【正文】 設生態(tài)園林城市、加強資源節(jié)約和環(huán)境保護、加快科教人才興市 步伐、促進公共服務均等化、深化改革擴大開放、加強社會主義民主政治和精神文明建設八項主要任務，并制定了規(guī)劃實施保證措施。而工業(yè)園區(qū)建設日益完善，食品、機械加工、醫(yī)藥制造等產(chǎn)業(yè)的集聚效應初步顯現(xiàn)，形成了較強的投資吸引力。全市經(jīng)濟社會發(fā)展的主要預期目標是：地區(qū)生產(chǎn)總值增長 22%，財政一般預算收入增長 16%，全社會固定資產(chǎn)投資增長 35%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長 15%，農(nóng)民人均純收入增長 15%。為抓好招商引項目，特別成立了由 市 委、 市 政府主要領導牽頭的“招大引強”工作隊，以珠三角、長三角及 沿海 等地區(qū)為重點，有選擇和針對性地承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，力爭在招引國內(nèi)百強企業(yè)及 5 億元以上的重特大項目上取得實質(zhì)性突破。 城鄉(xiāng)居民經(jīng)濟收入的持續(xù)增長對本項目的需求分析 由于 七臺河市 住宅產(chǎn)業(yè)起步較晚，市場 需求總量相對較小，所以項目建設單位考慮到不應過于細分化，本項目客戶群體是以公務員、企事業(yè)單位職工以及在 七臺河 投資置業(yè)的人員為主。據(jù) 市長 郭新雙 在 七臺河市 政府工作報告介紹， 過去的五年，經(jīng)濟總量快速擴張，綜合實力顯著提升。 七臺河市 的 市 委 市 政府對未來發(fā)展充滿了信心和把握， 提出了“ 全面加快強市步伐，努力實現(xiàn)更高跳躍 ” 的奮斗目標，確立了更好更高更快發(fā)展的 “818 百億工程 ” ，即 20xx 年全市生產(chǎn)總值實現(xiàn) 800億元 ,全口徑財政收入實現(xiàn) 100 億元，固定資產(chǎn)投資完成 800 億元。因此作為營銷的重要手段就是給房子賦予一種理念，給房子增加一種附加值，只有這樣，項目才能英倫小鎮(zhèn) 居住 區(qū)項目 可行性研究報告 七臺河恒基 工程 投資 咨詢 有限公司 20xx年 11月 14 占領市場。采用該策略有以下優(yōu)勢： 低價開盤，發(fā)展商可根據(jù)市場反映靈活操控價格，掌握主動權(quán)。具體實施策略如下： 銷售初期：在這一時期內(nèi)，小區(qū)形象尚無法充分展示，周邊的服務業(yè)，基礎設施建設還有待進一步地完善，廣大購房者尚處于觀望的態(tài)度，所以首期采低價銷售策略。 銷售準備期與初銷期：在這個階段，工程施工剛剛開始，銷售工作只是處于準備階段，由于項目現(xiàn)場還沒有具備展開的條件，因而宣傳形式一般應選擇傳播面較大的媒體，如報紙、廣播、電視等等。 銷售持續(xù)期：由于有前期的宣傳廣告做鋪墊，這期間的廣告宣傳主要在于激發(fā)消費者的搶購心理，內(nèi)容上可以感謝消費者支持、項目正在熱銷、銷售面積只剩多少等。 英倫小鎮(zhèn) 居住 區(qū)項目 可行性研究報告 七臺河恒基 工程 投資 咨詢 有限公司 20xx年 11月 16 價格折扣和變相折扣：對于消費者來說，價格還是他們最關心的因素，這種折扣可以使房價降低，提高購買欲望。因此建議本項目在建設中加快樣板房的施工進度，并且在 裝修上考慮到客戶的品位和喜好。建議現(xiàn)場做以下內(nèi)容：銷售部指示牌，看樓通道設計，各類管理、服務、 銷售人員服裝，標志性的景觀等。功能設置以創(chuàng)造一個方便、完善、 和諧的生活居住環(huán)境為主導思想。 英倫小鎮(zhèn) 居住 區(qū)項目 可行性研究報告 七臺河恒基 工程 投資 咨詢 有限公司 20xx年 11月 20 第 五 章 項目建設地址及建設條件 建設地址 本項目建設地址位于 七臺河市桃山區(qū)，市區(qū)南部，與萬寶水庫相連，北側(cè)緊鄰交通干道 308 國道 。坡度坡向主要以 4— 6 度為主。東西長為 130 公里，南北寬為 80 公里，總面積 6212 平方公里， 其中市區(qū)面積 1767 平方公里。 交通條件 七臺河市鐵路交通十分方便快捷。向南 40 分鐘可達 雞西市 ， 2 個小時可達 牡 丹江市 ；向西 2 個小時可達 雙鴨山 市；向北 個小時可達佳木斯市 ；向西 個小時可達省會 哈爾濱 市。 其他配套條件 給、排水 目前 七臺河市 的自來水供水總供給能力基本能夠滿足需要。 可滿足本項目用氣需要。 英倫小鎮(zhèn) 居住 區(qū)項目 可行性研究報告 七臺河恒基 工程 投資 咨詢 有限公司 20xx年 11月 24 第 六 章 建設方案 設計原則 以 七臺河市 城市總體規(guī)劃為設計依據(jù)，改善城市居民的居住條件和美化 七臺河 城市環(huán)境為設計主題。 作為對新農(nóng)村改造建設，包括辦公樓、賣場、商業(yè)街、中高檔住宅的綜合項目，規(guī)劃設計及建筑單體設計面向二十一世紀，體現(xiàn)高起點、高標準、高水平。 b“環(huán)境至上”的原則 英倫小鎮(zhèn) 居住 區(qū)項目 可行性研究報告 七臺河恒基 工程 投資 咨詢 有限公司 20xx年 11月 25 注重整體環(huán)境高質(zhì)量，利用原有自然環(huán)境，打造山水園林城市、濱水宜居區(qū)、生態(tài)城市形成山環(huán)水抱，曲折蜿蜒環(huán)境。 d 社區(qū)化原則 (1) 和睦的鄰里關系：人們關系密切，表現(xiàn)出濃厚的生活氣息。 e 網(wǎng)絡化原則 居住區(qū)的網(wǎng)絡化，突出強調(diào)建立居住區(qū)生活網(wǎng)絡，形成物質(zhì)結(jié)構(gòu)基礎上的物質(zhì)精神世界的統(tǒng)一體，包括社區(qū)、鄰里家庭、個人三個層次，并與居住區(qū)外的城市中心相銜接。 設計特點： 注重空間環(huán)境、視覺環(huán)境和地形地貌的配合，努力 創(chuàng)造人與人、人與自然交融的場景，充分體現(xiàn)人和自然和揩共存的可持續(xù)發(fā)展的設想。重點處理各道路交匯節(jié)點，融入交往和景觀標志功能。居住區(qū)的出入口設在 北 面規(guī)劃路上，便于人流集英倫小鎮(zhèn) 居住 區(qū)項目 可行性研究報告 七臺河恒基 工程 投資 咨詢 有限公司 20xx年 11月 27 散。 綠化分為公共綠化區(qū)域，組團綠化區(qū) 域。 技術經(jīng)濟指標： 總用地面積： 萬 平方米（ 畝） 總建筑面積： 603877 平方米 容積率： 建筑密度 % 綠化系數(shù)： 41% 建筑工程 建筑 本項目 為多層和小高層住宅區(qū) ，建筑面積為 80 平方米的單元房2950 戶；建筑面積為 90 平方米的單元房 1385 戶；建筑面積為 120 平方米的單元房 1162 戶；公建及配套服務設施用房 93482 平方米，其中 :英倫小鎮(zhèn) 居住 區(qū)項目 可行性研究報告 七臺河恒基 工程 投資 咨詢 有限公司 20xx年 11月 28 商業(yè)用房 58061 平方米（包括： 會所、 社區(qū)衛(wèi)生所、超市、快餐店、銀行、電信等）；公建用房 874 平方米（物業(yè)管理辦公 200 平方米，活動中心健身房 300 平方米，其他配套用房 374 平方米） ；學校用房34547 平方米。 商業(yè)用房建筑面積 34628 平方米， 采用框架 結(jié)構(gòu)，層高 ，基礎為鋼筋混凝土條形基礎，墻體為空心磚，室外貼瓷磚。 學校 用房建筑面積 34547 平方米， 采用框架 結(jié)構(gòu)，層高 ，基礎為鋼筋混凝土條形基礎，墻體為空心磚，室外貼瓷磚。 英倫小鎮(zhèn) 居住 區(qū)項目 可行性研究報告 七臺河恒基 工程 投資 咨詢 有限公司 20xx年 11月 29 建筑造型： 小區(qū)建筑形體設計突出表現(xiàn) 七臺河 傳統(tǒng)建筑文化和人文特征，屋頂采用青灰色瓦屋面及高低錯落的坡屋面和屋頂花園平臺，使建筑群體格調(diào)典雅別致，富于居住建筑的人情味，讓居民體會到歷 史文脈的傳承滲透和親切和諧的居住氣氛，使具有現(xiàn)代功能的住宅建筑群與古樸典雅的城市文化融為一體。 建筑細部處理通過陽臺、容楣、線角、入口的精心設計和傳統(tǒng)建筑符號的運用以及屋頂和外表色彩的合理運用，使建筑形象既莊重典雅又親切宜人。 墻 體 材料，采用節(jié)能新材料。 戶型設計中套內(nèi)分區(qū)： (1)面積適當?shù)膹d，滿足會客、團聚、通風和視野； (2)廳內(nèi)不要有太多的門，以方便安家具； (3)廚房最好靠近門口，以利購買蔬菜和扔垃圾，避免污染； (4)廚房與餐廳最好是近鄰，以便端上與撤除餐具； (5)衛(wèi)生間與臥室要相鄰，夜間使用、老人使用均不會發(fā)生麻煩。 設備 配置：廚房預留排油煙機和燃氣熱水器位置，預留洗衣機位置以及上、下水管，每戶電表、水表、煤氣表、電話插座、有線電視插座到位，陽臺采用鋁合金窗封閉；燈具為普通燈具。 公用設施 給、排水 設計依據(jù) ⑴建設單位提供的有關基礎資料； ⑵《室外給水設計規(guī)范》（ GBJ5001320xx）； ⑷《室外排水設計規(guī)范》（ GB5001420xx）； ⑸《全國民用建筑工程設計技術措施給水排水》（ 20xx 年版）。 排水系統(tǒng) （ 1）排水量為 1440 噸 /日。室外雨水采用雨水口進行收集排入城市污水管網(wǎng)，設計重現(xiàn)期P=3 年。 (4）室內(nèi)污水管道采用空壁隔音螺旋排水塑料管，粘接。設 10KV 變電所一座。每套住宅進戶線截面不應小于 10mm2，分支線不小于 ，單元住戶大于 10KW/戶（含10KW/戶）按三相配電。沿小區(qū)道路兩側(cè)相對稱布英倫小鎮(zhèn) 居住 區(qū)項目 可行性研究報告 七臺河恒基 工程 投資 咨詢 有限公司 20xx年 11月 33 燈，采用低桿 6M 路燈照明，每盞路燈功率 200W，間距 30M 左右，根據(jù)詳細的照度計算，以滿足顯色性，眩光，照度分面的綜合指標，并在廣場，綠化帶根據(jù)實景配置景觀照明，使得照明效果有重點，分層次，盡可能的節(jié) 約電能，合理的配置燈具，參照（ GIE）推薦的標準達到基本的功能要求，（主線照度 25Lx，廣場 30Lx，總均勻度 ，眩光控制指標 G5），其它景觀照明在節(jié)假日部分亮化，重大節(jié)日全部亮化。 住宅采用戶內(nèi)雙管分戶熱計量采暖系統(tǒng)，每戶入口設熱計量裝置，戶內(nèi)埋地管道采用交聯(lián)鋁塑管，其余管道采用鍍鋅鋼管。 安防系統(tǒng) 本建筑安防系統(tǒng)由報警和電視監(jiān)控系統(tǒng) 組成，電視監(jiān)控系統(tǒng)主要設置在門廳出入口、小區(qū)主要路口。 小區(qū)內(nèi)火災次數(shù)按一次考慮，在小區(qū)內(nèi)設一座消防水池貯存火災延續(xù)時間內(nèi)的室內(nèi)外消防總用水量。 商業(yè)及公建用房樓層均設消防栓箱，并配置干粉滅火器。規(guī)劃用地面積 公頃，地塊呈狹長帶型，基地地勢較緩，場地平均標高約 米。 主要污染源 本項目住宅建設項目。 廢水 生活廢水經(jīng)化糞池處理后排入市政管網(wǎng)。 揚塵 項目在工程施工過程中產(chǎn)生揚塵，施工揚塵將使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的塵土，對周圍環(huán)境帶來一些影響。 生活垃圾 工程施工時，施工人員臨時住宿地的生活廢棄物。 英倫小鎮(zhèn) 居住 區(qū)項目 可行性研究報告 七臺河恒基 工程 投資 咨詢 有限公司 20xx年 11月 38 第 八 章 資源節(jié)約 國家“十 二 五”規(guī)劃 綱要提出，落實節(jié)約資源和保護環(huán)境基本國策，建設低投入、高產(chǎn)出，低消耗、少排放，能循環(huán)、可持續(xù)的國民經(jīng)濟體系和資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會。 本項目征地面積 萬 平方米（ 畝） 總建筑面積 603877平方米，按 6142 戶設計，每戶平均按 人計算，人均建筑面積為 平方米；容積率為 ； 綠地率 為 41%。建筑節(jié)能應參照《民用建筑節(jié)能設計標準》、《民用建筑節(jié)能設計標準 黑龍江 省實施細則》、《 黑龍江 省人民政府辦公廳關于進一步推進墻體材料革新和推廣節(jié)能建筑的實施意見》設計執(zhí)行。避免采用落地窗。 (3)加強對居民的思想教育，提高市民的節(jié)水意識，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水資源的損耗。 （ 3） 選擇節(jié)能的空調(diào)設備，采用自動控制 ,同時分室控溫。 英倫小鎮(zhèn) 居住 區(qū)項目 可行性研究報告 七臺河恒基 工程 投資 咨詢 有限公司 20xx年 11月 41 第 九 章 勞動安全衛(wèi)生及消防 勞動安全法規(guī) 英倫小鎮(zhèn)居住區(qū) 項目 是房地產(chǎn)項目屬建筑工程項目。 （ 5） 采用節(jié)能型電力變壓器，降低變壓器的能 耗。 節(jié)電 （ 1）道路路燈均選用節(jié)能光源，照明系統(tǒng)采用日照啟閉和夜晚 12點后半燈制。 (1)項目供水系統(tǒng)應盡量采用重力方式供水，以降低能耗。 建筑設計采用簡潔的幾何造型，減少外立面不必要的凹凸變化，以較小表面積達到節(jié)能的目的。 節(jié)能 針對目前中國建筑高能耗、低能效的問題，建設部提出了“十 二五”期間建筑節(jié)能工作的重點工作領域。 設計依據(jù) 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 《 中華人民共和國節(jié)約能源法 》 《 中華人民共和國建筑法 》 公共建筑節(jié)能設計標準 GB5018920xx 建筑照明設計標準 GB5003420xx 采暖通風和空氣調(diào)節(jié)設計規(guī)范 GBJ1920xx 《 黑龍江 省人民政府辦公廳關于進一步推進墻體材料