【正文】 2188 21971 21755 21539 投資回報率 % % % % % 4．利率敏感度分析 衡量利率變動對土地資金成本、建設(shè)資金成本、稅前利潤、凈利潤和投資回報率的影響程度。 表 6 利率敏感度分析 （單位：萬元） 經(jīng)濟指標(biāo) 預(yù)測利率 預(yù)測利率 預(yù)測利率 預(yù)測利率 預(yù)測利率 預(yù)測利率 預(yù)測利率 敏感系數(shù) （ 80%） （ 85%） （ 90%） （ 95%） （ 100%） （ 105%） （ 110%） 土地資金成本 18447 19600 20753 21906 23059 24211 25364 建 設(shè)資金成本 22134 23517 24901 26284 27668 29051 30434 稅前利潤 35994 33458 30921 28381 25848 23313 20777 稅后凈利 30595 28440 26283 24124 21971 19811 17661 投資回報率 % % % % % % % 六 ）盈虧平衡點分析 （ 1） 按總投資 152195 萬元、整體均價 3200 元 /平方 米估算 : 利用公式：總投資 =總銷售額盈虧平衡點銷售率推算 152195 萬元 =794338 平方米 3200 元 /平方米盈虧平衡點銷售率 盈虧平衡點銷售率 =% 即按照整體均價 3200 元 /平方米銷售，銷售率達(dá)到 %可收回成本。 （ 2）按總投資 152195 萬元、銷售率達(dá) 100%估算 : 利用公式：總投資 =總建筑面積盈虧平衡點均價銷售率 152195 萬元 =794338 平方米盈虧平衡點均價 100% 盈虧平衡點均價 =1916 元 /平方米 響水花園項目可行性研究報告 16 也就是說銷售率達(dá) 100%，均價達(dá) 1916 元 /平方米時可收回全 部成本。 （ 1） 按總成本 152195 萬元、整體均價 3200 元 /平方米估算 : 利用公式：總成本 =總銷售額盈虧平衡點銷售率推算 234994 萬元 =794338 平方米 3200 元 /平方米盈虧平衡點銷售率 盈虧平衡點銷售率 =% 即按照整體均價 3200 元 /平方米銷售，銷售率達(dá)到 %可收回成本。 （ 2）按總投資 794338 萬元、銷售率達(dá) 100%估算 : 利用公式：總成本 =總建筑面積盈虧平衡點均價銷售率 234994 萬元 =794338 平方米盈虧平衡點均價 100% 盈虧平衡點均價 =2958 元 /平方米 也就是說銷售率達(dá) 100%，均價達(dá) 2958 元 /平方米時可收回全部成本。 二．投資風(fēng)險的控制 及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風(fēng)險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風(fēng)險的認(rèn)識和管理。該項目控制風(fēng)險的方式包括三項措施： 開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的經(jīng)濟形勢就越難預(yù)測。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預(yù)測。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的辦法 是加快 項目 開發(fā)進展。針對該項目，我們采取 提高選址的速度 ， 科學(xué)、合理安排前期規(guī)劃報建手續(xù)， 采用招投標(biāo)的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金 的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供 應(yīng)商 簽訂施工材料供應(yīng)合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。 通過市場調(diào)查，盡可能 獲得更 多的投資環(huán)境和投資項目的市場信息，作出的預(yù)測就越精確，從而能進行正確的科學(xué)的決策，包括投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、 銷售方式 的選擇等等。這樣就能把不確定性降低響水花園項目可行性研究報告 17 到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險。 良好的項目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進度和質(zhì)量是重點。聘請有經(jīng)驗的房地產(chǎn)專家進行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費用、提高收益水平，進而降低并控制風(fēng)險。 第五部分 、調(diào)查 結(jié)論與建議 一．推薦方案的總體描述 ?？?的各項建設(shè)項目的全面啟動，投資政策再一次放寬。通過研究本區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展趨勢 , 調(diào)查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，經(jīng)過深入研究論證，該商品住宅項目盈利可能性較大， 開發(fā)商 決定實行 聯(lián)合 開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的投資方式。 二．推薦方案的優(yōu)缺點描述 1）項目擁有較好的投 資環(huán)境與機遇 國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，政府對公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。 2）項目具有突出優(yōu)勢 * 在附近區(qū)域與 金葉左岸 的競爭對手較少 * 金葉左岸 小區(qū)的定位屬中檔次，在同一供需圈內(nèi)缺少可替代物業(yè)，且需求量較大 * 公司的資金具有優(yōu)勢 * 項目擁有較好的周邊環(huán)境（包括自然、 治安、 人文、交通等環(huán)境） 響水花園項目可行性研究報告 18 * 項目所處地塊的發(fā)展前景較好 3）項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險較小 本項目屬于大面積、大規(guī)模開發(fā)，在項目開 發(fā)過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，因此，只要在實施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。 三．結(jié)論與建議 從經(jīng)濟效益來說：由于公司在項目開發(fā)建設(shè)前，進行了廣泛、深入的市場調(diào)研，了解客戶的需求， 基本確定了項目開發(fā)的檔次、目標(biāo)客戶群體 ， 、市場定位，可以提高公司在社會上的知名度，為公司將來的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，并且為 ?？?的房地產(chǎn)經(jīng)濟注入了新鮮血液，有力的推動了 ?？?的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，起到了搞活經(jīng)濟的作用。 從社會效益來說：由于本小區(qū)注重環(huán)境營造和公共設(shè)施的建設(shè)，它將成為 ?？谑?又一個亮點，為 島外定向 購買人士及 ?？?地區(qū)的人民提供了優(yōu)越的住居環(huán)境，使 他們能夠更好的生活和工作 ，感受到經(jīng)濟發(fā)展給他們帶來的直接好處， 感受到在黨的旗幟下能夠幸福的生活， 安居樂業(yè)。因此社會效益極為可觀。 從環(huán)境效益來說：該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對環(huán)境的破壞，該工程完成后，從 前的田野變成了環(huán)境幽雅、全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全、 配套 完善的公共服務(wù)設(shè)施以及便利的交通，無疑將 形成一個全新的修養(yǎng)圣地，對于美化 ?？?的市容，改善環(huán)境帶來較大的影響。 縱觀開發(fā)全過程，從經(jīng)濟效益，社會效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的。 強化項目進程中的投資、質(zhì)量、進度計劃，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項目按期完成。 （ 1）實行速度管理，加強項目運作進度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風(fēng)險。 響水花園項目可行性研究報告 19 （ 2）公司各部門緊密配合，以加快項目運作進度。 （ 3）要做精品。產(chǎn)品設(shè)計各個環(huán)節(jié)都要以招標(biāo)方式求得高水平設(shè)計出來的標(biāo)志性、有品位的產(chǎn)品。 （ 4）項目成本須合理控制，以保留市場波動時的降價應(yīng)對空間。 （ 5）注意嚴(yán)格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項工作 。特別要準(zhǔn)備好抗風(fēng)險資金，不可挪用。 二〇〇七年八月五日