【正文】 ........................................ 2 項目實施單位情況介紹 ................................. 2 項目建設(shè)地址及建設(shè)條件 ............................... 3 主要建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容 ............................... 4 土地資源利用 ......................................... 5 投資估算與融資方案 ................................... 5 財務(wù)效益 ............................................ 5 社會效益分析 ........................................ 6 研究結(jié)論 ........................................... 6 第二章 項目建設(shè)的背景及必要性 .......................... 8 順應(yīng)人們對中高檔住宅的消費趨勢，提升 七臺河市 的住宅品質(zhì) 8 是適應(yīng) 七臺河市 拉大城區(qū)主骨架，提升城市形象的需要 ...... 8 第三章 房地產(chǎn)需求分析 ................................ 11 七臺河市 承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，吸引越來越多的投資者紛至踏來 ... 11 城鄉(xiāng)居民經(jīng)濟收入的持續(xù)增長對本項目的需求分析 ........ 12 營銷策略 ........................................... 13 第四章 項目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容 ......................... 18 2 建設(shè)規(guī)模 ........................................... 18 建設(shè)內(nèi)容 ........................................... 18 功能設(shè)置 ........................................... 18 第五章 項目建設(shè)地址及建設(shè)條件 ......................... 20 建設(shè)地址 ........................................... 20 建設(shè)條件 ........................................... 20 第六章 建設(shè)方案 ...................................... 24 設(shè)計原則 ........................................... 24 總體布局 ........................................... 26 建筑工程 ........................................... 27 公用設(shè)施 ........................................... 31 第七章 環(huán)境保護 ...................................... 35 項目周邊環(huán)境狀況 .................................... 35 主要污染源 .......................................... 35 環(huán)境保護執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) .................................... 35 環(huán)境保護措施 ........................................ 36 項目施 工建設(shè)過程對環(huán)境的影響及相應(yīng)措施 ............... 36 第八章 資源節(jié)約 ...................................... 38 設(shè)計依據(jù) ........................................... 38 節(jié)地 ............................................... 38 節(jié)能 ............................................... 39 節(jié)水 ............................................... 39 節(jié)電 ............................................... 40 3 第九章 勞動安全衛(wèi)生及消防 ............................. 41 勞動安全 ............................................ 41 消防 ................................................ 42 第十章 組織機構(gòu)及人力資源配置 ......................... 44 組織機構(gòu) ........................................... 44 人力資源配置 ....................................... 45 勞動制度 ........................................... 45 人員培訓(xùn)與管理 ..................................... 46 勞動力來源 ......................................... 46 第十一章 項目管理及實施進度安排 ....................... 47 項目管理 .......................................... 47 項目建設(shè)工期安排和施工進度 ......................... 48 第十二章 投資估算及資金籌措方案 ....................... 50 投資估算 .......................................... 50 資金籌措 .......................................... 51 資金使用計劃 ....................................... 51 第十三章 房地 產(chǎn)財務(wù)效益分析 ........................... 52 項目財務(wù)評價 ....................................... 52 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù) ................................... 52 銷售收入、利潤與稅金 ............................... 52 財務(wù)盈利能力分析 ................................... 53 償債能力分析 ....................................... 54 4 財務(wù)生存能力分析 ................................... 56 敏感性分析 ......................................... 56 經(jīng)濟評價結(jié)論 ....................................... 57 第十四章 社會效益分析 ................................ 58 社會影響分析 ....................................... 58 項目與所在地互 適性分析 ............................. 58 社會風(fēng)險分析 ....................................... 59 社會評價結(jié)論 ....................................... 59 附表、附件、附圖 附表 經(jīng)濟評價附表 附件 法定代表人營業(yè)執(zhí)照； 中華人民共和國組織機構(gòu)代碼證； 稅務(wù)登記證； 中華人民共和國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 附圖 項目區(qū)域位置圖； 項目總平面布置圖。 項目實施單位情況介紹 本項目實施單位是 七臺河市 國融 房地產(chǎn)開發(fā) 有限責(zé)任公司 ，該企業(yè)基本情況介紹如下： 名稱： 七臺河市 國融 房地產(chǎn)開發(fā) 有限責(zé)任公司 住所： 七臺河市 桃山區(qū) 桃北街隆達綜合樓 法定代表人： 魯志林 注冊資本： 伍仟 萬圓整 實收 資本： 伍仟 萬圓整 公司 類型：有限責(zé)任公司 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā) 成立日期：二 O 一一 年 九 月 二 日 注冊號： 230900100043594 英倫小鎮(zhèn) 居住 區(qū)項目 可行性研究報告 七臺河恒基 工程 投資 咨詢 有限公司 20xx年 11月 3 七臺河市 國融 房地產(chǎn)開發(fā) 有限責(zé)任公司 是 20xx 年 9 月經(jīng) 七臺河市工商局行政管理局批準(zhǔn)成立，注冊 5000 萬元，是集房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、物業(yè)管理、房地產(chǎn)項目投資策劃為一體的有限責(zé)任公司。規(guī)劃用地面積 畝（ 公頃），地塊呈狹長帶型，基地地勢較緩，場地平均標(biāo)高約 米?；刂?、東部有部分村民住宅用地，其余多為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用 地 ，周圍環(huán)境狀況良好。 目前 七臺河市 的自來水供水總供給能力能夠滿足 日常 需要。 主要 建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容 根據(jù)市場需求分析及項目開發(fā)建設(shè)的實際情況，按照 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) 《 城市用地分類與規(guī)劃 建設(shè)用地 標(biāo)準(zhǔn) 》 GB13790 中建設(shè)規(guī)模或類型（人數(shù)） 規(guī)定 ，人均建筑面積（平方米 /人） 約 30 平方米 ，按 6172 戶（ 19654 人）考慮，住宅建筑面積 500141 平方米，公建及配套服務(wù)設(shè)施用房 93482 平方米， 地下 建筑面積 10254 平方米， 總建筑面積 6038773 平方米，需新征建設(shè)用地面積 萬 平方米（ 畝）。 本項目征地面積 萬 平方米（ 畝） 總建筑面積 603877平方米，按 6142 戶設(shè)計，每戶平均按 人計算，人均建筑面積為 平方米；容積率為 ； 綠地率 為 41%。 本項目建設(shè)單位自有資金 20xx 萬 元，申請銀行貸款 8000 萬元，剩余資金 77010 萬元用預(yù)售收入解決。在預(yù)設(shè)的 3 年還款期內(nèi) (不含 3 年建設(shè)期 )，利息備付率介于 ～ 之間， 均大于 2，償債備付率為 ～ ，均大于 ；資產(chǎn)負債率為 18%～ 42%之間，小于資產(chǎn)負債率合理區(qū)間 35～ 65 之間； 銷售價格和投資是兩大敏感因素，在它們朝著不利的方向變動 10%時，內(nèi)部收益率分別降至 %和 %，但仍然大于基準(zhǔn)收益率 12%，因此具有一定的抗風(fēng)險能力。 研究結(jié)論 本項目的實施，不僅符合“構(gòu)建社會主義和諧社會”的 需要，更是 順應(yīng)人們對中高檔住宅的消費趨勢，提升 七臺河市 的住宅品質(zhì) 。 英倫小鎮(zhèn) 居住 區(qū)項目 可行性研究報告 七臺河恒基 工程 投資 咨詢 有限公司 20xx年 11月 8 第二章 項目 建設(shè)的背景 及必要性 順應(yīng)人們對中高檔住宅的消費趨勢，提升 七臺河市 的住宅品質(zhì) 當(dāng)前， 七臺河市 圍繞作為“ 東部 經(jīng)濟圈”中心的目標(biāo)定位，緊緊抓住有利的發(fā)展機遇期，充分利用自身區(qū)位地理優(yōu)勢，正在努力把自身建設(shè)成為 黑龍江省東部地區(qū)的中心城市 。 目前，人們對居住條件的追求已從戶內(nèi)寬敞、舒適轉(zhuǎn)移到住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面上來，不僅要求規(guī)劃合理、質(zhì)量安全可靠、建筑容積率低、生活設(shè)施配套、綠化率要高、居住環(huán)境要好，而且還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等。然而由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，一些城中村的違規(guī)亂搭亂建現(xiàn)象突出，不僅影響市英倫小鎮(zhèn) 居住 區(qū)項目 可行性研究報告 七臺河恒基 工程 投資 咨詢 有限公司 20xx年 11月 9 容市貌，而且存在著嚴(yán)重的安全隱患；很多村子基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，上下水管網(wǎng)不健全，治安條件極差，居住環(huán)境惡劣，直接影響了城中村村（居）民生活質(zhì)量，也一度成為“雙創(chuàng)”難題；同時，農(nóng)村的教科文衛(wèi)配套設(shè)施不到位，農(nóng)村與城市的生活方式還有明顯差距。全國由初級工業(yè)化向后工業(yè)化過渡，城市化進程加速，重化工業(yè)新型化加快，為我們完善提高城市硬環(huán)境，打造提升城市軟實力，做精做強煤炭循環(huán)經(jīng)濟，發(fā)展壯大非煤優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造了難得的發(fā)展機遇。突出強調(diào)堅持循環(huán)發(fā)展、多元發(fā)展、綠色發(fā)展、創(chuàng)新發(fā)展、統(tǒng)籌發(fā)展、共享發(fā)展六條基英倫小鎮(zhèn) 居住 區(qū)項目 可行性研究報告 七臺河恒基 工程 投資 咨詢 有限公司 20xx年 11月 10 本原則，抓好調(diào)整優(yōu)化空間布局、加快推進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、建