【正文】 會為 A 地塊帶來非常的的升值空間。 機(jī)會點 （ 1）未來的市場需求： 小河目前的城市化水平是 24%，按政府的十五規(guī)劃，到 2020 年，城市化水平將達(dá)到 35%— 40%，按這一指標(biāo)，到 2020 年小河區(qū)城市化水平的發(fā)展將有很大的空間，規(guī)劃人口數(shù)量將增加 5 萬 人，按小康標(biāo)準(zhǔn)的人均居住面積為 35 平方米 /人計算，未來將有 175 萬平方米的需求空間。在目前的情況下，連接該片區(qū)與周邊的公交車較少。 中國最大的資料庫下載 此資料來自企業(yè) （ 4）社區(qū)配套日趨成熟： 雖然珠江路 A 地塊的區(qū)域位置相對獨立，但其社區(qū)配套相對成熟。 （ 2）自然環(huán)境較好： 該地塊周邊自然生態(tài)所受到的破壞程度較小，東面植被較好，北面稍差，但四周山體上均有綠色覆蓋，且以較為密集的松林為多。從總體地貌看，地貌呈方塊狀，而非貴陽多有的條 此資料來自企業(yè) 狀谷地，且有一定的水體資源，有利于展示項目形象和總體規(guī)劃，而適度的坡地為山地建筑的建造創(chuàng)造了條件，是項目的優(yōu)勢之一。 環(huán)境規(guī)劃： 借助項目用地周邊自然植被，通過項目內(nèi)的大景觀長軸線，以水景 為展示形象的親水、親地型的環(huán)境規(guī)劃，從目前的規(guī)劃思路，項目可以創(chuàng)造出貴陽少有的大型親水住宅，對住宅市場的景觀建設(shè)帶來新意，形成較大的市場沖擊力。從發(fā)展趨勢看，隨著城市區(qū)域的不斷發(fā)展，該地段將會成為 城市中心南區(qū)的組成部分，有發(fā)展?jié)摿?。黃河路以東，熱銷項目數(shù)量較 2020 年略有下降，目前較有規(guī)模、環(huán)境且銷售情況較好的項目以“中興世家”為首。 珠江路 A 地塊周邊的樓市一直以來就是小河區(qū)的一個大板塊，在小河區(qū)樓市中占有很大的比重。片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施用地沿黃河路兩側(cè)布置，三江口以北和花溪大道以東以居住用地為主，三江口以南黃河路以西為工業(yè)用地，規(guī)劃礦山機(jī)械廠東 南部為倉儲用地和鐵路貨場，火車西站建成鐵路集裝箱貨物運輸和物質(zhì)、糧食倉儲區(qū)，甘蔭塘建設(shè)糧食期貨交易中心；在馬鞍新村建設(shè)污染水處理廠。加速農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地建設(shè)。 （二）貴陽城市 發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)： 到 2020 年，把貴陽市建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、科學(xué) 此資料來自企業(yè) 技術(shù)先進(jìn)、服務(wù)體系完善、社會文明、城鎮(zhèn)布局合理、環(huán)境與生態(tài)良好、產(chǎn)通便捷的現(xiàn)代化城市，力爭 2020 年城市經(jīng)濟(jì)社會和科技綜合實力達(dá)到全國省會城市中等水平。 （六）項目開發(fā)宏觀環(huán)境評價： 2020 年國家相關(guān)部門先后下發(fā)了： （１） 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理通知》 121 文件； （２） 《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持 續(xù)健康發(fā)展的通知》 18 號文件；（３） 建設(shè)部頒布的《物業(yè)管理條例》； （４） 國土資源部下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》； （５） 建設(shè)部修訂的《商品房預(yù)售管理辦法》； 等以上政策，地方房地產(chǎn)銷售預(yù)售資金的監(jiān)管帳戶的設(shè)立。 （五）貴陽新興住宅區(qū)域的分布分析： 近一二年，城市中心區(qū)將保持約 100 萬平方米相對平穩(wěn)的 開發(fā)量。建筑公共空間講求樸實、經(jīng)濟(jì)，住宅室內(nèi)應(yīng)避免異型空間的出現(xiàn)。房價數(shù)據(jù)上的降低，更多的是反應(yīng)出 2020 年貴陽房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，房價相對較低的產(chǎn)品交易量上升所致，降價只是一種表面現(xiàn)象而已。 金陽 麗水茗苑 永茂房開 純別墅區(qū)，一期基本竣工，二期在建 據(jù)悉，市場反映較好，二期內(nèi)部認(rèn)購 據(jù)《貴陽晚報》 040930 第 6 版報道：金陽兩塊土地要拍賣 —— 據(jù)悉從今年 10 月至明年上半年，金陽新區(qū)將陸續(xù)掛牌招標(biāo)拍賣 6 塊土地。金陽新區(qū)經(jīng) 過幾年來的強(qiáng)力開發(fā)，在市政府的全力支持下，從路網(wǎng)、行政中心到市民廣場、城市公園、教育、公交等配套設(shè)施逐步實現(xiàn)，碧海花園的陸續(xù)完工交房，以金陽的行政地位和一流的配套規(guī) 劃、優(yōu)秀的自然環(huán)境，較低的房價，同樣也會成為樓市中的有力競爭者。具備較強(qiáng)資 金實力和運作能力的公司增多、增強(qiáng)。形成具有一定規(guī)模、各具特色、功能互補(bǔ)、配套齊全的城市次中心，分擔(dān) 市級中心對外輻射、對內(nèi)服務(wù)的功能，并通過次中心的配套建設(shè)，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，為疏解中心區(qū)人口創(chuàng)造條件。 （三）小河經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析： 根據(jù) 2000 年《貴陽市城市總體規(guī)劃 19962020》， 2020 年，形成以中心區(qū)為市級中心，小河、白云為市級次中心，金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu)。 ２、 2020 年 1 季度貴陽市城市居民收入消費同增長 今年 1 季度我市城市居民 ，月均收入 867余元 消費 595余元 。 對外貿(mào)易發(fā)展較好，招商引資成效明顯。 財政收入穩(wěn)步增長，金融形勢平穩(wěn)。三是高技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)銷穩(wěn)步增長，出口交貨值大幅上揚。 社會福利事業(yè)繼續(xù)發(fā)展。人口出生率 12‰，人口死亡率 ‰，人口自然增長率 ‰。 環(huán)境保護(hù)工 作不斷加強(qiáng)。 城市建設(shè)和環(huán)境保護(hù) 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，公用事業(yè)綜合服務(wù)水平不斷提高。 金融存貸款業(yè)務(wù)量繼續(xù) 增加，中長期貸款增長較快，資金運行趨于活躍。其中：基本建設(shè)投資突破百億元大關(guān)，完成 億元，增長 %；更新改造投資完成 ，增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，增長 %。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)盈虧相抵后實現(xiàn)利潤總額 億元，比上年增長 倍，其中：市屬扭虧增盈考核 此資料來自企業(yè) 企業(yè)盈虧相抵后實現(xiàn)利潤 3238 萬元。 經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中存在的主要問題是：電力供需矛盾仍較突出，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有待進(jìn)一步提高，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不盡合理；部分行業(yè)低水平重復(fù)建設(shè)尚未解決，資源浪 費狀況仍不同程度存在；農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施仍顯薄弱，農(nóng)民增收渠道不多；城鄉(xiāng)居民收入差距繼續(xù)擴(kuò)大，就業(yè)再就業(yè)壓力仍然比較大等。全年非公有制經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)增加值 億元，按可比價格計算，比上年增長了 %，高于全市經(jīng)濟(jì)增長 9 個百分點，占全市生產(chǎn)總值的比重達(dá) %，比上年提高了 個百分點。 （二）項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 珠江路 A 地塊用地平衡表： 項目 用地面積（公頃） 百分比（ %） 居住用地 % 公建用地 % 道路用地 15% 公共綠地 % 總用地 % 珠江路 A 地塊規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 序號 項目 數(shù)量 1 總建筑面積 ㎡ 2 住宅建筑面積 ㎡ 3 公建建筑面積 ㎡ 4 總居住戶數(shù) 3244戶 5 總居住人數(shù) 11354人 6 人口毛密度 313人 /公頃 7 人口凈密度 535人 /公頃 此資料來自企業(yè) 8 容積率 9 綠地率 % （三） 項目主要財務(wù)評價結(jié)果指標(biāo)： 現(xiàn)金流量表（單位：萬元） % 年度銷售量 合計 一 二 三 四 五 六 七 八 九 啟動 % % % % % % % 現(xiàn)金流入 銷售收入 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 72000 小計 0 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 72000 現(xiàn)金流出 土地費用 2153 2153 2153 2153 2153 2153 2153 2153 17220 前期費用 212 212 212 212 212 212 212 212 1696 建安費用 4692 4692 4692 4692 4692 4692 4692 4692 4692 42228 開發(fā)費用 778 778 778 778 778 778 778 778 778 7002 開發(fā)稅金 347 347 347 347 347 347 347 347 2776 不可預(yù)見費 小計 7897 8244 8244 8244 8244 8244 8244 8244 5817 70922 現(xiàn)金凈流量 7897 756 756 756 756 756 756 756 3183 1078 土地及其它費用按八年計，平均分批付出。 用地規(guī)模與地塊現(xiàn)狀： 珠江路 A 地塊項目占地 47 公頃。東面山地上植被以松樹為主，較為茂盛；東北面為一坡地，坡地上有大量墳?zāi)?、垃圾填埋場和一座水庫；地塊外圍即南面與華烽廠連接處為洛解村村民聚居地，建有大量民房，大約有 230 戶左右，拆遷 面積 4 萬 2 千多方，該區(qū)域中部是洛解村小學(xué)，目前小學(xué)新址已確定，但仍位于洛解村內(nèi)。全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，按可比價格計算，比上年增長 %，增幅是近年來的最好水平，比全國平均水平高出 個百分點，比全省平均水平高出 個百分點。從居民消費的八大類別看，食品、醫(yī)療保健和個人用 此資料來自企業(yè) 品、居住、娛樂教育文化用品及服務(wù)等四大類價格分別 上漲 %、%、 %、 %，煙酒及用品、衣著、交通和通訊、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)等四大類價格分別下降 %、 %、 %、 %。全部工業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá) %，拉動經(jīng)濟(jì)增長 個百分點，成為推動經(jīng)濟(jì)全市經(jīng)濟(jì)增長的主導(dǎo)力量。全年具有資質(zhì)等級的建筑企業(yè)實現(xiàn)利潤總額 億元，實現(xiàn)稅金總額 億 元。全年社會消費品零售總額完成 億元，比上年增長了 %。全市金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)金收入 億元，現(xiàn)金支出 億元，收支相抵，凈回籠現(xiàn)金 億元，比上年多回籠現(xiàn)金 億元。運營線路網(wǎng)長度 1298 公里，公交客運總量 億人次，城市出租汽車 2444 輛。城市區(qū)域環(huán)境噪音和交通干線噪音平均值分別為 （ A） 和 69 DB（ A）。農(nóng)民人均純收入 2510 元，比上年增長 %，扣除物價因素，實際增長 %。 資料來源：貴陽市統(tǒng)計局 （二）貴陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析： １、貴陽經(jīng)濟(jì)工作 2020 年首 季開局良好，房地產(chǎn)成為固定資產(chǎn)投資主力軍。僅 1－ 2 月全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)累計實現(xiàn)利潤總額 億元，增長 ％。金融形勢平穩(wěn)，存款總量穩(wěn)步上升。 就業(yè)工作穩(wěn)步推進(jìn)，社會保障面逐步擴(kuò)大。除此而外，元旦、春節(jié)發(fā)放年終獎較上年增長，市機(jī)關(guān)、事業(yè)單位在職工作人員發(fā)放公務(wù)員移動通訊補(bǔ)貼，國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位兩年考核合格晉升一檔職務(wù)工資等都不同程度地拉動了今年 1 季度城市居民的可支配收入增長。完善基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。 據(jù)不完全統(tǒng)