【文章內(nèi)容簡介】 路平整寬闊，游泳池、網(wǎng)球場、幼兒園、會所等基礎(chǔ)配套設(shè)施完整。 金橋商住區(qū) 位于株洲市蘆淞區(qū)橋頭 ， 建寧港南岸 。 同市內(nèi)幾大著名市場一衣帶水、唇齒相依。 金橋商住區(qū)占地面積 14600 平方米，總建筑面積 26700 平方米，其中金橋五金電器燈飾大市場鋪面 2020 平方米，住宅 24000 平方米，地下車庫 1300 平方米。 碧玉花園 位于蘆淞區(qū)省道 1815 線旁，距株洲市電腦市場 3 公里，占地 276 畝擬建別墅 320棟。東面為小區(qū)大門直通 1815 線。南。西。北三面均是纏綿不斷 的自然山體環(huán)繞，綠色山林起伏不斷，景色幽雅，空氣清新。小區(qū)規(guī)劃依山就勢，視野開闊，小區(qū)綠地率達(dá) 56%，容積率只有 ，是株洲市目前最大的純別墅小區(qū)，也是典型的綠色低密度生活小區(qū)。 珠江花園 株洲市高新區(qū)珠江南路 ， 占地 245 畝 ， 建筑面積十五萬平方米 ， 是株洲華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)的集多層住宅 、 別墅 、 門面于一體的高檔小區(qū) 。 小區(qū)東臨珠江南路，西鄰長江西路，北至炎帝廣場，天臺公園 1000 米 ,南臨鑿石公園及湘江清風(fēng)碧波 ， 環(huán)境優(yōu)美 。 小區(qū)配套設(shè)施完善，內(nèi)設(shè)幼兒園 、 超市 、 籃球場、門球場；水 、 電 、 煤氣 、 有線 電視 ,寬帶網(wǎng)入戶；該項目于二 00 二年十二月全面 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 15 頁 共 41 頁 完工 ， 90％以上住宅已認(rèn)購。 聯(lián)誼家園 地處株洲河西長江北路，在秉承聯(lián)誼新村一期的開發(fā)理念后，在株洲聯(lián)誼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司傾力打造，三期也在規(guī)劃中。 建設(shè)用地 27784 ㎡， 總建筑面積 76011㎡， 綠化率 %， 容積率 ， 總戶數(shù) 400， 機(jī)動車位 170。 親親家園由上海臻隆房地產(chǎn)咨詢公司擔(dān)綱建筑規(guī)劃設(shè)計，景觀設(shè)計由上海 VTA 景觀設(shè)計公司設(shè)計，設(shè)計中從業(yè)主的生活需求出發(fā)，小區(qū)規(guī)劃以交流、休憩、生活三大需求為根本。 由 5 棟 916 層電梯高層、 2 棟 6 層多層及幼 兒園、老人活動中入臨街商鋪組成 。 三、項目分析 區(qū)域概況描述 地理位置： 株洲天元區(qū)（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)）位于株洲市內(nèi)湘江河段的西岸，三面環(huán)江，地勢平坦，與市中心一橋相接，地理環(huán)境十分優(yōu)越，極富開發(fā)潛力。 路 交 通： 高新區(qū)交通十分便捷，距京廣、浙贛、湘黔三大鐵路干線的交匯處株洲火車站 公里；道路網(wǎng)絡(luò)縱橫交織，城區(qū)道路基本形成，區(qū)內(nèi)連接北京至珠海高速公路和北京至廣州 107 國道的天易公路正在興建，天臺山路與上海至昆明的 320 國道相連；民航至長沙黃花國際機(jī)場60 公里，距大托鋪貨運(yùn)機(jī)場 35 公里；繞區(qū)而過的 湘江四季通航，千噸級輪船可經(jīng)長江直達(dá)株洲 區(qū)域環(huán)境： 區(qū)內(nèi)高、多層公寓、復(fù)式公寓和各種別墅應(yīng)有盡有； 4 萬平方米的標(biāo)準(zhǔn)廠房設(shè)施齊全；占地 15 公頃的炎帝廣場和高度達(dá) 365 米的廣播電視發(fā)射塔氣勢恢宏，是中國南方最大的城市廣場和湖南最高鋼架結(jié)構(gòu)的廣播電視發(fā)射塔；區(qū)內(nèi)建有兩所三星級以上涉外賓館、一個大型會議中心和一個大型文化宮；各類學(xué)校幼兒園、醫(yī)院、購物中心和農(nóng)貿(mào)市場等一應(yīng)俱全。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 16 頁 共 41 頁 區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 株洲市圍繞“雙百”城市發(fā)展目標(biāo)和“東提西拓，合攏三角”建設(shè)思路， 株洲城市中心的將逐漸西移，天元區(qū)也就是市民常說的 河西區(qū)將成為株洲新的政治、經(jīng)濟(jì)中心。其房地產(chǎn)的發(fā)展水平及發(fā)展速度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。具體表現(xiàn)不僅在價格、開發(fā)的品質(zhì)上還表現(xiàn)在開發(fā)的規(guī)模，開發(fā)的檔次上。 天元區(qū)主要樓盤分析 項目名稱 產(chǎn)品類型 占地（畝） 總建面（㎡） 容積率 湘銀小區(qū) 多層、小高層、別墅 180 240000 2． 0 明珠花園 別墅、多層、小高層 163 160000 1． 45 親親家園 小高層 41 76011 2． 33 學(xué)林雅苑 商住 11 4． 6 珠江花園 多層、別墅 245 150000 0． 91 （一）、分布描述 由于天元區(qū)為新開發(fā)區(qū)域，其房地產(chǎn)開發(fā)比較低分散。雖然沒有明顯的分布規(guī)律，但也一些天元區(qū)的特點(diǎn)，這就是現(xiàn)在開發(fā)的一些高素質(zhì)的樓盤都有沿湘江的風(fēng)景優(yōu)勢，如湘銀小區(qū)、明珠花園等。 （二）、開發(fā)類型 天元區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的一大特點(diǎn)就是多層、小高層、別墅混合開發(fā)的項目比較普遍，既使一些檔次比較低的樓盤也都出現(xiàn)多層與別墅混合開發(fā)的現(xiàn)象。這樣的開發(fā)類型的出現(xiàn)的初衷是想利用別墅項目提升整個項目的檔次，其結(jié)果可能相反，多層和小高層住宅降低了別墅住宅的品味。這樣開發(fā)類型太多，說明當(dāng)?shù)亻_發(fā)商層次還需要進(jìn)一步提高。 （三）、區(qū)域房地產(chǎn) 價格 該區(qū)域的株洲市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，其房地產(chǎn)銷售價格普遍高于其他區(qū)域的價格，其區(qū)域均價在 1450 元 /㎡左右。具體部分項目價格如下： 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 17 頁 共 41 頁 項目名稱 產(chǎn)品類型 主力面積（㎡） 均價（元 /㎡） 備注 湘銀小區(qū) 多層 90120 1550 小高層 100130 1600 海創(chuàng)明珠花園 多層 90130 1630 別墅 300 3500 聯(lián)誼親親家園 小高層 120 1500 學(xué)林雅苑 商住 130170 1450 ? 天元區(qū)價格最貴的多層住宅也是株洲最貴多層住宅是明珠花園的 1630 元 /㎡，別墅也是明珠花園的 3500 元 /㎡。 ? 隨著房地產(chǎn)市場的漸漸火熱，其價格將還有很大的上升空間。 項目 STOW 分析 優(yōu)勢： 城市房地產(chǎn)市場處于剛剛起步的階段，房地產(chǎn)市場競爭還不是十分激烈，同時，市民對房地產(chǎn)的發(fā)展有所認(rèn)識，市場的鋪墊不需太多的氣力和引導(dǎo)； 項目位于天元區(qū)政府對面，與新建的株洲市政府咫尺相臨，具有一定的區(qū)域優(yōu)勢，未來的具有較大的升值潛力； 政府對于天元區(qū)建設(shè)的大力支持，使項目周邊的配套的日趨完善； 有當(dāng)?shù)卣拇罅χС郑? 本公司的品牌優(yōu)勢和豐富的操盤經(jīng)驗(yàn)； 劣勢： 項目前期拆遷的和規(guī)劃的不確定，可能會給項目帶來一定的抗性； 原有的工廠是否會影響地塊土質(zhì)不明確，可能對項目成本有一定的影響因素； 項目配套有欠缺，要成為成熟區(qū)域尚需時日，將對本項目有一定影響。 機(jī)會點(diǎn)： 隨著城市建設(shè)的步伐不斷加快， 項目所處區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘行碌牧咙c(diǎn)； 項目所處天元政府對面，過去為經(jīng)貿(mào)委下屬企業(yè)用地，因此道網(wǎng)和相關(guān)管線網(wǎng)完善； 項目地塊為單位用地，場內(nèi)拆遷量工作容易開展，降低了開發(fā)周期； 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 18 頁 共 41 頁 項目周邊體育場啟動力，推動了整個區(qū)域的影響力。 威脅點(diǎn)： 項目周邊 其它一些高素質(zhì)項目的競爭，對于項目有一定威脅； 當(dāng)?shù)亻_發(fā)商將一些開發(fā)成本灘到消費(fèi)者身上，對公司的本地化操作有一定影響。 第四部分：投資回報分析 初步投資概算表 一、 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建設(shè)用地面積： 98 畝（ 65366 ㎡） 總建筑面積： 104586 ㎡ 土地價格： 98 畝 30 萬 /畝 =2940 萬元 樓面地價： 281 元 /㎡ 二、 初步投資概算表 序號 項目名稱 單位成本 費(fèi)用合計 備注 一 土地成本 281 元 /㎡ 2940 萬元 二 前期費(fèi)用 100 元 /㎡ 1046 萬元 臨水、臨電、圍墻、報批、設(shè)計、勘測等（由株洲方面提供，與其他地方基本相同） 三 建設(shè)成本 500 元 /㎡ 5229 萬元 含基礎(chǔ)部分 四 配套工程 98 元 /㎡ 1025 萬元 該項費(fèi)用是按照普通的標(biāo)準(zhǔn)計算，基本適合各地的開發(fā)成本。株洲方面提供成本僅為 10 元 /㎡，即十分簡單的綠化工程費(fèi)用，而其他費(fèi)用全部向消費(fèi)者另外收取。在市調(diào)過程中確認(rèn)株洲各項目普遍不同程度的收取如：管線費(fèi)、智能化配套費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、防盜門費(fèi)以及煤氣入戶費(fèi)等費(fèi)1 給水工程 18 元 /㎡ 萬元 2 污水處理 8 元 /㎡ 萬元 3 配電工程 18 元 /㎡ 萬元 4 電話 12 元 /㎡ 萬元 5 有線電視 7 元 /㎡ 萬元 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 19 頁 共 41 頁 6 智能化系統(tǒng) 10 元 /㎡ 萬元 用，前幾項費(fèi)用除了煤氣入戶費(fèi)一般不計入開發(fā)成本外，其他費(fèi)用通常均計入成本。 7 綠化 25 元 /㎡ 萬元 五 不可預(yù)見費(fèi) 16 元 /㎡ 166 萬元 一～四項的 3% 六 費(fèi)用小計 995 元 /㎡ 10406 萬元 銷售及管理成本分析表 一、 主要銷售數(shù)據(jù) 總建筑面積： 104586 ㎡ 可銷售面積： 103586 ㎡ 其中：住宅部分： 100000 ㎡ 商鋪部分： 3586 ㎡ 不可銷售面積（配套面積）： 1000 ㎡（約為總建 1%以內(nèi)） 預(yù)計平均銷售價格 其中：住宅部分： 1500 元 /㎡ 商鋪部分： 4500 元 /㎡ 預(yù)計銷售收入 其中：住宅部分： 15000 萬元 商鋪部分： 1614 萬元 總計收入： 16614 萬元 二、 銷售及管理成本分析表 序號 項目名稱 費(fèi)用合計 備注 一 銷售費(fèi)用 664 萬元 傭金為銷售收入 2%、廣告及銷售中心包 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 20 頁 共 41 頁 裝（前期臨時租用，后期商鋪改建） 2% 二 管理費(fèi)用 332 萬元 為項目公司的日常開銷及人員管理工資 三 小計 996 萬元 稅金計算表 總投資額： 10406 萬元 銷售及管理成本： 996 萬元 預(yù)計銷售收入 其中：住宅部分： 15000 萬元 商鋪部分： 1614 萬元 總計收入： 16614 萬元 序號 項目名稱 費(fèi)用合計 備注 一 土地增殖稅 166 萬元 該項按照有關(guān)營業(yè)稅及附加規(guī)定計算為銷售收入的 6%，但株洲方面提供數(shù)據(jù)僅為 5 元 /㎡，以何種方式節(jié)約稅金有待考證 二 銷售稅金及附加 997 萬元 三 所得稅 1336 萬元 四 小計 2499 萬元 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 21 頁 共 41 頁 現(xiàn)金流量初步分析表 一、 資金的籌措 本項目需要投資總額 10406 萬元， 開工面積 104586 ㎡，項目將分兩期開發(fā)一期交付， 計劃開發(fā)周期為 2 年。在項目初始階段需要支付的費(fèi)用為：土地款2940 萬元 ，前期費(fèi)用 1046 萬元 以及前期的管理、銷售啟動等費(fèi)用，前兩筆費(fèi)用如果以分期方式支付，需要啟動資金為 3250 萬元。由于整個投入的資金量并不大，因此第一年所有資金來源“公司自籌資金 3200 萬元”，用于土地購置的第一筆款、勘測設(shè)計、項目前期準(zhǔn)備及交納部分政府規(guī)費(fèi)等并啟動項目達(dá)到預(yù)售條件進(jìn)行預(yù)售并減輕開發(fā)資金壓力；第二年資 金主要來源商品房預(yù)售收入，陸續(xù)回籠資金并實(shí)現(xiàn)項目的滾動開發(fā)。 二、 現(xiàn)金流量初步分析 2020 3 月 2020 二季度 2020 三季度 2020 四季度 2020 一季度 2020 二季度 2020 三季度 2020 四季度 2020 14 月 工程 三通一 設(shè)計定 一期正 一期地 一期主 二期正 二期地 二期主 綠化、配 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 22 頁 共 41 頁 進(jìn)度 平、勘探、設(shè)計 案，一期基礎(chǔ) 負(fù)零，地面工程 面主體，二期基礎(chǔ) 體完畢、內(nèi)外裝修 負(fù)零，地面工程 面主體 體完畢、內(nèi)外裝修 套 現(xiàn)金支出累計 1710 萬元 3226