【正文】 .................................................................. 53 . 招標(biāo)范圍 ..................................................................................................................................... 53 . 招標(biāo)方式 ..................................................................................................................................... 53 第 11章 投資估算與資金籌措 ................................................................................................................ 54 . 投資估算 ..................................................................................................................................... 54 . 資金籌措 ..................................................................................................................................... 54 第 12章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ..................................................................................................................................... 56 . 項(xiàng)目評(píng)估依據(jù) ............................................................................................................................ 56 . 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇 ........................................................................................................ 56 . 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ..................................................................................................................................... 56 . 不確定性分析 ............................................................................................................................ 57 第 13章 社會(huì)評(píng)價(jià) ..................................................................................................................................... 58 . 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 ............................................................................................................ 58 . 風(fēng)險(xiǎn)分析 ..................................................................................................................................... 59 . 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 ............................................................................................................................ 59 第 14章 研究結(jié) 論與建議 ........................................................................................................................ 61 . 可行性研究結(jié)論 ........................................................................................................................ 61 . 建議 ............................................................................................................................................. 61 明珠 雅苑 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 3 頁(yè) 共 62 頁(yè) 第一章 總 論 一 項(xiàng)目背景與概況 項(xiàng)目名稱： 明珠雅苑（商住兩用）開(kāi)發(fā) 承辦 單位概況 單位名稱 ： 湖南湘硒生物科技 有限公司 單位性質(zhì) ：有限責(zé)任公司 (自然人獨(dú)資 ) 注冊(cè)資金 ： 人民 幣 500萬(wàn)元 業(yè)務(wù)范圍 ： 生物技術(shù)、富硒大豆 法定代表人 ： 肖長(zhǎng)庚 建設(shè)單位簡(jiǎn)介 ： 湖南湘硒生物科技 有限公司 的前身為湖南太坤生物科技發(fā)展有限公司，成立于 2021 年 9月 13 日，后因公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要經(jīng)湖南省工商行政管理局備案，于 2021 年 8 月 2 日經(jīng)花垣縣工商行政管理局批準(zhǔn)變更為湖南湘硒生物科技有限公司，公司的經(jīng)營(yíng)范圍、經(jīng)營(yíng)辦公地址、注冊(cè)資金等基本情況均未發(fā)生變化。 湘硒公司注冊(cè)資金為 500 萬(wàn)元，辦公地址位于花垣縣建設(shè)東路 88 號(hào)，占地面積近 30 畝，現(xiàn)任法人代表為公司唯一股東肖長(zhǎng)庚，公司性質(zhì)為一人有限公司。 2021 年末，該公司資產(chǎn)總額 4000 萬(wàn)元、負(fù)債 0 元，資產(chǎn)負(fù)債率為 0。公司現(xiàn)有富硒蛋白加工廠一處，千畝富硒大豆標(biāo)準(zhǔn)種植基地二處 (分布于團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)長(zhǎng)興村青山果園及花垣望城鎮(zhèn) )，百畝富硒大豆標(biāo)準(zhǔn)種植基地三處 (龍?zhí)舵?zhèn)張匹馬、板塘村共 600 畝，麻栗場(chǎng)鎮(zhèn) 150畝 )。 湘硒公司主要從事硒蛋白技術(shù)的研究與開(kāi)發(fā)、生物技術(shù)、生物制品的研究與開(kāi)發(fā)以及相關(guān)農(nóng)副產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)等。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) （ 1） 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議； （ 2） 國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資 [2021]15 號(hào)審定的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》； （ 3） 國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)明珠 雅苑 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 4 頁(yè) 共 62 頁(yè) （第三版）》； （ 4） 《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》； （ 5） 《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。 編制范圍 依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對(duì) 明珠雅苑 項(xiàng)目 建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。 項(xiàng)目提出的理由 ① 項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展 當(dāng)前，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處 于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約 — 2個(gè)百分點(diǎn)。 目前，花垣縣正處于改造舊城，發(fā)展新城， 擴(kuò)內(nèi)需、 調(diào)結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵時(shí)期，住宅與商業(yè)房地產(chǎn)將進(jìn)一步提升縣域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展， 房地產(chǎn)占 GDP 的比重 也 將快速上升，對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)率 必 將逐步增大。 根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的分析和預(yù)測(cè)，我國(guó)居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到 2021年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到 25 平方 米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)的比重將達(dá)到 17%，城市化水平將提高到43%左右。我國(guó)居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭(zhēng) 2021年達(dá)到人均建筑面積 42平方米，主導(dǎo)戶型為 四 室兩廳和 三 室兩廳。 正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大，國(guó)家為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將 房地產(chǎn) 業(yè)列為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。 ② 項(xiàng)目對(duì)城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用 對(duì)于花垣縣城未來(lái)的建設(shè)發(fā)展藍(lán)圖，花垣縣委、縣政府有著清晰的認(rèn)識(shí)與戰(zhàn)略定位。 提出要把 花垣縣城 打造成為 功能互補(bǔ)的 商貿(mào) 中心區(qū) 、 高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū)、 武陵山區(qū)特別是大湘西 領(lǐng)先的現(xiàn)代商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的 生態(tài)明珠 雅苑 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 5 頁(yè) 共 62 頁(yè) 宜居 綜合生態(tài)區(qū) 。 武陵山中的一顆璀璨明珠 —— 花垣縣，地處湘、渝、黔邊陲，總面積一千一百多平方公里，總?cè)丝诙f(wàn)，是個(gè)以苗族為主的少數(shù)民族聚居山區(qū)。 花垣縣始建于清嘉慶三年 (1798年 )，縣城輻射規(guī)劃控制范圍 38平方公里，其中城市中心區(qū) 平方公里。 古代為辰陽(yáng)縣地，定名永綏縣，一九五三年改名花垣縣，屬湖南湘西土家族苗族自治州管轄。地勢(shì)由南向北傾斜，形成高山臺(tái)地、丘陵地帶和沿河平川。平均海 拔五百米，最高的蓮花山海拔一千一百五十九米，最低的獅子橋海拔二百一十二米。這里氣候四季分明，年平均氣溫?cái)z氏十六度，年平均降雨量一千四百一十八毫米，年平均日照一千三百二十四小時(shí)，無(wú)霜期二百六十九天。新中國(guó)成立后，特別是改革開(kāi)放以來(lái)，這里悠久的歷史淵源，美麗的自然風(fēng)光，豐富的礦產(chǎn)資源，繁榮的農(nóng)村景象，燦爛的地方文化，眾多名勝古跡，獨(dú)特的民情風(fēng)俗 ?? 如山花爛漫、群星閃爍，展現(xiàn)在人們面前。 花垣縣系雄奇挺拔的崇山峻嶺，溝壑縱橫的水色情調(diào)，構(gòu)成了豐富多彩的旅游風(fēng)光。文學(xué)巨匠沈從文小說(shuō)中的邊城 —— 茶峒，吊腳樓鱗次櫛比， 清澈剔透的清水河繞城而過(guò)，那情調(diào)儼然一幅美麗的畫(huà)；排吾的石欄桿，怪石嶙峋，鬼斧神工，形態(tài)各異，蔚為壯觀；彎曲幽靜的古苗河盤(pán)山流淌，青松翠柏倒映水中，猶如一首流動(dòng)的詩(shī)；麻栗場(chǎng)的尖巖如南天柱直插云天，刺破青天鍔未殘，小龍洞瀑布和大龍洞瀑布從懸崖上直瀉而下，恍若天上銀河落九天 ?? 目前， 花垣縣雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，人均收入在湘西自治州各縣中獨(dú)占鰲頭，但現(xiàn)有 的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。因此，改善 花垣縣 人民的居住條件已經(jīng)成為 花垣縣 政府特別關(guān)心的問(wèn)題之一。同時(shí)，隨著 花垣 縣城 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)居住環(huán)境等方面的要求也越來(lái)越高，近年來(lái)實(shí)施的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)就是為了使 花垣縣城 城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。 如今，當(dāng)你徜徉在被譽(yù)為 “ 城市心臟 ” 的邊城廣場(chǎng)，休憩在花草芬芳、恢宏雅致的邊城花園，入住在花園式的城南紫竹園商住樓時(shí)，當(dāng)你流連在被譽(yù)為 “ 花垣王府井 ” 的邊城步行街，登上四方賓館、古苗河度假村等高樓大廈俯瞰花垣全景時(shí)，展現(xiàn)在眼前的是寬敞整潔的環(huán)城公路、鱗次櫛比的山城樓宇和古色古香的阡陌街巷 ?? 明珠 雅苑 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 6 頁(yè) 共 62 頁(yè) 可以期待的是 ，一座花園式的 花垣新城區(qū) 正崛起于湘、黔、渝邊 陲。 見(jiàn)證城市建設(shè)的歷史， 我們不妨翻開(kāi)歷史那一 冊(cè) 厚重的長(zhǎng)卷， 來(lái)檢視沉淀了 的滄桑世故。據(jù)有關(guān)史志記載，清嘉元年 (1795)因原永綏廳治吉多坪 “ 孤懸苗地 ” ，經(jīng)常遭受苗民義軍的襲擊，不利戰(zhàn)事和供給，于是撥銀萬(wàn)余兩，在花園寨旁，新建石城一座，名曰 “ 花園石城 ” 。嘉慶三年石城竣工，嘉慶七年 (1802)，永綏廳署由吉多坪遷往花園石城。這座新石城周長(zhǎng) 丈，高 ，底寬 丈，頂寬 丈，開(kāi)東、南、西、大北、小北 5座城門，分別刻有 “ 太平 ” 、 “ 歸化 ” 、 “ 迎恩 ” 等門號(hào)，并建有城樓，城有垛口、炮臺(tái)。嘉慶五年，在東、 西門外又各增建一座護(hù)城，俗稱 “ 小城 ” ?！墩撐摹吩唬?“ 垣，墻也 ” 。 “ 壁、垣也 ” 。 “ 墉，城垣也 ” 。于是，花園的“ 園 ” 便逐漸演變?yōu)榱嘶ㄔ?“ 垣 ” 。 花垣的城市建設(shè)怎么發(fā)展？是躺在老祖宗留下的遺產(chǎn)簿上看園子、守?cái)傋?？還是在繼承中圖發(fā)展，在保護(hù)中開(kāi)發(fā)建設(shè)？ 花垣 縣委、縣政府 清醒地認(rèn)識(shí)到： 只有經(jīng)濟(jì)發(fā)展了， 才能帶動(dòng)城市建設(shè) 。 當(dāng)今世界，風(fēng)起云涌的新城市運(yùn)動(dòng)，已不亞于一場(chǎng)恢宏浩大的戰(zhàn)爭(zhēng)，誰(shuí)的城市品牌響，誰(shuí)的城市品位高，誰(shuí)的城市風(fēng)格靚，誰(shuí)就可能成為世界的中心。如在國(guó)際上，紐約 成為了 世界政治中心，瑞士 成為了 世界金融中心，巴