【正文】 平米 包括紅線外給水、燃?xì)狻⒂晁?、污水、道路、綠化等市政設(shè)施的工程費(fèi)用 按標(biāo)準(zhǔn)約需 6485 萬(wàn)元，本項(xiàng)目為 20xx萬(wàn)元包干。 ③ 請(qǐng)地價(jià)評(píng)估所有關(guān)人員做過(guò)初步評(píng)估，評(píng)估值在 750 元 /平米，即 萬(wàn)元 /畝，與我司確定的價(jià)位基本相同。 ② 去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國(guó)有土地使用證。 宗地規(guī)劃為居住用地，已征為國(guó)有用地，土地地 權(quán)在西青區(qū)土地局名下，項(xiàng)目報(bào) 批手續(xù)基本完備。 01002003004005006007001993年 1994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 20xx年93—— 20xx 年商品房銷售量變化情況 天津萬(wàn)科公司 華苑新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 調(diào)查報(bào)告及分析顯示：改善居住條件為近期住宅消費(fèi)的主要原因，三口之家為住宅消費(fèi)主體，價(jià)格在 2030 萬(wàn)元，面積在 80100 平米之間的商品房是消費(fèi)者購(gòu)房首選，其中單價(jià)在 20xx— 3000 元之間的占總量的 40%，單價(jià)在3000— 4000 元之間的占總銷售量的 12%。 3)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)形成以路帶房的開(kāi)發(fā)模式，即紅旗南路延線華苑居住區(qū)周邊不同規(guī)模的中小型 項(xiàng)目。 7)區(qū)域內(nèi)為知名公司的主力市場(chǎng)份額（順馳集團(tuán)、寧發(fā)集團(tuán)），獲得土地價(jià)格相對(duì)低廉，競(jìng)爭(zhēng)壓力很大。華澳（天津）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 萬(wàn)㎡ 高層起價(jià) 2687 元 /平方米 均價(jià) 3000 元 /平方米 磚混均價(jià) 2580 元 /平方米 現(xiàn)房 多層磚混結(jié)構(gòu)及14 層框架高層 天津萬(wàn)科公司 華苑新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 云華里鑫園公寓 華苑居住區(qū) 天津港寧房地產(chǎn)發(fā)展 有限公司 5 萬(wàn)㎡ 起價(jià) 2680 元 /平方米 均價(jià) 3000 元 /平方米 期房 高層框架結(jié)構(gòu) 華勝安居小區(qū) 紅旗南路 天津市華勝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 10 萬(wàn)㎡ 磚混 7 層起價(jià) 2670元 /平方米 均價(jià) 2835 元 /平方米 9 層框輕起價(jià) 2746元 /平方米 均價(jià) 2868 元 /平方米 現(xiàn)房 多層磚混 9 層框輕 已售 60% 金谷園 紅旗南路 天津市天祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 12 萬(wàn)㎡ 起價(jià) 2060 元 /平方米 均價(jià)： 2588 元 /平方米 現(xiàn)房已售 70% 多層磚混 金淼園 紅旗南路 天津市登發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 5 萬(wàn)㎡ 起價(jià) 2068 元 /平方米 現(xiàn) 房 已售 70% 金禧園 紅旗南路 天津市凌云房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 4 萬(wàn)㎡ 起價(jià) 2080 元 /平方米 均價(jià)： 2540 元 /平方米 現(xiàn)房 多層磚混 已售 70% 通過(guò)對(duì)西南部市場(chǎng)的綜合分析及分布項(xiàng)目樓盤(pán)的歸納的分析，可以看出該區(qū) 域市場(chǎng)在 市場(chǎng)潛力、發(fā)展趨勢(shì)、開(kāi)發(fā)方向以及銷售引導(dǎo)上 都具有很強(qiáng)的優(yōu) 勢(shì)，現(xiàn)給予述評(píng)： 外部環(huán)境： 1） 交通道路的改善： 隨著天津市 ”十五 ”規(guī)劃的發(fā)展，該區(qū)域?qū)⒊蔀?00 年 05 年 的重點(diǎn)建設(shè)道路，有利地帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)的市政及住宅的發(fā)展，介時(shí)位于南部的 李七莊及 華苑周邊地帶的人文環(huán)境將會(huì)提升一個(gè)檔次。 2） 銷售價(jià)格上升勢(shì)頭強(qiáng)： 由于整體環(huán)境、設(shè)施的跟進(jìn)建設(shè)，以及開(kāi)發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，無(wú)疑將會(huì)拉動(dòng)土地價(jià)格及居住品質(zhì)的攀升。如果 我司能介入該區(qū)域進(jìn)行規(guī)模開(kāi)發(fā)，憑借萬(wàn)科品牌的市場(chǎng)感召天津萬(wàn)科公司 華苑新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 力及影響力與華苑環(huán)境優(yōu)勢(shì)進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)組合，加上人文環(huán)境的影響，使項(xiàng)目的市場(chǎng)效應(yīng)一定會(huì)受到天津市中產(chǎn)、富裕階層的普遍關(guān)注，甚至能夠成為其首選的居住地。采用中心花園與四個(gè)組團(tuán)園林相結(jié)合環(huán)境布局，設(shè)有集中的會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)。銷售率到達(dá)40%。 華苑新城 華苑賓水西道南側(cè) 港寧公司 占地 50 萬(wàn)平米。 產(chǎn)品形式各異：聯(lián)排別墅（ 200 平米以上）、小高層、多層磚混住宅（主力單位）。INTERNET 入戶，戶內(nèi)對(duì)講聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)。 層磚混結(jié)構(gòu)。 銷售率現(xiàn)達(dá)到 60%。容積率,居住區(qū)采用生態(tài)湖面與社區(qū)組團(tuán)花園結(jié)合。 玉水園磚混均價(jià)：3800 元 /平米 芳水園未正式發(fā)售內(nèi)定磚混均價(jià)：3800 元 /平米 英特網(wǎng)專線入戶、安裝可視樓宇對(duì)講、小區(qū)安裝紅外監(jiān)控及攝像監(jiān)控、 24 小時(shí)安全保衛(wèi)、直接引用水、中水、 公頃湖面。共分 2 組團(tuán)。 起價(jià)：3430 元 /平米，均價(jià)： 3600元 /平米 目前為 1組團(tuán)銷售階段。 4） 整體功能性的加強(qiáng) ：除原有的配套設(shè)施外，在智能化管理，寬帶上網(wǎng)社區(qū)服務(wù)方面都給予了明顯的加強(qiáng)，體現(xiàn)了高品質(zhì)社區(qū)的概念。 7） 區(qū)域市場(chǎng)知名度較高： 由于項(xiàng)目的宣傳力度很大，在區(qū)域內(nèi)又沒(méi)有具有絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目，以上項(xiàng)目代表了區(qū)域內(nèi)最高開(kāi)發(fā)水平，形成很高的客戶認(rèn)知度。 4． 全市中的中產(chǎn)、富裕階層。基于市場(chǎng)情況和開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，對(duì)該地區(qū)新項(xiàng) 目的產(chǎn)品價(jià)位作如下預(yù)計(jì)： 1．聯(lián)排別墅： 價(jià)位 :4500 2．低層公寓（ 4 層）： 價(jià)位 :3400 3．板式小高層 ： 價(jià)位 :3000 天津萬(wàn)科公司 華苑新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 一 .初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 擬借鑒萬(wàn)科新城歐美小鎮(zhèn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)在天津市西南部地區(qū)建設(shè)一個(gè)高檔次的居住社區(qū)。推出低層聯(lián)排別墅、獨(dú)立 、雙拼別墅、四層花園洋房以及十一至十二層小高層住宅等四種類型 。但在現(xiàn)階段也存在著開(kāi)發(fā)天津萬(wàn)科公司 華苑新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 產(chǎn)品單一、社區(qū)缺乏個(gè)性與主題以及缺少明星樓盤(pán)和住宅品牌的弊端。由于屬新區(qū)開(kāi)發(fā)，周邊生活設(shè)施不健全，需按規(guī)劃建設(shè)中、小學(xué)校以及公交站、市場(chǎng)等生活配套設(shè)施。 其中低層聯(lián)排及獨(dú)立雙拼別墅 ５０％ 四層花園洋房 ３０％ 小高層 ２０％ 總建筑面積： 萬(wàn) 平方米 非營(yíng)業(yè)性公建： ３．０萬(wàn) 平方米 營(yíng)業(yè)性公建： 萬(wàn)平方米 住宅建筑面積： ３ 萬(wàn)平方米 １．３７ ，它的主要建筑形式為多層和小高層。該地塊原為農(nóng)田，土地基本平整完畢，大部分場(chǎng)地平整至與周邊道路標(biāo)高相同，局部比道路低 １．０ 米左右。且毗鄰天津市高教區(qū)，人文環(huán)境優(yōu)越，是居住的上佳區(qū)域。居住區(qū)主要出入口沿規(guī)劃路和紅旗南路設(shè)置 ,方便交通及與現(xiàn)有居住區(qū)的溝通聯(lián)系。 ，表明我司擬在華苑新城推出的以低層聯(lián)排別墅為主導(dǎo)的住宅產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)想，抓住了華苑及周邊地區(qū)缺乏標(biāo)志性高品質(zhì)住宅的市場(chǎng)迎合點(diǎn)，具有很強(qiáng)的可操作性。 鑒于以上幾點(diǎn)，計(jì)劃 20xx 年開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目，初步預(yù)計(jì)可在 20xx 年上半年開(kāi)工。 20xx 年開(kāi)發(fā) 12 萬(wàn)平米 。 20xx 年銷售 10 萬(wàn)平米。土地出讓金 2700 萬(wàn)元 ,契稅1138 萬(wàn)元 ,紅線外市政配套 20xx 萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 2,332 64 規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)批報(bào)建、臨時(shí)設(shè)施 主體建筑安裝 37,992 1,047 毛坯房交工，見(jiàn)上表 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 13,842 381 園林環(huán)境費(fèi) 4,556 126 配套設(shè)施費(fèi) 4,800 132 共 3 萬(wàn)平米， 1600 元 /平米 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 1,810 50 資金成本 850 萬(wàn) /行政管理費(fèi)用 15 萬(wàn) /月 /其他240 萬(wàn) 開(kāi)發(fā)成本合計(jì) 104,386 2,876 天津萬(wàn)科公司 華苑新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 銷售費(fèi)用 4,340 120 項(xiàng)目總投資 108,725 2,995 上述成本測(cè)算較為保守，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 50 萬(wàn)元 /畝測(cè)算，可能會(huì)有下降空間； ，新城趕工存在一定的設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)處理不經(jīng)濟(jì)問(wèn) 題，該項(xiàng)目應(yīng)低于新城水平； ，存在一定節(jié)省空間； 36 萬(wàn)平米，公建配套同樣存在調(diào)減的可能 。 B、 若實(shí)現(xiàn)用興業(yè)發(fā)展公司操作該項(xiàng)目，取得所得稅 50%、營(yíng)業(yè)稅 20%的優(yōu)惠，則可增加稅后利潤(rùn) 3950 萬(wàn)元，使項(xiàng)目銷售凈利率達(dá)到 %。 綜合來(lái)看，該項(xiàng)目銷售凈利率至少應(yīng)在 10%以上。 2)項(xiàng)目全部興建地下室： 因地質(zhì)條件不好，從經(jīng)濟(jì)角度，可能除小高層外，全部興建地下室，則 可增加可售面積約 萬(wàn)平米，地下室增量成本 1230 元 /平米（土建 850 元 /平米，配套 380 元 /平米）按平均售價(jià)的一半銷售，單價(jià)為 1984 元 /平米，則可實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn) 2450 萬(wàn)元（按法定稅率計(jì)算），項(xiàng)目銷售 凈利率達(dá)到 %。 四 .經(jīng)濟(jì)效益分析 ： 根據(jù)上述售價(jià)、成本及稅務(wù)測(cè)算，該項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)情況如下： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元/m2） 項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元） 銷售收入 3618 131,324 直接成本 2876 104,386 總投資 2995 108,725 稅前利潤(rùn) 440 15,966 稅后利潤(rùn) 295 10,698 內(nèi)部收益率 % 銷售凈利率 % 總投資回報(bào)率 % 銷售毛利率 % 獲利指數(shù) 天津萬(wàn)科公司 華苑新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告