【正文】 .......................................................14 周邊環(huán)境分析 ........................................................................................................................14 周邊競爭樓盤 ........................................................................................................................15 SWOT 分析 ...................................................................................................................................15四、項(xiàng)目定位 ..........................................................................................................................................16 產(chǎn)品定位 .......................................................................................................................................16 價(jià)格定位 .......................................................................................................................................17 客戶定位 .......................................................................................................................................18五、財(cái)務(wù)分析 ..........................................................................................................................................18 技術(shù)指標(biāo)說明 ...............................................................................................................................18 東區(qū)財(cái)務(wù)測算 ...............................................................................................................................19 西區(qū)財(cái)務(wù)測算 ...............................................................................................................................21一、總論 項(xiàng)目簡介 項(xiàng)目位置**A、****西區(qū)：在** 項(xiàng)目總體規(guī)劃要求**** 項(xiàng)目分為御園、雅園、錦園、馨園四大組團(tuán)。 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目 指標(biāo) 單位總用地面積 公頃地上總建筑面積 萬㎡容積率 －－建筑密度 %綠地率 %機(jī)動(dòng)車位數(shù) 4000 個(gè)非機(jī)動(dòng)車位數(shù) 15000 個(gè) 項(xiàng)目法人概況企業(yè)名稱： 江蘇**房產(chǎn)股份有限公司住 所： ****技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)法定代表人：**注冊(cè)資本： 10018 萬企業(yè)類型： 有限責(zé)任公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)投資、開發(fā)、 銷售（凡涉及許可經(jīng)營的項(xiàng)目憑許可證經(jīng)營）。**地塊控規(guī)圖。同時(shí)，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收益非?？捎^：東 區(qū)預(yù)計(jì)總銷售收入為 億，總投資為 億，稅后凈 利潤 億，稅后 銷售利 潤率 %；西區(qū)預(yù)計(jì)總銷售收入為 億，總投資為 億，稅后 凈利潤 億，稅后 銷售利潤率%。改革開放以來， **市國內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)以高速度遞增，成為中國城市 綜合實(shí)力“50 強(qiáng)”和投資環(huán)境“40 優(yōu)” 城市。考察當(dāng)今 發(fā)達(dá)國家的發(fā)展經(jīng)歷可以看到：人均 GDP 從 1000 到2022 美元，日本用了 6 年 時(shí)間，德國 9 年、英國和法國 13 年；從 2022 到 3000 美元，日本 3 年、德國 6 年、英國和法國 7 年、美國 12 年。外來人口達(dá)到 萬人，比上年增 長 %，外來人口總量達(dá)到了一個(gè)新的峰值。住房 ——不僅大了、亮了，而且功能配套更齊全了。隨著 經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，政府更有實(shí)力為百姓的美好生活錦上添花。2022 年**市統(tǒng)計(jì)局對(duì)市區(qū) 1418 戶家庭調(diào)查結(jié)果顯示：截止 2022 年 5 月，**市市區(qū)居民戶均住房建筑面積為 平方米，人均建筑面積為 平方米，與 2022年末相比（以 200 戶常年住戶抽樣調(diào)查資料為依據(jù)，下同），戶均建筑面積上升了6 平方米，人均建筑面積增加了 平方米。經(jīng)濟(jì)總量躍上“千億級(jí)” 平臺(tái)，**站在了一個(gè)更新的發(fā)展起點(diǎn)。 房地產(chǎn)市場分析2022 年，雖然國家連續(xù)推出加強(qiáng)土地管理、控制信貸增長、加息等多 項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，但**市房地產(chǎn)開發(fā)仍然保持強(qiáng)勁的增長態(tài)勢。在房地產(chǎn)供應(yīng)方面，2022 年， **市商品房施工面積達(dá)到 991 萬平方米，同比增長達(dá) %，商品房竣工面 積為 萬平方米，基本與 2022 年持平。2022 年，盡管宏觀調(diào)控政策作用明顯，但** 市商品房銷售情況依然出現(xiàn)了較大幅度增長，達(dá)到 萬平方米，增幅 %。 商業(yè)用房市場**市目前比較成熟的主要有延陵西路商圈、南大街商圈和文化宮廣場商圈，此外，還 有北大街商圈、城中路商圈等。 未來房地產(chǎn)市場趨勢分析從 2022 年**市商品房竣工面積和銷售面積來看，竣工面積為 萬平方米，銷售面 積為 萬平方米，供需之比為 :1,供略大于求。房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，在較大程度上抑制了投機(jī)性購房，緩解了商品房供求緊張矛盾，而新樓盤的大量上市，也將起到平抑市場房價(jià)的作用。而 ****緊接**新區(qū)行政中心、商 業(yè)中心，是未來城市發(fā)展的核心區(qū)域。具體表現(xiàn)為：項(xiàng)目正東為規(guī)劃中占地 1000 畝的南田購物休閑公園。** 項(xiàng)目的潛力所在；項(xiàng)目西南的春秋淹城森林公園是**區(qū)旅游度假、休閑的代表， **從目前來看，隨園由于靠近大學(xué)城且交通非常便利，銷售情況較好，達(dá)到 80%，目 標(biāo)客戶群輻射到**市以及外地。Opportunity? 本區(qū)域是**區(qū)經(jīng)濟(jì)、文化和行政的中心，擁有濃厚的歷史、文化基 礎(chǔ)，有助于今后市場的挖掘和發(fā)展；? 目前**Threat? **區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體以傳統(tǒng)型、私營企業(yè)為主，個(gè)體老板由于思想、目光等原因不太容易接受新鮮事物；? 城南的傳統(tǒng)郊區(qū)概念影響深遠(yuǎn)。對(duì)于別墅項(xiàng)目，由于項(xiàng)目周邊無可參照樣本，故本 項(xiàng)目以現(xiàn)在售價(jià)為準(zhǔn)。五、財(cái)務(wù)分析 技術(shù)指標(biāo)說明** 東區(qū)財(cái)務(wù)測算根據(jù)**市現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場行情及未來預(yù)期，本項(xiàng)目住宅目前銷售均價(jià)為3,500 元/平方米，未來商業(yè) 街銷售均價(jià)預(yù)計(jì)為 6,000 元/ 平方米，沿街商鋪銷售均價(jià)預(yù)計(jì)為 8,000 元/平方米，機(jī) 動(dòng)車位價(jià)格恒定在 70,000 元/ 個(gè)上下浮動(dòng)。 西區(qū)財(cái)務(wù)測算根據(jù)**市現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場行情及未來預(yù)期，本項(xiàng)目住宅未來銷售起價(jià)預(yù)計(jì)為 3,700 元/平方米，未來商 業(yè)街銷售起價(jià)預(yù)計(jì)為 6,500 元/ 平方米，沿街商鋪銷售起價(jià)預(yù)計(jì)為 9,000 元/平方米，機(jī) 動(dòng)車位價(jià)格恒定在 70,000 元/ 個(gè)上下浮動(dòng)。各期開發(fā)詳情見下表：物業(yè)類型 東區(qū) 西區(qū) 總計(jì)土地面積 309, 178, 488, 總建筑面積 368, 525,