【正文】 百家湖西花園住宅小區(qū)具有以下優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì) 從項(xiàng)目選址上看，其有下列特定優(yōu)勢(shì)： 自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)。預(yù)計(jì)今后幾年住宅商品房的需求量仍將穩(wěn)步提高，并會(huì)進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn) 的發(fā)展階段。在擁有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的前提下，他們因休閑、追求生活情趣 及投資等需要已在追求第二、甚至第三居所；另外，遠(yuǎn)離都市的優(yōu)美環(huán)境和清新空氣也吸引眾多老人來此頤養(yǎng)天年；海外及港、澳、臺(tái)的投資者也傾向于就近選擇環(huán)境優(yōu)美、價(jià)格適宜的居所。按照市委、市政府提出的 “一年初見成效，三年面貌大變、五 年躍上新臺(tái)階 ”的要求，我市房地產(chǎn)業(yè)在 “九五 ”期間充分發(fā)揮了先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的作用，加快房地產(chǎn)業(yè)的商品化、市場(chǎng)化、現(xiàn)代化步伐，堅(jiān)持 “統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè) ”的原則，按照以新區(qū)建設(shè)開發(fā)為主舊城改造為輔的南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告 南京工程咨詢公司 4 方針，以住宅建設(shè)為重點(diǎn)，進(jìn)一步優(yōu)化土地與房產(chǎn)資源配置，提高產(chǎn)業(yè)總體水平和整體規(guī)模效益，使之真正成為我市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，這是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的重要舉措。公司總部現(xiàn)有員工62 人，其中教授及具有高級(jí)技術(shù)職稱人員 3 人，中級(jí)專業(yè)技術(shù)人員8 人，經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)為財(cái)務(wù)部、工程部、總經(jīng)辦、企劃部、《百家湖》雜志編輯部。 利源公司主要開發(fā)項(xiàng)目為百家湖別墅花園、百家湖公寓花園和百家湖西花園，開發(fā)土地面積 60 萬平方米，總規(guī)劃建筑面積 75 萬平方米，其中別墅面積 4 萬平方米，公寓面積 65 萬平方米，公用及配套設(shè)施 6 萬平方米。我市及江寧區(qū)近幾年建成的普通住宅在數(shù)量上有了較大突破，開工面積和竣工面積都有較大增加，但從總體上看，江寧區(qū)的住宅建設(shè)仍以中低檔為主，中高檔住宅建設(shè)仍然不能滿足開發(fā)區(qū)快速發(fā)展的需要。投資額在 1000 萬美 元以上的大項(xiàng)目有 43個(gè)。沙灘浴場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、壁球館、保齡球館、水上娛樂中心等一批娛樂休閑設(shè)施已相繼投入使用。日供水量 30 萬噸水廠、日處理 4 萬噸的污水處理廠等重點(diǎn)工程已基本建成。近期被評(píng)為中國城市綜合實(shí)力“五十強(qiáng)”第 七名和城市投資硬環(huán)境四十優(yōu)之一。江寧開發(fā)區(qū)座落于南京市南郊，總體規(guī)劃面積 平方公里。北距中華門 7 公里，南離祿口國際機(jī)場(chǎng)18 公里，東與江寧區(qū)相連，西依韓府山、翠屏山和將軍山。 江寧開發(fā)區(qū)堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)戰(zhàn)略。 區(qū)內(nèi)已有金融、房地產(chǎn)、商貿(mào)流通、飲食服務(wù)等近百家“三產(chǎn)”企業(yè)投入運(yùn)營。 區(qū)內(nèi)“六通一平”的基礎(chǔ)設(shè)施和日趨完善的社區(qū)服務(wù)設(shè)施已基本能滿足進(jìn)區(qū)企業(yè)生活、生產(chǎn)和建設(shè)的需要。世界排名前 500 強(qiáng)的企業(yè)中已有瑞典愛立信、日本東陶和三井、美國摩托羅拉和百事可樂等 14 家進(jìn)區(qū)。為了進(jìn)一步推動(dòng)江寧開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，營 造一流投資環(huán)境，改善人們居住環(huán)境，提高生活品位，南京利源物業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱利源公司）擬在江寧開發(fā)區(qū)百家湖畔建設(shè)百家湖西花園住宅小區(qū)。百家湖公寓花園由凱旋門、維也納城、羅馬城、米蘭城、威尼斯城、中心配套區(qū)組成。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 江寧開發(fā)區(qū)管委會(huì) 2021 年月 11 月寧經(jīng)管委發(fā) [2021]201號(hào)文“關(guān)于同意南京利源物業(yè)發(fā)展有限公司建設(shè)百家湖西花園基建立項(xiàng)的批復(fù)”； 江寧區(qū)建設(shè)局“百家湖西花園住宅小區(qū)規(guī)劃 紅線圖”； 利源公司提供的項(xiàng)目有關(guān)資料； 利源公司 2021 年 2月委托南京工程咨詢公司編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的協(xié)議。 本工程為中高檔住宅建設(shè)項(xiàng)目，對(duì)進(jìn)一步加快我市住宅建設(shè)，滿足逐步富裕起來的人們對(duì)中高檔住宅日益增長的消費(fèi)需求，提高人們生活品質(zhì)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長 點(diǎn)具有十分積極的意義。 因此本項(xiàng)目建設(shè)對(duì)服務(wù)于“空港經(jīng)濟(jì)”戰(zhàn)略、改善投資環(huán)境、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極的意義。 改革開放以來，中高收入階層逐漸崛起，在南京的消費(fèi)群體中占有較大的份量，促成了對(duì)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)優(yōu)良的中高檔住宅較旺盛的消費(fèi)需求。隨著社會(huì)的發(fā)展，環(huán)保觀念日益為人們所重視，人們對(duì)居住區(qū)的自然環(huán)境的要求日趨苛刻。本項(xiàng)目位于利源中路西側(cè)，而該 路東與寧溧公路相接，西與機(jī)場(chǎng)高速公路連通，北與繞城公路相連，其交通條件與利源公司以前開發(fā)的百家湖花園一樣具有十分優(yōu)越的條件。 項(xiàng)目與江寧開發(fā)區(qū)及江寧地區(qū)其他居住區(qū)比較，本項(xiàng)目具有顯著的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。 價(jià)格定位 周邊樓盤定價(jià)調(diào)查 樓 盤 開發(fā)商 樓盤性質(zhì) 售價(jià)（元 /M2） 百家湖花園公寓 利源物業(yè) 現(xiàn)房 2200 江南文樞院 江寧房地產(chǎn)總公司 多層（現(xiàn)房） 16002100 溫泉公寓 湯山房地產(chǎn) 多層住宅（現(xiàn)房） 10001800 溫泉花園別墅 湯山房地產(chǎn) 聯(lián)排別墅（現(xiàn)房） 20212400 江寧第一城 金輪房地產(chǎn) 多層住宅（現(xiàn)房） 1480 湖濱世紀(jì)花園 江寧開發(fā)區(qū)房地產(chǎn) 多層住宅 18802110 太陽城 棲霞建設(shè) 多層住宅 19502180 碧水華庭 江蘇聯(lián)駿 公寓別墅 18802300 中國人家 江蘇東恒 別墅（期房） 22002350 養(yǎng)龍山莊 天地房地產(chǎn) 多層住宅（現(xiàn)房） 21802400 21世紀(jì)假 日花園 21世紀(jì)房地產(chǎn) 多層住宅（期房） 21002400 樓盤價(jià)格發(fā)展趨勢(shì) 江寧開發(fā)區(qū) 1992年成立以來，該區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格已從每平方米1480元逐步上漲至目前的 2021元左右，而目前江寧開發(fā)區(qū)發(fā)展勢(shì)頭仍很迅猛，江寧縣撤縣建區(qū)后，預(yù)期未來 2～ 3年內(nèi)該區(qū)房價(jià)仍有較大上升空間。 中高檔公寓深受資本型收入階層的青睞。百家湖西花園新型系列躍層式公寓的產(chǎn)品定位低于經(jīng)濟(jì)型別墅，市場(chǎng)定位為知本型業(yè)主的第二居所，價(jià)格定位為：百家湖西花園房價(jià) +汽車 +20年汽車使用費(fèi)＝南京三類地區(qū)相同面積房價(jià)。 根據(jù)利源公司自 1992年以來對(duì)百家湖花園的開 發(fā)經(jīng)驗(yàn)，“百家湖西花園”的主要銷售對(duì)象定位在以下幾個(gè)方面： 南京市中高收入階層 。江寧開發(fā)區(qū)已有數(shù)十家國內(nèi)外大型企業(yè)進(jìn)駐，其二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)成為南京市的一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，此類 企業(yè)中有較多的高收入階層，對(duì)住宅有著較高的要求，“百家湖西花園”的高品味定位將為他們提供較理想的選擇。 中老年人休閑、養(yǎng)老、頤養(yǎng)天年的較佳場(chǎng)所 ?！鞍偌液骰▓@”將是他們較佳的選擇之一。項(xiàng)目建設(shè)用地位于 利源中路以西，西止經(jīng)四路，南臨天元路 ,北靠太三路。中西部有高差 5～7 米的小山丘，山地面積約 180 畝，其余近 200 畝基本平整的耕地。自百家湖西花園只須 5 分鐘車程就可到達(dá)中華門。 本項(xiàng)目建設(shè)用地人文環(huán)境優(yōu)越，西面有由南京航空航天大學(xué)分校、河海大學(xué)江寧新校區(qū)及東南大學(xué)科技園。水源由江寧水廠和南京城南水廠提供。雨水匯集后自利源中路下敷設(shè)的 DN600 雨水管排至百家湖。 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告 南京工程咨詢公司 13 第五章 建設(shè)方案 總平面布置 本基地形狀為較規(guī)則的矩形，占地面積 公頃。入口處設(shè)小區(qū)中心廣場(chǎng)，廣場(chǎng)周圍沿太三路布置商業(yè)、文化娛樂設(shè)施；小區(qū)沿太四路布置幼兒園、小學(xué)校；綠化街心游園、老人活動(dòng)場(chǎng)地、兒童活動(dòng)場(chǎng)地、體育健身場(chǎng)地等綠 化休閑區(qū)。院落間設(shè)置綠地、晨練、兒童游藝等鄰里交往空間。主要道路寬 7 米，次要道路寬 4 米，支路寬 2 米。停車位機(jī)動(dòng)車按 輛 /戶、自行車按 輛 /戶進(jìn)行考慮。 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告 南京工程咨詢公司 15 小區(qū)住宅設(shè)計(jì)從人的行為科學(xué)出發(fā)，適應(yīng)不同家庭構(gòu)成需要，套型多樣，廣泛利用新材料、新技術(shù)改善居住功能。 普通多層住宅面積每套建筑面積 60～ 150 平方米 不等，面向中等收入階層，建筑沿丘陵路網(wǎng)以院落方式呈自由式布置。 住宅外立面建筑外形以歐式為主，頂層為花園式的平臺(tái)，選用弧型陽臺(tái)以及一些適當(dāng)?shù)那嬖O(shè)計(jì)，以形成多角度的觀景作用和最佳室內(nèi)采光，最大限度地延長住宅內(nèi)的光照時(shí)間。住宅部分采用條基或整板基礎(chǔ)；公建框架部分采用獨(dú)立基礎(chǔ)。保證小區(qū) 24 小時(shí)供電，電量考慮每戶 4～ 6KW，電流表應(yīng)在 40～ 60A。每戶引入寬帶視頻接入設(shè)備以及電視接收系統(tǒng)。 每戶設(shè)置獨(dú)立煤氣表。 采用人車分流系統(tǒng)，各種車輛（包括機(jī)動(dòng)車）進(jìn)入小區(qū)入口即由專用