【正文】 平米 包括紅線外給水、燃氣、雨水、污水、道路、綠化等市政設(shè)施的工程費用 按標(biāo)準(zhǔn)約需 6485 萬元，本項目為 20xx萬元包干。 ③ 請地價評估所有關(guān)人員做過初步評估，評估值在 750 元 /平米，即 萬元 /畝，與我司確定的價位基本相同。 ② 去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。 宗地規(guī)劃為居住用地，已征為國有用地，土地地 權(quán)在西青區(qū)土地局名下，項目報 批手續(xù)基本完備。 01002003004005006007001993年 1994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 20xx年93—— 20xx 年商品房銷售量變化情況 天津萬科公司 華苑新城項目可行性研究報告 17 調(diào)查報告及分析顯示：改善居住條件為近期住宅消費的主要原因，三口之家為住宅消費主體，價格在 2030 萬元，面積在 80100 平米之間的商品房是消費者購房首選，其中單價在 20xx— 3000 元之間的占總量的 40%，單價在3000— 4000 元之間的占總銷售量的 12%。 3)開發(fā)趨勢形成以路帶房的開發(fā)模式，即紅旗南路延線華苑居住區(qū)周邊不同規(guī)模的中小型 項目。 7)區(qū)域內(nèi)為知名公司的主力市場份額（順馳集團、寧發(fā)集團），獲得土地價格相對低廉，競爭壓力很大。華澳（天津）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 萬㎡ 高層起價 2687 元 /平方米 均價 3000 元 /平方米 磚混均價 2580 元 /平方米 現(xiàn)房 多層磚混結(jié)構(gòu)及14 層框架高層 天津萬科公司 華苑新城項目可行性研究報告 19 云華里鑫園公寓 華苑居住區(qū) 天津港寧房地產(chǎn)發(fā)展 有限公司 5 萬㎡ 起價 2680 元 /平方米 均價 3000 元 /平方米 期房 高層框架結(jié)構(gòu) 華勝安居小區(qū) 紅旗南路 天津市華勝房地產(chǎn)開發(fā)公司 10 萬㎡ 磚混 7 層起價 2670元 /平方米 均價 2835 元 /平方米 9 層框輕起價 2746元 /平方米 均價 2868 元 /平方米 現(xiàn)房 多層磚混 9 層框輕 已售 60% 金谷園 紅旗南路 天津市天祥房地產(chǎn)開發(fā)公司 12 萬㎡ 起價 2060 元 /平方米 均價： 2588 元 /平方米 現(xiàn)房已售 70% 多層磚混 金淼園 紅旗南路 天津市登發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司 5 萬㎡ 起價 2068 元 /平方米 現(xiàn) 房 已售 70% 金禧園 紅旗南路 天津市凌云房地產(chǎn)開發(fā)公司 4 萬㎡ 起價 2080 元 /平方米 均價： 2540 元 /平方米 現(xiàn)房 多層磚混 已售 70% 通過對西南部市場的綜合分析及分布項目樓盤的歸納的分析，可以看出該區(qū) 域市場在 市場潛力、發(fā)展趨勢、開發(fā)方向以及銷售引導(dǎo)上 都具有很強的優(yōu) 勢，現(xiàn)給予述評： 外部環(huán)境： 1） 交通道路的改善： 隨著天津市 ”十五 ”規(guī)劃的發(fā)展，該區(qū)域?qū)⒊蔀?00 年 05 年 的重點建設(shè)道路，有利地帶動區(qū)域內(nèi)的市政及住宅的發(fā)展，介時位于南部的 李七莊及 華苑周邊地帶的人文環(huán)境將會提升一個檔次。 2） 銷售價格上升勢頭強： 由于整體環(huán)境、設(shè)施的跟進建設(shè)，以及開發(fā)規(guī)模的不斷擴大，無疑將會拉動土地價格及居住品質(zhì)的攀升。如果 我司能介入該區(qū)域進行規(guī)模開發(fā)，憑借萬科品牌的市場感召天津萬科公司 華苑新城項目可行性研究報告 21 力及影響力與華苑環(huán)境優(yōu)勢進行強強組合，加上人文環(huán)境的影響，使項目的市場效應(yīng)一定會受到天津市中產(chǎn)、富裕階層的普遍關(guān)注，甚至能夠成為其首選的居住地。采用中心花園與四個組團園林相結(jié)合環(huán)境布局，設(shè)有集中的會所、停車場。銷售率到達40%。 華苑新城 華苑賓水西道南側(cè) 港寧公司 占地 50 萬平米。 產(chǎn)品形式各異：聯(lián)排別墅（ 200 平米以上）、小高層、多層磚混住宅（主力單位）。INTERNET 入戶，戶內(nèi)對講聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)。 層磚混結(jié)構(gòu)。 銷售率現(xiàn)達到 60%。容積率,居住區(qū)采用生態(tài)湖面與社區(qū)組團花園結(jié)合。 玉水園磚混均價：3800 元 /平米 芳水園未正式發(fā)售內(nèi)定磚混均價：3800 元 /平米 英特網(wǎng)專線入戶、安裝可視樓宇對講、小區(qū)安裝紅外監(jiān)控及攝像監(jiān)控、 24 小時安全保衛(wèi)、直接引用水、中水、 公頃湖面。共分 2 組團。 起價：3430 元 /平米，均價： 3600元 /平米 目前為 1組團銷售階段。 4） 整體功能性的加強 ：除原有的配套設(shè)施外，在智能化管理，寬帶上網(wǎng)社區(qū)服務(wù)方面都給予了明顯的加強，體現(xiàn)了高品質(zhì)社區(qū)的概念。 7） 區(qū)域市場知名度較高： 由于項目的宣傳力度很大，在區(qū)域內(nèi)又沒有具有絕對競爭力的項目，以上項目代表了區(qū)域內(nèi)最高開發(fā)水平，形成很高的客戶認知度。 4． 全市中的中產(chǎn)、富裕階層?；谑袌銮闆r和開發(fā)優(yōu)勢，對該地區(qū)新項 目的產(chǎn)品價位作如下預(yù)計： 1．聯(lián)排別墅： 價位 :4500 2．低層公寓（ 4 層）： 價位 :3400 3．板式小高層 ： 價位 :3000 天津萬科公司 華苑新城項目可行性研究報告 25 第五章 規(guī)劃設(shè)計要點 一 .初步規(guī)劃設(shè)計思路 擬借鑒萬科新城歐美小鎮(zhèn)的發(fā)展經(jīng)驗在天津市西南部地區(qū)建設(shè)一個高檔次的居住社區(qū)。推出低層聯(lián)排別墅、獨立 、雙拼別墅、四層花園洋房以及十一至十二層小高層住宅等四種類型 。但在現(xiàn)階段也存在著開發(fā)天津萬科公司 華苑新城項目可行性研究報告 26 產(chǎn)品單一、社區(qū)缺乏個性與主題以及缺少明星樓盤和住宅品牌的弊端。由于屬新區(qū)開發(fā)，周邊生活設(shè)施不健全，需按規(guī)劃建設(shè)中、小學(xué)校以及公交站、市場等生活配套設(shè)施。 其中低層聯(lián)排及獨立雙拼別墅 ５０％ 四層花園洋房 ３０％ 小高層 ２０％ 總建筑面積： 萬 平方米 非營業(yè)性公建： ３．０萬 平方米 營業(yè)性公建： 萬平方米 住宅建筑面積： ３ 萬平方米 １．３７ ，它的主要建筑形式為多層和小高層。該地塊原為農(nóng)田，土地基本平整完畢，大部分場地平整至與周邊道路標(biāo)高相同，局部比道路低 １．０ 米左右。且毗鄰天津市高教區(qū)，人文環(huán)境優(yōu)越，是居住的上佳區(qū)域。居住區(qū)主要出入口沿規(guī)劃路和紅旗南路設(shè)置 ,方便交通及與現(xiàn)有居住區(qū)的溝通聯(lián)系。 ，表明我司擬在華苑新城推出的以低層聯(lián)排別墅為主導(dǎo)的住宅產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)想，抓住了華苑及周邊地區(qū)缺乏標(biāo)志性高品質(zhì)住宅的市場迎合點，具有很強的可操作性。 鑒于以上幾點，計劃 20xx 年開發(fā)該項目，初步預(yù)計可在 20xx 年上半年開工。 20xx 年開發(fā) 12 萬平米 。 20xx 年銷售 10 萬平米。土地出讓金 2700 萬元 ,契稅1138 萬元 ,紅線外市政配套 20xx 萬元 開發(fā)前期準(zhǔn)備費 2,332 64 規(guī)劃設(shè)計、報批報建、臨時設(shè)施 主體建筑安裝 37,992 1,047 毛坯房交工，見上表 社區(qū)管網(wǎng)工程費 13,842 381 園林環(huán)境費 4,556 126 配套設(shè)施費 4,800 132 共 3 萬平米， 1600 元 /平米 開發(fā)間接費 1,810 50 資金成本 850 萬 /行政管理費用 15 萬 /月 /其他240 萬 開發(fā)成本合計 104,386 2,876 天津萬科公司 華苑新城項目可行性研究報告 30 銷售費用 4,340 120 項目總投資 108,725 2,995 上述成本測算較為保守，主要體現(xiàn)在以下幾個方面： 50 萬元 /畝測算，可能會有下降空間； ，新城趕工存在一定的設(shè)計、基礎(chǔ)處理不經(jīng)濟問 題，該項目應(yīng)低于新城水平； ，存在一定節(jié)省空間； 36 萬平米，公建配套同樣存在調(diào)減的可能 。 B、 若實現(xiàn)用興業(yè)發(fā)展公司操作該項目，取得所得稅 50%、營業(yè)稅 20%的優(yōu)惠，則可增加稅后利潤 3950 萬元，使項目銷售凈利率達到 %。 綜合來看，該項目銷售凈利率至少應(yīng)在 10%以上。 2)項目全部興建地下室： 因地質(zhì)條件不好，從經(jīng)濟角度，可能除小高層外，全部興建地下室，則 可增加可售面積約 萬平米，地下室增量成本 1230 元 /平米（土建 850 元 /平米，配套 380 元 /平米）按平均售價的一半銷售，單價為 1984 元 /平米，則可實現(xiàn)稅后利潤 2450 萬元（按法定稅率計算），項目銷售 凈利率達到 %。 四 .經(jīng)濟效益分析 ： 根據(jù)上述售價、成本及稅務(wù)測算，該項目總體經(jīng)營情況如下： 經(jīng)濟指標(biāo) 單位數(shù)值（元/m2） 項目總金額（萬元） 銷售收入 3618 131,324 直接成本 2876 104,386 總投資 2995 108,725 稅前利潤 440 15,966 稅后利潤 295 10,698 內(nèi)部收益率 % 銷售凈利率 % 總投資回報率 % 銷售毛利率 % 獲利指數(shù) 天津萬科公司 華苑新城項目可行性研究報告