【正文】 發(fā)展構(gòu)想。 調(diào)整后的哈爾濱市轄道里、道外、南崗、香坊、動(dòng)力、平房、松北和呼蘭等 8 個(gè)區(qū)和賓縣、巴彥、依蘭、延壽、木蘭、通河、方正等 7 個(gè)縣，代 管五常、雙城、阿城、尚志等 4 個(gè)縣級市。由于不斷優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，進(jìn)一步拓寬融資渠道，鼓勵(lì)、支持、促進(jìn)民營經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，全市民間投資呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長勢頭。全市實(shí)現(xiàn)ＧＤＰ預(yù)計(jì)達(dá)到１６８０億元，按目前美元對人民幣的匯率計(jì)算，ＧＤＰ總量將超過２００億美元。上半年，哈爾濱市 各類商品房存量空臵面積為 315萬平方米，比上年同期減少 萬平方米，下降 %，其中，住宅空臵率下降了 21 個(gè)百分點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，哈爾濱房地產(chǎn)的價(jià)格平均為 2574 元，其中住宅價(jià)格平均為2249 元，哈爾濱房價(jià)總體狀況穩(wěn)中有升。 從今年哈爾濱市樓盤總體情況看，樓盤價(jià)格漲幅在正常范圍內(nèi)，銷售情況火爆。哈市全年落實(shí)危房棚戶區(qū)改造項(xiàng)目１３０萬平方米，完成年計(jì)劃的１０８％。其中，住宅建設(shè)規(guī)模達(dá)８３０萬平方米，竣工４２０萬平方米，同比分別增長１％和４％，（經(jīng)濟(jì)適用住房規(guī)模達(dá)２５２萬平方米，竣工１３９萬平方米）。 黑龍江 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，與時(shí)俱進(jìn)，求真務(wù)實(shí)，為實(shí)現(xiàn)把每一個(gè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目打造成精品的目標(biāo)而不懈努力。 公司自創(chuàng)建以來，秉承“創(chuàng)新發(fā)展、誠實(shí)守信”的經(jīng)營宗旨和“以人為本，科學(xué)管理”的經(jīng)營理念，建立了 “締造品位生活”的開發(fā)理念， 先后開發(fā)建設(shè)了 XX 小區(qū) 109樓、 145樓、 102樓、民安小區(qū) 153樓、 155樓， XX 小區(qū) 147~152樓，累計(jì)建成各類房屋面積近 20 萬平方米，合格率 100%，優(yōu)質(zhì)房率 80%以上。其中XX 小區(qū) 147~152樓又名《 XX 一期》以其優(yōu)異的總體規(guī)劃、人性化的戶型設(shè)計(jì)、世家文化為主題的高尚人文社區(qū)定位、精湛的施工工藝和質(zhì)量、優(yōu)美的庭院景觀規(guī)劃建設(shè)、完善盡美的配套設(shè)施、優(yōu)質(zhì)的星級物業(yè)管理導(dǎo)入等在哈市第四屆優(yōu)秀住宅評選活動(dòng)中榮獲《優(yōu)秀住宅獎(jiǎng)》《優(yōu)秀規(guī)劃設(shè)計(jì)獎(jiǎng)》《優(yōu)秀戶型獎(jiǎng)》《庭院綠化獎(jiǎng)》《住宅科技獎(jiǎng)》《 優(yōu)秀物業(yè)管理獎(jiǎng)》六項(xiàng)大獎(jiǎng)（全市僅十家），于哈市第十九屆商品房展銷會(huì)榮獲《最佳戶型設(shè)計(jì)金獎(jiǎng)》（全市僅三家），項(xiàng)目自 2021 年8 月公開發(fā)售至今，住宅銷售率達(dá)到 80%（項(xiàng)目總計(jì) 403 戶住宅單位），商服銷售率達(dá)到 80%，成為哈市明星樓盤，并得到業(yè)主和社會(huì)各界的高度評價(jià)。 二、項(xiàng)目開發(fā)背景 （一） 商品房市場 2021年哈市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)總規(guī)模達(dá)１１５０萬平方米，其中住宅建設(shè)達(dá)到８３０萬平方米，竣工４２０萬平方米，預(yù)計(jì)到 2021 年年末哈市城鎮(zhèn)人均住房建筑面積可達(dá)到２３．１２平方米。預(yù)計(jì)到 2021年末，哈市城鎮(zhèn)人均住房建筑面積可達(dá)到２３．１２平方米。同時(shí)積極推進(jìn)住房分配貨幣化，目前，已落實(shí)市直機(jī)關(guān)住房補(bǔ)貼資金５４００萬元，指導(dǎo)企業(yè)發(fā)放住房補(bǔ)貼３６１８萬元。漲幅低于全國平均水平從年初開始，在上海、北京等地，商品房價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，一些城市的上漲幅度甚至超過 20%。從年初至今，哈爾濱市商品房銷售市場呈現(xiàn)明顯增長態(tài)勢，一些新開盤的住宅小區(qū)銷售速度和比例大幅提高。商品房的熱銷使哈爾濱市空臵房得到了大量消化。國民經(jīng)濟(jì)增長速度預(yù)計(jì)達(dá)到１４．７％，創(chuàng)改革開放以來，繼１９８６ 年和１９９５年之后的第三個(gè)高增速。全年民間投資達(dá)到 270億元以上，占固定資產(chǎn)投資的比重首 次超過半數(shù)，民間投頭一次占據(jù)半壁江山。全市總面積 萬平方公里，其中市區(qū)面積由原來的 1660 平方公里增加到4272 平方公里；全市總?cè)丝?954 萬人，其中城區(qū)人口 380 萬人。將以松花江（一江）為主軸，形成江南江北兩大城區(qū)，構(gòu)筑中心（道里、道外、南崗）、群力、哈西、哈東、平房、前進(jìn)、松浦、利民、呼蘭九大組團(tuán)；打造阿城、雙城、賓縣、五常、尚志、肇 東六個(gè)衛(wèi)星城；將形成 “ 一主五副 ”6 個(gè)城市公共中心。 （三） XX 地產(chǎn)品牌系列開發(fā) XX 一期項(xiàng)目（位于通達(dá)街 325 號） 用地面積為 11340 ㎡， 總建筑面積為 65568 ㎡ 其中：住宅建筑面積為 52785 ㎡ 商服建筑面積為 7383 ㎡， 1000 平方米藝術(shù)主題會(huì)所 1400 平方米運(yùn)動(dòng)主題會(huì)所 近 3000 平方米的開敞式室內(nèi)大型泊車位。 XX 一期總計(jì)銷售額 億元人民幣， 2021 年 8 月8 日開盤，歷經(jīng) 16 個(gè)月銷售周期，住宅銷售率達(dá)到80%，實(shí)現(xiàn)成交均價(jià) 使用面積 4880 元 /㎡，商服銷售率達(dá)到 80%，實(shí)現(xiàn)成交均價(jià)使用面積 8000元 /㎡，現(xiàn)已完成銷售額 億元，銷售率達(dá)到 80%。 （ 3） 紅色外墻高級面磚配高檔金色鋁 塑窗，裙樓高檔干掛紅鉆理石鑲嵌鈦金條，小區(qū)主入口挑高 8 米純金箔貼面拱頂造型配金色玻璃馬賽克長廊，整體鍛造紫銅歐式大門，尊貴優(yōu)雅氣派，創(chuàng)出哈市獨(dú)有的經(jīng)典美學(xué)設(shè)計(jì)。 1400 ㎡的運(yùn)動(dòng)主題會(huì)所，給業(yè)主的生活 增添更多情趣，帶來更健康的輕松的生活感受。 （ 3） 層高 ，占居哈市至高點(diǎn)。 （ 3） 多層及會(huì)所做屋面綠化，小區(qū)形成立體綠化景觀。 智能化系統(tǒng) 光纖入戶，瞬間聯(lián)通世界，網(wǎng)速小區(qū)接入 100 M，進(jìn)戶10M 萬事通卡 為給社區(qū)業(yè)主提供更加方便、周到、細(xì)微的服務(wù)，充分顯現(xiàn)業(yè)主們的尊貴身份， XX 地產(chǎn)向業(yè)主推出“ XX 萬事通卡“的服務(wù)，通過征集 萬事通卡優(yōu)惠加盟商家，共同為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、便利、優(yōu)惠的涵蓋購物、餐飲、娛樂、康體、休閑、文化教育、裝修、家居裝飾、美容美發(fā)等生活配套服務(wù)。 第二章 市場分析 一、總體市場分析及預(yù)測 2021 年哈爾濱房地產(chǎn)市場整體態(tài)勢呈平穩(wěn)發(fā)展，國內(nèi)超大型品牌地產(chǎn)商進(jìn)入冰城 ,圈定大宗土地開發(fā) ,住宅市場由小規(guī)模開發(fā)進(jìn)入大盤時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)的熱潮席卷冰城市場，中低檔經(jīng)濟(jì)適用住房依然走俏。 2021 年開發(fā)熱潮主要集中在松北與城市邊緣的大盤，其規(guī)劃多為國外知名規(guī)劃公司主持設(shè)計(jì)，園林配套概念層出不窮，設(shè)計(jì)美侖美幻，靠優(yōu)良的住宅性價(jià)比吸引目標(biāo)客戶的關(guān)注。提高住宅性價(jià)比，把實(shí)惠讓給消費(fèi)者。 物業(yè)管理不規(guī)范 B 開發(fā)商素質(zhì)參差不齊 由于哈市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，本地開發(fā)企業(yè)普遍缺乏專業(yè)化地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和品牌意識，持續(xù)運(yùn)作和創(chuàng)新能力較弱，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，隨著市場的規(guī)范和外埠知名品牌開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入，差距日趨明顯。 C 隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，居民收入提高，個(gè)性化消費(fèi)和投資需求加大，消費(fèi)市場面臨細(xì)分， D 二環(huán)內(nèi)可供開發(fā)土地日趨減少，土地費(fèi)用上漲較快，新盤供應(yīng)量下降 E 開發(fā)市場面臨洗牌 自 2021 年起，國家加大了土地出讓、開發(fā)預(yù)售和金融政策的監(jiān)管和調(diào)控力度，開發(fā)準(zhǔn)入門檻加大，規(guī)模實(shí)力弱、運(yùn)營水平低的開發(fā)企業(yè)將被市場淘汰，開發(fā)市場面臨洗牌，預(yù)計(jì)三年內(nèi)哈市 370 家開發(fā)企業(yè)將縮減到 150 家左右。 二、區(qū)域市場分析及預(yù)測 A 區(qū)域范圍 南至西大直街、西至康安路、北到友誼路、東到經(jīng)緯街 B 區(qū)域供給需求狀況 本項(xiàng)目位于新陽路片區(qū)，中高檔項(xiàng)目開發(fā)的集中區(qū)，包括早期的宏光大廈項(xiàng)目，區(qū)域經(jīng)過五年的發(fā)展呈現(xiàn)出帶狀發(fā)展形態(tài)，被定義為中高檔樓盤居住領(lǐng)地。占地二十萬平方米，總建筑面積六十五萬平方米，均價(jià) 3150 元 /平方米， 一期和二期已經(jīng)銷售大半，分別達(dá)到 90%和 80%，銷售面積 12 萬平方米，銷售額 億元 恒祥家園 2021 年 10月份開盤至今，占地 萬平方米，建筑面積 12 萬平方米， 3 棟樓組成，戶型從 67146 平方米，總計(jì)四層群房。 新天地家園 占地 11 萬平方米，建筑面積 萬平方米，多層20 棟， 2060 套，于 04 年 12 月進(jìn)戶，單價(jià) 2200 元 /平方米；高層 5 棟，單價(jià) 2400 元 /平方米， 546 套， 20 層，于 05 年 12 月進(jìn)戶；商服 364 套。 銷售率 80%以上，銷售面積 26萬平方米，銷售額 億元 峰尚福成 由黑龍江颶風(fēng)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司投資開發(fā)的中高檔住宅?？傆?jì)，銷售面積 16萬平方米、銷售額 6 億元（含商服、寫字樓）。 近兩年進(jìn)入市場項(xiàng)目 （ 1）、 2021 年邊緣區(qū)域新開兩個(gè)項(xiàng)目：新天地家園，海富康城，再加鉑宮； （ 2）、 2021 年新項(xiàng)目， XX 地產(chǎn)開發(fā) XX 三期建議街項(xiàng)目；加之其他項(xiàng)目二期、三期進(jìn)入市場。 總結(jié)， 2021 年預(yù)計(jì)供應(yīng)量 82 萬 ㎡ .其中歐洲新城三期、愛建新城三期供應(yīng)量還難以確定，如系分期開發(fā)則供應(yīng)量還應(yīng)減少。 歐洲新城 2021 年二期項(xiàng)目共 10 棟住宅，且為八層帶電梯板式住房， 960套。 銷售情況： 二期 960 套，現(xiàn)銷售 770 套，銷售率達(dá) 80%，銷售房源多為主力戶型。車位 13萬 /個(gè)。 為禰補(bǔ)容積率損失， 2021 年其擬開發(fā)三期項(xiàng)目，建面 20 萬平方米，全部為高層，預(yù)計(jì) 2021 年末 竣工，由于高層成本增加，規(guī)劃板式戶型面積難以做小，規(guī)劃點(diǎn)式市場風(fēng)險(xiǎn)較大，加上負(fù)面影響，所以其三期項(xiàng)目銷售難度較大。兩房設(shè)臵： （ 1） 81平方米 142 套，占二期開發(fā)的 %，銷售率 70%，主要原因是相比同期產(chǎn)品定價(jià)偏低。 物業(yè)情況： 小區(qū)為北歐風(fēng)格，一期紫園緊臨安隆街，入住率達(dá)90%，銷售率達(dá) 98%；二期錦園位臵優(yōu)越于紫園，臨近小區(qū)中心。采取公開折扣，一次性付款 折，貸款 折。 另外值得注意的是，其物業(yè)管理水平并不如想象的那麼好，業(yè)主不甚滿意，主要是人性化和封閉性不夠。每個(gè)單元一部電梯，總計(jì) 30 層，是小區(qū)致命傷。 銷售策略： 低價(jià)入市，前期宣傳廣告推廣力度大，注重“概念”新聞炒作，主打超大健身會(huì)館拉升小區(qū)檔次，大量使用促銷手段，前期曾經(jīng)轟動(dòng)一時(shí)，但由于規(guī)劃存在硬傷，后期建 設(shè)與宣傳不符，形成虎頭蛇尾，銷售進(jìn)入盤整期。 綜上所述， 2021 年區(qū)域市場銷售空間較大，供應(yīng)量的大多數(shù)均為老項(xiàng)目的分期開發(fā)和尾盤銷售，新項(xiàng)目稀少易引起市場關(guān)注，如能加大市場細(xì)分和創(chuàng) 新力度，制定鮮明主題定位，提高綜合質(zhì)素，加大物業(yè)管理服務(wù)水平，堅(jiān)定樹立品牌，必將贏得市場的青睞。 項(xiàng)目總體規(guī)劃為 1 棟板式高層，地上 29 層，地下一層，地下一層至地上 1— 6 層規(guī)劃為大型商服（初步定位高檔餐飲），7— 29 層規(guī)劃為住宅，兩個(gè)單元，每單元均為二梯三戶設(shè)計(jì)。 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 用地面積： 2550 平方米 建筑面積： 25478 平方米 其中 住宅： 16054 平方米 商服： 9184 平方米 停車數(shù)： 50 輛 容積率： 建筑密度： % 二、 項(xiàng)目所處區(qū)位概況 以本項(xiàng)目為中心，半徑在 3 公里之內(nèi)的范圍內(nèi)為本項(xiàng)目所在區(qū)域； 區(qū)域范圍在：東至安發(fā)橋； 南至鐵 路線； 西至康安路（二環(huán)橋）； 北至友誼路的圍合之內(nèi)。 三 項(xiàng)目交通狀況 本 項(xiàng)目所在的新陽路、通達(dá)街、哈藥路為南崗區(qū)、道里區(qū)與松北區(qū)的三區(qū)貫通之路，是重要的交通干道。 4 路況：新陽路八車道，路面平整，車序井然； 哈藥路：哈藥集團(tuán)改造后已成景觀大道，不次于新陽路； 通達(dá)街： 03 年改造項(xiàng)目，加寬，重新鋪設(shè)，無堵車現(xiàn)象。（附表） 規(guī)劃上：住宅密集型，商業(yè)淡化。幼兒園有較好的創(chuàng)新幼兒園，普通的 ABC 雙語幼兒園。臨時(shí)圍墻廣告效果好。 XX 一期品牌建設(shè)推廣積累了一定的目標(biāo)客戶。 1 項(xiàng)目住宅臨新陽路一側(cè)， 10 層以上均可觀賞江景。 第四章 項(xiàng)目定位 一、 項(xiàng)目物業(yè)定位 “城市中心高層商住兩用型公寓式住宅” 定位依據(jù)： 項(xiàng)目所處地段為城市主干道旁，地段的商業(yè)價(jià)值大于居住價(jià)值，項(xiàng)目戶型定位為中等戶型，建筑形式為獨(dú)棟高層，有獨(dú)立大堂，適合小型企業(yè)、 SOHO 一族和追求城市生