【正文】 確定。六、墻砌體部分，MU10蒸壓粉煤灰磚；，MU10蒸壓粉煤灰磚；第三節(jié) 給排水方案一、生活給水系統(tǒng)用水量估算編號名2升/m178。用水量估算：最高日用水量約1336m179。二、生活排水系統(tǒng)排水量估算：本工程最高日排水量約為1081 m179。三、雨水排水系統(tǒng)雨水自成體系，有組織排水，根據(jù)雨水排放就近原則，多層住宅區(qū)雨水匯集后，沿道路雨水主管線排入章丘路城市排水干管。設計水量：本工程按“三類建筑”設計，室內(nèi)20L/S，室外15L/S，火災延續(xù)時間2小時，火災發(fā)生次數(shù)為一次。第四節(jié) 采暖方案一、依據(jù)《建筑設計防火規(guī)范》《采暖通風及空氣調(diào)節(jié)設計規(guī)范》二、設計內(nèi)容本工程空調(diào)系統(tǒng)設計；本工程通風系統(tǒng)設計；本工程住宅采暖系統(tǒng)設計。四、通風系統(tǒng)住宅部分的廚房、衛(wèi)生間等的排風由排風扇排至豎向?qū)Ｓ玫呐棚L井后至屋頂排放，排風井由建筑專業(yè)預留，排風扇由用戶自理。供回水溫為60/40℃。供回水主立管頂端應安裝自動排氣閥。每戶內(nèi)采暖系統(tǒng)水平管敷設于本層地板的50毫米厚建筑面層預留溝槽內(nèi)，為避免熱損失，在溝槽內(nèi)鋪設20mm厚自帶鋁箔聚苯乙烯板(自熄性)，然后鋪設采暖管道，并以專用支架固定，再鋪設陶?；炷粒蠈訛樗嗌碀{找平。熱力管線。變配電所設小區(qū)公用變配電所：從計算數(shù)據(jù)來看，小區(qū)內(nèi)劃總共設置2座10KV箱式變電站，負責整個規(guī)劃區(qū)域的電力供應。3)。盡量選用節(jié)能燈具。六、建筑物防雷保護及接地保護本工程均為三級防雷建筑物。七、火災自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)消控中心設在首層，具有各種報警功能，聯(lián)動功能和手動控制功能。八、電話系統(tǒng)本工程內(nèi)全部設直線電話，每戶一對，公建按指標25m2/部。九、有線電視系統(tǒng)有線電視信號就近城市有線電視光纜引入控制室后，采用地下敷設方送達各住戶、各建筑。小區(qū)可根據(jù)需要設置大的傳呼對講系統(tǒng)。第八章 環(huán)境保護和節(jié)能第一節(jié) 環(huán)境保護一、設計依據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護法》國務院(1998)第253號令《建設項目環(huán)境保護管理條例》魯政發(fā)[1997]21號文《山東省建設項目環(huán)境保護管理辦法》《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》(GB309693)《山東省廢氣污染物排放標準》(DB37/00691)《電磁輻射環(huán)境保護管理辦法》（1997年1月7日，國家環(huán)保局）《建設項目環(huán)境保護管理條例》（1998年11月18日發(fā)布施行）二、建設地點環(huán)境現(xiàn)狀項目地處周圍環(huán)境狀況較好，無污染單位。通風系統(tǒng)均用消聲器。廢水：施工人員產(chǎn)生的生活污水。廢水：本工程投入使用后的居民生活廢水。還應避免水泥揚塵的產(chǎn)生。(4)施工場地周圍設置圍墻，可起隔聲擋灰作用。(8)本項目綠化與建筑安裝爭取同時設計，同時完成，盡量減少項目的水土流失。(3)生活垃圾將根據(jù)環(huán)衛(wèi)部門的需求合理布置垃圾收集處，并實行有人管理的袋裝式，確保環(huán)境整潔美觀。第二節(jié) 節(jié)約能源一、節(jié)能設計建筑節(jié)能設計①屋面：平屋面采用50厚擠塑板溫層,瓦屋面采用30厚的聚苯板保溫層；②外墻：240厚蒸壓粉煤灰磚，外做40厚聚苯顆粒保溫層；③不采暖樓梯間隔墻：采用240厚蒸壓粉煤灰磚，外做30厚聚苯板保溫層；④門窗：外圍窗均為塑鋼單框中空玻璃。每組散熱器進水管均設一溫控閥，可根據(jù)室外溫度自動調(diào)節(jié)進入散熱器的熱媒流量，維持室溫恒定。小區(qū)道路燈具采用集中控制，以節(jié)約用電。推廣使用新技術(shù)、新工藝，各住戶主要房間朝南，充分利用自然光和自然通風，以節(jié)能降耗。項目建成后，將成立住宅小區(qū)物業(yè)管理公司，歸濰坊**物業(yè)管理有限公司領導。根據(jù)中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會第九號令，本項目可行性研究報告編制工程招標內(nèi)容。本項目業(yè)主擬委托具有相應資質(zhì)證書的建設工程招標代理機構(gòu)代理招標。第十章 工程進度計劃項目采用總體規(guī)劃，分期實施。二、項目投資概算項目的總投資包括土地費用、前期工程費用、建設配套費、建筑安裝工程費用、室外工程費、建設監(jiān)理費、建設單位管理費、預備費以及建設期貸款利息等項。(2)規(guī)劃勘探設計費，按建安工程費2%計，77412%=155萬元。預備費由于項目開發(fā)的可預見性較強，預備費按工程成本的1%計提153萬元。資金籌措詳見：附表2資金籌措表。54第十二章 財務分析第一節(jié) 財務分析根據(jù)國家計委、建設部頒布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第二版)規(guī)定的建設項目的評價原則，結(jié)合項目的特點，盈利能力計算項目實施后的增量效益與評價指標，為合作開發(fā)各方提供決策依據(jù)。三、銷售計劃及銷售收入銷售計劃項目考慮預售，計劃于2010年10月開始銷售，并于2012年5月底底全部銷售完畢。詳見附表4《銷售收入和稅金估算表》。詳見附表5《土地增值稅估算表》。貸款本金在第二年償還4000萬元，第三年償還4000萬。第二節(jié) 財務分析結(jié)論財務盈利能力分析表明，項目具有較強的財務盈利能力；不確定性分析表明，項目具有一定的抗風險能力。建成后的**.**楓景將是一個布局合理、設施完善、使用方便、高品位、高起點、具有現(xiàn)代化氣息的居住小區(qū)。該項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和濰坊市城市發(fā)展規(guī)劃，項目選址可行、地塊區(qū)位優(yōu)勢明顯、土地手續(xù)齊備，周邊公用配套條件較好；工程規(guī)劃符合城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范，建筑以及戶型設計方案優(yōu)秀；各項費用取費全面、合理，符合當?shù)毓こ淘靸r一般水平，銷售價格合理、比價優(yōu)勢明顯；市場需求潛力較大，市場銷售風險較小，投資效益較高；項目建成后，除滿足和改善廣大城鎮(zhèn)居民的住房需求外，對促進國家房改政策的落實，加快推進城市化進程，都將起到積極地推動作用。，其中申請銀行貸款8000萬元，其余企業(yè)自籌和預售收入。第十三章 結(jié) 論項目位于濰坊市中心城西城**南部，***丘路（西九號路）以北、**南、規(guī)劃南北支路以東、燕山路以西。七、敏感性分析考慮到項目在實施過程中某些不定因素的變化，將不同程度地影響項目的收益率和凈現(xiàn)值，特選取開發(fā)建設投資、銷售價格作為不確定性因素，在正負5%內(nèi)做單因素敏感性分析，考察財務內(nèi)部收益率和財務凈現(xiàn)值的變化，結(jié)果見下表：財務敏感性分析表指 標基本方案投資銷售收入+5%5%+5%5%財務內(nèi)部收益率(%)財務凈現(xiàn)值投資回收期(年)從表中可以看出，銷售價格最為敏感，開發(fā)建設投資次之，也就是說，銷售價格對項目的內(nèi)部收益率影響較大。五、財務盈利能力分析項目開發(fā)建設利潤及利潤分配表見附表6《損益表》，主要數(shù)據(jù)及指標見下表：序號項 目單位數(shù)據(jù)備 注1銷售收入萬元2營業(yè)稅金及附加萬元3總成本費用萬元5利潤總額萬元6所得稅萬元25%7稅后利潤萬元項目財務盈利能力分析的各項動態(tài)與靜態(tài)指標詳見下表：序號指 標 名 稱單位指 標 數(shù) 據(jù)備注1財務內(nèi)部收益率FIRR%全部投資資本金2財務凈現(xiàn)值FNPV(Ic=12%)萬元全部投資資本金3投資回收期年全部投資資本金4投資利潤率%5投資利稅率%詳見附表7《財務現(xiàn)金流量表》附表8《資本金財務現(xiàn)金流量表》六、清償能力分析本項目長期貸款8000萬元。其中營業(yè)稅按5%計取。銷售收入估算各年銷售收入按規(guī)劃的各年銷售面積乘以銷售價格計算。項目運營期內(nèi)不考慮通貨膨脹因素，只考慮相對價格變化。開發(fā)經(jīng)營約3年。開發(fā)費用開發(fā)費用匯總表序號項 目計算依據(jù)金額(萬元)1管理費用開發(fā)成本1%1552銷售費用銷售收入2％4613貸款利息%3年/24合 計項目建設投資估算綜合以上費用。建設配套費用包括招投標費、市政設施配套費、消防設施配套費、抗震設計審查費、定額編制管理費、質(zhì)量監(jiān)督費、勞保統(tǒng)籌基金、排污費、環(huán)衛(wèi)費、水增容費、電力增容工程費等收費等，總共：1430萬元 室外工程費室外工程包括道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項構(gòu)筑物等內(nèi)容。建筑安裝工程費用根據(jù)相關建設工程造價指標，結(jié)合本項目實際情況，本項目建筑安裝工程總造價為7741萬元。土建工程造價，以非精裝修考慮。由于本項目擬采用單項工作內(nèi)容發(fā)包方式，針對不同的單項工程所采取的招標方式如下：①勘察設計擬采用邀請招標或直接委托方式。本項目發(fā)包方式根據(jù)工程建設實施階段的工作內(nèi)容分別采取單項工作內(nèi)容發(fā)包方式。物業(yè)管理公司初步考慮定員40人，其中經(jīng)理1人，辦公室2人，財務室2人，保安部25人，維修部5人，家政服務部5人；人員由社會公開招聘解決。加強采暖管道的保溫設計和檢修工作。燈具以節(jié)能型為主，樓道燈具選用聲光控制型，共用場所的照明安裝節(jié)能控制裝置，以節(jié)約用電。三、主要節(jié)能措施所有設備、電器選用符合國家規(guī)定要求的節(jié)能型設備、新型節(jié)能電器。分戶門均采用防盜保溫門；門窗氣密性等級為Ⅲ級。 六、綠化為創(chuàng)造一個優(yōu)美的環(huán)境，防止污染，保護環(huán)境，堅持點、線、面相結(jié)合的原則，把庭院綠化、道路綠化和小區(qū)中心花園綠化地有機結(jié)合起來，充分發(fā)揮綠地的保護功能和改善環(huán)境的作用，以確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。營運期(1)項目使用后不產(chǎn)生廢氣，采暖由供熱公司提供。(6)施工期間的產(chǎn)生的堆土用防塵布覆蓋，并盡量堆土平緩。(3)夜間應停止機械作業(yè)，特別是高噪聲機械作業(yè)，如打樁機、推土機、風鉆等。五、擬采取的防治污染措施與水土保持措施施工期(1)施工現(xiàn)場設置圍欄，并灑水降塵。固體廢物：主要為拆遷產(chǎn)生的建筑垃圾和施工產(chǎn)生的殘土和廢棄的建筑材料。地下蓄水池與污水池及管道間要求有10米以上的衛(wèi)生防護帶。三、配套設施設計吊裝的軸流風機均采用減震吊架，必要時還采用隔聲措施。 二、燃氣管線由西三路干管引入小區(qū)調(diào)壓站后，采用地下敷設方式向各住戶、各建筑供熱。電視插座終端電平要求達到65~71dB。設寬帶網(wǎng)線路。設置消防對講系統(tǒng)。利用基礎接地體作為防雷接地裝置并與其他接地共用基礎接地體,接地電阻要求不大于1歐。消防設備的電源線和控制線均選用耐火型電纜電線。2)公建負荷根據(jù)容量在計量間計量，底商在住宅回路另設電表計量。供電系統(tǒng)1)每幢住宅樓的電源從箱式變引出的低壓電纜下接箱引接。第五節(jié) 電氣方案一、設計依據(jù)國家及地方有關設計規(guī)范和規(guī)定二、設計范圍供配電系統(tǒng)電氣照明電力及控制建筑物防雷保護電話系統(tǒng)有線電視系統(tǒng)對講系統(tǒng)三、供配電系統(tǒng)工程概況：本工程是以多層、低層住宅樓為主的住宅小區(qū)，加上配套公建。各戶起居室、臥室散熱器可采用鋼制散熱器，廚房、衛(wèi)生間散熱器可采用鋁合金散熱器。管道均在50毫米厚建筑面層預留溝槽內(nèi)分布。本工程采暖系統(tǒng)分高低區(qū)，為克服自然作用壓頭的影響，各樓設有熱力入口，供回水主立管采用異程式布置，下供下回。五、住宅采暖系統(tǒng)本工程采暖擬設一個熱力站，設于地段南側(cè)，單獨設置，管線引自章丘路北側(cè)臨近管線。本工程的商業(yè)用房采用商用空調(diào)機組的空調(diào)方式，室外機組設于規(guī)定的位置。2)室內(nèi)：采用臨時高壓給水系統(tǒng)，平時系統(tǒng)壓力由穩(wěn)壓裝置保證，豎向不分區(qū)。 泄洪溝由專業(yè)設計單位負責設計。2。系統(tǒng)設計：商業(yè)用房由城市管網(wǎng)直接供水；住宅采用恒壓變頻調(diào)速給水裝置供水，雙電源供電，本工程南北方向較長，為節(jié)約能源，恒壓均勻供水，提高供水質(zhì)量。3升/m178。 量用水量標準最高日用水量(m3)備五、鋼筋混凝土部分結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆：，樓板，梁柱采用現(xiàn)澆砼。五、建筑物指標總建筑面積：住宅： 商業(yè)： 第二節(jié) 結(jié)構(gòu)方案 一、依據(jù)《混凝土結(jié)構(gòu)設計規(guī)范》 GB50010－2002《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB50009－2001《建筑抗震設計規(guī)范》 GB50011－2001《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》 JGJ94－94《地基處理技術(shù)規(guī)范》 DGJ08－40－94《建筑結(jié)構(gòu)設計統(tǒng)一標準》 GBJ68－84《建筑設計防火規(guī)范》(GBJ1687)(2001版)《住宅