【正文】 （ 5）注意嚴格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項工作 。 響水花園項目可行性研究報告 19 （ 2）公司各部門緊密配合，以加快項目運作進度。 從環(huán)境效益來說：該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對環(huán)境的破壞，該工程完成后，從 前的田野變成了環(huán)境幽雅、全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全、 配套 完善的公共服務(wù)設(shè)施以及便利的交通，無疑將 形成一個全新的修養(yǎng)圣地，對于美化 ?？?的市容，改善環(huán)境帶來較大的影響。 2）項目具有突出優(yōu)勢 * 在附近區(qū)域與 金葉左岸 的競爭對手較少 * 金葉左岸 小區(qū)的定位屬中檔次，在同一供需圈內(nèi)缺少可替代物業(yè)，且需求量較大 * 公司的資金具有優(yōu)勢 * 項目擁有較好的周邊環(huán)境（包括自然、 治安、 人文、交通等環(huán)境） 響水花園項目可行性研究報告 18 * 項目所處地塊的發(fā)展前景較好 3）項目開發(fā)經(jīng)營風險較小 本項目屬于大面積、大規(guī)模開發(fā)，在項目開 發(fā)過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，因此，只要在實施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。聘請有經(jīng)驗的房地產(chǎn)專家進行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費用、提高收益水平，進而降低并控制風險。 通過市場調(diào)查，盡可能 獲得更 多的投資環(huán)境和投資項目的市場信息，作出的預(yù)測就越精確，從而能進行正確的科學(xué)的決策，包括投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、 銷售方式 的選擇等等。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預(yù)測。 （ 2）按總投資 794338 萬元、銷售率達 100%估算 : 利用公式：總成本 =總建筑面積盈虧平衡點均價銷售率 234994 萬元 =794338 平方米盈虧平衡點均價 100% 盈虧平衡點均價 =2958 元 /平方米 也就是說銷售率達 100%，均價達 2958 元 /平方米時可收回全部成本。 表 5 銷售費率的敏感度分析表（單位：萬元） 響水花園項目可行性研究報告 15 經(jīng)濟指標 預(yù)測銷售費用 預(yù)測銷售費用 預(yù)測銷售費用 預(yù)測銷售費用 預(yù)測銷售費用 敏感系數(shù) （ 90%） （ 95%） （ 100%） （ 105%） （ 110%） 銷售費用 4574 4828 5083 5337 5591 稅前利潤 26357 26103 25848 25594 25340 稅后凈利 22404 22188 21971 21755 21539 投資回報率 % % % % % 4．利率敏感度分析 衡量利率變動對土地資金成本、建設(shè)資金成本、稅前利潤、凈利潤和投資回報率的影響程度。 四 ）經(jīng)濟效益估算 預(yù)計 銷 售 均 價 ： 3500 元 /M2 1： 銷 售收入： 本案售價按 3500 元 / M2估算，銷售總額為 3500 元 / M22 4000M2=8400 萬元 。 一） 價格水平的假定說明： 依照投資項目財務(wù)評價的慣例，在進行項目投資估算、銷售收入計算、經(jīng)營成本假設(shè)等均采用現(xiàn)實價格水平，在整個計算期內(nèi)保持不變，不考慮通貨膨脹因素對項目評價指標的影響。 ：在市場經(jīng)濟條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項目的投資減輕了風險。 據(jù)此我們有理由相信 ： 我們開發(fā)的商品房有較強的競爭力和獲利能力 。 另外知名企業(yè)得到追捧。 項目在操作過程中，會面臨施工監(jiān)督、質(zhì)量控制、銷售、廣告促銷等經(jīng)營問題，其中市場推廣尤為重要。 2．市場風險 海南房地產(chǎn)市場存在一定的市場風險： 1）對比國內(nèi)其它省市，海南的房地產(chǎn)市場容量較小，內(nèi)需不足、競爭激烈； 響水花園項目可行性研究報告 11 2） 20 世紀 90 年代的房地產(chǎn)泡沫對海南的房地產(chǎn)市場還存在一定的負面影響。 綜上所述，再結(jié)合我們公司的競爭實力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約每平方米 4800 元。 因為隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。 從目前我市房地產(chǎn)的消費市場來看，有 %的消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款 ；還有居民的 福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放出來。 今年 ?？谑?基礎(chǔ)建設(shè) 將要 快速發(fā)展。 二手房住房平均銷售價格 1354元／平方米，同比增長 20． 14％。今年 1－5 月，全市商品房銷售面積達 萬平方米，同比增長 76． 53％。其中住宅施工面積３７７萬平方米，同比減少１６．３％。購房 金額占銷售額的 %。 海南受 93 年房產(chǎn)泡沫的影響，房市價格在全國省會 城市特別是濱海城市一直處于低谷。 另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不項目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 317335 總建筑面積 平方米 居住建筑面積 平方米 公共建筑面積 平方米 居住居數(shù) 戶 平均每戶建筑面積 平方米 平均每戶居住人數(shù) 人 容積率 綠化率 % 住宅棟數(shù) 棟 平均層數(shù) 層 地下車庫面積 平方米 停車位 個 響水花園項目可行性研究報告 8 同住戶需求的多種戶型，避免單一，在建設(shè)的過程中，要時時注意政府的各種政策 ， 而且要重視該項目的社會效益。 4） .六通現(xiàn)狀 本項目 區(qū)內(nèi)通電、通氣、通水、電信、寬帶、有線電視 主網(wǎng)已形成，只需與相關(guān)部門申請花小部份資金便可接入。走進 規(guī)劃中的 金葉左岸 ，撲面而來的便是濃濃的綠意。 9) 景觀營造 小區(qū)內(nèi)設(shè)置；；四個室外空間景觀： ① 主題庭院景觀 ② 文化長廊及疊石水景景觀 ③ 建筑物圍合空間景觀 ④ 沿規(guī)劃路道路街景 響水花園項目可行性研究報告 6 10） 建筑風格： 以小高層、公寓 、別墅為主，與 小 區(qū)內(nèi)休閑 、 娛樂服務(wù)設(shè)施相結(jié)合，充分展示熱帶海濱城市獨特的風格，給人以美的享受。 7) 功能出入口 會館出入口、小區(qū)出入口、商舖出入口、中小學(xué)及幼兒園等公共配套建筑各自獨立，互不干擾。 3) 全天候游泳池 游泳池設(shè)置非同一般，該游泳池部分室內(nèi)，部分室外，有陰有陽，可全天候使用。 二．項目概況 位 于 ?？谑?瓊山區(qū) ， 該地段土地 2021 年 6 月 政府掛牌價為 元﹪㎡。以一種體貼的自然生活氛圍為出發(fā)點，將自然式的景觀建設(shè)傳達到園區(qū)的各個角落。其開發(fā)占盡天時、地利、人和，必將成為海南房地產(chǎn)的又一扛鼎之作。 內(nèi)部因素： 善水房地產(chǎn)開發(fā)﹙集團﹚ 公司自 2021 年成立以來，先后開發(fā)了“金都大廈”、“天馳陽光度假公寓”、“海南大學(xué)南?？萍荚贰钡软椖俊：Ｄ仙扑康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司擬開發(fā)的大型生活社區(qū)