬(wàn)元） 備注 說(shuō)明 1 土地成本 3553 土地使用費(fèi) 土地面積 50 萬(wàn)元 /畝 3550 參考當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)低價(jià) /，包土地出讓金和相關(guān)手續(xù)費(fèi) 拆遷費(fèi) 3 預(yù)估 3萬(wàn)元作為項(xiàng)目拆遷補(bǔ)充費(fèi)用 2 前期費(fèi)用 468 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建筑面積 25 元 /㎡ 253 勘測(cè)費(fèi) 15 根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值和市場(chǎng)行情估算 三通一平費(fèi) 18 包括項(xiàng)目施工用水、電、臨時(shí)辦 公場(chǎng)所和場(chǎng)地平整等費(fèi)用 監(jiān)理費(fèi)用 建筑面積 18 元 /㎡ 182 3 建安費(fèi)用 13049 建安造價(jià) 地上建筑面積 1270 元 /㎡ 12349 包括地基 、土建、水電暖、電梯設(shè)備、室內(nèi)外裝飾裝修等費(fèi)用 消防系統(tǒng)工程 100 包括小區(qū)內(nèi)消防箱、消防栓、滅 火器等各類(lèi)消防設(shè)施 地下車(chē)庫(kù)建設(shè)費(fèi)用 地下建筑面積 1500 元 /㎡ 600 4 配套設(shè)施工程 982 不包括不計(jì)入成本的費(fèi)用 供水工程 地上建筑面積 15 元 /㎡ 126 排水工程 地上建筑面積 16 元 /㎡ 156 供電工程 地上建筑面積 15 元 /㎡ 146 采暖工程 地上建筑面積 44 元 /㎡ 428 道路工程 地上建筑面積 10 元 /㎡ 97 水增容費(fèi) 10 根據(jù)實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)預(yù)估，可操作 燃?xì)夤こ? 戶(hù)數(shù) 3000 元 /戶(hù) 271 不計(jì)入成本；交房時(shí)客戶(hù)補(bǔ)交 通信及有線(xiàn)工程 戶(hù)數(shù) 800 元 /戶(hù) 72 不計(jì)入成本；交房時(shí)客戶(hù)補(bǔ)交 5 附屬工程設(shè)施 280 綠化工程 地上建筑面積 元 /㎡ 80 25 園林環(huán)境及照明系統(tǒng) 地上建筑面積 元 /㎡ 150 智能化系統(tǒng) 地上建筑面積 元 /㎡ 50 6 報(bào)批費(fèi)用 1014 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 地上建筑面積 50 元 /㎡ 486 收費(fèi)可操作 城市消防設(shè)施配套費(fèi) 地上建筑面積 元 /㎡ 15 收費(fèi)可操作 工程質(zhì)量監(jiān)督檢查費(fèi) 建安造價(jià) % 系數(shù) 28 工程定額測(cè)定費(fèi) 建安造價(jià) % 系數(shù) 14 散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)基金 地上建筑面積 元 /㎡ 7 新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)基金 地上建筑面積 8 元 /㎡ 78 收費(fèi)可操作 人防異地建設(shè)費(fèi) 地上建筑面積 30 元 /㎡ 292 垃圾清掃費(fèi) 地上建筑面積 0 元 /㎡ 3 水土流失費(fèi) 地上建筑面積 元 /㎡ 4 環(huán)境保護(hù)費(fèi) 地上建筑面積 3 元 /㎡ 29 文物勘探費(fèi) 地上建筑面積 6 元 /㎡ 58 收費(fèi)可操作 7 報(bào)建費(fèi)用 80 防雷設(shè)施審定驗(yàn)收費(fèi) 地上建筑面積 1 元 /㎡ 10 施工圖審圖費(fèi) 地上建筑面積 2 元 /㎡ 19 施工現(xiàn)場(chǎng)放線(xiàn)費(fèi) 5 根據(jù)實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)預(yù)估 建筑規(guī)劃公告牌費(fèi) 3000 元 /塊 招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi) 30 根據(jù)實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)預(yù)估 建筑工程交易服務(wù)費(fèi) 2 標(biāo)底編制費(fèi) 建筑面積 10 根據(jù)市場(chǎng)行情預(yù)估 城市樹(shù)木砍伐補(bǔ)償金 3 施工許可證公告牌費(fèi) 3000 元 /塊 勞動(dòng)統(tǒng)籌 建安造價(jià) 3% 系數(shù) 370 代繳，不計(jì)入成本 8 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1～ 8項(xiàng) 總和 % 系數(shù) 291 不包括不計(jì)入成本的費(fèi)用 合計(jì) 19718 26 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本合計(jì) 19718 萬(wàn)元。程泰寧建筑設(shè)計(jì)研究院的初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案相關(guān)指標(biāo)，容積率和總建筑面積基本保持不變，其中增加部分商業(yè)面積。 道路系統(tǒng)：本小區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)分三級(jí)網(wǎng)路： ? 小區(qū)級(jí)道路：整個(gè)小區(qū)級(jí)道路為環(huán)行， 22 ? 小區(qū)級(jí)次道路：分別伸向各個(gè)組團(tuán)外圍，與小區(qū)級(jí)道路聯(lián)結(jié)，可以行駛車(chē)輛； ? 宅間小路：組團(tuán)內(nèi)以及各住宅間均以步行小路為主，達(dá)到人車(chē)分流、動(dòng)靜相隔。景觀(guān)規(guī)劃既要大器、又要節(jié)約。 功能分區(qū)：建議項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，將項(xiàng)目總體分 3 個(gè)組團(tuán)，入口主景觀(guān)風(fēng)情商業(yè)區(qū)為一個(gè)組團(tuán)，此組圖主要以商業(yè)、公建、會(huì)所配套為主；進(jìn)入小區(qū)后，小區(qū)內(nèi)以規(guī)劃路將小區(qū)分為兩個(gè)組團(tuán)區(qū)域。 二、基本規(guī)劃思路和建議 本項(xiàng)目前期已經(jīng)進(jìn)行過(guò)初步的規(guī)劃設(shè)計(jì)，但是整體上從提升小區(qū)品質(zhì)感沒(méi)有太多的新意和亮點(diǎn)，而且整體規(guī)劃感覺(jué)過(guò)于呆板，不太符合項(xiàng)目的總體定位原則，所以建議對(duì)該方案進(jìn)行一定調(diào)整。