【正文】 重要的核心地位。整個城市的經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)蒸蒸日上的趨勢。 1－ 6 月份，餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額 億元，比上年同期增長 %，仍居各行業(yè)之首。另外，城市長久以來呈啞鈴狀發(fā)展，不合乎城市正常合理的規(guī)劃的布局，使城市部分周邊地區(qū)超負(fù)荷的運作。城市中高檔 消費的氣氛尚未形成，有限的四、五星級的酒店也成為部分富人的重要消費場所。另外，按摩場所眾多，也是株洲一大景觀。 株洲市家庭結(jié)構(gòu)的一些特點 據(jù)一些資料顯示，規(guī)模小，結(jié)構(gòu)簡單的核心家庭已成為 株洲家庭戶的主要形式 。在有 65 歲及以上老年人口家庭中，有一個老人的家庭為 萬戶，占有 65歲及以上老人戶的 75％，比 1990 年增加 萬戶，增長 ％，其中，單身老人戶 萬戶；一個老人與未成年親屬的戶 3260 戶，分別占有老人戶的 ％和 ％。城市居民人均居住面積 平方米，增加 平方米。 2020年上半年 2020年上半年 增長率 投資開發(fā)量 % 房地產(chǎn)企業(yè) 80家 90家 % 原來按管理渠道劃分的一些本屬基本建設(shè)投資的項目，如城市廣場建設(shè)、商業(yè)步行街等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也進入了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)領(lǐng)域，加上停建多年的“爛尾樓”復(fù)工及舊城改造項目的實施直接拉動了房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增長。一 季度商品房價格指數(shù)為 %，二季度恢復(fù)到 100%。 株洲房地產(chǎn)市場整體運營良好 。 26 萬平方米的舊房，如果更新 30％，對株洲市房地產(chǎn)業(yè)來說是一個巨大的消費市場。不少房地產(chǎn)商也抓住這個機遇，開發(fā)了一大批適應(yīng)中等偏上收入戶家庭的房型，取得很好的經(jīng)濟效益，如合泰房地產(chǎn)由于開發(fā)了大戶型商住 樓（ 130 平方米以上），一季度銷售收入較去年增長 23％。 城市建設(shè)和改造使土地價格增值 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 13 頁 共 41 頁 去年下半年以來，城市建設(shè)和城市改造已在城區(qū)及城鄉(xiāng)結(jié)合部如火如荼地開展起來，如株洲二橋的貫通，使株洲的市內(nèi)交通形成一個四通八達(dá)的內(nèi)環(huán)線，株洲三橋的破土動工，也 預(yù)示著湘江兩岸城郊的發(fā)展將快速向都市化靠攏。一些規(guī)模較大、實力較雄厚的房屋開發(fā)商將地域優(yōu)良、設(shè)計精美的樓盤制作成模型，放置在展位上向消費者展示，并配有專車免費接送購房者到實地勘查，同時實行一條龍銷售服務(wù)，當(dāng)場議價，當(dāng)場辦齊各種手續(xù)，這種銷售方式被房地產(chǎn)業(yè)界和消費者稱為“房產(chǎn)超市”。據(jù)統(tǒng)計，株洲市三季度高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓較上年同期也上升了 ％。 碧玉花園 位于蘆淞區(qū)省道 1815 線旁，距株洲市電腦市場 3 公里，占地 276 畝擬建別墅 320棟。 小區(qū)配套設(shè)施完善，內(nèi)設(shè)幼兒園 、 超市 、 籃球場、門球場；水 、 電 、 煤氣 、 有線 電視 ,寬帶網(wǎng)入戶；該項目于二 00 二年十二月全面 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 15 頁 共 41 頁 完工 ， 90％以上住宅已認(rèn)購。 三、項目分析 區(qū)域概況描述 地理位置： 株洲天元區(qū)（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)）位于株洲市內(nèi)湘江河段的西岸，三面環(huán)江，地勢平坦，與市中心一橋相接，地理環(huán)境十分優(yōu)越，極富開發(fā)潛力。這樣的開發(fā)類型的出現(xiàn)的初衷是想利用別墅項目提升整個項目的檔次，其結(jié)果可能相反，多層和小高層住宅降低了別墅住宅的品味。 機會點： 隨著城市建設(shè)的步伐不斷加快， 項目所處區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘行碌牧咙c； 項目所處天元政府對面，過去為經(jīng)貿(mào)委下屬企業(yè)用地，因此道網(wǎng)和相關(guān)管線網(wǎng)完善； 項目地塊為單位用地，場內(nèi)拆遷量工作容易開展，降低了開發(fā)周期； 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 18 頁 共 41 頁 項目周邊體育場啟動力，推動了整個區(qū)域的影響力。 二、 現(xiàn)金流量初步分析 2020 3 月 2020 二季度 2020 三季度 2020 四季度 2020 一季度 2020 二季度 2020 三季度 2020 四季度 2020 14 月 工程 三通一 設(shè)計定 一期正 一期地 一期主 二期正 二期地 二期主 綠化、配 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 22 頁 共 41 頁 進度 平、勘探、設(shè)計 案，一期基礎(chǔ) 負(fù)零，地面工程 面主體，二期基礎(chǔ) 體完畢、內(nèi)外裝修 負(fù)零，地面工程 面主體 體完畢、內(nèi)外裝修 套 現(xiàn)金支出累計 1710 萬元 3226 萬元 3407 萬元 4484 萬元 6747 萬元 7952 萬元 9209 萬元 10812 萬元 12149 萬元 當(dāng)月現(xiàn)金支出 1710 萬元 1516 萬元 181 萬元 1077 萬元 2263 萬元 1205 萬元 1257 萬元 1603 萬元 1337 萬元 土地款 1000 萬元 1000 萬元 0 0 940 萬元 0 0 0 0 前期 費用 600 萬元 446 萬元 0 0 0 0 0 0 0 土建工程款 0 0 0 800 萬元 1000 萬元 1000 萬元 1000 萬元 1000 萬元 429 萬元 配套工程款 0 0 0 0 0 0 0 300 萬元 725 萬元 銷售 費用 100 萬元 30 萬元 50 萬元 100 萬元 100 萬元 74 萬元 80 萬元 80 萬元 50 萬元 銷售 稅金 0 0 91 137 183 91 137 183 91 管理 費用 10 萬元 40 萬元 40 萬元 40 萬元 40 萬元 40 萬元 40 萬元 40 萬元 42 萬元 銷售 進度 0 0 10% 15% 20% 10% 15% 20% 10% 現(xiàn)金收入累計 0 0 1661 萬元 4135 萬元 7476 萬元 9137 萬元 11630 萬元 14952 元 16614 萬元 當(dāng)月現(xiàn)金收入 1661 萬元 2492 萬元 3323 萬元 1661 萬元 2492 萬元 3323 萬元 1661 萬元 銷售 收入 0 0 1661 萬元 2492 萬元 3323 萬元 1661 萬元 2492 萬元 3323 萬元 1661 萬元 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 23 頁 共 41 頁 項目的投資收益分析 一、 項目的銷售收入： 16614 萬元 二、 項目的投資金額： 10406 萬元 三、 項目的銷售管理成本： 996 萬元 四、 項目的稅金： 2499 萬元 五、 項目的稅后凈利潤： 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 24 頁 共 41 頁 16614104069962499=2713 萬元 六、 項目的投資回報率 2713/10406 100%=26% 項目的不確定性分析 本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期等。 當(dāng)售價下降 %時，該項目的投資利潤率將達(dá)到臨界點，即達(dá)到保底收益率（ 8%），此時如果再降價將無法達(dá)到該項目的基本收益率；建安費用上升30%，該項目的投資利潤率將達(dá)到臨界點，此時如果再增加成本投入將無法達(dá)到該項目的基本收益率。項目和外部環(huán)境之間、新城區(qū)內(nèi)部的建筑和園林綠化之間，要存在一種融合關(guān)系，不僅是建筑特色上的共融，也是景觀上的生態(tài)共融，更是文化藝術(shù)上的文脈共融。 第五、 功能性原則。 株洲市房地產(chǎn)市場起步時間不算長，特別是天元區(qū)作為株洲的開發(fā)新城區(qū)，開發(fā)者的開發(fā)意識、購房者的購房意識均仍處于初級階段。但是隨著城市開發(fā)的一步步深入，隨著市場信息交流的日益廣泛，購房者思想必定日趨成熟，對居住環(huán)境的要求也將越來越高。但是，是否能考慮將古典的歐式風(fēng)格適當(dāng)?shù)囊?，因為歐式宏大的氣勢在景觀的制造方面有無可比擬的優(yōu)勢?！? “這行嗎？” “當(dāng)然可以，到時候可以接入我們的電腦監(jiān)控系統(tǒng)。圍繞這一原則，提出兩大設(shè)計理念： ? 環(huán)境應(yīng)當(dāng)是寬帶“泛環(huán)境” ? 居住應(yīng)當(dāng)是“無雜質(zhì)、純粹居住” (一 )、“泛環(huán)境”生活理念 株 洲由于其豐富的地礦資源和交通優(yōu)勢，整個城市的定位在于工業(yè)化城市。 A、 小區(qū)內(nèi)部綠化與外部環(huán)境的相融性： 開拓“引綠入?yún)^(qū)，以綠定界”的相鄰環(huán)境劃分。但它又是小區(qū)的一個標(biāo)志，反面，每一處小品景點我的應(yīng)力求功用上的效大及細(xì)處理精致。 (二 )、居住應(yīng)當(dāng)是“無雜質(zhì)、純粹居住” 數(shù)碼生活時代 步入 21 世紀(jì)，住宅 領(lǐng)域的科技含量也越來越高，以科技化、智能化管理代替人工管理，使小區(qū)的居住空間更廣闊，得到舒適、便捷的服務(wù)。 歐式景觀建筑與后現(xiàn)代主義使用性建筑的結(jié)合。 屋頂設(shè)計 通過一定的裝飾達(dá)到注重屋頂所塑造的天際變化 陽臺及窗 大面積的采用玻璃建材可以增加居室透光面，注重不同朝向窗的變化，增加美感與實用性。 B、 分析本項目特色，由于本案定位較高，未來的推出價格也有可能引領(lǐng)株洲的房價，牽涉到總價問題，可能會在市場上造成一定的阻力，故而對面積的控制比較嚴(yán)格。 （ 2）、電氣設(shè)備裝置合理，保證足夠的電器插座和電話，電視等接口。但是，在別的城市實際操作中，老百姓其實最擔(dān)心的不是房子，而是 環(huán)境，公建配套是否能建起？綠化是不是有？有沒有承諾的那么多？本身將房子造到準(zhǔn)現(xiàn)房的程度就可以說已經(jīng)浪費了預(yù)售這一有利條件，造成資金回籠過慢而開發(fā)資金壓滯的現(xiàn)象。古時，當(dāng)?shù)囟鄼綐?，湘江過而多沙洲，故株洲又稱櫧洲。 1951 年 5 月，株洲設(shè)專轄縣級市， 1956 年 3 月，升為省轄地級市， 1983 年實行市帶縣新體制。 C 至 18176。株洲是我國 南方最大的交通樞紐，南靠廣東，北依長江，東眺上海、江浙，西連巴蜀、云貴，有聯(lián)系華東、華南、西南的經(jīng)濟紐帶城市之譽。株洲位于湖南省東部，在東經(jīng) 176。 本案地塊沿黃河北路條狀分布，因此建議大門設(shè)在條狀的中部。 給水設(shè)施 建議采用變頻給水泵給水， 如此建議， 主要從環(huán)保及建筑外形美觀性考慮。 （四）、小區(qū)內(nèi)部功能設(shè)計建議 小區(qū)智能化服務(wù)管理 作為株洲市精品住宅區(qū)的本案，無論是設(shè)計上還是功能上都應(yīng)密切體現(xiàn)其時代性和超前性，據(jù)市場信息反饋，目前株洲市已經(jīng)開始推行智能化小區(qū)配套，但對智能化的認(rèn)識不夠，因此，智能化設(shè)置也不夠到位。 住 宅 根據(jù)市場調(diào)查報告資料顯示，二房一廳一衛(wèi) 100 平方米，三房二廳二衛(wèi) 120－ 130 平方米，較為適銷。而后現(xiàn)代主義建筑注重實用性適合住宅的建造。主要表現(xiàn)為： 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 32 頁 共 41 頁 A、 建筑質(zhì)量 B、 安全防范管理質(zhì)量 健康環(huán)保生活 在建筑選材，生活配套設(shè)施等細(xì)節(jié)方面提倡環(huán)保意識，創(chuàng)造株洲第一座無污染健康住宅。 (2) 精點放大 縱觀全國房產(chǎn)佳作，在小品設(shè)計上均是巧花心思，力爭小品觀賞性在一定程度上的放大。 C、 小區(qū)綠化與小區(qū)景觀的相融性 小品景觀可以多樣，其中藝術(shù)性的綠化 可以造就綠化小品，增加小品與綠化的聯(lián)系，發(fā)揮綠化的觀賞性作用。購房者對綠化、對環(huán)境的要求不斷提高，同時也愿意為此付出更多的金錢代價。明珠花園”的售樓小姐的解釋。 （三）智能化，誰為你買單？ 這句話問起來似乎有點多余，但智能化作為現(xiàn)代化小區(qū)的必備因素，不得不這樣問？答案其實很簡單，最終買單當(dāng)然是購房者，但問題在于中間環(huán)節(jié)。所以我們不禁要問：環(huán)境，該何去何從？ 本案在株洲樓市要塑造唯一性的精品物業(yè)形象，環(huán)境該何去何從？拿怎樣的環(huán)境才能支撐得 住精品物業(yè)的概念？唯一出路就是拋棄目前株洲的居住環(huán)境設(shè)計慣性軌道，通過園林設(shè)計的提前介入，設(shè)計出功能、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、設(shè)計領(lǐng)先當(dāng)