贛榆新城開(kāi)發(fā)可行性研究項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 毛坯毛坯物業(yè)管理費(fèi)未定均價(jià)（元/ M2）1500未定1350起售時(shí)間未定主力戶型17183 M2100、120 M29137 M2住宅總套數(shù)612戶未定256戶銷售狀況項(xiàng)目整體銷售約40％未正式開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目整體銷售約20％優(yōu)惠措施一次性98折未定無(wú)內(nèi)部配套設(shè)施休閑會(huì)所商業(yè)街、會(huì)所會(huì)所、后續(xù)供應(yīng)約6萬(wàn)M2約6萬(wàn)M2約3萬(wàn)M2. 贛榆競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)主力產(chǎn)品類型面積分析216。. 綜合分析贛榆縣的GDP每年都以一個(gè)較高的增長(zhǎng)速度在發(fā)展，連續(xù)三年增幅高于全國(guó)9%的平均水平，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的深化整體經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速度發(fā)展階段，區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然帶動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。外地人口在贛榆購(gòu)房無(wú)法辦理按揭手續(xù)，直接影響贛榆房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，贛榆房地產(chǎn)市場(chǎng)要得到長(zhǎng)足的發(fā)展，銀行必須加大信貸支持力度，增加貸款額度尤其是個(gè)人住房貸款，將房地產(chǎn)信貸的重心轉(zhuǎn)移到個(gè)人住房消費(fèi)貸款上，刺激房地產(chǎn)的有效需求，才能保證房地產(chǎn)信貸資金得到良性循環(huán)。 贛榆主城區(qū)輻射力不強(qiáng)，城市擴(kuò)容能力不高贛榆主城區(qū)自2004年底開(kāi)始主城區(qū)拆遷量開(kāi)始降低，使得拆遷置業(yè)購(gòu)房人群數(shù)量將迅速降低直接影響物業(yè)銷售狀況。. 不利因素216。216。同時(shí)連云港整體城市化進(jìn)程的發(fā)展戰(zhàn)略，也將積極推動(dòng)衛(wèi)星城、小城鎮(zhèn)的發(fā)展，為贛榆住房建設(shè)提供了新的市場(chǎng)機(jī)遇。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況2003年2004年2005年16月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（億元）商品房銷售（億元） 商品房銷售（萬(wàn)平方米）住宅銷售（萬(wàn)平方米） （數(shù)據(jù)來(lái)源：連云港房地產(chǎn)信息網(wǎng)），房屋售價(jià)為850元/平方米，%，%，%為1080元/平方米。投資總量位居全市四縣首位，增幅居四縣第二。. 2005年上半年贛榆固定資產(chǎn)投資總量領(lǐng)先連云港地區(qū)2004年，％。比03年增長(zhǎng)約1%，%。%，%，而第三產(chǎn)業(yè)則有了較大的提升，%，可見(jiàn)，整個(gè)產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)向更加優(yōu)化的方面發(fā)展。發(fā)達(dá)、便利的交通配套已為贛榆的整體發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。優(yōu)美的環(huán)境、良好的空氣質(zhì)量不僅點(diǎn)綴了市民的生活，同時(shí)也大大推動(dòng)了贛榆旅游業(yè)的發(fā)展。工業(yè)廢污水集中處理率達(dá)到90%，工業(yè)固體廢物綜合利用率100%。利用已有的優(yōu)勢(shì)，優(yōu)化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，確保農(nóng)業(yè)強(qiáng)縣的地位，發(fā)揮地域優(yōu)勢(shì)做大做強(qiáng)水產(chǎn)養(yǎng)殖和海洋、灘涂旅游業(yè)，同時(shí)加大工業(yè)投入，以高效益低污染的新型工業(yè)為發(fā)展的主導(dǎo)。同時(shí)地藏豐富、工業(yè)門(mén)類齊全，已形成化工、紡織、 機(jī)械、煤炭、建材、食品等十大工業(yè)體系。贛榆新城開(kāi)發(fā)可行性研究項(xiàng)目第一部分：項(xiàng)目所在城市的背景分析1. 贛榆國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析. 贛榆概況贛榆位于江蘇省東北端，隸屬江蘇省連云港市，東臨黃海，西與山東臨沂市接壤，北通青島，南襟新亞歐大陸橋東橋頭堡連云港，是全國(guó)最早的沿海開(kāi)放縣之一。平原地區(qū)土地肥沃，農(nóng)作物品種豐富，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)綜合實(shí)力躋身全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣行列，是全國(guó)商品糧基地縣和全省食品工業(yè)大縣。五年間，全縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步調(diào)優(yōu)、調(diào)新、做大、做強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。 城市綠化情況贛榆縣綠化率達(dá)到45%，人均公共綠地23平方米。綠化造林總量為前三年的總和。向南35公里有橫貫祖國(guó)腹地的隴海鐵路；向北50公里是兗石鐵路；距連云港機(jī)場(chǎng)30公里，（有直達(dá)北京、廣州、廈門(mén)、成都、昆明等十幾個(gè)大中城市的航班）；距青島國(guó)際機(jī)場(chǎng)、南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)200多公里；距連云港港、日照港 40多公里；20 3327國(guó)道在境內(nèi)交匯，即將建成通車的同三高速公路自北向南貫穿全境；青口碼頭與通榆運(yùn)河、京杭運(yùn)河、長(zhǎng)江等水路相連。. 第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重逐年增加，外來(lái)消費(fèi)能力穩(wěn)步增加農(nóng)業(yè)是贛榆縣的龍頭產(chǎn)業(yè)所以在贛榆的國(guó)民生產(chǎn)總值中第一產(chǎn)業(yè)占了很大的比重，第二產(chǎn)業(yè)一直保持著平穩(wěn)的發(fā)展，但隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民生產(chǎn)總值中所占比例越來(lái)越大。. 產(chǎn)業(yè)調(diào)整成效顯現(xiàn)，城鎮(zhèn)人口逐年增加贛榆政府不斷加大招商引資力度，推動(dòng)了工業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提供了更多的就業(yè)崗位；促使城鎮(zhèn)的人口不斷增加。2004年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整初見(jiàn)成效城鎮(zhèn)人口平均可支配收入8872元，農(nóng)民人均純收入3501元，消費(fèi)逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榘l(fā)展型消費(fèi)。2005年1－，% 。比03年上漲了57%，與03年相比上漲了116%，更好的解決了人居問(wèn)題。 贛榆經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)及新城規(guī)劃有利于房地產(chǎn)的發(fā)展根據(jù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析，贛榆經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)連續(xù)3年超10％，整體經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)入高速發(fā)展期，有力的支持和推動(dòng)住宅建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但是由于受到城市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的影響，新城發(fā)展預(yù)計(jì)需要10年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間才能夠?qū)崿F(xiàn)。但是由于城市整體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不雄厚、缺乏外來(lái)消費(fèi)人口的支撐，行業(yè)發(fā)展相對(duì)比較緩慢。216。 銀行房貸放貸款率較低，阻礙贛榆房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展贛榆各家銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的支持力度較小，銀行對(duì)個(gè)人住房抵押貸款的條件比較苛刻，各分支機(jī)構(gòu)審批權(quán)限很小。另外由于贛榆整體城市經(jīng)濟(jì)能力不強(qiáng)，城市整體消費(fèi)能力不高，這也在一定的程度上制約房地產(chǎn)的發(fā)展。 表一：樓盤(pán)名稱東升花園
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