【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 速、 濱江 大道、海瑞大道，交通 十分便利， 從小區(qū)到機(jī)場(chǎng)、市區(qū)只需 十分鐘車(chē)程。 公交車(chē)有 20 路、 21 路、 42路。 2） . 生態(tài)環(huán)境 小區(qū)東臨東渡江，內(nèi)有響水河溪流穿過(guò)，江對(duì)面是近 400 畝的原始森林公園 。走進(jìn) 規(guī)劃中的 金葉左岸 ，撲面而來(lái)的便是濃濃的綠意。一萬(wàn)平方米的中心廣場(chǎng)綠地、花壇、步道、廊架、泳池，體現(xiàn)的是開(kāi)發(fā)商對(duì)待業(yè)主最深切的建設(shè)理念：建筑不只是住宅、還是生活；園林不只是景致，還是參與。小區(qū)擁有大型的中央水系、現(xiàn)代會(huì)所、新型幼兒園及小學(xué)和星級(jí)多方位的物業(yè)服務(wù)使 金葉左岸 在廣大消費(fèi)者中建立了良好的口碑 。 3） . 物業(yè)定位 定位 金葉左岸 為居家、度假、休閑 、 養(yǎng)老的 智能 生態(tài) 型 花園小 區(qū) 。 4） .六通現(xiàn)狀 本項(xiàng)目 區(qū)內(nèi)通電、通氣、通水、電信、寬帶、有線(xiàn)電視 主網(wǎng)已形成，只需與相關(guān)部門(mén)申請(qǐng)花小部份資金便可接入。 5） .主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 響水花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 6）周邊配套 學(xué)校：省委黨校、海南華僑商業(yè)學(xué)校、瓊山華僑中學(xué)、 海師大附屬中學(xué)及 多所小學(xué) 均近在小區(qū)周邊 ，業(yè)主孩子可就近選擇學(xué)校入學(xué)。 銀行：工行、農(nóng)行、中行、建行、交通銀行、農(nóng)村信用社均已設(shè)營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)； 醫(yī)院：瓊山中醫(yī)院、瓊山市人民醫(yī)院、省人民醫(yī)院瓊山分院、瓊山婦幼保健院 離項(xiàng)目區(qū)不到 2 公里 ； 購(gòu)物：周邊 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 齊全，購(gòu)物方便。 三．問(wèn)題與建議 考慮到 金葉左岸 建成后，其用戶(hù)多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，結(jié)合他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車(chē)場(chǎng)，娛樂(lè)中心及安保措施。 另外，在住宅的戶(hù)型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不項(xiàng)目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 317335 總建筑面積 平方米 居住建筑面積 平方米 公共建筑面積 平方米 居住居數(shù) 戶(hù) 平均每戶(hù)建筑面積 平方米 平均每戶(hù)居住人數(shù) 人 容積率 綠化率 % 住宅棟數(shù) 棟 平均層數(shù) 層 地下車(chē)庫(kù)面積 平方米 停車(chē)位 個(gè) 響水花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 同住戶(hù)需求的多種戶(hù)型，避免單一，在建設(shè)的過(guò)程中，要時(shí)時(shí)注意政府的各種政策 ， 而且要重視該項(xiàng)目的社會(huì)效益。 第二部分 、市場(chǎng)預(yù)測(cè) 一．市場(chǎng)調(diào)查 2021 年以來(lái)，國(guó)內(nèi)知名的萬(wàn)科、天津泰達(dá)等大型房地產(chǎn) 商 紛紛看中海口得天獨(dú)厚的地理環(huán)境，海南人淳樸、善良、友好的社會(huì)環(huán)境，濱海休閑、度假的天然氣候及國(guó)家級(jí)環(huán)保城市的品牌，登陸海南，先后開(kāi)發(fā)了“浪琴灣”、“濱海明珠”、“比華利山莊”、“綠色佳園”等大型社區(qū)。 據(jù)調(diào)查得知：上述知名企 業(yè)在海口開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，由于他們注重產(chǎn)品品質(zhì)、外觀 、戶(hù)型、小區(qū)景觀、配套設(shè)施的建設(shè)，目前銷(xiāo)售形勢(shì)看好。住宅銷(xiāo)售均價(jià)為5000 元 /m2左右，公寓樓為 7000 元 / m2左右，別墅 10000 元 / m2左右。 海南受 93 年房產(chǎn)泡沫的影響，房市價(jià)格在全國(guó)省會(huì) 城市特別是濱海城市一直處于低谷。近年來(lái)，省委、省政府提出了“重塑 海南，建設(shè)大特區(qū)”的戰(zhàn)略方針，各行各業(yè)積極響應(yīng)，便捷、快速、高效的政府服務(wù)體系已經(jīng)形成。“開(kāi)發(fā)沿江，提升中心”的格局得以顯現(xiàn)。近年來(lái)，島外人士選擇海南購(gòu)房養(yǎng)老、休閑的比例逐年遞增，據(jù)權(quán)威部門(mén)公布，今年上半年大陸來(lái)海南購(gòu)房群體占全部購(gòu)房人的 68%。購(gòu)房 金額占銷(xiāo)售額的 %。房市價(jià)格上升，購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)指日可待，一個(gè)真正的、切合實(shí)際的濱海城市房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)。 二．產(chǎn)品供需預(yù)測(cè) 自去年下半年以來(lái)，?？谑蟹康禺a(chǎn)投資一直呈現(xiàn)增長(zhǎng)乏力趨勢(shì)，房屋施工面積、新開(kāi)工面積、銷(xiāo)售面積都有不同程度的下降。今年１－５月，?？谌蟹康禺a(chǎn)施工面積只有５２１萬(wàn)平方米，同比減少１０％。其中住宅施工面積３７７萬(wàn)平方米，同比減少１６．３％。與此同時(shí)，海口全市的房屋新開(kāi)工面積也只有５響水花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 ４萬(wàn)平方米，同比也略有減少。 據(jù)?？谑蟹慨a(chǎn)局負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，國(guó)家宏觀調(diào)控政策，特別是銀行放貸利率上調(diào)和貸款條件 提高，以及土地成本的增加，是造成?？诜康禺a(chǎn)投資規(guī)?？傮w上趨于緊縮的主要原因，這些因素促使房地產(chǎn)企業(yè)投資更加謹(jǐn)慎，非住宅投資迅速增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化。 與投資規(guī)模緊縮不同，今年以來(lái)，?？谏唐贩夸N(xiāo)售形勢(shì)依然良好。今年 1－5 月，全市商品房銷(xiāo)售面積達(dá) 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 76． 53％。此外，存量房市場(chǎng)交易日益活躍，替代作用明顯增強(qiáng)，反映出?？诙址渴袌?chǎng)日漸成熟的趨勢(shì)。 據(jù)悉，今年１－５月，?？谏唐贩科骄N(xiāo)售價(jià)格為 2975． 26 元／平方米，同比增長(zhǎng) 2． 61％。其中商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格為 2959． 1 元／平方米，同比增長(zhǎng) 9． 9％， 且大盤(pán)高品位住宅的銷(xiāo)售上升較快。 二手房住房平均銷(xiāo)售價(jià)格 1354元／平方米，同比增長(zhǎng) 20． 14％。據(jù)房產(chǎn)局分析認(rèn)為，二手房交易的迅速增長(zhǎng)，表明了?？谑凶灾餍宰》啃枨笸?，人們的購(gòu)房觀念更加理性。 據(jù)此分析，我們此時(shí)開(kāi)發(fā)，是迎合市場(chǎng)需求，銷(xiāo)售前景良好。 三．價(jià)格預(yù)測(cè) 據(jù)調(diào)查，今 年 ?？谑?還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與2021 年 項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無(wú)論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng) ?？谑?房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。 今年 ?？谑?基礎(chǔ)建設(shè) 將要 快速發(fā)展。 今年海口市 房?jī)r(jià)升幅 在 10%左右，從原因上看，主要有 以下因素 ： ，地價(jià)上升。住宅集中區(qū)地段周邊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的增多，形成 “ 扎堆 ” 效應(yīng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。 。 從目前我市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，有 %的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購(gòu)房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款 ；還有居民的 福利性住房觀念已經(jīng)開(kāi)始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場(chǎng)積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來(lái)。 ，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使響水花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 居民購(gòu)買(mǎi)力有所增強(qiáng)，再加上不少 “ 持幣觀望 ” 者的加入，銀行按揭到位， 國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提高，致 使房?jī)r(jià)上漲。 ，也成為了房市升溫。 因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致 價(jià)格上揚(yáng) 。 ，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供 、 銷(xiāo) 兩旺 。 內(nèi)地省會(huì)城市房?jī)r(jià)攀高，濱海城市的房?jī)r(jià)使一般工薪階層望樓 興嘆。 綜上所述，再結(jié)合我們公司的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷(xiāo)售大約每平方米 4800 元。 第三部分 、 風(fēng)險(xiǎn) 分析 為了確保風(fēng)險(xiǎn)分析的質(zhì)量，有必要對(duì)響水花園投資過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅?lái)減少風(fēng)險(xiǎn)損失。 一 ． 定性 分析 為保證項(xiàng)目收益，我們有必要對(duì)項(xiàng)目操作過(guò)程中可能出現(xiàn)的問(wèn)題予以關(guān)注，并按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定采取措施防范風(fēng)險(xiǎn)。 當(dāng)前我國(guó)固定資產(chǎn)領(lǐng)域投資出現(xiàn)過(guò)熱的特征，國(guó)家對(duì)固