【文章內(nèi)容簡介】 廠。金竹發(fā)展無污染工業(yè)，防止對阿哈水庫的污染，規(guī)劃期內(nèi)搬遷貴州水泥廠。規(guī)劃城市建設(shè)用地約 平方公里，規(guī)劃人口 萬人。形成具有一定規(guī)模、各具特色、功能互補(bǔ)、配套齊全的城市次中心，分擔(dān) 市級中心對外輻射、對內(nèi)服務(wù)的功能，并通過次中心的配套建設(shè)，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，為疏解中心區(qū)人口創(chuàng)造條件。 此資料來自企業(yè) （四）貴陽住宅市場分析： 貴陽房地產(chǎn)市場經(jīng)過 10 余年的發(fā)展，開發(fā)商實(shí)力的增強(qiáng)，市場消費(fèi)力和消費(fèi)意識的提高，貴陽樓市逐步擺脫了單體、小規(guī)模商住樓的開發(fā)模式，向小型社區(qū)、大規(guī)模純住宅或純商業(yè)辦公的方向發(fā)展，由于開發(fā)規(guī)模大、開發(fā)成本相對低、便于修建高質(zhì)量的建筑和環(huán)境好、配套完善等因素。大盤規(guī)?；_發(fā)經(jīng)營成為樓市的開發(fā)的趨勢。 據(jù)不完全統(tǒng)計，貴陽樓市 10萬平方米以上的項目已經(jīng)不下 20個，50 萬平方米以上的住宅小 區(qū)逐漸增多，占地 1000 畝，開發(fā)量 100 萬平方米以上的項目也已經(jīng)登上樓市舞臺。而且大盤的開發(fā)啟動主要集中在 2020 年和 2020 年。貴陽的大盤競爭時代已經(jīng)來臨！ 經(jīng)過多年的開發(fā)、培育和發(fā)展，貴陽的開發(fā)商也逐步成長壯大，并形成了一定的市場影響力，如老牌的中天集團(tuán)、鴻基集團(tuán)等。市場宏觀經(jīng)濟(jì)的良性走勢、各種經(jīng)濟(jì)實(shí)體的多元化發(fā)展、一些非老牌的地產(chǎn)公司進(jìn)入市場，共同來發(fā)展和分享貴陽的樓市蛋糕，如中鐵五局旗下的鐵五建房開、民營的麒龍房開等。更多有實(shí)力的本地和外地機(jī)構(gòu)也相續(xù)進(jìn)入市場，如官房、振華集團(tuán)、澳龍房開等。具備較強(qiáng)資 金實(shí)力和運(yùn)作能力的公司增多、增強(qiáng)。 延續(xù) 2020 年的發(fā)展勢頭，貴陽樓市在步入 2020 年、 2020 年，全市的房地產(chǎn)開發(fā)量將繼續(xù)保持強(qiáng)勁的增長態(tài)勢。預(yù)計商品房的施工總量和新開工面積都將會超過 2020 年。樓市開發(fā)區(qū)域由過去的三點(diǎn)（云巖、南明、小河）獨(dú)俏，走向東、南、西、北、中、新全面開花。市場競爭日趨激烈。 １、各區(qū)域商品房供應(yīng)量分析： 小河板塊步入 2020 年，板塊整體開發(fā)量較前兩年下降，但由于興隆等大盤的支撐，加上近 10 個中小項目的開發(fā)建設(shè)，預(yù)計全年有約 50 萬平方米的項目開工。 此資料來自企業(yè) 2020 年和 2020 年的市場上，三橋、金陽、烏當(dāng)將會成為樓市中的新亮 點(diǎn)和樓市銷售的有力競爭者。三橋隨著大貴陽戰(zhàn)略的實(shí)施、金陽新區(qū)的建設(shè)、云巖區(qū)政府的重點(diǎn)發(fā)展，憑著獨(dú)特的區(qū)位和便捷的交通，區(qū)域內(nèi)良好的植被和用地條件等多種優(yōu)勢，吸引了省內(nèi)外多家具備較強(qiáng)實(shí)力的地產(chǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)入開發(fā)行列，一些新的地產(chǎn)思想與貴陽本土較為成功的開發(fā)經(jīng)驗將使這個區(qū)域內(nèi)的項目具備很強(qiáng)的競爭力。金陽新區(qū)經(jīng) 過幾年來的強(qiáng)力開發(fā)，在市政府的全力支持下，從路網(wǎng)、行政中心到市民廣場、城市公園、教育、公交等配套設(shè)施逐步實(shí)現(xiàn)，碧海花園的陸續(xù)完工交房，以金陽的行政地位和一流的配套規(guī) 劃、優(yōu)秀的自然環(huán)境，較低的房價，同樣也會成為樓市中的有力競爭者。烏當(dāng)板塊內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)由低端市場向中高端市場前進(jìn)，挾便捷的交通優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、配套優(yōu)勢、價格優(yōu)勢， 2020 年，烏當(dāng)?shù)禺a(chǎn)在貴陽樓市中將具備相當(dāng)?shù)挠绊懥Α? 二手房日趨活躍、梯級消費(fèi)結(jié)構(gòu)初現(xiàn)，有利促進(jìn)商品房的品質(zhì)提高。根據(jù)有關(guān)資料數(shù)據(jù)顯示， 貴陽的 GDP 增長達(dá)到 %，三城區(qū)的居民人均可支配收入，接近 1000 美元。這些數(shù)據(jù)顯示在宏觀經(jīng)濟(jì)增長的同時，市民的個人經(jīng)濟(jì)收入也在不斷的增長，按照國際標(biāo)準(zhǔn)劃分， 1000 美元的收入水平，意味著高消費(fèi)時代的來臨， 這一切無疑為市民購房、改善居住條件提供了堅實(shí)的消費(fèi)基礎(chǔ)。貴陽市“大貴陽”戰(zhàn)略的實(shí)施，城市化進(jìn)程的加快也給貴陽的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了持續(xù)的市場空間。 此資料來自企業(yè) 二、在售及即將上市大型房地產(chǎn)項目列表： 區(qū)域 項目名稱 開發(fā)商 總開發(fā)量（萬 M2） 目前狀況 備 注 小河 興隆城市花園 鐵五建房開 60 一期已基本竣工，二期處于前期規(guī)劃、拆遷中 興隆珠江灣畔 56 前期規(guī)劃、拆遷中 瑞和家園 利爾房開 17 一期銷售態(tài)勢較好，二期尚未開盤 經(jīng)濟(jì)實(shí)用房 綠園 50 四方河植物園附近，沿 未動工 經(jīng)濟(jì)實(shí)用房 中興世家 大興房開 除別墅外已基本完工 別墅部分將于年底發(fā)售 中海城市花園 白云中海房開 11 二期部分建筑已封頂 二期已于 04 年 9 月 17 日正式發(fā)售， 05 年 5 月交房 南明區(qū) 山水黔城 宏立城房開 93 一期全部封頂 一期交房時間一再推遲，具體時間未定 美佳馨苑 宏安房開 10 在售， 宏安房開同時開發(fā)位于中華北路的“美佳大廈” 云巖區(qū) 中天花園 世紀(jì)中天房開 110 小區(qū)普通住宅部分已基本入住，目前主推月亮湖別墅區(qū) 入市時間早、社區(qū)成熟、市場知名度較大 中天世紀(jì)新城 世紀(jì)中天房開 100 一期聯(lián)排別墅、回遷戶已基本入住，二期正在建設(shè)中 “ Townhouse”在市場上知名度較廣 暫未定名 嘉信天和房開 50 拆遷中 地段優(yōu)越，拆遷量較大，定位高檔 暫未定名 亨特房開 30 拆遷中 地段優(yōu)越，拆遷量較大，定位高檔 小石城 泰聯(lián)房開 37 一期基本竣工，二期在建 銷售情況不錯 金獅小區(qū) 省經(jīng)濟(jì) 38 一期已基本竣工 經(jīng)濟(jì)實(shí)用房 三橋 楓丹白露 天緯房開 38 會所、一期部分樓棟已動工 預(yù)計明年春季可上市 圣泉流云 集成房開 48 會所已動工 周邊原居民居住較分散，拆遷難度大 貝地盧加諾 三力房開 地堪已完成 據(jù)悉， 04 年 10 月動工 貴龍苑 貴龍房開 1 號樓已入住，一期 18 棟將陸續(xù)于 05 年 10 前竣工 前期銷售情況較好，目前處于較沉靜狀態(tài) 智慧龍城 智誠房開 55 一期基本竣工 受拆遷影響較大，修筑處于見縫插針的狀況 廣信四季花園 廣信房開 21 一期大部分已竣工、交房 該項目從原規(guī)劃的 16 萬方現(xiàn)已增加到 21 萬方 新添寨 山水城市公園 金泰房開 20 前期規(guī)劃中 04 年春季房交會中項目進(jìn)行過展 示，但目前尚未動工 烏當(dāng)藍(lán)波灣 龍潤德房開 31 前期規(guī)劃中 地塊生活氛圍較濃，拆遷量較大 暫未定名 上海投資商 未定 前期規(guī)劃中 烏當(dāng)二中周圍，屬招商引資項目，總投資額達(dá) 10 億。 金陽 麗水茗苑 永茂房開 純別墅區(qū)，一期基本竣工，二期在建 據(jù)悉，市場反映較好，二期內(nèi)部認(rèn)購 據(jù)《貴陽晚報》 040930 第 6 版報道：金陽兩塊土地要拍賣 —— 據(jù)悉從今年 10 月至明年上半年，金陽新區(qū)將陸續(xù)掛牌招標(biāo)拍賣 6 塊土地。其中“十一”之后位于金陽大道與金朱路叉口東南面，市級行政中心北側(cè)，面積約 200 畝，建筑容 積率為 ，建筑密度 30%。另一塊土地位于金陽中心商務(wù)區(qū)內(nèi)背面，金陽大道與迎賓大道交叉西南側(cè)，總用地面積約 130 畝（記者：耿敬濤）。 ２、銷售價格環(huán)境綜合因素影響、房價穩(wěn)中有升。 2020 年貴陽全市的房地產(chǎn)銷售均價為 1991 元 /平方米，其中住 此資料來自企業(yè) 宅預(yù)售均價為 1730 元 /平方米。房地產(chǎn)的整體預(yù) 售價格較去年同期下降 %，住宅部分的預(yù)售價格同比上漲 %，辦公用房預(yù)售均價達(dá)到 3157 元 /平方米，同比 上漲 %；商業(yè)用房預(yù)售均價為 4570 元 /平方米，同比下降了%。 從數(shù)值上看 ，貴陽的房地產(chǎn)價格下降了，但在仔細(xì)分析各區(qū)域的銷售價格，貴陽的房價不但沒有降低，反而在穩(wěn)步上漲。 2020 年兩城區(qū)商品住宅銷售均價達(dá) 2369 元 /平方米，同比上漲了 6%；小河區(qū)商品住宅銷售均價 1561 元 /平方米，同比上漲 8%；其他各區(qū)的房價同樣在逐年上漲。房價數(shù)據(jù)上的降低，更多的是反應(yīng)出 2020 年貴陽房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，房價相對較低的產(chǎn)品交易量上升所致，降價只是一種表面現(xiàn)象而已。 2020 年貴陽的房地產(chǎn)市場競爭進(jìn)一步增強(qiáng)，樓市面臨競爭是否會降價呢？ 房價將不降反漲。言房價上漲的原因主要是基 于幾個綜合因素影響的判斷。步入 2020 年房地產(chǎn)市場的競爭更加激烈，為了在競爭中勝出，開發(fā)商們將會在開發(fā)建設(shè)過程中提高產(chǎn)品技術(shù)含量、產(chǎn)品創(chuàng)新、通過環(huán)境建設(shè)、配套建設(shè)等手段來提高產(chǎn)品含金量，提升市場空間，這一切都以成本為支撐；從 2020 年起土地的協(xié)議出讓時代已經(jīng)結(jié)束，在貴陽這個土地本就緊缺的山地城市，有限的土地資源在眾多競爭者的爭奪，土地成本勢必增加；金融政策的調(diào)整，收緊，對需要大量資金在較長時間運(yùn)作的地產(chǎn)行業(yè)來講，房地產(chǎn)的資金成本、財務(wù)成本必 此資料來自企業(yè) 定會增多；再加上旺盛的市場需求、持續(xù)增長的宏觀經(jīng)濟(jì)、建筑原材料上漲等 因素， 2020 年房地產(chǎn)的成本必定上漲，房價向上漲的日子可以預(yù)測也就不遠(yuǎn)了，不漲價是不太可能的，只是漲多少罷了。 ３、住宅市場需求情況分析： （１） 改善居住條件，多次置業(yè)成為房地產(chǎn)消費(fèi)主流； （２） 6080 平米的精巧二房和 91100 平米的 舒適二房， 90100平米的小三房和 111130 平米的舒適三房 是最受到消費(fèi)者喜愛的戶型和面積。 4 房為希望購買大面積單位， 160平米是復(fù)式單位的一個主要指標(biāo)。 （３） 多層住宅類型和錯層結(jié)構(gòu)單位獲得市場持續(xù)認(rèn)可，小高層認(rèn)同度呈上升趨勢；入戶花園和建筑朝向?qū)ψ》肯M(fèi)有較大的影響力。 （４） 入戶花園 和陽臺面積并非越大越好，每套住宅兩個陽臺、鋼化玻璃陽臺欄桿是市場的主要選擇。建筑公共空間講求樸實(shí)、經(jīng)濟(jì)，住宅室內(nèi)應(yīng)避免異型空間的出現(xiàn)。 （５） 消費(fèi)者對小區(qū)交通和停車要求較高，項目設(shè)計需要考慮適度超前，但市場有挖掘成本機(jī)會。 （６） 明亮、清爽的外墻顏色和簡潔、明快的建筑立面受到市場歡迎，毛坯房仍然是消費(fèi)者樂于接受的主要交付標(biāo)準(zhǔn)，廚衛(wèi)初裝修和裝修套餐有一定的市場機(jī)會。 （７） 消費(fèi)者對小區(qū)及周邊配套需求完善實(shí)用，配套設(shè)置應(yīng)該與 此資料來自企業(yè) 項目客戶定位統(tǒng)籌考慮，并非大而全就等于好。地理位置和價格、配套資源是消費(fèi)者購房時最注重的 3 個因素，消費(fèi)者對 物業(yè)管理要求呈上升局面。 （８） 市場 7 成客戶接受 15002500 元 /平方米單價，消費(fèi)者對1530 萬一套的住宅有較強(qiáng)的購買能力， 20 萬和 30 萬是購房者的兩個心理關(guān)口，住房消費(fèi)對房地產(chǎn)金融的依賴性強(qiáng)。 （９） 消費(fèi)者對金陽評價好