【正文】 期正在建設(shè)中 “ Townhouse”在市場(chǎng)上知名度較廣 暫未定名 嘉信天和房開(kāi) 50 拆遷中 地段優(yōu)越，拆遷量較大，定位高檔 暫未定名 亨特房開(kāi) 30 拆遷中 地段優(yōu)越，拆遷量較大，定位高檔 小石城 泰聯(lián)房開(kāi) 37 一期基本竣工，二期在建 銷售情況不錯(cuò) 金獅小區(qū) 省經(jīng)濟(jì) 38 一期已基本竣工 經(jīng)濟(jì)實(shí)用房 三橋 楓丹白露 天緯房開(kāi) 38 會(huì)所、一期部分樓棟已動(dòng)工 預(yù)計(jì)明年春季可上市 圣泉流云 集成房開(kāi) 48 會(huì)所已動(dòng)工 周邊原居民居住較分散，拆遷難度大 貝地 此資料來(lái)自企業(yè) 2020 年和 2020 年的市場(chǎng)上，三橋、金陽(yáng)、烏當(dāng)將會(huì)成為樓市中的新亮 點(diǎn)和樓市銷售的有力競(jìng)爭(zhēng)者。市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)的良性走勢(shì)、各種經(jīng)濟(jì)實(shí)體的多元化發(fā)展、一些非老牌的地產(chǎn)公司進(jìn)入市場(chǎng)，共同來(lái)發(fā)展和分享貴陽(yáng)的樓市蛋糕，如中鐵五局旗下的鐵五建房開(kāi)、民營(yíng)的麒龍房開(kāi)等。金竹發(fā)展無(wú)污染工業(yè)，防止對(duì)阿哈水庫(kù)的污染，規(guī)劃期內(nèi)搬遷貴州水泥廠。 據(jù)調(diào)查，一段時(shí)間以來(lái)，我市糧油價(jià)格的上漲引起了其他食品等價(jià)格的連鎖反應(yīng)。 “ 兩個(gè)確保 ” 做到了 100％，發(fā)放解困資金 42701 萬(wàn)元。農(nóng)民人均現(xiàn)金收入預(yù)計(jì) 551 元，同比增長(zhǎng) ％。 固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)全市累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資 30 億元，增長(zhǎng) 30％，仍然保持了增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)，但增幅比去年同期有所回落。 全市工業(yè)克服煤、電等制約因素，保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)效益繼續(xù)提高。養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療等保險(xiǎn)制度逐步推開(kāi)， “兩個(gè)確?！钡玫竭M(jìn)一步的鞏固，社會(huì)保障水平不斷提高。建成區(qū)綠地率 %，綠化覆蓋率%，人均公共綠地面積 平方米。自來(lái)水普及率達(dá) % 年末有煤氣用戶 萬(wàn)戶，液化氣用戶 19 萬(wàn)戶。 全年保費(fèi)陪付金額為 億元，其中：財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)陪付 億元，壽險(xiǎn)陪付 億元，分別增長(zhǎng) %和 %。 財(cái)政和金融： 2020 貴陽(yáng)市財(cái)政收入穩(wěn)定增長(zhǎng)。金陽(yáng)新區(qū)建設(shè)取得明顯成效，西出口、貴陽(yáng)大劇院、火車站中心廣場(chǎng)環(huán)境工程、藥業(yè) GMP 改造、海信工業(yè)園彩電生產(chǎn)線、南方匯通微硬盤(pán)項(xiàng)目等重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施工程和技改項(xiàng)目順利推進(jìn)。產(chǎn)品銷售率達(dá) %。全年有 萬(wàn)下崗失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)了再就業(yè)。第一產(chǎn)業(yè)完成增加值 ，增長(zhǎng) %，第二產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長(zhǎng) %，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長(zhǎng) %；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重由上年的 ： ： 調(diào)整為 ： ： ，三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為%、 %和 %。西面與規(guī)劃中的珠江路相接，現(xiàn)在是一條便道，便道一另一面是樂(lè)街小區(qū)與之相接，現(xiàn)樂(lè)街小區(qū)的建設(shè)已接近此處。 此資料來(lái)自企業(yè) 興隆珠江灣畔項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 可行性研究報(bào)告 目錄： 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目概況 位置 用地規(guī)模與地塊現(xiàn)狀 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果指標(biāo) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宏觀環(huán)境分析 貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析 小河經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析 貴陽(yáng)住宅市場(chǎng)分析 住宅市場(chǎng)供給情況分析 住宅市場(chǎng)需求情況分析 貴陽(yáng)新興住宅區(qū)域的分布分析 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宏觀環(huán)境評(píng)價(jià) 貴陽(yáng)城市總體規(guī)劃描述 貴陽(yáng)市 2020 年總體城市規(guī)劃 貴陽(yáng)城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo) 總體發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃環(huán)境評(píng)價(jià) 項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析 此資料來(lái)自企業(yè) 區(qū)域定義 現(xiàn)狀與規(guī)劃 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供應(yīng)量 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件分析 地塊概況 地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃 交通 地塊周邊環(huán)境 項(xiàng)目建設(shè)大型住宅區(qū)的 SWOT 分析 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)分析 其它區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)分析 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手評(píng)價(jià) 市場(chǎng)需求分析 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 項(xiàng)目住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)定價(jià) 目標(biāo)客戶確定 項(xiàng)目概念定位 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本 項(xiàng)目的工程進(jìn)度估算 項(xiàng)目總投資與成本估算 項(xiàng)目投資與資金籌措計(jì)劃和項(xiàng)目貸款計(jì)劃 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與不確定性分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 此資料來(lái)自企業(yè) 項(xiàng)目政策性風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目自然風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 1項(xiàng)目特征綜述、評(píng)估結(jié)論與建議 一、項(xiàng)目基本情況： （一）項(xiàng)目概況： 地理位置： 珠江路 A 地塊位于小河區(qū)東北面，緊鄰南明區(qū)后巢鄉(xiāng)。地形、道路規(guī)劃雜亂，折遷量較大。 三次產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展。年末全市在崗職工 萬(wàn)人，在崗職工年平均工資 12182 元，比上年增長(zhǎng) %，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng) %。其中：重工業(yè)完成增加值 億元，輕工業(yè)完成增加值 億元，分別比上年增長(zhǎng) %和 %；國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)完成增加值 億元，增長(zhǎng) %；股份制企業(yè)完成增加值 79 億元，增長(zhǎng) %；大中型企業(yè)完成增加值 億元，增長(zhǎng) %。 固定資產(chǎn)投資： 固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)。從 此資料來(lái)自企業(yè) 行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)完成零售額 億元，比上年增長(zhǎng) %；餐飲業(yè)完成零售額 億元，比上年增長(zhǎng) %，增幅高于批發(fā)零售貿(mào)易業(yè) 個(gè)百分點(diǎn)，占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重由上年的%上升到 %。全市保險(xiǎn)部門(mén)的保費(fèi)收入 億元，增長(zhǎng) %，其中：財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)收入 億元，壽險(xiǎn)保費(fèi)收入 億元，分別增長(zhǎng) %和 %。全年供水總量 25551 萬(wàn)立方米，其中生活用水 13687萬(wàn)立方米。 年末建成區(qū)園林綠地面積 4738 公頃，建成區(qū)綠化覆蓋面積 4801公頃，公共綠地面積 1691 公頃。 社會(huì)保障體系建設(shè)繼續(xù)加強(qiáng)。 市委副書(shū)記、市長(zhǎng)孫國(guó)強(qiáng)在會(huì)上要求，要確立科學(xué)的發(fā)展觀，突出長(zhǎng)短結(jié)合、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)等重點(diǎn)，在確保經(jīng)濟(jì)正常增速的同時(shí)，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)久健康發(fā)展的后勁。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，各項(xiàng)指標(biāo)均完成進(jìn)度目標(biāo)。 一季度，城鎮(zhèn)人均可支配收入季節(jié)性增長(zhǎng)較高，同比增長(zhǎng) 15％。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 ％。其中，衣著和雜項(xiàng)商品及服務(wù)漲幅最大，同比增長(zhǎng)分別為 27％和 ％。片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施用地沿黃河路兩側(cè)布置，三江口以北和花溪大道以東以居住用地為主，三江口以南黃河路以西為工業(yè)用地，規(guī)劃礦山機(jī)械廠東南部為倉(cāng)儲(chǔ)用地和鐵路貨場(chǎng)，火車西站建成鐵路集裝箱貨物運(yùn)輸和物質(zhì)、糧食倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，甘蔭塘建設(shè)糧食期貨交易中心；在馬鞍新村建設(shè)污染水處理廠。貴陽(yáng)的大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨！ 經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)發(fā)、培育和發(fā)展，貴陽(yáng)的開(kāi)發(fā)商也逐步成長(zhǎng)壯大，并形成了一定的市場(chǎng)影響力，如老牌的中天集團(tuán)、鴻基集團(tuán)等。 １、各區(qū)域商品房供應(yīng)量分析： 小河板塊步入 2020 年，板塊整體開(kāi)發(fā)量較前兩年下降，但由于興隆等大盤(pán)的支撐，加上近 10 個(gè)中小項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，預(yù)計(jì)全年有約 50 萬(wàn)平方米的項(xiàng)目開(kāi)工。貴陽(yáng)市“大貴陽(yáng)”戰(zhàn)略的實(shí)施，城市化進(jìn)程的加快也給貴陽(yáng)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了持續(xù)的市場(chǎng)空間。房地產(chǎn)的整體預(yù) 售價(jià)格較去年同期下降 %，住宅部分的預(yù)售價(jià)格同比上漲 %，辦公用房預(yù)售均價(jià)達(dá)到 3157 元 /平方米，同比 上漲 %；商業(yè)用房預(yù)售均價(jià)為 4570 元 /平方米，同比下降了%。 4 房為希望購(gòu)買(mǎi)大面積單位， 160平米是復(fù)式單位的一個(gè)主要指標(biāo)。 （８） 市場(chǎng) 7 成客戶接受 15002500 元 /平方米單價(jià)，消費(fèi)者對(duì)1530 萬(wàn)一套的住宅有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)能力， 20 萬(wàn)和 30 萬(wàn)是購(gòu)房者的兩個(gè)心理關(guān)口，住房消費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)金融的依賴性強(qiáng)。 即使不包括白云和花溪兩個(gè)板塊 ，結(jié)合各個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期和每年新增加的新項(xiàng)目，初步估計(jì)貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)三年內(nèi)的商品房新開(kāi)工量將達(dá)到 1000 萬(wàn)平方米以上，超過(guò)原來(lái)幾年的的開(kāi)工記錄，成就又一歷史新高。 三、貴陽(yáng)城市總體規(guī)劃描述： （一）貴陽(yáng)市 2020 年總體城市規(guī)劃： 《貴陽(yáng)市城市總體規(guī)劃》是貴陽(yáng)市政府于 2000 年在 1986 年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)《貴陽(yáng)市城市總體規(guī)劃》的基礎(chǔ)上調(diào)整、修訂的，規(guī)劃確定了19962020 年間貴陽(yáng) 15 年的中長(zhǎng)期規(guī)劃方案 ，從社會(huì)、城市發(fā)展的各個(gè)方面明確了貴陽(yáng) 未來(lái)發(fā)展的指導(dǎo)性方向。發(fā)展壯大以優(yōu)質(zhì)鋁為代理的冶金工業(yè)；以橡膠、磷化工、媒化工為代表的化學(xué)工業(yè)；以汽車配件和磨具磨料為代表的機(jī)械工業(yè)；以卷煙為代表的食品工業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)。 其中，小河片區(qū)（含中曹甘蔭塘）規(guī)劃總用地約 平方公里?？v使除開(kāi)南明、云巖區(qū)的貴陽(yáng)其他區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，但無(wú)論從樓盤(pán)質(zhì)素、社區(qū)氛圍、居住環(huán)境、人文環(huán)境、樓盤(pán)定位、價(jià)格水平等各方面的指標(biāo)來(lái)看，都無(wú)法與小河的發(fā)展水平相比，小河區(qū)的開(kāi)發(fā)環(huán)境仍占有舉足輕重的地位，仍然是市民購(gòu)房的主 此資料來(lái)自企業(yè) 要選擇區(qū)域。根據(jù)規(guī)劃，以黃河路為界，小河以南的部分過(guò)漓江花園就是工業(yè)區(qū)，以工業(yè)發(fā)展為主。 五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件分析： （一） 地塊概況： 項(xiàng)目規(guī)模： 項(xiàng)目占地面積 631 畝，總規(guī)劃面積 56 萬(wàn)平方米，具備大盤(pán)開(kāi)發(fā)的條件，因規(guī)模效應(yīng)帶來(lái)的成本控制，配套相對(duì)完善，塑造項(xiàng)目形象，產(chǎn)品供應(yīng)鏈的可調(diào)節(jié)性等。 建筑形態(tài)： 規(guī)劃以多層統(tǒng)領(lǐng)下的低層、別墅 物業(yè)和高層（小高層）高檔住宅區(qū)，簡(jiǎn)約的現(xiàn)代風(fēng)格，個(gè)性鮮明的外墻立面，錯(cuò)落有致的山地建筑風(fēng)格，以創(chuàng)新的（就貴陽(yáng)市場(chǎng)現(xiàn)狀）戶型設(shè)計(jì)和親地的建筑形態(tài)將對(duì)貴陽(yáng)的住宅建設(shè)和住宅消費(fèi)產(chǎn)生影響。同時(shí)過(guò)去開(kāi)發(fā)為項(xiàng)目的潛在消費(fèi)人群積累相當(dāng)?shù)臄?shù)量，為人際營(yíng)銷創(chuàng)造了一定的條件。 黔江路 需繞道長(zhǎng)江路才可與項(xiàng)目 連接 4 三十四中 位于樂(lè)街小區(qū)西面 5 洛解小學(xué) 人數(shù) 360左右 地塊紅線范圍內(nèi) 已改擴(kuò)建投入使用 6 幼兒園 日托 380元 /人，全托 600元 /人，生源較少，多以廠子弟為主。整個(gè)項(xiàng)目用地 47 公頃，地塊高差不大，連接成塊，可對(duì)用地進(jìn)行整體性規(guī)劃和開(kāi) 發(fā)建設(shè)，規(guī)模大，便可做大文章，對(duì)于營(yíng)造一個(gè)規(guī)模大盤(pán)具有完備的地理?xiàng)l件；也極有利于配套建設(shè)方面的規(guī)劃和減免與爭(zhēng)取配套相關(guān)的費(fèi)用。 （ 5）周邊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相對(duì)成熟： 除樂(lè)街小區(qū)外，在項(xiàng)目周邊還有瑞和家園等一些開(kāi)發(fā)相對(duì)成熟的樓盤(pán)，這對(duì)該片區(qū)的適宜居住的形象會(huì)有很大的提升。 （ 6）地塊東北有垃圾場(chǎng)： 珠江路 A 地塊東北角，紅線邊小河區(qū)與南明區(qū)交界處的垃圾場(chǎng)還