【正文】 津萬科公司 華苑新城項目可行性研究報告 9 醫(yī)院 第一中心醫(yī)院、二七一醫(yī)院、傳染病醫(yī)院 大型商業(yè)設(shè)施 佟樓商業(yè)中心、王頂?shù)膛l(fā)市場 文化設(shè)施 天津圖書館、紅旗影院、 體育設(shè) 施 天津體育中心、天津網(wǎng)球運動中心 公園 天津水上公園、天津動物園 其他 華城賓館、山西賓館、會賓園等星級賓館 三 .周邊道路及交通狀況 項目北側(cè)為城市干道紅旗南路，路寬 40 米，項目西側(cè)為城市主干環(huán)線 外 環(huán)線，交通極其便利，出行非常方便，目前有多條公交線路從本項目北面濱 水道經(jīng)過通向市內(nèi)各個方向， 項目東側(cè)為 陳塘莊支線鐵路，為貨運線路，一 般每日往返車次為 30 次 /24 小時。 該項目所在區(qū)域規(guī)劃有地鐵 3 號線，地鐵 7 號線，沿外環(huán)線高架輕軌線，未來這些設(shè)施的 建設(shè)使得該項目交通設(shè)施更 發(fā)達，出行更方便。 項目所在地 天津萬科公司 華苑新城項目可行性研究報告 10 (北側(cè)紅旗南路 ) (西面為外環(huán)線 ) 四 .周邊環(huán)境 項目用地處于天津市的上風(fēng)口，遠 離工業(yè)區(qū)，空氣新鮮，自然條件優(yōu)越，被 公認為居住的上佳區(qū)域。 ，遠處為華苑居住區(qū)，華苑是天津市安居工程重點起步區(qū)，占地 167 公頃，規(guī)劃建筑面積 185 萬平方米，九五年實施征地和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，共劃分 10 個居住小區(qū)，九六年實施住宅建設(shè)，截至 20xx年底，已基本建設(shè)完畢，進住居民 8800 戶。其中，安華里、居華里兩個小區(qū)被建設(shè)部評為全國城市住宅建設(shè)試點小區(qū)，碧華里小區(qū)成為我國康居住宅示天津萬科公司 華苑新城項目可行性研究報告 11 范小區(qū)，華苑居住區(qū)配套設(shè)施齊全，物業(yè)管理完善；華苑的成功開發(fā)對本項目的開發(fā)定位有著很好的襯托。 緊靠天津市的城市主干環(huán)道 外環(huán)線，有著 58 米的綠化防護帶。 陳塘支線鐵路 ，每天約有 30 趟貨車經(jīng)過，有一定的噪音污染，需采取一些降躁措施。 (正在建設(shè)的華苑新城一期 ) (華苑碧華里 ) （東側(cè)為陳塘支線鐵路） 天津萬科公司 華苑新城項目可行性研究報告 12 五 .規(guī)劃控制要點 萬平方米（ 664 畝），其中界外地面積為 萬平方米（約 93 畝），可建設(shè)用地 萬平方米（約 571 畝）。 ： 序號 項目 單位 已批準(zhǔn)的指標(biāo) 我司設(shè)想的指標(biāo) 1 規(guī)劃總建筑面積 平方米 534300 393000 2 住宅建筑面積 平方米 479700 348000 3 非營業(yè)性公建 平方米 30971 30000 4 營業(yè)性公建 平方米 23629 15000 5 綜合容積率 6 住宅容積率 7 建筑密度 % 8 綠化率 % 六 .土地價格 土地價格按總占地面積計算，界外地與可建設(shè)用地價格相同?？傉嫉孛娣e為 664 畝 ,土地補償費總額約為 33200 萬元（ 以 50 萬元 /畝的價格計算，最終以 實際測量面積為準(zhǔn)，每畝單價不變，補償數(shù)額多退少補） ,住宅樓面地價為 元 /平米。 天津萬科公司 華苑新城項目可行性研究報告 13 第三章 項目合作條件 一 .項目合作背景： 1993 年天津市政府征用西青區(qū)外環(huán)線內(nèi)部分土地建設(shè)華苑居住區(qū)，經(jīng)市、區(qū) 兩級政府協(xié)商，市里開發(fā) 70%用地，西青區(qū)開發(fā) 30%用地，市政府就用征用 的 70%的土地建設(shè)完成了現(xiàn)在的華苑居住區(qū)，西青區(qū)保留的 30%土地，即西 華苑用地，西青區(qū)就交由其下屬單位寧發(fā)房地產(chǎn)公司來開發(fā)，由于一些原因 一直未開發(fā)建設(shè)，后與香港上 市的天津發(fā)展控股有限公司合作成立港寧房地 產(chǎn)公司后正式啟動該項目，并由港寧房地產(chǎn)公司開發(fā)了華苑新城一期用地， 現(xiàn)正在建設(shè)中，二期用地準(zhǔn)備出讓，在此種情況下，萬科介入該項目。 二 .合作方介紹： 土地已由西青區(qū)土地局征為國有，現(xiàn)在西青區(qū)土地局名下，西青區(qū)土地局為 政府職能部門，港寧房地產(chǎn)公司為其下屬公司的合資企業(yè)，港寧房地產(chǎn)公司 做了部分前期工作，如規(guī)劃成果，大配套協(xié)議等。但我司的合作方為西青區(qū) 土地局。 三 .已取得的政府文件： 規(guī)劃成果。 ，該協(xié)議中明確紅線外大配套費用包 干，攤到該項目為 20xx 萬元整。 ，在該紀(jì)要中明確西青區(qū)開發(fā)的土地可減免 40%土地出讓 金，合作方承諾我司如用該土地做商品房，土地出讓金可減免 40%。 四 .合作方式及條件 萬科一次性買斷土地使用權(quán)，單獨開發(fā)。 萬科與西青區(qū)土地局簽定土地開發(fā)補償協(xié)議，然后去市土地局辦理土地出讓 手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用 證。港寧房地產(chǎn)公司前期投入的部分費用由其上級單位西青區(qū)土地局對其進 行補償， 與萬科不發(fā)生直接關(guān)系。 （ 1） 土地價款： 土地總補償面積約 664 畝，土地補償費總額約為 33200 萬元 （ 以 50 萬元 /畝的價格計算，最終以實際測量面積為準(zhǔn)，每 畝單價不變，補償數(shù)額多退少補）該補償費 含征地補償費、 高壓線拆遷、自來水河道掩埋、地上樹木遷移、地上物拆 遷、地下管線拆遷、項目前期費用等有關(guān)的全部稅費支出。 （ 2）付款計劃： ① 雙方簽訂協(xié)議后一周內(nèi)我司支付 5000 萬元補償費。 天津萬科公司 華苑新城項目可行性研究報告 14 ② 余額在簽訂協(xié)議后三年內(nèi)付清，在 20xx 年 6 月 30 日支付余額的三分之一（即 9400 萬元）， 20xx 年 6 月 30 日再支付余額的三分之一，最后一筆于 20xx 年 6 月 30 日前付清。 （ 1） 保證紅線外市政大配套按 20xx 萬元包干（含給水、排水、天然氣和周邊市政道 路）。 （ 2） 規(guī)劃在項目地界內(nèi)的集中鍋爐房，萬科不支付該部分用地的土地補償費。 （ 3） 協(xié)調(diào) ，保證項目按期供電，我司僅按按國家規(guī)定交納供電貼費，不再交納其他費用。 （ 4） 負責(zé)鍋爐房的建設(shè)，保證項目供熱需求，在項目首期竣工后的第一個取暖期提供供熱 ,收費標(biāo)準(zhǔn)為 60 元 /建筑平米。 （ 5） 項目內(nèi)非營業(yè)性公建由萬科進行自配自建， 保證萬科免交非經(jīng)營性公建配套費 。 （ 6） 保證萬科按法定土地出讓金的 60%交納。 市政配套政策名稱 普通住宅收費標(biāo)準(zhǔn) 收費說明 本項目標(biāo)準(zhǔn) 市政大配套費 165 元 /建筑 平米 包括紅線外給水、燃氣、雨水、污水、道路、綠化等市政設(shè)施的工程費用 按標(biāo)準(zhǔn)約需 6485 萬元，本項目為 20xx萬元包干。 供熱 82 元 /建筑平米 包括鍋爐房建設(shè)費及征地費、一次管網(wǎng)建設(shè)費 60 元 /建筑平米 供電貼費 240 元 /KVA 供電工程貼費，工程費另計 通訊 6 元 /建筑平米 紅線外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 出讓金 土地局評估的土地地價總額的 17% 評估值約為 4500 萬元，考慮減免后為2700 萬元 ① 與華苑居住區(qū)用地比較，華苑用地是 93 年征用的土地，時間相隔太久，地價無太多可 比性。 ② 與華苑新城一期用地相比，其大部分用地在 93 年征用，在 98— 99 年又征用周邊部分農(nóng)民用地，據(jù)調(diào)查其征地補償費基本在 40 萬元 /畝，但考慮其完成地上物、樹木、高壓線拆遷、場地填土平整等費用及不提供優(yōu)惠的配套及出讓金政策情況下，綜合地價接近 50 萬元 /畝。這與我司洽談基本確定的 50 萬元 /畝接近。 ③ 請地價評估所有關(guān)人員做過初步評估，評估值在 750 元 /平米，即 萬元 /畝，與我司確定的價位基本相同。 天津萬科公司 華苑新城項目可行性研究報告 15 ④ 本項目南側(cè)有一塊農(nóng)民集體土地，其土地方與我司洽談過，單純毛地補償費要價為 40 萬元 /畝，其在區(qū)位及現(xiàn)狀條件上均 不如本項目，如將其做熟到本項目目前程度，綜合地價可能超過 50 萬元 /畝。 綜合上述比較結(jié)果，我們認為目前確定的土地購買價是一個比較合理的市場價位。 五 .法律事務(wù)分析 ① 土地所有權(quán)：國有用地 ② 現(xiàn)在土地使用權(quán)：西青區(qū)土地局 ③ 土地規(guī)劃用途：居住用地 ① 萬科與西青區(qū)土地局簽定土地開發(fā)補償協(xié)議。 ② 去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。