【正文】 2188 21971 21755 21539 投資回報(bào)率 % % % % % 4．利率敏感度分析 衡量利率變動(dòng)對(duì)土地資金成本、建設(shè)資金成本、稅前利潤(rùn)、凈利潤(rùn)和投資回報(bào)率的影響程度。 表 6 利率敏感度分析 （單位：萬元） 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)利率 預(yù)測(cè)利率 預(yù)測(cè)利率 預(yù)測(cè)利率 預(yù)測(cè)利率 預(yù)測(cè)利率 預(yù)測(cè)利率 敏感系數(shù) （ 80%） （ 85%） （ 90%） （ 95%） （ 100%） （ 105%） （ 110%） 土地資金成本 18447 19600 20753 21906 23059 24211 25364 建 設(shè)資金成本 22134 23517 24901 26284 27668 29051 30434 稅前利潤(rùn) 35994 33458 30921 28381 25848 23313 20777 稅后凈利 30595 28440 26283 24124 21971 19811 17661 投資回報(bào)率 % % % % % % % 六 ）盈虧平衡點(diǎn)分析 （ 1） 按總投資 152195 萬元、整體均價(jià) 3200 元 /平方 米估算 : 利用公式：總投資 =總銷售額盈虧平衡點(diǎn)銷售率推算 152195 萬元 =794338 平方米 3200 元 /平方米盈虧平衡點(diǎn)銷售率 盈虧平衡點(diǎn)銷售率 =% 即按照整體均價(jià) 3200 元 /平方米銷售，銷售率達(dá)到 %可收回成本。 （ 2）按總投資 152195 萬元、銷售率達(dá) 100%估算 : 利用公式：總投資 =總建筑面積盈虧平衡點(diǎn)均價(jià)銷售率 152195 萬元 =794338 平方米盈虧平衡點(diǎn)均價(jià) 100% 盈虧平衡點(diǎn)均價(jià) =1916 元 /平方米 響水花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 也就是說銷售率達(dá) 100%，均價(jià)達(dá) 1916 元 /平方米時(shí)可收回全 部成本。 （ 1） 按總成本 152195 萬元、整體均價(jià) 3200 元 /平方米估算 : 利用公式：總成本 =總銷售額盈虧平衡點(diǎn)銷售率推算 234994 萬元 =794338 平方米 3200 元 /平方米盈虧平衡點(diǎn)銷售率 盈虧平衡點(diǎn)銷售率 =% 即按照整體均價(jià) 3200 元 /平方米銷售，銷售率達(dá)到 %可收回成本。 （ 2）按總投資 794338 萬元、銷售率達(dá) 100%估算 : 利用公式：總成本 =總建筑面積盈虧平衡點(diǎn)均價(jià)銷售率 234994 萬元 =794338 平方米盈虧平衡點(diǎn)均價(jià) 100% 盈虧平衡點(diǎn)均價(jià) =2958 元 /平方米 也就是說銷售率達(dá) 100%，均價(jià)達(dá) 2958 元 /平方米時(shí)可收回全部成本。 二．投資風(fēng)險(xiǎn)的控制 及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)到這些風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和管理。該項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的方式包括三項(xiàng)措施： 開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)就越難預(yù)測(cè)。其次，開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的政治形勢(shì)也越難預(yù)測(cè)。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的辦法 是加快 項(xiàng)目 開發(fā)進(jìn)展。針對(duì)該項(xiàng)目，我們采取 提高選址的速度 ， 科學(xué)、合理安排前期規(guī)劃報(bào)建手續(xù)， 采用招投標(biāo)的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金 的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供 應(yīng)商 簽訂施工材料供應(yīng)合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。 通過市場(chǎng)調(diào)查，盡可能 獲得更 多的投資環(huán)境和投資項(xiàng)目的市場(chǎng)信息，作出的預(yù)測(cè)就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項(xiàng)目的選擇、區(qū)位的選擇、時(shí)機(jī)的選擇、融資的選擇、 銷售方式 的選擇等等。這樣就能把不確定性降低響水花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)。 良好的項(xiàng)目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來看，項(xiàng)目全過程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量是重點(diǎn)。聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專家進(jìn)行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險(xiǎn)。 第五部分 、調(diào)查 結(jié)論與建議 一．推薦方案的總體描述 ?？?的各項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目的全面啟動(dòng)，投資政策再一次放寬。通過研究本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì) , 調(diào)查市場(chǎng)行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，經(jīng)過深入研究論證，該商品住宅項(xiàng)目盈利可能性較大， 開發(fā)商 決定實(shí)行 聯(lián)合 開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的投資方式。 二．推薦方案的優(yōu)缺點(diǎn)描述 1）項(xiàng)目擁有較好的投 資環(huán)境與機(jī)遇 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，政府對(duì)公司開發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對(duì)改善居住條件的期望與購買力水平，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。 2）項(xiàng)目具有突出優(yōu)勢(shì) * 在附近區(qū)域與 金葉左岸 的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少 * 金葉左岸 小區(qū)的定位屬中檔次，在同一供需圈內(nèi)缺少可替代物業(yè)，且需求量較大 * 公司的資金具有優(yōu)勢(shì) * 項(xiàng)目擁有較好的周邊環(huán)境（包括自然、 治安、 人文、交通等環(huán)境） 響水花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 * 項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好 3）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小 本項(xiàng)目屬于大面積、大規(guī)模開發(fā)，在項(xiàng)目開 發(fā)過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，因此，只要在實(shí)施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。 三．結(jié)論與建議 從經(jīng)濟(jì)效益來說：由于公司在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前，進(jìn)行了廣泛、深入的市場(chǎng)調(diào)研，了解客戶的需求， 基本確定了項(xiàng)目開發(fā)的檔次、目標(biāo)客戶群體 ， 、市場(chǎng)定位，可以提高公司在社會(huì)上的知名度，為公司將來的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，并且為 海口 的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)注入了新鮮血液，有力的推動(dòng)了 海口 的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，起到了搞活經(jīng)濟(jì)的作用。 從社會(huì)效益來說：由于本小區(qū)注重環(huán)境營(yíng)造和公共設(shè)施的建設(shè)，它將成為 海口市 又一個(gè)亮點(diǎn)，為 島外定向 購買人士及 ?？?地區(qū)的人民提供了優(yōu)越的住居環(huán)境，使 他們能夠更好的生活和工作 ，感受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展給他們帶來的直接好處， 感受到在黨的旗幟下能夠幸福的生活， 安居樂業(yè)。因此社會(huì)效益極為可觀。 從環(huán)境效益來說：該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對(duì)環(huán)境的破壞，該工程完成后，從 前的田野變成了環(huán)境幽雅、全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全、 配套 完善的公共服務(wù)設(shè)施以及便利的交通，無疑將 形成一個(gè)全新的修養(yǎng)圣地，對(duì)于美化 海口 的市容，改善環(huán)境帶來較大的影響。 縱觀開發(fā)全過程，從經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的。 強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度計(jì)劃，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。 （ 1）實(shí)行速度管理，加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度，以避免市場(chǎng)可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風(fēng)險(xiǎn)。 響水花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 （ 2）公司各部門緊密配合，以加快項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度。 （ 3）要做精品。產(chǎn)品設(shè)計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)都要以招標(biāo)方式求得高水平設(shè)計(jì)出來的標(biāo)志性、有品位的產(chǎn)品。 （ 4）項(xiàng)目成本須合理控制，以保留市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)的降價(jià)應(yīng)對(duì)空間。 （ 5）注意嚴(yán)格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項(xiàng)工作 。特別要準(zhǔn)備好抗風(fēng)險(xiǎn)資金，不可挪用。 二〇〇七年八月五日