【正文】 分析 第八章 可行性結(jié)論 天津萬科公司 華苑新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 第一章 項(xiàng)目開發(fā)背景 華苑新城項(xiàng)目處于天津市區(qū)的西南部 ,這里的西南部指由圍堤道、復(fù)康路、友誼路、外環(huán)線及周邊部分地塊所合圍的區(qū)域，約占市區(qū) 1/6 的面積，以下從兩個(gè) 大的方面來介紹該項(xiàng)目開發(fā)背景。 ，該區(qū)域正 處于天津市的上風(fēng)口，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，空 氣新鮮，自然條件優(yōu)越，被公認(rèn)為居住的上佳區(qū)域。由此看出 ，萬科的物業(yè)分布與天津的總體規(guī)劃和發(fā)展方向不相符，且萬科自 92 年進(jìn)入天津市場(chǎng)以來，發(fā)展迅速，市場(chǎng)迅速擴(kuò)大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被稱為天津的地產(chǎn)先鋒，在天津人的心目中已樹立起第一品牌的形象，萬科產(chǎn)品應(yīng)屬于整個(gè)天津市，而不是某個(gè)區(qū)域，所以萬科有能力，也應(yīng)該去開發(fā)天津的其他市場(chǎng)，讓萬科物業(yè)深入天津每個(gè)角落，結(jié)合天津的總體規(guī)劃和發(fā)展方向，我們應(yīng)在天津的西南部、東南部投入更多的關(guān)注，華苑新城項(xiàng)目就是其中之一，它正好填補(bǔ)了萬科在城市西南部無物業(yè)的空白，也是條件最成熟，可以 20xx 年上馬的項(xiàng)目。 (大部分場(chǎng)地平整 ) (大部分場(chǎng)地平整 ) 天津萬科公司 華苑新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 天津萬科公司 華苑新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 (局部場(chǎng)地標(biāo)高不夠 ) 整個(gè)華苑新城項(xiàng)目市政管網(wǎng)規(guī)劃已設(shè)計(jì)完畢，各種市政配套源頭在地塊紅線邊界周圍，具體如下： 給水： 供水主干管在項(xiàng)目用地北面濱水道上，為 DN1200 的管徑，沿外環(huán)線 側(cè)已引入到項(xiàng)目用地紅線邊。 3000 米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 配套設(shè)施類別 名稱 教育設(shè)施 天津大學(xué)、南開大學(xué)、理工學(xué)院、廣播電視大學(xué)、華苑高級(jí)中學(xué)、司法學(xué)校 天津萬科公司 華苑新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 醫(yī)院 第一中心醫(yī)院、二七一醫(yī)院、傳染病醫(yī)院 大型商業(yè)設(shè)施 佟樓商業(yè)中心、王頂?shù)膛l(fā)市場(chǎng) 文化設(shè)施 天津圖書館、紅旗影院、 體育設(shè) 施 天津體育中心、天津網(wǎng)球運(yùn)動(dòng)中心 公園 天津水上公園、天津動(dòng)物園 其他 華城賓館、山西賓館、會(huì)賓園等星級(jí)賓館 三 .周邊道路及交通狀況 項(xiàng)目北側(cè)為城市干道紅旗南路，路寬 40 米，項(xiàng)目西側(cè)為城市主干環(huán)線 外 環(huán)線，交通極其便利，出行非常方便，目前有多條公交線路從本項(xiàng)目北面濱 水道經(jīng)過通向市內(nèi)各個(gè)方向， 項(xiàng)目東側(cè)為 陳塘莊支線鐵路，為貨運(yùn)線路，一 般每日往返車次為 30 次 /24 小時(shí)。 ： 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 已批準(zhǔn)的指標(biāo) 我司設(shè)想的指標(biāo) 1 規(guī)劃總建筑面積 平方米 534300 393000 2 住宅建筑面積 平方米 479700 348000 3 非營(yíng)業(yè)性公建 平方米 30971 30000 4 營(yíng)業(yè)性公建 平方米 23629 15000 5 綜合容積率 6 住宅容積率 7 建筑密度 % 8 綠化率 % 六 .土地價(jià)格 土地價(jià)格按總占地面積計(jì)算，界外地與可建設(shè)用地價(jià)格相同。 四 .合作方式及條件 萬科一次性買斷土地使用權(quán)，單獨(dú)開發(fā)。 （ 3） 協(xié)調(diào) ，保證項(xiàng)目按期供電，我司僅按按國(guó)家規(guī)定交納供電貼費(fèi)，不再交納其他費(fèi)用。 ③ 請(qǐng)地價(jià)評(píng)估所有關(guān)人員做過初步評(píng)估，評(píng)估值在 750 元 /平米，即 萬元 /畝，與我司確定的價(jià)位基本相同。 宗地規(guī)劃為居住用地，已征為國(guó)有用地，土地地 權(quán)在西青區(qū)土地局名下，項(xiàng)目報(bào) 批手續(xù)基本完備。 3)開發(fā)趨勢(shì)形成以路帶房的開發(fā)模式，即紅旗南路延線華苑居住區(qū)周邊不同規(guī)模的中小型 項(xiàng)目。華澳（天津）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 萬㎡ 高層起價(jià) 2687 元 /平方米 均價(jià) 3000 元 /平方米 磚混均價(jià) 2580 元 /平方米 現(xiàn)房 多層磚混結(jié)構(gòu)及14 層框架高層 天津萬科公司 華苑新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 云華里鑫園公寓 華苑居住區(qū) 天津港寧房地產(chǎn)發(fā)展 有限公司 5 萬㎡ 起價(jià) 2680 元 /平方米 均價(jià) 3000 元 /平方米 期房 高層框架結(jié)構(gòu) 華勝安居小區(qū) 紅旗南路 天津市華勝房地產(chǎn)開發(fā)公司 10 萬㎡ 磚混 7 層起價(jià) 2670元 /平方米 均價(jià) 2835 元 /平方米 9 層框輕起價(jià) 2746元 /平方米 均價(jià) 2868 元 /平方米 現(xiàn)房 多層磚混 9 層框輕 已售 60% 金谷園 紅旗南路 天津市天祥房地產(chǎn)開發(fā)公司 12 萬㎡ 起價(jià) 2060 元 /平方米 均價(jià)： 2588 元 /平方米 現(xiàn)房已售 70% 多層磚混 金淼園 紅旗南路 天津市登發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司 5 萬㎡ 起價(jià) 2068 元 /平方米 現(xiàn) 房 已售 70% 金禧園 紅旗南路 天津市凌云房地產(chǎn)開發(fā)公司 4 萬㎡ 起價(jià) 2080 元 /平方米 均價(jià)： 2540 元 /平方米 現(xiàn)房 多層磚混 已售 70% 通過對(duì)西南部市場(chǎng)的綜合分析及分布項(xiàng)目樓盤的歸納的分析，可以看出該區(qū) 域市場(chǎng)在 市場(chǎng)潛力、發(fā)展趨勢(shì)、開發(fā)方向以及銷售引導(dǎo)上 都具有很強(qiáng)的優(yōu) 勢(shì)，現(xiàn)給予述評(píng)： 外部環(huán)境： 1） 交通道路的改善： 隨著天津市 ”十五 ”規(guī)劃的發(fā)展，該區(qū)域?qū)⒊蔀?00 年 05 年 的重點(diǎn)建設(shè)道路，有利地帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)的市政及住宅的發(fā)展，介時(shí)位于南部的 李七莊及 華苑周邊地帶的人文環(huán)境將會(huì)提升一個(gè)檔次。如果 我司能介入該區(qū)域進(jìn)行規(guī)模開發(fā)，憑借萬科品牌的市場(chǎng)感召天津萬科公司 華苑新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 力及影響力與華苑環(huán)境優(yōu)勢(shì)進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)組合，加上人文環(huán)境的影響，使項(xiàng)目的市場(chǎng)效應(yīng)一定會(huì)受到天津市中產(chǎn)、富裕階層的普遍關(guān)注，甚至能夠成為其首選的居住地。銷售率到達(dá)40%。 產(chǎn)品形式各異：聯(lián)排別墅（ 200 平米以上）、小高層、多層磚混住宅（主力單位）。 層磚混結(jié)構(gòu)。容積率,居住區(qū)采用生態(tài)湖面與社區(qū)組團(tuán)花園結(jié)合。共分 2 組團(tuán)。 4） 整體功能性的加強(qiáng) ：除原有的配套設(shè)施外，在智能化管理，寬帶上網(wǎng)社區(qū)服務(wù)方面都給予了明顯的加強(qiáng)，體現(xiàn)了高品質(zhì)社區(qū)的概念。 4． 全市中的中產(chǎn)、富裕階層。推出低層聯(lián)排別墅、獨(dú)立 、雙拼別墅、四層花園洋房以及十一至十二層小高層住宅等四種類型 。由于屬新區(qū)開發(fā)，周邊生活設(shè)施不健全，需按規(guī)劃建設(shè)中、小學(xué)校以及公交站、市場(chǎng)等生活配套設(shè)施。該地塊原為農(nóng)田，土地基本平整完畢，大部分場(chǎng)地平整至與周邊道路標(biāo)高相同，局部比道路低 １．０ 米左右。居住區(qū)主要出入口沿規(guī)劃路和紅旗南路設(shè)置 ,方便交通及與現(xiàn)有居住區(qū)的溝通聯(lián)系。 鑒于以上幾點(diǎn)，計(jì)劃 20xx 年開發(fā)該項(xiàng)目，初步預(yù)計(jì)可在 20xx 年上半年開工。 20xx 年銷售 10 萬平米。 B、 若實(shí)現(xiàn)用興業(yè)發(fā)展公司操作該項(xiàng)目，取得所得稅 50%、營(yíng)業(yè)稅 20%的優(yōu)惠，則可增加稅后利潤(rùn) 3950 萬元，使項(xiàng)目銷售凈利率達(dá)到 %。 2)項(xiàng)目全部興建地下室： 因地質(zhì)條件不好，從經(jīng)濟(jì)角度，可能除小高層外，全部興建地下室，則 可增加可售面積約 萬平米，地下室增量成本 1230 元 /平米（土建 850 元 /平米，配套 380 元 /平米）按平均售價(jià)的一半銷售，單價(jià)為 1984 元 /平米，則可實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn) 2450 萬元（按法定稅率計(jì)算），項(xiàng)目銷售 凈利率達(dá)到 %。 20xx 年銷售 萬平米。該項(xiàng)目擬分四年開發(fā)： 20xx 年開發(fā) 6 萬平米?？傮w情況適于完成我司規(guī)劃設(shè)想?？傮w來講場(chǎng)地情況良好，適于完成我司規(guī)劃設(shè)想。該項(xiàng)目的建設(shè)，對(duì)完善該區(qū)域的自然環(huán)境，提高并豐富該區(qū)域的居住層次，帶動(dòng)該區(qū)域的社區(qū)文化建設(shè)，實(shí)現(xiàn)與周邊地區(qū)的資源共享并最終實(shí)現(xiàn)華苑大社區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃具有積極意義。 3. 注意采用隔音墻、中水系統(tǒng)以及保溫砂漿、中空玻璃、地板采暖等環(huán)保和節(jié)能產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)環(huán)保和節(jié)能的目的。 6． 投資類客戶。 6） 形成一定銷售、入住高峰期 ：以上項(xiàng)目基 本上處于期房銷售階段，采用分組團(tuán)進(jìn)行發(fā)售， 01 年 4 月份都將有新的組團(tuán)推出（獨(dú)立項(xiàng)目供應(yīng)量在 510 萬平米），今年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 由 6 層磚混與 12 層小高層組成。 現(xiàn)開工為芳水園、玉水園、藍(lán)水園共 32 萬平方米。 元 /平米 均價(jià)：3100 元 /平米。 目前云華里（ 1 期）達(dá)到 60%銷售率。 可視對(duì)講，INTERNET 入戶，采用紅外線預(yù)警系統(tǒng)。 9798 年“立達(dá)公寓”的成功發(fā)售正是印證了這一點(diǎn)。 3） 市場(chǎng)供需保持增勢(shì)： 01 年南部市場(chǎng)供需仍將保持高速增長(zhǎng)勢(shì)頭，預(yù)計(jì)在90 萬平米，而華苑居住區(qū)的延伸開發(fā)，梅江居住區(qū)全新開發(fā)，成為 01 年住宅市場(chǎng)市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域，并仍將成為河西、南開、和平甚至河?xùn)|客戶資源關(guān)注的首選區(qū)域 4） 未來 35 年供應(yīng)量較大： 西南部地區(qū)隨著交通道路的對(duì)外擴(kuò)展，可開發(fā)的土地資源仍具有很大的潛力，未來 35 年內(nèi)供應(yīng)量較大 ,主要項(xiàng)目有 :已經(jīng)開工建設(shè) 的梅江居