【正文】 31 資金峰值比例 地價(jià)支付貼現(xiàn)比 啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) 項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)各年的利潤(rùn)體現(xiàn)如下表 : 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 合計(jì) 結(jié)算面積（ m2） 50,000 90,000 100,000 100,000 23,000 363,000 單位利潤(rùn) (元 /m2) 利潤(rùn) (萬(wàn)元 ) 1473 2652 2947 2947 678 10698 ，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動(dòng)比率。 20xx 年銷售 萬(wàn)平米。 三 .銷售周期安排： 第一期于 20xx 年 8 月開始銷售，當(dāng)年結(jié)算 5 萬(wàn)平米。該項(xiàng)目擬分四年開發(fā)： 20xx 年開發(fā) 6 萬(wàn)平米。 該項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目梅江生態(tài)居住區(qū)已經(jīng)開始建設(shè) ，但大氣候還未形成，而華苑居住區(qū)基本建設(shè)完成，該區(qū)域已很成熟，該項(xiàng)目如果今年開發(fā)將具有優(yōu)勢(shì)。總體情況適于完成我司規(guī)劃設(shè)想。并在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中加以考慮?？傮w來講場(chǎng)地情況良好，適于完成我司規(guī)劃設(shè)想。 ，東至陳塘支線，南至規(guī)劃路，西至外環(huán)線，北至紅旗南路。該項(xiàng)目的建設(shè)，對(duì)完善該區(qū)域的自然環(huán)境，提高并豐富該區(qū)域的居住層次，帶動(dòng)該區(qū)域的社區(qū)文化建設(shè)，實(shí)現(xiàn)與周邊地區(qū)的資源共享并最終實(shí)現(xiàn)華苑大社區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃具有積極意義。 5. 華苑新城項(xiàng)目位于華苑居住區(qū)以南，西臨外環(huán)線，北側(cè)為城市干道紅旗南路，交通便利。 3. 注意采用隔音墻、中水系統(tǒng)以及保溫砂漿、中空玻璃、地板采暖等環(huán)保和節(jié)能產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)環(huán)保和節(jié)能的目的。 ? 與環(huán)境、環(huán)保有機(jī)的結(jié)合 ? 培養(yǎng)主題鮮明的社區(qū)文化 ? 居住區(qū)良好而有效的交通組織 ? 市政設(shè)施在居住區(qū)內(nèi)便利有效的組合 ? 提供優(yōu)秀的居住單體建筑設(shè)計(jì) ? 注重反映居住區(qū)不同功能的視覺特色 具體反映在規(guī)劃上，意圖實(shí)現(xiàn)“花園城市”構(gòu)想，規(guī)劃設(shè)計(jì)成由類型、密度、空間、體形、平面、以及市場(chǎng)價(jià)位不盡相同的住宅建筑組成的居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)具有完整的配套服務(wù)設(shè)施及管理系統(tǒng)，滿足人的精神及物質(zhì)需求。 6． 投資類客戶。 2． 西青開發(fā)區(qū)獨(dú)資、合資企業(yè)中白領(lǐng)階層。 6） 形成一定銷售、入住高峰期 ：以上項(xiàng)目基 本上處于期房銷售階段，采用分組團(tuán)進(jìn)行發(fā)售， 01 年 4 月份都將有新的組團(tuán)推出（獨(dú)立項(xiàng)目供應(yīng)量在 510 萬(wàn)平米），今年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 2） 社區(qū)規(guī)劃欠缺： 由于受土地容積率的限制，基本上全部含有小高層的產(chǎn)品形式，形成了“中層、中密度”的規(guī)劃格 局。 由 6 層磚混與 12 層小高層組成。 順馳世紀(jì)城 （南）黑牛城道南側(cè) 天津順馳投資集團(tuán) 建筑面積 22萬(wàn)，容積率。 現(xiàn)開工為芳水園、玉水園、藍(lán)水園共 32 萬(wàn)平方米。 物業(yè)管理費(fèi)： 元 /平米。 元 /平米 均價(jià)：3100 元 /平米。 水上國(guó)際紅旗南路寧發(fā)房產(chǎn) 占地 22 萬(wàn)平米。 目前云華里（ 1 期）達(dá)到 60%銷售率。采用條形生態(tài)走廊與社區(qū)組團(tuán)花園結(jié)合形式。 可視對(duì)講，INTERNET 入戶，采用紅外線預(yù)警系統(tǒng)。戶型均為起居廳朝陽(yáng)與朝陰兩種形式。 9798 年“立達(dá)公寓”的成功發(fā)售正是印證了這一點(diǎn)。 4） 呼喚品牌住宅： 華苑居住區(qū)目前已成為本市最大的成熟社區(qū)住宅項(xiàng)目之一。 3） 市場(chǎng)供需保持增勢(shì)： 01 年南部市場(chǎng)供需仍將保持高速增長(zhǎng)勢(shì)頭，預(yù)計(jì)在90 萬(wàn)平米，而華苑居住區(qū)的延伸開發(fā)，梅江居住區(qū)全新開發(fā)，成為 01 年住宅市場(chǎng)市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域，并仍將成為河西、南開、和平甚至河?xùn)|客戶資源關(guān)注的首選區(qū)域 4） 未來 35 年供應(yīng)量較大： 西南部地區(qū)隨著交通道路的對(duì)外擴(kuò)展，可開發(fā)的土地資源仍具有很大的潛力，未來 35 年內(nèi)供應(yīng)量較大 ,主要項(xiàng)目有 :已經(jīng)開工建設(shè) 的梅江居住區(qū) ,總建筑面積約 178 萬(wàn)平米 ,正在啟動(dòng)的梅江南居住區(qū) ,總占地面積 240 公頃 ,規(guī)劃建筑面積為 150 萬(wàn)平米 ,華苑新城一期規(guī)劃建筑面積為 50 萬(wàn)平米。 2． 區(qū)域樓盤介紹 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地點(diǎn) 開發(fā)商 規(guī)模 價(jià)格 備注 久華里 華苑居住區(qū) 天津華夏住宅建設(shè)有限公司 16 萬(wàn)㎡ 均價(jià) 3400 元 /平方米 期房 建筑形式為多層磚混。 5)開發(fā)產(chǎn)品比較單一，除少量的聯(lián)排別墅的出現(xiàn)，基本上全是 6 層磚混住宅及12 層小高層的形式。 二． 西南部市場(chǎng)分析 1．區(qū)域市場(chǎng)特征： 從目前該區(qū)域市場(chǎng)整體市場(chǎng)環(huán)境、供需總量以及開發(fā)程度，可以看出以下特 征： 05101591年 92年 93年 94年 95年 96年 97年 98年 99年 20xx年011994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 20xx年個(gè)人購(gòu)房比例示意圖 人均使用面積 天津萬(wàn)科公司 華苑新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 1)西南部市場(chǎng)尤其是南開區(qū)從 93 年 00 年基本保持著天津市市場(chǎng)供需量的第一位，累計(jì)銷售面積約 800 萬(wàn)平米。本市房地產(chǎn)業(yè)“十五”目標(biāo)確定， 5 年內(nèi)完成投資 850 億元，人均使用面積 平方米。 合作方出示的關(guān)于免 40%土地出讓金法律文件時(shí)間比較早，土地管理部門是 否繼續(xù)執(zhí)行，是一個(gè)待定因素，經(jīng)與合作方協(xié)商，合作方保證我方按土地出 讓金的 60%交納，否則我方可從其補(bǔ)償款中扣除。 綜合上述比較結(jié)果，我們認(rèn)為目前確定的土地購(gòu)買價(jià)是一個(gè)比較合理的市場(chǎng)價(jià)位。 ② 與華苑新城一期用地相比，其大部分用地在 93 年征用，在 98— 99 年又征用周邊部分農(nóng)民用地，據(jù)調(diào)查其征地補(bǔ)償費(fèi)基本在 40 萬(wàn)元 /畝，但考慮其完成地上物、樹木、高壓線拆遷、場(chǎng)地填土平整等費(fèi)用及不提供優(yōu)惠的配套及出讓金政策情況下，綜合地價(jià)接近 50 萬(wàn)元 /畝。 （ 5） 項(xiàng)目?jī)?nèi)非營(yíng)業(yè)性公建由萬(wàn)科進(jìn)行自配自建， 保證萬(wàn)科免交非經(jīng)營(yíng)性公建配套費(fèi) 。 （ 1） 保證紅線外市政大配套按 20xx 萬(wàn)元包干（含給水、排水、天然氣和周邊市政道 路）。港寧房地產(chǎn)公司前期投入的部分費(fèi)用由其上級(jí)單位西青區(qū)土地局對(duì)其進(jìn) 行補(bǔ)償， 與萬(wàn)科不發(fā)生直接關(guān)系。 ，該協(xié)議中明確紅線外大配套費(fèi)用包 干，攤到該項(xiàng)目為 20xx 萬(wàn)元整。 天津萬(wàn)科公司 華苑新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 第三章 項(xiàng)目合作條件 一 .項(xiàng)目合作背景： 1993 年天津市政府征用西青區(qū)外環(huán)線內(nèi)部分土地建設(shè)華苑居住區(qū)，經(jīng)市、區(qū) 兩級(jí)政府協(xié)商，市里開發(fā) 70%用地，西青區(qū)開發(fā) 30%用地，市政府就用征用 的 70%的土地建設(shè)完成了現(xiàn)在的華苑居住區(qū)，西青區(qū)保留的 30%土地，即西 華苑用地，西青區(qū)就交由其下屬單位寧發(fā)房地產(chǎn)公司來開發(fā)，由于一些原因 一直未開發(fā)建設(shè)，后與香港上 市的天津發(fā)展控股有限公司合作成立港寧房地 產(chǎn)公司后正式啟動(dòng)該項(xiàng)目，并由港寧房地產(chǎn)公司開發(fā)了華苑新城一期用地， 現(xiàn)正在建設(shè)中，二期用地準(zhǔn)備出讓，在此種情況下，萬(wàn)科介入該項(xiàng)目。 陳塘支線鐵路 ，每天約有 30 趟貨車經(jīng)過，有一定的噪音污染，需采取一些降躁措施。 項(xiàng)目所在地 天津萬(wàn)科公司 華苑新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 (北側(cè)紅旗南路 ) (西面為外環(huán)線 ) 四 .周邊環(huán)境 項(xiàng)目用地處于天津市的上風(fēng)口，遠(yuǎn) 離工業(yè)區(qū)，空氣新鮮，自然條件優(yōu)越，被 公認(rèn)為居住的上佳區(qū)域。 通訊： 由我司自行配套，目前在紅旗南路上有 12 孔通訊管道，為該項(xiàng)目通訊 源頭。 污水： 項(xiàng)目用地南側(cè)規(guī)劃有一污水泵站，總個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)污水通過泵站排出。 二 .項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀及市政配套情況 項(xiàng)目四至為：東至陳塘支線鐵路，南至規(guī)劃路，西至外環(huán)線，北至紅旗南 路。根據(jù)目前經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)，天津公司必須再上新項(xiàng)目，保證天津公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)指標(biāo)和萬(wàn)科產(chǎn) 品在天津的影響力，在市場(chǎng)呼喚萬(wàn)科的大好形勢(shì)下。 二 .內(nèi)部因素 萬(wàn)科自 92 年進(jìn)入天津市場(chǎng)以來，先后開發(fā)了城市花園、萬(wàn)科中心大廈、世貿(mào) 廣場(chǎng)、萬(wàn)科新城、都市花園等物業(yè)，其中城市花園、萬(wàn)科中心大廈位于城市 北部的河北區(qū)，總面積約 17 萬(wàn)平方米，萬(wàn)科新城位于城市北部的北辰區(qū)，面 積約 60 萬(wàn)平方米；世貿(mào)廣場(chǎng)、都市花園位于城市中心地帶，但體量較小。 ，該區(qū)域包括和平區(qū)、南開區(qū)、河西區(qū)三區(qū)部分建成區(qū) 及外沿部分。有友誼、衛(wèi)津、紅旗、復(fù)康等市區(qū)快速主干道。 ② 老的大居住區(qū)有體院北、王頂?shù)痰?，新建設(shè)的大型的居住區(qū) 華苑居住區(qū)，正在興建的有梅江居住區(qū)、華苑新城居住區(qū)、梅江南 居住區(qū)等大型居住區(qū)。 一 .外部環(huán)境 199620xx 年天津市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大部分用地規(guī) 劃為教育科研、居住及行政辦公用地，包括如下幾個(gè)部分： ① 以南開大學(xué)、天津大學(xué)為主體的第一高教科研區(qū)已基本完善，在天津的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到很大作用；正在建設(shè)的第三高教區(qū)內(nèi)已有城建學(xué)院、農(nóng)學(xué)院、師范大學(xué)女子學(xué)院等院校；據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，天津市約 50%的高等院校聚集在該區(qū)域。 ⑤ 該區(qū)域交通非常便捷，有京滬高速公路、津淶、津淄等出市主干道。 ， 社會(huì)人文環(huán)境優(yōu)越，在天津市民心暮中被認(rèn)為是 知識(shí)分子、富裕家庭聚居地區(qū)。綜合以上各種因素，給萬(wàn)科在此處建設(shè)一個(gè)高檔居住區(qū)提供一 個(gè)良好外部環(huán)境。 公司現(xiàn)狀： 目前天津公司在手有兩個(gè)項(xiàng)目，萬(wàn)科花園新城三期、東麗湖項(xiàng)目，其中新城項(xiàng)目為在建銷售的項(xiàng)目，東麗湖項(xiàng)目目前處于前期階段，新城項(xiàng)目自 98 年開盤以來熱銷天津市，為天津公司的主要利潤(rùn)支柱，但到 20xx 年后新城項(xiàng)目基本開發(fā)完畢，主要為資金回籠，東麗湖項(xiàng)目體量大，是公司長(zhǎng)遠(yuǎn)打算項(xiàng)目，從前期規(guī)劃銷售包裝都必須謹(jǐn)慎進(jìn)行，該項(xiàng)目由于產(chǎn)品和區(qū)位原因，也不是一短期熱銷房產(chǎn)，不宜作為公司近兩年的利潤(rùn)支柱，是一追求穩(wěn)定開發(fā)有節(jié)奏銷售為目的的項(xiàng)目。 項(xiàng)目所在地 天津萬(wàn)科公司 華苑新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 該宗地規(guī)劃為居住用地，規(guī)劃總占地面積 萬(wàn)平米，其中一期由合作方自 己建設(shè)，現(xiàn)已建設(shè)大部分，二期為我司準(zhǔn)備投資的用地， 規(guī)劃總占地面積 萬(wàn)平方米（ 664 畝），其中界內(nèi)用地 萬(wàn)平方米（約 571 畝），界 外用地 萬(wàn)平方米（約 93 畝）。 雨水： 項(xiàng)目用地南側(cè)規(guī)劃有一雨水泵站，總個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)雨水通過泵站排到外環(huán)