【正文】 計(jì)，貴陽(yáng)樓市 10萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目已經(jīng)不下 20個(gè)，50 萬(wàn)平方米以上的住宅小 區(qū)逐漸增多，占地 1000 畝，開發(fā)量 100 萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目也已經(jīng)登上樓市舞臺(tái)。樓市開發(fā)區(qū)域由過去的三點(diǎn)（云巖、南明、小河）獨(dú)俏，走向東、南、西、北、中、新全面開花。根據(jù)有關(guān)資料數(shù)據(jù)顯示， 貴陽(yáng)的 GDP 增長(zhǎng)達(dá)到 %，三城區(qū)的居民人均可支配收入，接近 1000 美元。 ２、銷售價(jià)格環(huán)境綜合因素影響、房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。步入 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，為了在競(jìng)爭(zhēng)中勝出，開發(fā)商們將會(huì)在開發(fā)建設(shè)過程中提高產(chǎn)品技術(shù)含量、產(chǎn)品創(chuàng)新、通過環(huán)境建設(shè)、配套建設(shè)等手段來(lái)提高產(chǎn)品含金量，提升市場(chǎng)空間，這一切都以成本為支撐；從 2020 年起土地的協(xié)議出讓時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，在貴陽(yáng)這個(gè)土地本就緊缺的山地城市，有限的土地資源在眾多競(jìng)爭(zhēng)者的爭(zhēng)奪，土地成本勢(shì)必增加；金融政策的調(diào)整，收緊，對(duì)需要大量資金在較長(zhǎng)時(shí)間運(yùn)作的地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，房地產(chǎn)的資金成本、財(cái)務(wù)成本必 此資料來(lái)自企業(yè) 定會(huì)增多；再加上旺盛的市場(chǎng)需求、持續(xù)增長(zhǎng)的宏觀經(jīng)濟(jì)、建筑原材料上漲等 因素， 2020 年房地產(chǎn)的成本必定上漲，房?jī)r(jià)向上漲的日子可以預(yù)測(cè)也就不遠(yuǎn)了，不漲價(jià)是不太可能的，只是漲多少罷了。 （７） 消費(fèi)者對(duì)小區(qū)及周邊配套需求完善實(shí)用，配套設(shè)置應(yīng)該與 此資料來(lái)自企業(yè) 項(xiàng)目客戶定位統(tǒng)籌考慮，并非大而全就等于好。金陽(yáng)新區(qū)除碧?；▓@的待上市部分外，市政府規(guī)劃 200 萬(wàn)平方米的森活林城也將在今年新鮮推出 ,如果進(jìn)展順利全年預(yù)計(jì)有近 220 萬(wàn)平方 此資料來(lái)自企業(yè) 米項(xiàng)目開發(fā)。 此資料來(lái)自企業(yè) 房地產(chǎn)的行業(yè)門檻在提高，誠(chéng)實(shí)守信、用心經(jīng)營(yíng)、實(shí)力發(fā)展、專業(yè)開發(fā)成為房地產(chǎn)企業(yè)的基本方向。 高起點(diǎn)快速發(fā)展金融、保險(xiǎn)、通信、商貿(mào)、旅游、房地產(chǎn)、信息咨詢、文化、教育、科技事業(yè)，建立功通齊全、行業(yè)配套、結(jié)構(gòu)布局合理，高度產(chǎn)業(yè)化、社會(huì)化的第三產(chǎn)業(yè)體系。 （四） 項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃環(huán)境評(píng)價(jià)： 四、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析： （一） 區(qū)域定義： 根據(jù) 2000 年《貴陽(yáng)市城市總體規(guī)劃 19962020》， 2020 年，形成以中心區(qū)為市級(jí)中心，小河、白云為市級(jí)次中心，金陽(yáng)、龍洞堡、花 此資料來(lái)自企業(yè) 溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu)。形成具有一定規(guī)模、各具特色、功能互補(bǔ)、配套齊全的城市次中心，分擔(dān)市級(jí)中心對(duì)外輻射、對(duì)內(nèi)服務(wù)的功能，并通過次中心的配套建設(shè)，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，為疏解中心區(qū)人口創(chuàng)造條件。 A、 B、 C 地塊面積相對(duì)比較大，將會(huì)成為小河區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)新熱點(diǎn)。頤園”等項(xiàng)目也將使此地成為小河區(qū)近年的熱點(diǎn)，同時(shí)，沙沖路的改建也將帶動(dòng)這一地段的商業(yè)氛 圍。開發(fā)后，因區(qū)域內(nèi)沒有其他的項(xiàng)目，也不能很好的 此資料來(lái)自企業(yè) 在后期形成某種人文現(xiàn)象，總體看該項(xiàng)資源不足。目前競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目在該項(xiàng)資源的情況大體相同。 距項(xiàng)目 1500米左右 2 一中分校 有學(xué)生 300多人，但不面對(duì)小河區(qū)招生，是一中寄宿制中學(xué)。地塊內(nèi)靠近水庫(kù)一側(cè)還有天然泉眼，水質(zhì)優(yōu)良。在醫(yī)療上，該地塊與小河四十四醫(yī)院的直線距離也比較近。 （ 4）人文環(huán)境及形象較差： 珠江路 A 地塊因有洛解村處于其邊緣，沒有整體規(guī)劃，加之其位于小河區(qū)的郊區(qū)地帶，在市民心中一直屬于偏、亂、差的這類雜亂形象，人文環(huán)境較差。因此可以充分利用珠江路這一小河區(qū)近期開發(fā)重點(diǎn)的契機(jī)，在項(xiàng)目升值潛力上作文章，進(jìn)行此項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。 （ 8）地塊高差較大： 地塊高差較大，會(huì)使建安成本增加。如此大型規(guī)劃不能實(shí)現(xiàn)，則其區(qū)域價(jià)值無(wú)法實(shí)現(xiàn)。同時(shí)還可創(chuàng)建和延續(xù)興隆品牌。在地理位置上占有后天的優(yōu)勢(shì)。 （四）地塊周邊環(huán)境： 項(xiàng)目東部緊鄰貴陽(yáng)環(huán)城林帶、北部為山驪，自然條件一般，西部是未來(lái)的農(nóng)民拆遷還房區(qū)，南部是一生產(chǎn)輕工產(chǎn)品 的國(guó)有工廠，地塊內(nèi)地貌呈丘陵?duì)?，中部是一谷地狀的濕地和水體，東北端有一小型水庫(kù)，有水鳥棲息。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)： 項(xiàng)目的前期定位已經(jīng)確定為高檔社區(qū)，是興隆城市花園的全面升級(jí)版，除領(lǐng)先的建筑形態(tài)外，合理、舒適的功能性，環(huán)保美觀、品質(zhì)的的細(xì)部用材，使用環(huán)節(jié)的人性設(shè)計(jì)，為產(chǎn)品創(chuàng)新和技術(shù)營(yíng)銷提供了資源，也是差異化的資源。 地理位置： 貴陽(yáng)市區(qū)南部，小河城區(qū)的東北端邊緣地帶，因地塊屬于小河、南明兩城區(qū)間的飛地，過去少有人煙，目前顯得較為偏僻。黃河路以西，沿南明河一帶，具有一定代表性的還是“興隆城市花園”和“山水黔城”兩個(gè)主要項(xiàng)目。未來(lái)區(qū)域內(nèi)面臨主要由本公司兩個(gè)項(xiàng)目同時(shí)放量供應(yīng)的局面，在宣傳造勢(shì)、產(chǎn)品差異化、 客戶分流等等環(huán)節(jié)上的壓力。工業(yè)以機(jī)械、電子、航空、新材料為主。 第一產(chǎn)業(yè)要堅(jiān)持城郊型、外向型、現(xiàn)代化的方向，全力發(fā)展蔬菜、糧食、優(yōu)質(zhì)烤煙、干鮮果、奶牛、禽蛋、豬牛羊、花卉、水產(chǎn)養(yǎng)殖、觀光農(nóng)業(yè)，形成生產(chǎn)基地，劃定基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)。 城區(qū)是省、市黨政機(jī)關(guān)所在地，突出金融、信息、交通、通信、文化藝術(shù)、科技、商貿(mào)和旅游服務(wù)中心的功能，優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)，調(diào)整城市發(fā)展方向和規(guī)模，加強(qiáng)新區(qū)開發(fā)和舊城改造，開拓城市發(fā)展空間；嚴(yán)格控制中心區(qū)人口規(guī)模，提高城市基礎(chǔ)設(shè)施水平，改善城市環(huán)境質(zhì)量。產(chǎn)品創(chuàng)新成為很多公司的選擇。 （１０） 市場(chǎng)成熟程度整體不高，缺乏絕對(duì)的品牌項(xiàng)目和開發(fā)公司；樓盤宣傳推廣、消費(fèi)者信息獲知渠道相對(duì)傳統(tǒng)，信息面較窄。 （４） 入戶花園 和陽(yáng)臺(tái)面積并非越大越好，每套住宅兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)、鋼化玻璃陽(yáng)臺(tái)欄桿是市場(chǎng)的主要選擇。 2020 年兩城區(qū)商品住宅銷售均價(jià)達(dá) 2369 元 /平方米，同比上漲了 6%；小河區(qū)商品住宅銷售均價(jià) 1561 元 /平方米，同比上漲 8%；其他各區(qū)的房?jī)r(jià)同樣在逐年上漲。盧加諾 三力房開 地堪已完成 據(jù)悉， 04 年 10 月動(dòng)工 貴龍?jiān)? 貴龍房開 1 號(hào)樓已入住，一期 18 棟將陸續(xù)于 05 年 10 前竣工 前期銷售情況較好，目前處于較沉靜狀態(tài) 智慧龍城 智誠(chéng)房開 55 一期基本竣工 受拆遷影響較大，修筑處于見縫插針的狀況 廣信四季花園 廣信房開 21 一期大部分已竣工、交房 該項(xiàng)目從原規(guī)劃的 16 萬(wàn)方現(xiàn)已增加到 21 萬(wàn)方 新添寨 山水城市公園 金泰房開 20 前期規(guī)劃中 04 年春季房交會(huì)中項(xiàng)目進(jìn)行過展 示，但目前尚未動(dòng)工 烏當(dāng)藍(lán)波灣 龍潤(rùn)德房開 31 前期規(guī)劃中 地塊生活氛圍較濃，拆遷量較大 暫未定名 上海投資商 未定 前期規(guī)劃中 烏當(dāng)二中周圍，屬招商引資項(xiàng)目，總投資額達(dá) 10 億。三橋隨著大貴陽(yáng)戰(zhàn)略的實(shí)施、金陽(yáng)新區(qū)的建設(shè)、云巖區(qū)政府的重點(diǎn)發(fā)展，憑著獨(dú)特的區(qū)位和便捷的交通，區(qū)域內(nèi)良好的植被和用地條件等多種優(yōu)勢(shì)，吸引了省內(nèi)外多家具備較強(qiáng)實(shí)力的地產(chǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)入開發(fā)行列，一些新的地產(chǎn)思想與貴陽(yáng)本土較為成功的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)將使這個(gè)區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目具備很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。更多有實(shí)力的本地和外地機(jī)構(gòu)也相續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，如官房、振華集團(tuán)、澳龍房開等。規(guī)劃城市建設(shè)用地約 平方公里，規(guī)劃人口 萬(wàn)人。今年 1 季度，我市食品類消費(fèi)同比增長(zhǎng) ％， 此資料來(lái)自企業(yè) 由于受糧油食品上漲的影響，扣除物價(jià)因素后，食品類消費(fèi)實(shí)際僅增長(zhǎng) ％。養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、 醫(yī)療保險(xiǎn)工作正常開展。全市居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年同期上漲 ％。由于新開工的房開項(xiàng)目較多， 房地產(chǎn)開發(fā)投資開局良好，完成 億元，同比增長(zhǎng) 50％，成為全市 固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要拉動(dòng)力 。一是大中型企業(yè)的增速高于全市水平；二是招商引資項(xiàng)目及技術(shù)改造項(xiàng)目投產(chǎn)、達(dá)產(chǎn)，拉動(dòng)工業(yè)增長(zhǎng)明顯。年末全市養(yǎng)老保險(xiǎn)參保人數(shù)為 萬(wàn)人，失業(yè)保險(xiǎn)參保人數(shù)為 萬(wàn)人；基本醫(yī)療保險(xiǎn)參保人數(shù)為 萬(wàn)人。 人口、人民生活和社會(huì)保障： 年末全市總?cè)丝跒? 萬(wàn)人（常住人口），比上年增加 萬(wàn)人，增長(zhǎng) %， 其中城市人口 163 萬(wàn)人。全年煤氣供應(yīng)量 10990 萬(wàn)立方米，其中家庭用氣 5737 萬(wàn)立方米；液化氣供應(yīng)量氣量 23517 噸。年末全市共有上市公司 8 家，股票交易戶數(shù)為 17 萬(wàn)戶，比上年增長(zhǎng) %，全年股票交易額為 此資料來(lái)自企業(yè) 億元。全市財(cái)政總收入 億元，比上年增長(zhǎng) %，其中：地方財(cái)政收入完成 億元，增長(zhǎng) %；財(cái)政支出保持適度增長(zhǎng)，支出結(jié)構(gòu)日趨合理，全年財(cái)政總支出 億元，增長(zhǎng) %。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長(zhǎng) %。 工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益繼續(xù)提高。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 %。 2 3 7 . 5 92 6 4 . 8 13 0 2 . 7 53 3 6 . 3 73 8 0 . 9 29 . 7 0 % 1 0 . 6 0 % 1 1 . 2 0 % 1 1 . 3 0 % 1 3 . 0 0 %01002003004001999年 2000年 2001年 2002年 2020年生產(chǎn)總值（億元）增長(zhǎng) 非公有經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。北面是一片山麓。 東面為小河區(qū)垃圾填埋場(chǎng)；南面為洛解村村民民房 ,與華烽電器廠緊鄰；西接規(guī)劃中的珠江路 ,與樂街小區(qū)相對(duì)；北面為山麓。洛解村有巷道與小河區(qū)長(zhǎng)