住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告范例(文件)
【正文】 時(shí)掌握政策變動(dòng)及做好政府各方面協(xié)調(diào)，靈活調(diào)整建設(shè)進(jìn)度，并爭(zhēng)取相應(yīng)的政策支持，是防范風(fēng)險(xiǎn)的必要手段。對(duì)于本項(xiàng)目，在項(xiàng)目拿地時(shí)已把各種歷史問(wèn)題處理完畢，項(xiàng)目社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)已降至最低。從目前國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)來(lái)看，此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)較小，但不可排除不可抗拒因素的影響所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。依鹿邑縣目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可能遭遇行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題及未來(lái)可能的行業(yè)過(guò)熱而導(dǎo)致的泡沫危機(jī)。策劃考慮不周，對(duì)困難及問(wèn)題估計(jì)不足，或定位失誤都可能帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。六、資金風(fēng)險(xiǎn)分析第五章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 一、拆遷成本分析 圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房(實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶， 拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶)。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表?！ “凑誂市人民政府令，對(duì)A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開(kāi)始執(zhí)行后。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：**12層*3棟=14606㎡，合計(jì)建筑面積：17906㎡?！ ∫粭?15層40*15*15層。策略上采取低開(kāi)高走的方式，開(kāi)盤(pán)以3800元／平方米的起步價(jià)迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，低價(jià)策略將增強(qiáng)樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)力。我們?cè)谶M(jìn)行成本估算時(shí)，充分考慮了各方面最不利的因素；在銷(xiāo)售上采取低利潤(rùn)、快回收的策略，以確保項(xiàng)目資金的安全。綜上所述，我們認(rèn)為本項(xiàng)目是可行的，只要政府給予幫助和支持，一定能取得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析來(lái)看，項(xiàng)目啟動(dòng)資金來(lái)源可靠，開(kāi)發(fā)商自有資金充裕，項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均屬良好，項(xiàng)目的稅收為該地區(qū)創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。項(xiàng)目可能采用內(nèi)部訂購(gòu)開(kāi)發(fā)方式，銷(xiāo)售對(duì)象明確，客戶購(gòu)買(mǎi)意愿強(qiáng)烈，對(duì)于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，最大限度地規(guī)避了銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，為項(xiàng)目綜合目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)掃清了障礙?！ ∪⒔ㄔO(shè)成本估算 (一)、工程前期費(fèi)： 拆遷成本 土地出讓金 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：61460㎡*50元/㎡= 人防基金：配套建地下室 規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)：56160*+5300*= 墻改：61460*8= 散裝水泥：61460*2= 白蟻防治費(fèi)：61460*2= 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：61460*2= 施工圖審查：61460*1= 1防雷審查：61460*1= 1消防審查： 1文物： 1規(guī)劃設(shè)計(jì)：10萬(wàn)元 1建筑設(shè)計(jì)：2000*12+59460*30= 1地質(zhì)勘探：61460*2= 1測(cè)量定位：10萬(wàn)元 1煤氣增容：2500元/戶 1供水管網(wǎng)配套費(fèi)：20元/㎡ 小計(jì)：(119項(xiàng)代收代繳，未計(jì)) (二) 工程成本 樁基：59460*100元/㎡= 地下室：4861*600元/㎡= 主體：59460*900+2000*500= 電梯：9棟*50萬(wàn)元/棟=450萬(wàn)元 室外水電氣工程：61460*50= 小區(qū)綠化、道路等工程：61460*60= 監(jiān)理費(fèi)：*1%= 小計(jì)： 總計(jì)、 (三)項(xiàng)目費(fèi)用分析 依據(jù)比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為： 小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車(chē)庫(kù)800元/㎡ 銷(xiāo)售收入 住宅1900*56160=106704000 商鋪6000*5300=31800000 地下室4861*800=3888800 總計(jì)：142392800元 營(yíng)業(yè)稅及附加 142392800*%=7831604 各項(xiàng)費(fèi)用 142392800*4%=5695712 總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費(fèi)用+土地成本=+81550300+7831604+5695712+X= 毛利潤(rùn)：銷(xiāo)售收入—總成本= =第六章 項(xiàng)目總結(jié)結(jié)合前面各章的研究結(jié)果，“景苑名城”項(xiàng)目是可行的，綜合結(jié)論如下： 一棟 **12層?！ ?100元/平方米 = *34929平方米= 二、建筑成本分析 對(duì)該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡?！ 〔疬w成本估算： 按照A市《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定和拆遷補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告。
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