【正文】 住區(qū) ,總建筑面積約 178 萬平米 ,正在啟動的梅江南居住區(qū) ,總占地面積 240 公頃 ,規(guī)劃建筑面積為 150 萬平米 ,華苑新城一期規(guī)劃建筑面積為 50 萬平米。 5)開發(fā)產(chǎn)品比較單一，除少量的聯(lián)排別墅的出現(xiàn)，基本上全是 6 層磚混住宅及12 層小高層的形式。本市房地產(chǎn)業(yè)“十五”目標(biāo)確定， 5 年內(nèi)完成投資 850 億元，人均使用面積 平方米。 綜合上述比較結(jié)果，我們認(rèn)為目前確定的土地購買價是一個比較合理的市場價位。 （ 5） 項目內(nèi)非營業(yè)性公建由萬科進(jìn)行自配自建， 保證萬科免交非經(jīng)營性公建配套費(fèi) 。港寧房地產(chǎn)公司前期投入的部分費(fèi)用由其上級單位西青區(qū)土地局對其進(jìn) 行補(bǔ)償， 與萬科不發(fā)生直接關(guān)系。 天津萬科公司 華苑新城項目可行性研究報告 13 第三章 項目合作條件 一 .項目合作背景： 1993 年天津市政府征用西青區(qū)外環(huán)線內(nèi)部分土地建設(shè)華苑居住區(qū)，經(jīng)市、區(qū) 兩級政府協(xié)商，市里開發(fā) 70%用地，西青區(qū)開發(fā) 30%用地，市政府就用征用 的 70%的土地建設(shè)完成了現(xiàn)在的華苑居住區(qū)，西青區(qū)保留的 30%土地，即西 華苑用地，西青區(qū)就交由其下屬單位寧發(fā)房地產(chǎn)公司來開發(fā)，由于一些原因 一直未開發(fā)建設(shè)，后與香港上 市的天津發(fā)展控股有限公司合作成立港寧房地 產(chǎn)公司后正式啟動該項目，并由港寧房地產(chǎn)公司開發(fā)了華苑新城一期用地， 現(xiàn)正在建設(shè)中，二期用地準(zhǔn)備出讓，在此種情況下，萬科介入該項目。 項目所在地 天津萬科公司 華苑新城項目可行性研究報告 10 (北側(cè)紅旗南路 ) (西面為外環(huán)線 ) 四 .周邊環(huán)境 項目用地處于天津市的上風(fēng)口，遠(yuǎn) 離工業(yè)區(qū)，空氣新鮮，自然條件優(yōu)越，被 公認(rèn)為居住的上佳區(qū)域。 污水： 項目用地南側(cè)規(guī)劃有一污水泵站，總個項目內(nèi)污水通過泵站排出。根據(jù)目前經(jīng)營趨勢，天津公司必須再上新項目，保證天津公司經(jīng)營利潤指標(biāo)和萬科產(chǎn) 品在天津的影響力，在市場呼喚萬科的大好形勢下。 ，該區(qū)域包括和平區(qū)、南開區(qū)、河西區(qū)三區(qū)部分建成區(qū) 及外沿部分。 ② 老的大居住區(qū)有體院北、王頂?shù)痰?，新建設(shè)的大型的居住區(qū) 華苑居住區(qū)，正在興建的有梅江居住區(qū)、華苑新城居住區(qū)、梅江南 居住區(qū)等大型居住區(qū)。 ⑤ 該區(qū)域交通非常便捷，有京滬高速公路、津淶、津淄等出市主干道。綜合以上各種因素，給萬科在此處建設(shè)一個高檔居住區(qū)提供一 個良好外部環(huán)境。 項目所在地 天津萬科公司 華苑新城項目可行性研究報告 6 該宗地規(guī)劃為居住用地，規(guī)劃總占地面積 萬平米，其中一期由合作方自 己建設(shè)，現(xiàn)已建設(shè)大部分，二期為我司準(zhǔn)備投資的用地， 規(guī)劃總占地面積 萬平方米（ 664 畝），其中界內(nèi)用地 萬平方米（約 571 畝），界 外用地 萬平方米（約 93 畝）。 供電： 項目用地內(nèi)規(guī)劃有一 萬伏變電站，該變電站由電業(yè)局負(fù)責(zé)建設(shè)， 我司按國家有關(guān)規(guī)定交納費(fèi)用。 緊靠天津市的城市主干環(huán)道 外環(huán)線，有著 58 米的綠化防護(hù)帶。 三 .已取得的政府文件： 規(guī)劃成果。 天津萬科公司 華苑新城項目可行性研究報告 14 ② 余額在簽訂協(xié)議后三年內(nèi)付清，在 20xx 年 6 月 30 日支付余額的三分之一（即 9400 萬元）， 20xx 年 6 月 30 日再支付余額的三分之一，最后一筆于 20xx 年 6 月 30 日前付清。 供熱 82 元 /建筑平米 包括鍋爐房建設(shè)費(fèi)及征地費(fèi)、一次管網(wǎng)建設(shè)費(fèi) 60 元 /建筑平米 供電貼費(fèi) 240 元 /KVA 供電工程貼費(fèi)，工程費(fèi)另計 通訊 6 元 /建筑平米 紅線外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 出讓金 土地局評估的土地地價總額的 17% 評估值約為 4500 萬元，考慮減免后為2700 萬元 ① 與華苑居住區(qū)用地比較，華苑用地是 93 年征用的土地，時間相隔太久，地價無太多可 比性。 一般向市土地局報土地出讓文件后 30 個工作日左右即能與市土地局簽 定國有 土地出讓合同，在交納全部土地出讓金后可辦理國有土地使用證。影響市場需求的首要因素是房屋價格，貸款是消費(fèi)者首選的付款方式。 8)區(qū)域內(nèi)沒有形成一定的明星樓盤及知名住宅品牌。而隨著大量高 素質(zhì)人口的遷入，適度開發(fā)的新型、高標(biāo)準(zhǔn)的住宅產(chǎn)品仍將會成為首選，所以導(dǎo)致性能價格比的上升（現(xiàn)有少量聯(lián)排別墅價格在 3900 元 /平米，面積在 220平米左右，基本售空） 3） .創(chuàng)造主題性社區(qū)： 該區(qū)域的大型社區(qū)基本上注重了整體社區(qū)的營造，但在規(guī)劃思想上與營銷包裝上沒有過多考慮社區(qū)本身的個性化表現(xiàn)，導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)與社區(qū)之“魂”無法突出顯現(xiàn)，為今后開發(fā)方向提供了很大的規(guī)劃空間與平臺。 樓盤全部采用坡屋頂 6層磚混結(jié)構(gòu)形式，房型83 種，面積指標(biāo)為 110220 平米。容積率。 物業(yè)管理費(fèi)： 元 /平米。 24 小時安全保衛(wèi)、提供全天候溫泉水服務(wù)。物業(yè)管理費(fèi)： 元/平米。銷售率： 50% 寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)， 智能卡式管理； 物業(yè)管理費(fèi)： 元 /平米 以上項目的特點為： 1） 社區(qū)環(huán)境的加強(qiáng)與改進(jìn) ：整體開發(fā)量都在 20 萬平米以上，代表了城市西南部典型項目的特征，規(guī)劃設(shè)計聘請知名設(shè)計單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，強(qiáng)調(diào)社天津萬科公司 華苑新城項目可行性研究報告 23 區(qū)整體環(huán)境與居住者生活的互相依托，改變了原有的“靜態(tài)、觀賞性”的社區(qū)規(guī)劃方式。 四． 目標(biāo)客戶 根據(jù)以上市場調(diào)查及分析，確定項目的目標(biāo)客戶為以下幾類： 1． 天津市中南部區(qū)域以和平、南開、河西區(qū)舊有住宅小區(qū)的外延范圍，良好的交通條件，居住品質(zhì)的提升成為當(dāng)?shù)馗纳菩途用褓徺I 的首選。并注意從以下幾方面著手，以達(dá)到完善的規(guī)劃設(shè)計效 果?；谌A苑區(qū)域的外部環(huán)境和市場情況，以及萬科在社區(qū)發(fā)展、產(chǎn)品規(guī)劃和品牌影響力方面的優(yōu)勢，考慮借鑒萬科新城的成功經(jīng)驗，在該地區(qū)開發(fā)低層、低容積率的聯(lián)排別墅為主的 華苑新城項目，具有良好的市場前景。 我司擬定容積率為 １左右，擬以低層聯(lián)排別墅為主導(dǎo)產(chǎn)品，突出環(huán)境設(shè)計，強(qiáng)調(diào)高尚 社區(qū)文化氛圍，實現(xiàn)我司規(guī)劃設(shè)計思路。但該項目東側(cè)為陳塘支線鐵路，西臨外環(huán)線， 考慮會對居住區(qū)產(chǎn)生噪音影響， 擬設(shè)置綠化隔離帶以及隔音墻來減少噪音影響。 天津萬科公司 華苑新城項目可行性研究報告 28 第六章 項目開發(fā)計劃 一 .開發(fā)機(jī)遇： 根據(jù)天津公司 20xx 年經(jīng)營計劃，需要有新的項目上馬，提供利潤支持，以保證完成集團(tuán)下達(dá)的經(jīng)營計劃。 20xx 年開發(fā) 萬平米。 三 .稅務(wù)分析 天津地區(qū)通過公司爭取，一般可從政府取得靈活的優(yōu)惠稅收政策，目前興業(yè) 發(fā)展公司享受所得稅 50%、營業(yè)稅 20%的優(yōu)惠；住宅發(fā)展公司享受營業(yè)稅及 所得稅 50%的優(yōu)惠，目前就該項目的開發(fā)形式、稅收優(yōu)惠，天津公司尚未與 地方政府溝通，保守期間，按國家法定稅率考慮： 營業(yè)稅及附加：銷售收入的 %； 所得稅：稅前利潤的 33%； 土地轉(zhuǎn)讓契稅：土地成本（拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、大市政配套費(fèi)）的 3%； 即使按法定所得稅率，因天津公司虧損項目（業(yè)務(wù)）及公司本部費(fèi)用的存在， 實際稅付可能遠(yuǎn)低于 33%，但從項目評價角度，暫不考慮該因素。 五 .項目資金預(yù)測 資金流量及有關(guān)指標(biāo)： 項 目 01年 02年 03年 04年 05年 合計 一、現(xiàn)金流入 銷售面積（ m2） 50,000 90,000 100,000 100,000 23,000 363,000 平均售價 (元 /m2) 3,618 3,618 3,618 3,618 3,618 銷售額 18,089 32,560 36,177 36,177 8,321 131,324 回款額 15,375 30,388 35,634 36,177 13,747 131,324 小計 15,375 30,389 35,635 36,177 13,747 131,324 現(xiàn)金流入現(xiàn)值 NPV 124,989 二、現(xiàn)金流出 付地價款 10,000 9,685 9,685 9,685 39,055 天津萬科公司 華苑新城項目可行性研究報告 33 付工程款 7,915 18,239 21,031 13,572 2,765 63,522 開發(fā)間接費(fèi) 312 546 624 328 1,810 期間費(fèi)用 597 1,075 1,195 1,195 274 4,340 稅金 913 2,370 3,133 3,278 2,206 11,901 小計 19,739 31,916 35,669 29,510 5,245 120,627 現(xiàn)金流出現(xiàn)值 NPV 116,980 三、凈現(xiàn)金流量 4,363 1,527 34 6,668 8,502 10,697 四、累計凈流量 4,