【正文】 ：銀行齊全，包括交行、工行、中行、農(nóng)行、建行； 郵政有郵電局、儲(chǔ)蓄所； 購物上：建議街早市、月亮連鎖店、大發(fā)市場(chǎng)； 醫(yī)療上：市中心醫(yī)院、市中醫(yī)醫(yī)院、武警醫(yī)院、寶豐藥店、人民同泰藥店； 餐飲娛樂休閑：王朝海鮮、順成酒店、君悅酒店、日月潭酒店、寶利金 KTV、南美花園浴場(chǎng)、太陽島洗浴中心； 五 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)（ SWOT）分析 S 優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目所在的新陽路及通達(dá)街、哈藥路為南崗區(qū)、道里區(qū)與松北區(qū)的三區(qū)貫通之路，是重要的交通干道，未來的升值潛力巨大。 新陽路上恒祥家園銷售停滯幾成定局，龍鳳大廈已回天乏數(shù)，對(duì)本項(xiàng)目而言均是利好消息。 在形象定位中未提及商住兩用，是因項(xiàng)目本身即是住宅規(guī)劃，而哈市中小型商住客戶素有購買干道旁高層住宅辦公的習(xí)慣，即使不提商住兩用，他們也會(huì)選擇購買。 （ 6） 物業(yè)管理服務(wù)檔次和個(gè)性化強(qiáng)。 采用名廠電梯（原裝）做酒店式轎廂 （二）軟件 引進(jìn)知名酒店管理機(jī)構(gòu)做項(xiàng)目管理顧問，采用國際標(biāo)準(zhǔn)酒店式物業(yè)管理，管家 式服務(wù) 通過外聯(lián)提供各種便捷生活配套服務(wù)、代租服務(wù) 第六章 營銷推廣總體思路 一、 營銷戰(zhàn)略 以差異化、領(lǐng)先性、高檔次的品質(zhì)營造、個(gè)性化物業(yè)定位形象定位市場(chǎng)定位客戶定位和投資價(jià)值，弱化本項(xiàng)目的先天不足，提升本項(xiàng)目的檔次和性價(jià)比，消除價(jià)格抗性，通過客戶群的細(xì)分鎖定，制造和引導(dǎo)消費(fèi)市場(chǎng)，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成和拉大差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，與其說是分食蛋糕，實(shí)際上是自己做一個(gè)蛋糕。 五、 推廣時(shí)機(jī) 由于本項(xiàng)目系市場(chǎng)獨(dú)創(chuàng)產(chǎn)品，其鮮明個(gè)性化的主題定位需要一定的時(shí)間進(jìn)行宣傳推廣，同時(shí)要有一定直觀精美的現(xiàn)景展示，而且哈市中高端消費(fèi)者素有購買準(zhǔn)現(xiàn)房或現(xiàn)房的習(xí)慣（歐洲新城和愛建新城已有20 萬平方米的住宅入伙現(xiàn)景呈現(xiàn)），預(yù)售階段銷售預(yù)期效果可能不明顯，建議應(yīng)在項(xiàng)目進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)樓或現(xiàn)樓時(shí)開始大力推廣，以物業(yè)高檔次的建設(shè)現(xiàn)景結(jié)合酒店式物業(yè)管理服務(wù)展示引起市場(chǎng)強(qiáng)烈關(guān)注，迅速形成口碑傳播和轟動(dòng)效應(yīng)，達(dá)至快速銷售。 考慮租用項(xiàng)目西側(cè)君悅火鍋外墻做大幅戶外廣告（配射燈），以外立面效果圖、主題定位語、賣點(diǎn)對(duì)外展示。 其他有關(guān)內(nèi)容。 資金的使用情況詳見附表二 動(dòng)態(tài)資金測(cè)算表。 利潤 本項(xiàng)目總計(jì)利潤總額為 1904 萬元，總計(jì)稅后利潤為 1276 萬元，詳見附表二 動(dòng)態(tài)資金測(cè)算表。 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（自有資金）見附表三現(xiàn)金流量表，根據(jù)該表計(jì)算以下指標(biāo)： 自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 604 萬元 自有資金投資回收期 3 年 二、 清償能力分析 本項(xiàng)目建設(shè)資金貸款按 2021 年一次性 還款計(jì)算，至 2021 年年末本項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售收入可達(dá) 9890 萬元，扣除銷售稅金 544 萬元及所得稅 628 萬元，可用于還款資金為 8718 萬元，足以償付建設(shè)資金貸款 3000 萬元。 第十二章 可行性研究報(bào)告結(jié)論 項(xiàng)目所處地理位臵優(yōu)越，商業(yè)環(huán)境理想，區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景良好，投資升值潛力大，總體定位符合市場(chǎng)需求，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)良好， 銷售前景樂觀，項(xiàng)目可行。 （注：本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析本著稱健性原則，盡可能估足總開發(fā)建設(shè)成本，低估銷售收入，因此開發(fā)建設(shè)成本的上浮空間及銷售收入的下降空間不大。 （ 2）、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）： 35% 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ 所得稅后）： 27 % 均大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 12%，說明盈例能力滿足了行業(yè)最低要求。 企業(yè)所得稅 根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》規(guī)定，所得稅稅率為 33%。 （ 5）、其他各項(xiàng)費(fèi)用按國家有關(guān)規(guī)定及實(shí)際情況估算。 招標(biāo)內(nèi)容包括： 建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動(dòng)的具體招標(biāo)范圍（全部或部分招標(biāo)） 建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動(dòng)擬采用的招標(biāo)組織形式（委托招標(biāo)或者自行招標(biāo)）；擬自行招標(biāo)的，還應(yīng)按照《工程建設(shè)項(xiàng)目自行招標(biāo)試行辦法》（國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)令第 5 號(hào)）規(guī)定報(bào)送書面材料。 精裝包括：廚房（含櫥 柜煤氣灶抽油煙機(jī)洗碗機(jī)消毒碗柜微波爐）、衛(wèi)生間（含潔具、熱水器、淋浴隔斷）天花、墻壁、陽臺(tái)、燈飾（普通）、開關(guān)插座、智能家居系統(tǒng)，不含地面裝修。 三、 推廣方式 推廣方式建議先進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購放號(hào)，待認(rèn)購達(dá)到一定量時(shí)（應(yīng)為推出單位的 2— 3 倍時(shí)），方對(duì)外公布價(jià)格，正式公開發(fā)售，這種推廣方式可控性大，可制造轟動(dòng)集中式的銷售，安全系數(shù)極高，是較為科學(xué)的推廣手法（大連毅騰世紀(jì)花園、愛建新城、歐洲新城二期、世貿(mào)濱江花園） 四、 推售次序 先推項(xiàng)目東側(cè)單元，西側(cè)單元暫不推出，因?yàn)闁|側(cè)單元采光沒有西側(cè)單元好，如有客戶確要定西側(cè)單元，可告知其可先下定金，待推出時(shí)再辦理手續(xù)，但價(jià)格要比東側(cè)單元高。 建議在住宅頂部做突出造型（需請(qǐng)專業(yè)設(shè)計(jì)），例如設(shè)成燈塔型或后現(xiàn)代主義造型，燈光設(shè)計(jì)需突出。 （ 4） 商業(yè)和生活配套齊備，便捷高效，有高檔次商務(wù)及休閑配套。 第四章 項(xiàng)目定位 一、 項(xiàng)目物業(yè)定位 “城市中心高層商住兩用型公寓式住宅” 定位依據(jù)： 項(xiàng)目所處地段為城市主干道旁，地段的商業(yè)價(jià)值大于居住價(jià)值，項(xiàng)目戶型定位為中等戶型，建筑形式為獨(dú)棟高層，有獨(dú)立大堂，適合小型企業(yè)、 SOHO 一族和追求城市生活的金領(lǐng)家庭。 XX 一期品牌建設(shè)推廣積累了一定的目標(biāo)客戶。幼兒園有較好的創(chuàng)新幼兒園，普通的 ABC 雙語幼兒園。 4 路況：新陽路八車道，路面平整，車序井然； 哈藥路：哈藥集團(tuán)改造后已成景觀大道，不次于新陽路； 通達(dá)街： 03 年改造項(xiàng)目，加寬，重新鋪設(shè)，無堵車現(xiàn)象。 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 用地面積： 2550 平方米 建筑面積： 25478 平方米 其中 住宅： 16054 平方米 商服： 9184 平方米 停車數(shù)： 50 輛 容積率： 建筑密度： % 二、 項(xiàng)目所處區(qū)位概況 以本項(xiàng)目為中心，半徑在 3 公里之內(nèi)的范圍內(nèi)為本項(xiàng)目所在區(qū)域； 區(qū)域范圍在：東至安發(fā)橋； 南至鐵 路線； 西至康安路（二環(huán)橋）； 北至友誼路的圍合之內(nèi)。 綜上所述， 2021 年區(qū)域市場(chǎng)銷售空間較大，供應(yīng)量的大多數(shù)均為老項(xiàng)目的分期開發(fā)和尾盤銷售，新項(xiàng)目稀少易引起市場(chǎng)關(guān)注，如能加大市場(chǎng)細(xì)分和創(chuàng) 新力度，制定鮮明主題定位，提高綜合質(zhì)素，加大物業(yè)管理服務(wù)水平，堅(jiān)定樹立品牌，必將贏得市場(chǎng)的青睞。每個(gè)單元一部電梯，總計(jì) 30 層，是小區(qū)致命傷。采取公開折扣，一次性付款 折，貸款 折。兩房設(shè)臵： （ 1） 81平方米 142 套，占二期開發(fā)的 %，銷售率 70%，主要原因是相比同期產(chǎn)品定價(jià)偏低。車位 13萬 /個(gè)。 歐洲新城 2021 年二期項(xiàng)目共 10 棟住宅，且為八層帶電梯板式住房， 960套。 近兩年進(jìn)入市場(chǎng)項(xiàng)目 （ 1）、 2021 年邊緣區(qū)域新開兩個(gè)項(xiàng)目：新天地家園，海富康城，再加鉑宮； （ 2）、 2021 年新項(xiàng)目， XX 地產(chǎn)開發(fā) XX 三期建議街項(xiàng)目；加之其他項(xiàng)目二期、三期進(jìn)入市場(chǎng)。 銷售率 80%以上，銷售面積 26萬平方米，銷售額 億元 峰尚福成 由黑龍江颶風(fēng)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司投資開發(fā)的中高檔住宅。占地二十萬平方米，總建筑面積六十五萬平方米，均價(jià) 3150 元 /平方米， 一期和二期已經(jīng)銷售大半，分別達(dá)到 90%和 80%，銷售面積 12 萬平方米，銷售額 億元 恒祥家園 2021 年 10月份開盤至今，占地 萬平方米，建筑面積 12 萬平方米， 3 棟樓組成，戶型從 67146 平方米，總計(jì)四層群房。 C 隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，居民收入提高，個(gè)性化消費(fèi)和投資需求加大，消費(fèi)市場(chǎng)面臨細(xì)分， D 二環(huán)內(nèi)可供開發(fā)土地日趨減少，土地費(fèi)用上漲較快，新盤供應(yīng)量下降 E 開發(fā)市場(chǎng)面臨洗牌 自 2021 年起，國家加大了土地出讓、開發(fā)預(yù)售和金融政策的監(jiān)管和調(diào)控力度，開發(fā)準(zhǔn)入門檻加大，規(guī)模實(shí)力弱、運(yùn)營水平低的開發(fā)企業(yè)將被市場(chǎng)淘汰，開發(fā)市場(chǎng)面臨洗牌，預(yù)計(jì)三年內(nèi)哈市 370 家開發(fā)企業(yè)將縮減到 150 家左右。提高住宅性價(jià)比，把實(shí)惠讓給消費(fèi)者。 第二章 市場(chǎng)分析 一、總體市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè) 2021 年哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)整體態(tài)勢(shì)呈平穩(wěn)發(fā)展，國內(nèi)超大型品牌地產(chǎn)商進(jìn)入冰城 ,圈定大宗土地開發(fā) ,住宅市場(chǎng)由小規(guī)模開發(fā)進(jìn)入大盤時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)的熱潮席卷冰城市場(chǎng)，中低檔經(jīng)濟(jì)適用住房依然走俏。 （ 3） 多層及會(huì)所做屋面綠化，小區(qū)形成立體綠化景觀。 1400 ㎡的運(yùn)動(dòng)主題會(huì)所，給業(yè)主的生活 增添更多情趣，帶來更健康的輕松的生活感受。 XX 一期總計(jì)銷售額 億元人民幣， 2021 年 8 月8 日開盤，歷經(jīng) 16 個(gè)月銷售周期，住宅銷售率達(dá)到80%，實(shí)現(xiàn)成交均價(jià) 使用面積 4880 元 /㎡，商服銷售率達(dá)到 80%，實(shí)現(xiàn)成交均價(jià)使用面積 8000元 /㎡，現(xiàn)已完成銷售額 億元，銷售率達(dá)到 80%。將以松花江（一江）為主軸，形成江南江北兩大城區(qū)，構(gòu)筑中心（道里、道外、南崗）、群力、哈西、哈東、平房、前進(jìn)、松浦、利民、呼蘭九大組團(tuán)；打造阿城、雙城、賓縣、五常、尚志、肇 東六個(gè)衛(wèi)星城；將形成 “ 一主五副 ”6 個(gè)城市公共中心。全年民間投資達(dá)到 270億元以上，占固定資產(chǎn)投資的比重首 次超過半數(shù)，民間投頭一次占據(jù)半壁江山。商品房的熱銷使哈爾濱市空臵房得到了大量消化。漲幅低于全國平均水平從年初開始，在上海、北京等地，商品房?jī)r(jià)格節(jié)節(jié)攀升，一些城市的上漲幅度甚至超過 20%。預(yù)計(jì)到 2021年末，哈市城鎮(zhèn)人均住房建筑面積可達(dá)到２３．１２平方米。其中XX 小區(qū) 147~152樓又名《 XX 一期》以其優(yōu)異的總體規(guī)劃、人性化的戶型設(shè)計(jì)、世家文化為主題的高尚人文社區(qū)定位、精湛的施工工藝和質(zhì)量、優(yōu)美的庭院景觀規(guī)劃建設(shè)、完善盡美的配套設(shè)施、優(yōu)質(zhì)的星級(jí)物業(yè)管理導(dǎo)入等在哈市第四屆優(yōu)秀住宅評(píng)選活動(dòng)中榮獲《優(yōu)秀住宅獎(jiǎng)》《優(yōu)秀規(guī)劃設(shè)計(jì)獎(jiǎng)》《優(yōu)秀戶型獎(jiǎng)》《庭院綠化獎(jiǎng)》《住宅科技獎(jiǎng)》《 優(yōu)秀物業(yè)管理獎(jiǎng)》六項(xiàng)大獎(jiǎng)（全市僅十家），于哈市第十九屆商品房展銷會(huì)榮獲《最佳戶型設(shè)計(jì)金獎(jiǎng)》（全市僅三家），項(xiàng)目自 2021 年8 月公開發(fā)售至今，住宅銷售率達(dá)到 80%（項(xiàng)目總計(jì) 403 戶住宅單位），商服銷售率達(dá)到 80%，成為哈市明星樓盤，并得到業(yè)主和社會(huì)各界的高度評(píng)價(jià)。 黑龍江 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，與時(shí)俱進(jìn)，求真務(wù)實(shí)，為實(shí)現(xiàn)把每一個(gè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目打造成精品的目標(biāo)而不懈努力。哈市全年落實(shí)危房棚戶區(qū)改造項(xiàng)目１３０萬平方米，完成年計(jì)劃的１０８％。統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，哈爾濱房地產(chǎn)的價(jià)格平均為 2574 元，其中住宅價(jià)格平均為2249 元，哈爾濱房?jī)r(jià)總體狀況穩(wěn)中有升。全市實(shí)現(xiàn)ＧＤＰ預(yù)計(jì)達(dá)到１６８０億元，按目前美元對(duì)人民幣的匯率計(jì)算，ＧＤＰ總量將超過２００億美元。 調(diào)整后的哈爾濱市轄道里、道外、南崗、香坊、動(dòng)力、平房、松北和呼蘭等 8 個(gè)區(qū)和賓縣、巴彥、依蘭、延壽、木蘭、通河、方正等 7 個(gè)縣，代 管五常、雙城、阿城、尚志等 4 個(gè)縣級(jí)市。大都市圈中心城市即大哈爾濱，是由主城、二級(jí)聚集區(qū)、衛(wèi)星城和小城鎮(zhèn)組成的網(wǎng)絡(luò)城市。 （ 2） 16 層小高層板式與多層建筑搭配，錯(cuò)落有致，南北通透，樓棟最大間距達(dá)到 85 米。無論平層、錯(cuò)層、躍層的戶型設(shè)計(jì)都充分滿足了高層次居住者的需求。 （ 2） 小區(qū)實(shí)行全封閉式管理，人車分流，電子監(jiān)控， 24小時(shí)保安 巡邏，國際標(biāo)準(zhǔn)管家式服務(wù)。 B 大盤時(shí)代 大社區(qū)、大配套受青睞 2021 年住宅開發(fā)熱集中在道里區(qū)車輛廠改造、新陽路區(qū)域、道外區(qū)危改房，動(dòng)