【正文】 期正在建設(shè)中 “ Townhouse”在市場上知名度較廣 暫未定名 嘉信天和房開 50 拆遷中 地段優(yōu)越，拆遷量較大，定位高檔 暫未定名 亨特房開 30 拆遷中 地段優(yōu)越，拆遷量較大，定位高檔 小石城 泰聯(lián)房開 37 一期基本竣工，二期在建 銷售情況不錯 金獅小區(qū) 省經(jīng)濟 38 一期已基本竣工 經(jīng)濟實用房 三橋 楓丹白露 天緯房開 38 會所、一期部分樓棟已動工 預(yù)計明年春季可上市 圣泉流云 集成房開 48 會所已動工 周邊原居民居住較分散，拆遷難度大 貝地 此資料來自企業(yè) 2020 年和 2020 年的市場上，三橋、金陽、烏當(dāng)將會成為樓市中的新亮 點和樓市銷售的有力競爭者。市場宏觀經(jīng)濟的良性走勢、各種經(jīng)濟實體的多元化發(fā)展、一些非老牌的地產(chǎn)公司進(jìn)入市場，共同來發(fā)展和分享貴陽的樓市蛋糕，如中鐵五局旗下的鐵五建房開、民營的麒龍房開等。金竹發(fā)展無污染工業(yè)，防止對阿哈水庫的污染，規(guī)劃期內(nèi)搬遷貴州水泥廠。 據(jù)調(diào)查，一段時間以來，我市糧油價格的上漲引起了其他食品等價格的連鎖反應(yīng)。 “ 兩個確保 ” 做到了 100％，發(fā)放解困資金 42701 萬元。農(nóng)民人均現(xiàn)金收入預(yù)計 551 元，同比增長 ％。 固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長，預(yù)計全市累計完成固定資產(chǎn)投資 30 億元，增長 30％，仍然保持了增長勢態(tài)，但增幅比去年同期有所回落。 全市工業(yè)克服煤、電等制約因素，保持快速增長態(tài)勢，經(jīng)濟效益繼續(xù)提高。養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療等保險制度逐步推開， “兩個確保”得到進(jìn)一步的鞏固，社會保障水平不斷提高。建成區(qū)綠地率 %，綠化覆蓋率%，人均公共綠地面積 平方米。自來水普及率達(dá) % 年末有煤氣用戶 萬戶，液化氣用戶 19 萬戶。 全年保費陪付金額為 億元，其中：財產(chǎn)險陪付 億元，壽險陪付 億元，分別增長 %和 %。 財政和金融： 2020 貴陽市財政收入穩(wěn)定增長。金陽新區(qū)建設(shè)取得明顯成效，西出口、貴陽大劇院、火車站中心廣場環(huán)境工程、藥業(yè) GMP 改造、海信工業(yè)園彩電生產(chǎn)線、南方匯通微硬盤項目等重點基礎(chǔ)設(shè)施工程和技改項目順利推進(jìn)。產(chǎn)品銷售率達(dá) %。全年有 萬下崗失業(yè)人員實現(xiàn)了再就業(yè)。第一產(chǎn)業(yè)完成增加值 ，增長 %，第二產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長 %；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重由上年的 ： ： 調(diào)整為 ： ： ，三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)率分別為%、 %和 %。西面與規(guī)劃中的珠江路相接，現(xiàn)在是一條便道，便道一另一面是樂街小區(qū)與之相接，現(xiàn)樂街小區(qū)的建設(shè)已接近此處。 此資料來自企業(yè) 興隆珠江灣畔項目房地產(chǎn)開發(fā) 可行性研究報告 目錄： 項目基本情況 項目概況 位置 用地規(guī)模與地塊現(xiàn)狀 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 項目主要財務(wù)評價結(jié)果指標(biāo) 項目開發(fā)宏觀環(huán)境分析 貴陽經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 貴陽經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析 小河經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析 貴陽住宅市場分析 住宅市場供給情況分析 住宅市場需求情況分析 貴陽新興住宅區(qū)域的分布分析 項目開發(fā)宏觀環(huán)境評價 貴陽城市總體規(guī)劃描述 貴陽市 2020 年總體城市規(guī)劃 貴陽城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo) 總體發(fā)展戰(zhàn)略 項目開發(fā)規(guī)劃環(huán)境評價 項目區(qū)域環(huán)境分析 此資料來自企業(yè) 區(qū)域定義 現(xiàn)狀與規(guī)劃 房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)量 項目開發(fā)條件分析 地塊概況 地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃 交通 地塊周邊環(huán)境 項目建設(shè)大型住宅區(qū)的 SWOT 分析 項目開發(fā)競爭對手分析 區(qū)域內(nèi)競爭對手及競爭性樓盤分析 其它區(qū)域競爭對手及競爭性樓盤分析 項目開發(fā)競爭對手評價 市場需求分析 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 項目住宅開發(fā)市場定價 目標(biāo)客戶確定 項目概念定位 項目產(chǎn)品設(shè)計定位 項目價格定位 項目開發(fā)投資分析與財務(wù)評價 項目的總開發(fā)成本 項目的工程進(jìn)度估算 項目總投資與成本估算 項目投資與資金籌措計劃和項目貸款計劃 項目的財務(wù)評價與不確定性分析 項目風(fēng)險分析 此資料來自企業(yè) 項目政策性風(fēng)險 項目市場風(fēng)險 項目財務(wù)風(fēng)險 項目自然風(fēng)險 項目社會風(fēng)險 1項目特征綜述、評估結(jié)論與建議 一、項目基本情況： （一）項目概況： 地理位置： 珠江路 A 地塊位于小河區(qū)東北面，緊鄰南明區(qū)后巢鄉(xiāng)。地形、道路規(guī)劃雜亂，折遷量較大。 三次產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展。年末全市在崗職工 萬人，在崗職工年平均工資 12182 元，比上年增長 %，扣除價格因素，實際增長 %。其中：重工業(yè)完成增加值 億元，輕工業(yè)完成增加值 億元，分別比上年增長 %和 %；國有及國有控股企業(yè)完成增加值 億元，增長 %；股份制企業(yè)完成增加值 79 億元，增長 %；大中型企業(yè)完成增加值 億元，增長 %。 固定資產(chǎn)投資： 固定資產(chǎn)投資快速增長。從 此資料來自企業(yè) 行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)完成零售額 億元，比上年增長 %；餐飲業(yè)完成零售額 億元，比上年增長 %，增幅高于批發(fā)零售貿(mào)易業(yè) 個百分點，占全社會消費品零售總額的比重由上年的%上升到 %。全市保險部門的保費收入 億元，增長 %，其中：財產(chǎn)保險費收入 億元，壽險保費收入 億元，分別增長 %和 %。全年供水總量 25551 萬立方米，其中生活用水 13687萬立方米。 年末建成區(qū)園林綠地面積 4738 公頃，建成區(qū)綠化覆蓋面積 4801公頃，公共綠地面積 1691 公頃。 社會保障體系建設(shè)繼續(xù)加強。 市委副書記、市長孫國強在會上要求，要確立科學(xué)的發(fā)展觀，突出長短結(jié)合、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)等重點，在確保經(jīng)濟正常增速的同時，增強經(jīng)濟長久健康發(fā)展的后勁。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展勢頭良好，各項指標(biāo)均完成進(jìn)度目標(biāo)。 一季度，城鎮(zhèn)人均可支配收入季節(jié)性增長較高，同比增長 15％。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 ％。其中，衣著和雜項商品及服務(wù)漲幅最大，同比增長分別為 27％和 ％。片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施用地沿黃河路兩側(cè)布置，三江口以北和花溪大道以東以居住用地為主，三江口以南黃河路以西為工業(yè)用地，規(guī)劃礦山機械廠東南部為倉儲用地和鐵路貨場，火車西站建成鐵路集裝箱貨物運輸和物質(zhì)、糧食倉儲區(qū)，甘蔭塘建設(shè)糧食期貨交易中心；在馬鞍新村建設(shè)污染水處理廠。貴陽的大盤競爭時代已經(jīng)來臨！ 經(jīng)過多年的開發(fā)、培育和發(fā)展，貴陽的開發(fā)商也逐步成長壯大，并形成了一定的市場影響力，如老牌的中天集團、鴻基集團等。 １、各區(qū)域商品房供應(yīng)量分析： 小河板塊步入 2020 年，板塊整體開發(fā)量較前兩年下降，但由于興隆等大盤的支撐，加上近 10 個中小項目的開發(fā)建設(shè)，預(yù)計全年有約 50 萬平方米的項目開工。貴陽市“大貴陽”戰(zhàn)略的實施，城市化進(jìn)程的加快也給貴陽的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了持續(xù)的市場空間。房地產(chǎn)的整體預(yù) 售價格較去年同期下降 %，住宅部分的預(yù)售價格同比上漲 %，辦公用房預(yù)售均價達(dá)到 3157 元 /平方米，同比 上漲 %；商業(yè)用房預(yù)售均價為 4570 元 /平方米，同比下降了%。 4 房為希望購買大面積單位， 160平米是復(fù)式單位的一個主要指標(biāo)。 （８） 市場 7 成客戶接受 15002500 元 /平方米單價，消費者對1530 萬一套的住宅有較強的購買能力， 20 萬和 30 萬是購房者的兩個心理關(guān)口，住房消費對房地產(chǎn)金融的依賴性強。 即使不包括白云和花溪兩個板塊 ，結(jié)合各個項目的開發(fā)周期和每年新增加的新項目，初步估計貴陽房地產(chǎn)市場在未來三年內(nèi)的商品房新開工量將達(dá)到 1000 萬平方米以上，超過原來幾年的的開工記錄，成就又一歷史新高。 三、貴陽城市總體規(guī)劃描述： （一）貴陽市 2020 年總體城市規(guī)劃： 《貴陽市城市總體規(guī)劃》是貴陽市政府于 2000 年在 1986 年國務(wù)院批準(zhǔn)《貴陽市城市總體規(guī)劃》的基礎(chǔ)上調(diào)整、修訂的，規(guī)劃確定了19962020 年間貴陽 15 年的中長期規(guī)劃方案 ，從社會、城市發(fā)展的各個方面明確了貴陽 未來發(fā)展的指導(dǎo)性方向。發(fā)展壯大以優(yōu)質(zhì)鋁為代理的冶金工業(yè)；以橡膠、磷化工、媒化工為代表的化學(xué)工業(yè)；以汽車配件和磨具磨料為代表的機械工業(yè)；以卷煙為代表的食品工業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)。 其中，小河片區(qū)（含中曹甘蔭塘）規(guī)劃總用地約 平方公里?？v使除開南明、云巖區(qū)的貴陽其他區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)也取得了長足的發(fā)展，但無論從樓盤質(zhì)素、社區(qū)氛圍、居住環(huán)境、人文環(huán)境、樓盤定位、價格水平等各方面的指標(biāo)來看，都無法與小河的發(fā)展水平相比，小河區(qū)的開發(fā)環(huán)境仍占有舉足輕重的地位，仍然是市民購房的主 此資料來自企業(yè) 要選擇區(qū)域。根據(jù)規(guī)劃，以黃河路為界，小河以南的部分過漓江花園就是工業(yè)區(qū)，以工業(yè)發(fā)展為主。 五、項目開發(fā)條件分析： （一） 地塊概況： 項目規(guī)模： 項目占地面積 631 畝，總規(guī)劃面積 56 萬平方米，具備大盤開發(fā)的條件，因規(guī)模效應(yīng)帶來的成本控制，配套相對完善，塑造項目形象，產(chǎn)品供應(yīng)鏈的可調(diào)節(jié)性等。 建筑形態(tài)： 規(guī)劃以多層統(tǒng)領(lǐng)下的低層、別墅 物業(yè)和高層（小高層）高檔住宅區(qū)，簡約的現(xiàn)代風(fēng)格，個性鮮明的外墻立面，錯落有致的山地建筑風(fēng)格，以創(chuàng)新的（就貴陽市場現(xiàn)狀）戶型設(shè)計和親地的建筑形態(tài)將對貴陽的住宅建設(shè)和住宅消費產(chǎn)生影響。同時過去開發(fā)為項目的潛在消費人群積累相當(dāng)?shù)臄?shù)量，為人際營銷創(chuàng)造了一定的條件。 黔江路 需繞道長江路才可與項目 連接 4 三十四中 位于樂街小區(qū)西面 5 洛解小學(xué) 人數(shù) 360左右 地塊紅線范圍內(nèi) 已改擴建投入使用 6 幼兒園 日托 380元 /人，全托 600元 /人，生源較少，多以廠子弟為主。整個項目用地 47 公頃，地塊高差不大，連接成塊，可對用地進(jìn)行整體性規(guī)劃和開 發(fā)建設(shè)，規(guī)模大，便可做大文章，對于營造一個規(guī)模大盤具有完備的地理條件；也極有利于配套建設(shè)方面的規(guī)劃和減免與爭取配套相關(guān)的費用。 （ 5）周邊項目開發(fā)相對成熟： 除樂街小區(qū)外，在項目周邊還有瑞和家園等一些開發(fā)相對成熟的樓盤，這對該片區(qū)的適宜居住的形象會有很大的提升。 （ 6）地塊東北有垃圾場： 珠江路 A 地塊東北角，紅線邊小河區(qū)與南明區(qū)交界處的垃圾場還