【導(dǎo)讀】珠江路A地塊位于小河區(qū)東北面，緊鄰南明區(qū)后巢鄉(xiāng)。接規(guī)劃中的珠江路,與樂街小區(qū)相對；北面為山麓。珠江路A地塊項目占地47公頃。規(guī)劃范圍內(nèi)大部份為小山丘陵。地貌，地塊中央有一凹地積成水塘。地塊中適宜建筑地段多為農(nóng)民莊。稼地，大多種有農(nóng)作物。東面山地上植被以松樹為主，較為茂盛；東。有230戶左右，拆遷面積4萬2千多方，該區(qū)域中部是洛解村小學(xué)，目前小學(xué)新址已確定，但仍位于洛解村內(nèi)。洛解村有巷道與小河區(qū)長。江路居住區(qū)聯(lián)接。地形、道路規(guī)劃雜亂，折遷量較大。的珠江路相接，現(xiàn)在是一條便道，便道一另一面是樂街小區(qū)與之相接，現(xiàn)樂街小區(qū)的建設(shè)已接近此處。全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值億元，按可比價。產(chǎn)總值達(dá)10962元，比上年增長%。全年非公有制經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)增加值億。價格總體水平有所上揚(yáng)。品及維修服務(wù)等四大類價格分別下降%、%、%、%。年末全市在崗職工萬人，在崗職。全年有萬下崗失業(yè)人員實現(xiàn)了再就業(yè)。為推動經(jīng)濟(jì)全市經(jīng)濟(jì)增長的主導(dǎo)力量。

　　

【正文】 長周期開發(fā)帶來市場不可預(yù)測風(fēng)險。 地理位置： 貴陽市區(qū)南部，小河城區(qū)的東北端邊緣地帶，因地塊屬于小河、南明兩城區(qū)間的飛地，過去少有人煙，目前顯得較為偏僻。從發(fā)展趨勢看，隨著城市區(qū)域的不斷發(fā)展，該地段將會成為 城市中心南區(qū)的組成部分，有發(fā)展?jié)摿?。較其他區(qū)域的主要競爭項目而言，目前該地段缺乏優(yōu)勢可言。 人文條件： 該項目用地原主要為農(nóng)民聚居地、農(nóng)業(yè)耕地、水池、魚塘、墳地等，缺乏人文積淀，而周遍多為三線建設(shè)時搬遷的廠礦區(qū)，沒有可以挖掘的人文資源。開發(fā)后，因區(qū)域內(nèi)沒有其他的項目，也不能很好的 此資料來自企業(yè) 在后期形成某種人文現(xiàn)象，總體看該項資源不足。從市場上看，目前競爭項目已經(jīng)開始著手項目的文化建設(shè)，但多數(shù)情況與項目類似，文化資源需要在開發(fā)中通過人為塑造、宣傳，形成自己的一方人文高地。 建筑形態(tài)： 規(guī)劃以多層統(tǒng)領(lǐng)下的低層、別墅 物業(yè)和高層（小高層）高檔住宅區(qū)，簡約的現(xiàn)代風(fēng)格，個性鮮明的外墻立面，錯落有致的山地建筑風(fēng)格，以創(chuàng)新的（就貴陽市場現(xiàn)狀）戶型設(shè)計和親地的建筑形態(tài)將對貴陽的住宅建設(shè)和住宅消費產(chǎn)生影響。創(chuàng)新的建筑形態(tài)也是項目的優(yōu)勢資源之一。 產(chǎn)品設(shè)計： 項目的前期定位已經(jīng)確定為高檔社區(qū)，是興隆城市花園的全面升級版，除領(lǐng)先的建筑形態(tài)外，合理、舒適的功能性，環(huán)保美觀、品質(zhì)的的細(xì)部用材，使用環(huán)節(jié)的人性設(shè)計，為產(chǎn)品創(chuàng)新和技術(shù)營銷提供了資源，也是差異化的資源。 環(huán)境規(guī)劃： 借助項目用地周邊自然植被，通過項目內(nèi)的大景觀長軸線，以水景 為展示形象的親水、親地型的環(huán)境規(guī)劃，從目前的規(guī)劃思路，項目可以創(chuàng)造出貴陽少有的大型親水住宅，對住宅市場的景觀建設(shè)帶來新意，形成較大的市場沖擊力。 配套設(shè)施： 項目周邊的生活、教育、醫(yī)療、娛樂等配套資源十分缺乏，現(xiàn)有資源數(shù)量和質(zhì)量均與項目的定位不符，項目內(nèi)部配套建設(shè)需要長期建 此資料來自企業(yè) 設(shè)才能實施，在項目前期將面臨配套缺乏的現(xiàn)狀?？茖W(xué)的實施和安排與項目進(jìn)程、形象相符的配套需要重點研究。目前競爭項目在該項資源的情況大體相同。 品牌資源： 借助于貴陽房地產(chǎn)企業(yè)名企和中國明盤興隆城市花園的品牌知名度和一定的市場美譽(yù)度， 珠江灣畔項目得已站在一個較高的起點和有利的市場形勢。同時過去開發(fā)為項目的潛在消費人群積累相當(dāng)?shù)臄?shù)量，為人際營銷創(chuàng)造了一定的條件。 （二） 地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃： （三）交通： 目前項目沒有與外相連的城市道路，而規(guī)劃中的珠江路開通時間很難確定，如果安計劃開通 C 標(biāo)段，也只能連通小河區(qū)內(nèi)的長江路或建設(shè)中的黔江路，進(jìn)入項目的道路形象不佳是一個很難改變的現(xiàn)實，短期內(nèi)公共交通資源不足，交通資源不足。 （四）地塊周邊環(huán)境： 項目東部緊鄰貴陽環(huán)城林帶、北部為山驪，自然條件一般，西部是未來的農(nóng)民拆遷還房區(qū)，南部是一生產(chǎn)輕工產(chǎn)品 的國有工廠，地塊內(nèi)地貌呈丘陵狀，中部是一谷地狀的濕地和水體，東北端有一小型水庫，有水鳥棲息。從總體地貌看，地貌呈方塊狀，而非貴陽多有的條 此資料來自企業(yè) 狀谷地，且有一定的水體資源，有利于展示項目形象和總體規(guī)劃，而適度的坡地為山地建筑的建造創(chuàng)造了條件，是項目的優(yōu)勢之一。 1000畝藥用植物園近在咫尺。 市政配套項目 序號 項目 基本情況 位置 備注 1 二十五中 完中，有學(xué)生 700人左右，主要面向小河區(qū)招生。 距項目 1500米左右 2 一中分校 有學(xué)生 300多人，但不面對小河區(qū)招生，是一中寄宿制中學(xué)。 珠江路高強(qiáng)度螺栓 廠對面 3 黔江子校 距珠江路 A地塊 800米左右，可對外招生。 黔江路 需繞道長江路才可與項目 連接 4 三十四中 位于樂街小區(qū)西面 5 洛解小學(xué) 人數(shù) 360左右 地塊紅線范圍內(nèi) 已改擴(kuò)建投入使用 6 幼兒園 日托 380元 /人，全托 600元 /人，生源較少，多以廠子弟為主。樂街小區(qū)幼兒園 長江路 華烽廠辦、柴油機(jī)廠辦、樂 街小區(qū)社區(qū)幼兒園 7 菜市場 23個，規(guī)模不大，零星分布 華烽廠和高強(qiáng)度螺栓廠之間、 長江路轉(zhuǎn)盤附近 8 銀行 2個 位于長江路， 距項目較遠(yuǎn)，大概 2公里左右 9 公交車 1 1 42 走長江路到瑞和家園、中興世 家 終點站在華烽廠和高強(qiáng)度螺栓廠之間，距地塊附近較遠(yuǎn) 10 便利店 沿長江路有紅玉超市、紅華超市便利店、糖煙酒雜貨鋪等零星分布 （五） 項目建設(shè)大型住宅區(qū)的 SWOT 分析： 優(yōu)勢： （ 1）未來區(qū)位優(yōu)勢明顯： 珠江路 A 地塊位于正在規(guī)劃中的珠江路一側(cè)，是貴陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)未來規(guī)劃開發(fā)的重點之一，它可通過珠江路連接南明區(qū)，如果珠 此資料來自企業(yè) 江路能在規(guī)劃時間內(nèi)開通，則它離貴陽市兩城區(qū)比小河區(qū)的任何一塊區(qū)域都近，是未來連接南明區(qū)的交通要道。在地理位置上占有后天的優(yōu)勢。 （ 2）自然環(huán)境較好： 該地塊周邊自然生態(tài)所受到的破壞程度較小，東面植被較好，北面稍差，但四周山體上均有綠色覆蓋，且以較為密集的松林為多。地塊四周山勢稍有起伏，對于依山就勢，造就園林景觀而言，是有其獨到之處的。就水體而言，地塊上方有一處小型水庫，中間有一處積水池塘，在景觀造型和綠化取水上也較為方便。地塊內(nèi)靠近水庫一側(cè)還有天然泉眼，水質(zhì)優(yōu)良。 （ 3）具有整體優(yōu)勢，易于規(guī)劃： 珠江路 A 地塊一個相對獨立的大型區(qū)域地塊，在規(guī)劃整體性上易于統(tǒng)一。整個項目用地 47 公頃，地塊高差不大，連接成塊，可對用地進(jìn)行整體性規(guī)劃和開 發(fā)建設(shè)，規(guī)模大，便可做大文章，對于營造一個規(guī)模大盤具有完備的地理條件；也極有利于配套建設(shè)方面的規(guī)劃和減免與爭取配套相關(guān)的費用。在商業(yè)上，規(guī)模大盤更有創(chuàng)造商機(jī)的空間，對于做大做好社區(qū)商業(yè)配套有一定的作用。同時還可創(chuàng)建和延續(xù)興隆品牌。 中國最大的資料庫下載 此資料來自企業(yè) （ 4）社區(qū)配套日趨成熟： 雖然珠江路 A 地塊的區(qū)域位置相對獨立，但其社區(qū)配套相對成熟。與其相鄰的樂街小區(qū)已發(fā)展成為具有相對規(guī)模的居住型社區(qū)，與瑞和花園、黔江社區(qū)等居住聚中地可以形成一個較為大型的居住社區(qū)。在教育上，該地塊距二十五中，黔 江子校都比較近，大可解決社區(qū)開發(fā)后業(yè)主子女入學(xué)就讀的問題。在醫(yī)療上，該地塊與小河四十四醫(yī)院的直線距離也比較近。綜合而言，珠江路 A 地塊的社區(qū)配套相對較為成熟，對于今后的社區(qū)配套困難有一定的緩解作用。 （ 5）周邊項目開發(fā)相對成熟： 除樂街小區(qū)外，在項目周邊還有瑞和家園等一些開發(fā)相對成熟的樓盤，這對該片區(qū)的適宜居住的形象會有很大的提升。 劣勢： （ 1）區(qū)域規(guī)劃目標(biāo)實現(xiàn)較難： 因為該地塊的區(qū)域?qū)儆谛『訁^(qū)現(xiàn)中心地帶外圍，其開發(fā)前提是規(guī)劃中的珠江路早日實現(xiàn)開工與開通，特別是實現(xiàn)與南明區(qū)的連接，將會成為項目開發(fā)成功的關(guān)鍵問題。如此大型規(guī)劃不能實現(xiàn)，則其區(qū)域價值無法實現(xiàn)。在目前的情況下，連接該片區(qū)與周邊的公交車較少。 （ 2）長江路無入口： 珠江路 A 地塊南面與華烽廠、長江路連接的地段是洛解村居住地 此資料來自企業(yè) 段，該村只有一條巷道與長江路相連，只有利用珠江路解決小區(qū)出入口的問題。 （ 3）拆遷量較大： 如按小河區(qū)政府新的規(guī)劃想法，要把 A 地塊與華烽廠中間的民居納入進(jìn)來的話，洛解村共計約四萬二千多方的拆遷房需進(jìn)行拆遷安置，如此一來，該開發(fā)項目的拆遷量和拆遷費用便會大幅上升。 （ 4）人文環(huán)境及形象較差： 珠江路 A 地塊因有洛解村處于其邊緣，沒有整體規(guī)劃，加之其位于小河區(qū)的郊區(qū)地帶，在市民心中一直屬于偏、亂、差的這類雜亂形象，人文環(huán)境較差。 （ 5）南面廠礦企業(yè)較多： 珠江路南段，分布著華烽電器總廠、高強(qiáng)度螺栓廠、輕騎集團(tuán)以及西北面的黔江機(jī)械廠和磚廠等廠礦企業(yè)，離廠區(qū)過近會使人產(chǎn)生一種雜亂、污染等影響生活的印象。 （ 6）地塊東北有垃圾場： 珠江路 A 地塊東北角，紅線邊小河區(qū)與南明區(qū)交界處的垃圾場還在使用。 此資料來自企業(yè) （ 7）地塊北面有墳?zāi)梗? 珠江路 A 地塊北面坡地上有一座墳山，山上植被較少，非常醒目。 （ 8）地塊高差較大： 地塊高差較大，會使建安成本增加。 機(jī)會點 （ 1）未來的市場需求： 小河目前的城市化水平是 24%，按政府的十五規(guī)劃，到 2020 年，城市化水平將達(dá)到 35%— 40%，按這一指標(biāo)，到 2020 年小河區(qū)城市化水平的發(fā)展將有很大的空間，規(guī)劃人口數(shù)量將增加 5 萬 人，按小康標(biāo)準(zhǔn)的人均居住面積為 35 平方米 /人計算，未來將有 175 萬平方米的需求空間。 （ 2）未來規(guī)劃的實現(xiàn)： 就目前小河區(qū)的規(guī)劃而言，今后區(qū)政府的主要開發(fā)力度主要在珠江路片區(qū)，如果開通珠江路，并且盡早順利實現(xiàn)與南明區(qū)的連接，將改變目前小河比較單一的線狀 聯(lián)系現(xiàn)狀，將貴溪大道、黔江路、珠江路、戰(zhàn)備路、甚至二戈寨連成一片，發(fā)展成為帶狀交通系統(tǒng)。它的開發(fā)將會為 A 地塊帶來非常的的升值空間。因此可以充分利用珠江路這一小河區(qū)近期開發(fā)重點的契機(jī)，在項目升值潛力上作文章，進(jìn)行此項目的開發(fā)建設(shè)。 此資料來自企業(yè) （ 3）興隆品牌的創(chuàng)建和延續(xù)： 興隆城市花園一期的開發(fā)與建設(shè)已經(jīng)在貴陽市市民當(dāng)中產(chǎn)生了巨大的口碑效應(yīng)