【正文】 因此可以充分利用珠江路這一小河區(qū)近期開發(fā)重點的契機(jī)，在項目升值潛力上作文章，進(jìn)行此項目的開發(fā)建設(shè)。 （ 8）地塊高差較大： 地塊高差較大，會使建安成本增加。 （ 4）人文環(huán)境及形象較差： 珠江路 A 地塊因有洛解村處于其邊緣，沒有整體規(guī)劃，加之其位于小河區(qū)的郊區(qū)地帶，在市民心中一直屬于偏、亂、差的這類雜亂形象，人文環(huán)境較差。如此大型規(guī)劃不能實現(xiàn)，則其區(qū)域價值無法實現(xiàn)。在醫(yī)療上，該地塊與小河四十四醫(yī)院的直線距離也比較近。同時還可創(chuàng)建和延續(xù)興隆品牌。地塊內(nèi)靠近水庫一側(cè)還有天然泉眼，水質(zhì)優(yōu)良。在地理位置上占有后天的優(yōu)勢。 距項目 1500米左右 2 一中分校 有學(xué)生 300多人，但不面對小河區(qū)招生，是一中寄宿制中學(xué)。 （四）地塊周邊環(huán)境： 項目東部緊鄰貴陽環(huán)城林帶、北部為山驪，自然條件一般，西部是未來的農(nóng)民拆遷還房區(qū)，南部是一生產(chǎn)輕工產(chǎn)品 的國有工廠，地塊內(nèi)地貌呈丘陵狀，中部是一谷地狀的濕地和水體，東北端有一小型水庫，有水鳥棲息。目前競爭項目在該項資源的情況大體相同。 產(chǎn)品設(shè)計： 項目的前期定位已經(jīng)確定為高檔社區(qū)，是興隆城市花園的全面升級版，除領(lǐng)先的建筑形態(tài)外，合理、舒適的功能性，環(huán)保美觀、品質(zhì)的的細(xì)部用材，使用環(huán)節(jié)的人性設(shè)計，為產(chǎn)品創(chuàng)新和技術(shù)營銷提供了資源，也是差異化的資源。開發(fā)后，因區(qū)域內(nèi)沒有其他的項目，也不能很好的 此資料來自企業(yè) 在后期形成某種人文現(xiàn)象，總體看該項資源不足。 地理位置： 貴陽市區(qū)南部，小河城區(qū)的東北端邊緣地帶，因地塊屬于小河、南明兩城區(qū)間的飛地，過去少有人煙，目前顯得較為偏僻。頤園”等項目也將使此地成為小河區(qū)近年的熱點，同時，沙沖路的改建也將帶動這一地段的商業(yè)氛 圍。黃河路以西，沿南明河一帶，具有一定代表性的還是“興隆城市花園”和“山水黔城”兩個主要項目。 A、 B、 C 地塊面積相對比較大，將會成為小河區(qū)房地產(chǎn)市場的一個新熱點。未來區(qū)域內(nèi)面臨主要由本公司兩個項目同時放量供應(yīng)的局面，在宣傳造勢、產(chǎn)品差異化、 客戶分流等等環(huán)節(jié)上的壓力。形成具有一定規(guī)模、各具特色、功能互補、配套齊全的城市次中心，分擔(dān)市級中心對外輻射、對內(nèi)服務(wù)的功能，并通過次中心的配套建設(shè)，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，為疏解中心區(qū)人口創(chuàng)造條件。工業(yè)以機(jī)械、電子、航空、新材料為主。 （四） 項目開發(fā)規(guī)劃環(huán)境評價： 四、項目區(qū)域環(huán)境分析： （一） 區(qū)域定義： 根據(jù) 2000 年《貴陽市城市總體規(guī)劃 19962020》， 2020 年，形成以中心區(qū)為市級中心，小河、白云為市級次中心，金陽、龍洞堡、花 此資料來自企業(yè) 溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu)。 第一產(chǎn)業(yè)要堅持城郊型、外向型、現(xiàn)代化的方向，全力發(fā)展蔬菜、糧食、優(yōu)質(zhì)烤煙、干鮮果、奶牛、禽蛋、豬牛羊、花卉、水產(chǎn)養(yǎng)殖、觀光農(nóng)業(yè)，形成生產(chǎn)基地，劃定基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)。 高起點快速發(fā)展金融、保險、通信、商貿(mào)、旅游、房地產(chǎn)、信息咨詢、文化、教育、科技事業(yè)，建立功通齊全、行業(yè)配套、結(jié)構(gòu)布局合理，高度產(chǎn)業(yè)化、社會化的第三產(chǎn)業(yè)體系。 城區(qū)是省、市黨政機(jī)關(guān)所在地，突出金融、信息、交通、通信、文化藝術(shù)、科技、商貿(mào)和旅游服務(wù)中心的功能，優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)，調(diào)整城市發(fā)展方向和規(guī)模，加強(qiáng)新區(qū)開發(fā)和舊城改造，開拓城市發(fā)展空間；嚴(yán)格控制中心區(qū)人口規(guī)模，提高城市基礎(chǔ)設(shè)施水平，改善城市環(huán)境質(zhì)量。 此資料來自企業(yè) 房地產(chǎn)的行業(yè)門檻在提高，誠實守信、用心經(jīng)營、實力發(fā)展、專業(yè)開發(fā)成為房地產(chǎn)企業(yè)的基本方向。產(chǎn)品創(chuàng)新成為很多公司的選擇。金陽新區(qū)除碧?；▓@的待上市部分外，市政府規(guī)劃 200 萬平方米的森活林城也將在今年新鮮推出 ,如果進(jìn)展順利全年預(yù)計有近 220 萬平方 此資料來自企業(yè) 米項目開發(fā)。 （１０） 市場成熟程度整體不高，缺乏絕對的品牌項目和開發(fā)公司；樓盤宣傳推廣、消費者信息獲知渠道相對傳統(tǒng)，信息面較窄。 （７） 消費者對小區(qū)及周邊配套需求完善實用，配套設(shè)置應(yīng)該與 此資料來自企業(yè) 項目客戶定位統(tǒng)籌考慮，并非大而全就等于好。 （４） 入戶花園 和陽臺面積并非越大越好，每套住宅兩個陽臺、鋼化玻璃陽臺欄桿是市場的主要選擇。步入 2020 年房地產(chǎn)市場的競爭更加激烈，為了在競爭中勝出，開發(fā)商們將會在開發(fā)建設(shè)過程中提高產(chǎn)品技術(shù)含量、產(chǎn)品創(chuàng)新、通過環(huán)境建設(shè)、配套建設(shè)等手段來提高產(chǎn)品含金量，提升市場空間，這一切都以成本為支撐；從 2020 年起土地的協(xié)議出讓時代已經(jīng)結(jié)束，在貴陽這個土地本就緊缺的山地城市，有限的土地資源在眾多競爭者的爭奪，土地成本勢必增加；金融政策的調(diào)整，收緊，對需要大量資金在較長時間運作的地產(chǎn)行業(yè)來講，房地產(chǎn)的資金成本、財務(wù)成本必 此資料來自企業(yè) 定會增多；再加上旺盛的市場需求、持續(xù)增長的宏觀經(jīng)濟(jì)、建筑原材料上漲等 因素， 2020 年房地產(chǎn)的成本必定上漲，房價向上漲的日子可以預(yù)測也就不遠(yuǎn)了，不漲價是不太可能的，只是漲多少罷了。 2020 年兩城區(qū)商品住宅銷售均價達(dá) 2369 元 /平方米，同比上漲了 6%；小河區(qū)商品住宅銷售均價 1561 元 /平方米，同比上漲 8%；其他各區(qū)的房價同樣在逐年上漲。 ２、銷售價格環(huán)境綜合因素影響、房價穩(wěn)中有升。盧加諾 三力房開 地堪已完成 據(jù)悉， 04 年 10 月動工 貴龍苑 貴龍房開 1 號樓已入住，一期 18 棟將陸續(xù)于 05 年 10 前竣工 前期銷售情況較好，目前處于較沉靜狀態(tài) 智慧龍城 智誠房開 55 一期基本竣工 受拆遷影響較大，修筑處于見縫插針的狀況 廣信四季花園 廣信房開 21 一期大部分已竣工、交房 該項目從原規(guī)劃的 16 萬方現(xiàn)已增加到 21 萬方 新添寨 山水城市公園 金泰房開 20 前期規(guī)劃中 04 年春季房交會中項目進(jìn)行過展 示，但目前尚未動工 烏當(dāng)藍(lán)波灣 龍潤德房開 31 前期規(guī)劃中 地塊生活氛圍較濃，拆遷量較大 暫未定名 上海投資商 未定 前期規(guī)劃中 烏當(dāng)二中周圍，屬招商引資項目，總投資額達(dá) 10 億。根據(jù)有關(guān)資料數(shù)據(jù)顯示， 貴陽的 GDP 增長達(dá)到 %，三城區(qū)的居民人均可支配收入，接近 1000 美元。三橋隨著大貴陽戰(zhàn)略的實施、金陽新區(qū)的建設(shè)、云巖區(qū)政府的重點發(fā)展，憑著獨特的區(qū)位和便捷的交通，區(qū)域內(nèi)良好的植被和用地條件等多種優(yōu)勢，吸引了省內(nèi)外多家具備較強(qiáng)實力的地產(chǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)入開發(fā)行列，一些新的地產(chǎn)思想與貴陽本土較為成功的開發(fā)經(jīng)驗將使這個區(qū)域內(nèi)的項目具備很強(qiáng)的競爭力。樓市開發(fā)區(qū)域由過去的三點（云巖、南明、小河）獨俏，走向東、南、西、北、中、新全面開花。更多有實力的本地和外地機(jī)構(gòu)也相續(xù)進(jìn)入市場，如官房、振華集團(tuán)、澳龍房開等。 據(jù)不完全統(tǒng)計，貴陽樓市 10萬平方米以上的項目已經(jīng)不下 20個，50 萬平方米以上的住宅小 區(qū)逐漸增多，占地 1000 畝，開發(fā)量 100 萬平方米以上的項目也已經(jīng)登上樓市舞臺。規(guī)劃城市建設(shè)用地約 平方公里，規(guī)劃人口 萬人。完善基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。今年 1 季度，我市食品類消費同比增長 ％， 此資料來自企業(yè) 由于受糧油食品上漲的影響，扣除物價因素后，食品類消費實際僅增長 ％。除此而外，元旦、春節(jié)發(fā)放年終獎較上年增長，市機(jī)關(guān)、事業(yè)單位在職工作人員發(fā)放公務(wù)員移動通訊補貼，國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位兩年考核合格晉升一檔職務(wù)工資等都不同程度地拉動了今年 1 季度城市居民的可支配收入增長。養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、 醫(yī)療保險工作正常開展。 就業(yè)工作穩(wěn)步推進(jìn)，社會保障面逐步擴(kuò)大。全市居民消費價格總水平比上年同期上漲 ％。金融形勢平穩(wěn)，存款總量穩(wěn)步上升。由于新開工的房開項目較多， 房地產(chǎn)開發(fā)投資開局良好，完成 億元，同比增長 50％，成為全市 固定資產(chǎn)投資增長的主要拉動力 。僅 1－ 2 月全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)累計實現(xiàn)利潤總額 億元，增長 ％。一是大中型企業(yè)的增速高于全市水平；二是招商引資項目及技術(shù)改造項目投產(chǎn)、達(dá)產(chǎn)，拉動工業(yè)增長明顯。 資料來源：貴陽市統(tǒng)計局 （二）貴陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析： １、貴陽經(jīng)濟(jì)工作 2020 年首 季開局良好，房地產(chǎn)成為固定資產(chǎn)投資主力軍。年末全市養(yǎng)老保險參保人數(shù)為 萬人，失業(yè)保險參保人數(shù)為 萬人；基本醫(yī)療保險參保人數(shù)為 萬人。農(nóng)民人均純收入 2510 元，比上年增長 %，扣除物價因素，實際增長 %。 人口、人民生活和社會保障： 年末全市總?cè)丝跒? 萬人（常住人口），比上年增加 萬人，增長 %， 其中城市人口 163 萬人。城市區(qū)域環(huán)境噪音和交通干線噪音平均值分別為 （ A） 和 69 DB（ A）。全年煤氣供應(yīng)量 10990 萬立方米，其中家庭用氣 5737 萬立方米；液化氣供應(yīng)量氣量 23517 噸。運營線路網(wǎng)長度 1298 公里，公交客運總量 億人次，城市出租汽車 2444 輛。年末全市共有上市公司 8 家，股票交易戶數(shù)為 17 萬戶，比上年增長 %，全年股票交易額為 此資料來自企業(yè) 億元。全市金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)金收入 億元，現(xiàn)金支出 億元，收支相抵，凈回籠現(xiàn)金 億元，比上年多回籠現(xiàn)金 億元。全市財政總收入 億元，比上年增長 %，其中：地方財政收入完成 億元，增長 %；財政支出保持適度增長，支出結(jié)構(gòu)日趨合理，全年財政總支出 億元，增長 %。全年社會消費品零售總額完成 億元，比上年增長了 %。全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長 %。全年具有資質(zhì)等級的建筑企業(yè)實現(xiàn)利潤總額