【正文】 （ 6）地塊東北有垃圾場： 珠江路 A 地塊東北角，紅線邊小河區(qū)與南明區(qū)交界處的垃圾場還在使用。整個項目用地 47 公頃，地塊高差不大，連接成塊，可對用地進(jìn)行整體性規(guī)劃和開 發(fā)建設(shè)，規(guī)模大，便可做大文章，對于營造一個規(guī)模大盤具有完備的地理條件；也極有利于配套建設(shè)方面的規(guī)劃和減免與爭取配套相關(guān)的費(fèi)用。同時過去開發(fā)為項目的潛在消費(fèi)人群積累相當(dāng)?shù)臄?shù)量，為人際營銷創(chuàng)造了一定的條件。 五、項目開發(fā)條件分析： （一） 地塊概況： 項目規(guī)模： 項目占地面積 631 畝，總規(guī)劃面積 56 萬平方米，具備大盤開發(fā)的條件，因規(guī)模效應(yīng)帶來的成本控制，配套相對完善，塑造項目形象，產(chǎn)品供應(yīng)鏈的可調(diào)節(jié)性等?？v使除開南明、云巖區(qū)的貴陽其他區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)也取得了長足的發(fā)展，但無論從樓盤質(zhì)素、社區(qū)氛圍、居住環(huán)境、人文環(huán)境、樓盤定位、價格水平等各方面的指標(biāo)來看，都無法與小河的發(fā)展水平相比，小河區(qū)的開發(fā)環(huán)境仍占有舉足輕重的地位，仍然是市民購房的主 此資料來自企業(yè) 要選擇區(qū)域。發(fā)展壯大以優(yōu)質(zhì)鋁為代理的冶金工業(yè)；以橡膠、磷化工、媒化工為代表的化學(xué)工業(yè)；以汽車配件和磨具磨料為代表的機(jī)械工業(yè)；以卷煙為代表的食品工業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)。 即使不包括白云和花溪兩個板塊 ，結(jié)合各個項目的開發(fā)周期和每年新增加的新項目，初步估計貴陽房地產(chǎn)市場在未來三年內(nèi)的商品房新開工量將達(dá)到 1000 萬平方米以上，超過原來幾年的的開工記錄，成就又一歷史新高。 4 房為希望購買大面積單位， 160平米是復(fù)式單位的一個主要指標(biāo)。貴陽市“大貴陽”戰(zhàn)略的實施，城市化進(jìn)程的加快也給貴陽的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了持續(xù)的市場空間。貴陽的大盤競爭時代已經(jīng)來臨！ 經(jīng)過多年的開發(fā)、培育和發(fā)展，貴陽的開發(fā)商也逐步成長壯大，并形成了一定的市場影響力，如老牌的中天集團(tuán)、鴻基集團(tuán)等。其中，衣著和雜項商品及服務(wù)漲幅最大，同比增長分別為 27％和 ％。 一季度，城鎮(zhèn)人均可支配收入季節(jié)性增長較高，同比增長 15％。 市委副書記、市長孫國強(qiáng)在會上要求，要確立科學(xué)的發(fā)展觀，突出長短結(jié)合、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)等重點(diǎn)，在確保經(jīng)濟(jì)正常增速的同時，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)長久健康發(fā)展的后勁。 年末建成區(qū)園林綠地面積 4738 公頃，建成區(qū)綠化覆蓋面積 4801公頃，公共綠地面積 1691 公頃。全市保險部門的保費(fèi)收入 億元，增長 %，其中：財產(chǎn)保險費(fèi)收入 億元，壽險保費(fèi)收入 億元，分別增長 %和 %。 固定資產(chǎn)投資： 固定資產(chǎn)投資快速增長。年末全市在崗職工 萬人，在崗職工年平均工資 12182 元，比上年增長 %，扣除價格因素，實際增長 %。地形、道路規(guī)劃雜亂，折遷量較大。西面與規(guī)劃中的珠江路相接，現(xiàn)在是一條便道，便道一另一面是樂街小區(qū)與之相接，現(xiàn)樂街小區(qū)的建設(shè)已接近此處。全年有 萬下崗失業(yè)人員實現(xiàn)了再就業(yè)。金陽新區(qū)建設(shè)取得明顯成效，西出口、貴陽大劇院、火車站中心廣場環(huán)境工程、藥業(yè) GMP 改造、海信工業(yè)園彩電生產(chǎn)線、南方匯通微硬盤項目等重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施工程和技改項目順利推進(jìn)。 全年保費(fèi)陪付金額為 億元，其中：財產(chǎn)險陪付 億元，壽險陪付 億元，分別增長 %和 %。建成區(qū)綠地率 %，綠化覆蓋率%，人均公共綠地面積 平方米。 全市工業(yè)克服煤、電等制約因素，保持快速增長態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)效益繼續(xù)提高。農(nóng)民人均現(xiàn)金收入預(yù)計 551 元，同比增長 ％。 據(jù)調(diào)查，一段時間以來，我市糧油價格的上漲引起了其他食品等價格的連鎖反應(yīng)。市場宏觀經(jīng)濟(jì)的良性走勢、各種經(jīng)濟(jì)實體的多元化發(fā)展、一些非老牌的地產(chǎn)公司進(jìn)入市場，共同來發(fā)展和分享貴陽的樓市蛋糕，如中鐵五局旗下的鐵五建房開、民營的麒龍房開等。 此資料來自企業(yè) 二、在售及即將上市大型房地產(chǎn)項目列表： 區(qū)域 項目名稱 開發(fā)商 總開發(fā)量（萬 M2） 目前狀況 備 注 小河 興隆城市花園 鐵五建房開 60 一期已基本竣工，二期處于前期規(guī)劃、拆遷中 興隆珠江灣畔 56 前期規(guī)劃、拆遷中 瑞和家園 利爾房開 17 一期銷售態(tài)勢較好，二期尚未開盤 經(jīng)濟(jì)實用房 綠園 50 四方河植物園附近，沿 未動工 經(jīng)濟(jì)實用房 中興世家 大興房開 除別墅外已基本完工 別墅部分將于年底發(fā)售 中海城市花園 白云中海房開 11 二期部分建筑已封頂 二期已于 04 年 9 月 17 日正式發(fā)售， 05 年 5 月交房 南明區(qū) 山水黔城 宏立城房開 93 一期全部封頂 一期交房時間一再推遲，具體時間未定 美佳馨苑 宏安房開 10 在售， 宏安房開同時開發(fā)位于中華北路的“美佳大廈” 云巖區(qū) 中天花園 世紀(jì)中天房開 110 小區(qū)普通住宅部分已基本入住，目前主推月亮湖別墅區(qū) 入市時間早、社區(qū)成熟、市場知名度較大 中天世紀(jì)新城 世紀(jì)中天房開 100 一期聯(lián)排別墅、回遷戶已基本入住，二期正在建設(shè)中 “ Townhouse”在市場上知名度較廣 暫未定名 嘉信天和房開 50 拆遷中 地段優(yōu)越，拆遷量較大，定位高檔 暫未定名 亨特房開 30 拆遷中 地段優(yōu)越，拆遷量較大，定位高檔 小石城 泰聯(lián)房開 37 一期基本竣工，二期在建 銷售情況不錯 金獅小區(qū) 省經(jīng)濟(jì) 38 一期已基本竣工 經(jīng)濟(jì)實用房 三橋 楓丹白露 天緯房開 38 會所、一期部分樓棟已動工 預(yù)計明年春季可上市 圣泉流云 集成房開 48 會所已動工 周邊原居民居住較分散，拆遷難度大 貝地 （３） 多層住宅類型和錯層結(jié)構(gòu)單位獲得市場持續(xù)認(rèn)可，小高層認(rèn)同度呈上升趨勢；入戶花園和建筑朝向?qū)ψ》肯M(fèi)有較大的影響力。 在如此大的新開工面積和以往的在建面積雙重壓力下，各地產(chǎn)公司乃至各板塊樓盤營銷工作的方向，向進(jìn)一步細(xì)分市場、實施產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略、走板塊聯(lián)合道路的方面發(fā)展。著力培育生物制藥、電子信息產(chǎn)品制造、新型材料等新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和建材、建筑、旅游等新的支柱產(chǎn)業(yè)，使貴陽成為在西南和華南部分省區(qū)經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)特色突 出的重要工業(yè)基地。但我們不能忽視的是隨著經(jīng)過幾年的開發(fā)建設(shè)，小河區(qū)的可開發(fā)用地日益減少，開發(fā)項目日益萎縮，市場熱度、區(qū)域版塊聲勢在削弱，不利于版塊的追捧效應(yīng)。但目前市場上的大盤為數(shù)不少，此種優(yōu)勢已經(jīng)并非一家獨(dú)有，且大盤長周期開發(fā)帶來市場不可預(yù)測風(fēng)險。 （二） 地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃： （三）交通： 目前項目沒有與外相連的城市道路，而規(guī)劃中的珠江路開通時間很難確定，如果安計劃開通 C 標(biāo)段，也只能連通小河區(qū)內(nèi)的長江路或建設(shè)中的黔江路，進(jìn)入項目的道路形象不佳是一個很難改變的現(xiàn)實，短期內(nèi)公共交通資源不足，交通資源不足。在商業(yè)上，規(guī)模大盤更有創(chuàng)造商機(jī)的空間，對于做大做好社區(qū)商業(yè)配套有一定的作用。 此資料來自企業(yè) （ 7）地塊北面有墳?zāi)梗? 珠江路 A 地塊北面坡地上有一座墳山，山上植被較少，非常醒目。 （ 5）南面廠礦企業(yè)較多： 珠江路南段，分布著華烽電器總廠、高強(qiáng)度螺栓廠、輕騎集團(tuán)以及西北面的黔江機(jī)械廠和磚廠等廠礦企業(yè)，離廠區(qū)過近會使人產(chǎn)生一種雜亂、污染等影響生活的印象。 （ 3）具有整體優(yōu)勢，易于規(guī)劃： 珠江路 A 地塊一個相對獨(dú)立的大型區(qū)域地塊，在規(guī)劃整體性上易于統(tǒng)一。 品牌資源： 借助于貴陽房地產(chǎn)企業(yè)名企和中國明盤興隆城市花園的品牌知名度和一定的市場美譽(yù)度， 珠江灣畔項目得已站在一個較高的起點(diǎn)和有利的市場形勢。 預(yù)計全年有約 50 萬平方米的項目開工。 （二） 現(xiàn)狀與規(guī)劃： 小河作為貴陽的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，第三個中心城區(qū)，經(jīng)過近幾年的開發(fā)建設(shè)，逐步 奠定了貴陽次中心區(qū)和貴陽市居住生活區(qū)域的地位。 第二產(chǎn)業(yè)要立足現(xiàn)有基礎(chǔ)和優(yōu)勢。小河板塊由于興隆等大盤的支撐，加上近 10 個中小項目的開發(fā)建設(shè)，預(yù)計全年有約 50 萬平方米的項目開工。 ３、住宅市場需求情況分析： （１） 改善居住條件，多次置業(yè)成為房地產(chǎn)消費(fèi)主流； （２） 6080 平米的精巧二房和 91100 平米的 舒適二房， 90100平米的小三房和 111130 平米的舒適三房 是最受到消費(fèi)者喜愛的戶型和面積。這些數(shù)據(jù)顯示在宏觀經(jīng)濟(jì)增長的同時，市民的個人經(jīng)濟(jì)收入也在不斷的增長，按照國際標(biāo)準(zhǔn)劃分， 1000 美元的收入水平，意味著高消費(fèi)時代的來臨， 這一切無疑為市民購房、改善居住條件提供了堅實的消費(fèi)基礎(chǔ)。而且大盤的開發(fā)啟動主要集中在 2020 年和 2020 年。 在消費(fèi)八大類中，除了醫(yī)療保健和教育文化娛樂服務(wù)類消費(fèi)有所下降外，其余的食品、衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、交通和通訊、居住、雜項商品及服務(wù)等六類消費(fèi)均有不同程度的增長。 2 月末全市金融機(jī)構(gòu)存款余額 億元，比年初增加 億元。 從 4 月 12 日召開的市政府常務(wù)會 會議 上 獲悉 ，今年一季度，貴陽市國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體保持了持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展。加強(qiáng)對廢水、廢氣、廢渣和噪音等 此資料來自企業(yè) 污染源的治理，新增工業(yè)廢水處理能力 8980 噸 /日和工業(yè)廢氣處理能力 16. 76 萬標(biāo)立方米 /時，主要污染物排放量進(jìn)一步降低，治理污水、生活垃圾、工業(yè)固體廢物取得明顯的成效。 保險、證券 業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。全年房屋建筑施工面積 萬平方米，比上年增長 %，房屋建筑竣工面積 萬平方米，比上年下降%。 勞動就業(yè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。洛解村有巷道與小河區(qū)長 此資料來自企業(yè) 江路居住區(qū)聯(lián)接。北面是一片山麓。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 %。全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長 %。年末全市共有上市公司 8 家，股票交易戶數(shù)為 17 萬戶，比上年增長 %，全年股票交易額為 此資料來自企業(yè) 億元。 人口、人民生活和社會保障： 年末全市總?cè)丝跒? 萬人（常住人口），比上年增加 萬人，增長 %， 其中城市人口 163 萬人。一是大中型企業(yè)的增速高于全市水平；二是招商引資項目及技術(shù)改造項目投產(chǎn)、達(dá)產(chǎn)，拉動工業(yè)增長明顯。全市居民消費(fèi)價格總水平比上年同期上漲 ％。今年 1 季度，我市食品類消費(fèi)同比增長 ％，