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正文內(nèi)容

吉安和濟(jì)春天房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(78頁(yè))-地產(chǎn)可研(編輯修改稿)

2024-09-18 19:40 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 井岡山大道 20號(hào) 42 棟多層, 3棟小高層 占地 ㎡,總建20 萬(wàn)㎡ 一期入市均價(jià) 1250 元 /㎡, ( 一期開始排號(hào) ) 銷售率 65% 周邊市政配套較完善,鬧中取靜,但容積率高,棟距小,采光效果差 名人花園 井岡山大道 158號(hào) 8 棟多層, 1棟高層 占地 2萬(wàn)㎡,總建 ㎡,分兩期開發(fā) 一期現(xiàn)交房中,均價(jià)1350 元左右 一期多層銷售率 80%以上 緊靠主干道,井岡山大道,交通方便,但噪音及灰塵污染大 中 寰 城市花園 吉安市韶山西路 多層,小高層 占地 370 畝, 分二期開發(fā), 總建 24 萬(wàn)㎡ 均價(jià) 1400 元 /m2 一期 銷 售 率 80%以上 小區(qū)設(shè)施齊全,地理位置好 創(chuàng)天麗景 井岡山大道與躍進(jìn)路交界處 多層,小高層 ( 1期) 占地 20 公頃,分三期,目前一期( 8棟)占地 25 萬(wàn)㎡,總面積 50 萬(wàn)㎡ 最低價(jià) 1280 元 /㎡,最高價(jià) 1550 元 /㎡,均價(jià) 1350元 /㎡ 銷售率 60%, 3房偏多 開發(fā)周期長(zhǎng),臨后河而建,后河未開發(fā) 恒榮麗景 井岡山大道建行大樓對(duì)面 6棟多層 占地 ㎡,總建3萬(wàn)㎡ 起價(jià) 1398 元 /㎡ 銷售率 95%,僅剩 6套復(fù)式 地段佳,距廣場(chǎng)近,交通便 利,但噪音及污染大 信和嘉苑 中山路與永叔路交匯處 12 棟多層 占地面積 萬(wàn)㎡,總建 萬(wàn)㎡,分二期開發(fā) 均價(jià) 1300 元 /㎡ 銷售率 90%只剩五六套 3 房和復(fù)式 吉安首家全錯(cuò)層結(jié)構(gòu)住宅 恒豐酒店 中山路與永叔路交匯處 單棟小高層 16 層高, 總建 ㎡ 2800 元 /㎡ 3200 元 /㎡,均價(jià) 3000/㎡元 銷售率 30% 產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店, 1516 層為寫字樓, 14層為大廳餐飲娛樂(lè) 濱 江 六合盛世 濱江四期南面(吉州大道) 多層,小高層,高層,別墅 占地 450 畝,分期開發(fā),目前正處于拆遷階段 未定 未銷售 臨江而建,形 態(tài)多樣 壹街區(qū) 贛新大道旁 多層,小高層, 高層 占地 67 萬(wàn)㎡, 總建 ㎡, 起價(jià) 1080 元 /㎡,最高價(jià)2080 元 /㎡ 銷售率 30% 小區(qū)規(guī)劃開放,功能完善前 期廣告到位 恒 榮 正丙角新村 吉安市廣場(chǎng)西路(贛新大道) 多層、單體、聯(lián)體別墅 總占地 21 萬(wàn)㎡,總建 22 萬(wàn)㎡,可容納800 戶左右 起價(jià) 838948 元 /㎡, 屬前期排號(hào)階段,在下半年開始正式銷售 離市區(qū)較遠(yuǎn),邊配套不成熟,規(guī)模較大 梅苑小區(qū) 井岡山大橋東 頭 多層、單體別 墅 占地 20 萬(wàn)㎡ , 總建 17 萬(wàn)㎡ 多層均價(jià) 11001200 元 別墅均價(jià) 14001600 元 / 銷售率 60% 由于開發(fā)周期長(zhǎng),體量大, 銷售市場(chǎng)壓力大 天立花園 青原區(qū)青原大 道 多層,單體別 墅,小高層 占地 20 萬(wàn)㎡, 總建 30 萬(wàn)㎡ 二期均價(jià) 1250 元 /㎡ 一期準(zhǔn)備交房, 一期 58% 規(guī)模大,開發(fā)周期長(zhǎng),市場(chǎng) 壓力大 明 珠 錦繡佳 苑 贛新大道旁 多層,小高層 占地 m2 總建 ㎡ 多層均價(jià) 1350 元 /㎡ 內(nèi)部銷售 3棟, 7棟多層銷售 率 80% 小區(qū)規(guī)劃綠化功能完善前期廣告到位 天龍花園 井岡山大道(有 線電廠) 多層 占地 m2 總建 ㎡ 多層期房均價(jià) 1450 元 /㎡,現(xiàn)房 1600 元 /㎡左右, 銷售率 40% 井岡山大橋東側(cè),地理位置 優(yōu),樓盤策劃理念新 金竹園 青原區(qū)青原大 道 多層,單體別 墅,小高層 占地 m2 總建 ㎡ 多層期房均價(jià) 1150 元 /㎡,現(xiàn)房 1250 元 /㎡左右, 銷售率 50% 陽(yáng)明大橋東側(cè),地理位置較 優(yōu) 青原區(qū) 選取對(duì)應(yīng)一期項(xiàng)目具有可比性的 梅苑小區(qū)、豪德花園、天立 花園 (一期)和(二期)、金竹苑 五個(gè)樓盤進(jìn)行價(jià)格因素加權(quán)比較分析 供 項(xiàng)目決策。吉州區(qū) 選取對(duì)應(yīng)一期項(xiàng)目具有 參考 性的明珠 錦繡佳 苑、壹街區(qū)、中寰城市花園、名人花園 、江信廬陵花園(星港澳園)五個(gè)樓盤進(jìn)行價(jià)格因素加權(quán)比較分析 供 項(xiàng)目 參考。 ( 2)價(jià)格因素加權(quán)比較分析。 ①青原區(qū)(河?xùn)|片) 估價(jià)時(shí)間: 2020 年 6 月 均價(jià):元 /m2 項(xiàng)目 梅苑小區(qū) 豪德花園 天立花園(一期) 金竹苑 天立花園(二期) 實(shí)際成交價(jià) 1000 900 1200 1250 1250 交易情況修正 100/100 102/100 100/100 100/101 100/100 交易日期修正 102/100 101/100 101/100 102/100 101/100 區(qū)域因素修正 100/100 102/100 100/102 100/105 100/103 修正后單價(jià) 1020 946 1188 1202 1226 按算術(shù)平均法計(jì)算: ( 1020+946+1188+1202+1226) 247。5=1116 元 /m2 ②吉州區(qū)(河西片) 估價(jià)時(shí)間: 2020 年 6 月 均價(jià):元 /m2 項(xiàng)目 星港澳園 中寰城市花園 名人花園 壹街區(qū) 明珠 錦繡佳 苑 實(shí)際成交價(jià) 1250 1400 1350 1500 1350 交易情況修正 100/105 100/105 100/103 100/108 100/108 交易日期修正 101/100 101/100 100/100 101/100 101/100 區(qū)域因素修正 100/105 100/110 100/110 100/105 100/108 修正后單價(jià) 1145 1224 1248 1275 1169 按算術(shù)平均法計(jì)算: ( 1145+1224+1248+1275+1169) 247。5=1212 元 /m2(供 項(xiàng)目比較分析 參考) 綜合 樓 目前吉安市吉州青原兩區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中,尚無(wú) 小區(qū)綜合 樓樓盤 推出,市場(chǎng)價(jià)格暫無(wú)參考,保守考慮一期項(xiàng)目高層寫字樓銷售均價(jià)暫定 2020元 / m2。 商鋪 由于一期項(xiàng)目臨近的 梅苑小區(qū),天立 花園 (一期)、(二期),金竹苑、豪德花園均 有少量商鋪, 但各樓盤均無(wú)明顯亮點(diǎn), 因此商鋪售價(jià)參照 較近的天立 花園 (一期) 價(jià) 格,均價(jià)暫定 3200 元 / m2。 三、項(xiàng)目銷售價(jià)格設(shè)定 項(xiàng)目名稱 測(cè) 算 成本價(jià) 權(quán) 值 市場(chǎng)加權(quán)均價(jià) 權(quán) 值 項(xiàng)目加權(quán)銷售均價(jià) 取整 住宅均價(jià) 1116 1100 商鋪均價(jià) 2332 3200 2900 綜合 樓均價(jià) 1673 2020 1900 綜合上述因素,本樓盤銷售 開盤均價(jià) 設(shè)定為:多層住宅 1100 元 /m2,商鋪 2900 元 /m2, 綜合 樓 1900 元 /m2。以后每年按增長(zhǎng) 5%計(jì)算。 項(xiàng)目名稱 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 住宅均價(jià) 1100 1155 1213 1273 商鋪均價(jià) 2900 3045 3197 3357 綜合 樓 均價(jià) 1900 1995 2095 2199 這里的價(jià)格,應(yīng)該是一種展望預(yù)估價(jià)格,是對(duì)地塊價(jià)值未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)及一期項(xiàng)目樓盤供應(yīng)量等諸多因素綜合權(quán)衡而初定價(jià)格。 確定的開盤入市價(jià)格應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、預(yù)算成本方案、入市前競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)等進(jìn)行調(diào)整,由房地產(chǎn)公司銷售部提交一份詳細(xì)定價(jià)報(bào)告,其中將包括不同類型產(chǎn)品入市均價(jià),后期不同類型產(chǎn)品價(jià)格走勢(shì)判定,價(jià)格系數(shù)設(shè)定,營(yíng)銷策略等等,最終交董事會(huì)確定。 第四章 場(chǎng)址主要建設(shè)條件 第一節(jié) 場(chǎng)址及用地現(xiàn)狀 一、場(chǎng)址現(xiàn)狀 場(chǎng)址現(xiàn)狀屬典型的 江南 丘陵地貌,現(xiàn)狀標(biāo)高約 在 58~ 68 米,目前已 基本 完成場(chǎng)地平整,平整后標(biāo)高為 60 米左右。 吉安市 和濟(jì)春天 開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目地點(diǎn)位于 青原區(qū)二橋東路與青原大道交匯處的東北角。 項(xiàng)目東起 站前路 ,西至 長(zhǎng)征路和青原 大道,南接 二橋東 路,北臨 萬(wàn)安 路 和茨坪路 ; 一期項(xiàng)目用地面積 畝,地塊環(huán)境優(yōu)美,視野開闊,地理位置顯要,用地條件優(yōu)越。 二、土地權(quán)屬及占地面積 項(xiàng)目總征地面積 畝,一期項(xiàng)目用地面積 畝 。 土地權(quán)屬通過(guò)公開掛牌交易方式由 吉安市和濟(jì)置 業(yè) 發(fā)展 有限公司取得,并已簽訂了國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。 第二節(jié) 主要建設(shè)條件 一 、工程地質(zhì)、 水文情況 工程地質(zhì) 一期項(xiàng)目位于吉安市青原區(qū),具體位置二橋東路經(jīng)北,青原大道以東,長(zhǎng)征路和茨坪路將地塊劃分為三塊,其中 B B4 地塊場(chǎng)地平坦, B3 地塊有一定巖土方量。 B3 地塊位于吉安市青原區(qū)贛江東岸二級(jí)基座階地的后緣,階地面比較平緩,中部相對(duì)較高;原地面標(biāo)高 55m~,場(chǎng)地平整填高為 60m 左右;場(chǎng)地東側(cè)粉石巖在地表有大面積出露,產(chǎn)狀為: NW40 度,傾向 NE,傾角20 度左右,具剝蝕區(qū)一般地貌特征,地面坡度 5~15 度,該處即為二級(jí)基座 階地起始位置。 地基土巖層及分布從上至下有:人工素填土,耕表土, 沖積粉質(zhì)粘土,粗砂,園礫,殘積粉質(zhì)粘土,強(qiáng)風(fēng)華粉砂巖,中風(fēng)華粉砂巖組成。其中人工素填土平均厚度 米,耕表土厚度 米,沖積粉質(zhì)粘土 ~ 米, 粗砂0~ 米 ,園礫 ~ 米, ,殘積粉質(zhì)粘土 米,強(qiáng)風(fēng)華粉砂巖 ~ 米,中風(fēng)華粉砂巖。 地下水分上下二個(gè)含水層,上部含水層分布在填土和耕表土中,屬上層滯水,水位埋深 1~ 米,主要受降水補(bǔ)給,水量小,旱季消失;下部初見(jiàn)水位埋深 11 米左右(標(biāo)高為 47 米左右),水量較小存于園礫層; 粉質(zhì)粘土屬隔水層,強(qiáng)風(fēng)華粉砂巖中僅有少量裂隙滲水。 從整 個(gè)區(qū)域來(lái)看,項(xiàng)目區(qū)屬不存在 滑坡、溶洞、土洞及可液化地層等不良地質(zhì)現(xiàn)象 。 根據(jù)國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布, 2020 年 8 月 1 日實(shí)施的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》( GB183062020),吉安市地震動(dòng)峰值加速度 (相當(dāng)于原地震烈度小于六度)一期項(xiàng)目可不考慮抗震設(shè)防。 水文地質(zhì) 地下水由大氣降水補(bǔ)給,水量較小,場(chǎng)址及周邊未見(jiàn)滑坡、溶洞及軟地層等不良地質(zhì)現(xiàn)象。五十年一遇的洪水水位是 。 二 、區(qū)域規(guī)劃情況 一期項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì) 和建設(shè)內(nèi)容 符合吉安市的總體規(guī)劃的用地要求。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中將按照批準(zhǔn)的規(guī) 劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行建設(shè),合理組織交通,使項(xiàng)目滿足城市景觀、綠化設(shè)計(jì)、消防、交通等規(guī)范的要求 。 三 、交通情況 一期項(xiàng)目緊鄰 青原 大道 東 側(cè),項(xiàng)目東起 站前路 ,西至 長(zhǎng)征路和青原 大道,南接 二橋東 路,北臨 萬(wàn)安 路 和茨坪路,交通十分便利。 四 、社會(huì)環(huán)境條件 一期項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃用地內(nèi)無(wú)工業(yè)企業(yè),項(xiàng)目附近無(wú)化學(xué)污染源,軍事設(shè) 施,無(wú)過(guò)境架空高壓線,無(wú)危及人身安全的易燃易爆危險(xiǎn)物品庫(kù)。 五 、公共設(shè)施條件 沿 青原 大道 及 二橋東 路 已鋪設(shè)市政給水、排水、電力、通訊光纖、有線電視等市政主管道,市政設(shè)施能滿足該項(xiàng)目的施工和使用的需要。 六 、征地拆遷情況 一期項(xiàng)目區(qū)的征地拆遷已完成,現(xiàn)在已完成部分場(chǎng)地平整。 七 、施工條件 一期項(xiàng)目場(chǎng)址地勢(shì)較平坦,水電可從 青原 大道就近接入;工程建設(shè)的磚、礫石、沙等材料可就地取材,鋼筋、水泥可到就近購(gòu)買,施工條件較好。 第五章 工程設(shè)計(jì)方案 第一節(jié) 指導(dǎo)思想與原則 建筑是社會(huì)性的,它從不孤立存在,而是常常和社區(qū)中的其他成員或大自然連在一起,人文主義的關(guān)懷體現(xiàn)在新生住戶的交往需求。壓力大,節(jié)奏快的生活給現(xiàn)代人們之間平添了許多不解 、 驚異和不安,在日常的生活中,不知不覺(jué)中改變著現(xiàn)代人的行為方式,思考模式的變化進(jìn)而影響人們的 生活習(xí)慣,共同的觀念使陌生的人們重新的走到一起,改善鄰里間的關(guān)系。在方案設(shè)計(jì)中,小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)上敏銳地意識(shí)到這一點(diǎn),留出大量或可供三五人小憩,或可供數(shù)十人聚會(huì)或可對(duì)坐暢談,或可閑庭漫步的場(chǎng)所,從而為住戶提供盡量相互接觸交往的機(jī)會(huì)。室外空間或?yàn)槿藗兗耐芯窠涣鞯膱?chǎng)所,充分享受豐富的社會(huì)生活帶來(lái)的無(wú)窮樂(lè)趣。 因此一期項(xiàng)目切實(shí)地從住戶的居住要求出發(fā),關(guān)注住戶的生活習(xí)慣,照顧住戶的日常生活,營(yíng)造良好的氛圍,體現(xiàn)出以人為本的思想,充分描繪出一個(gè)高品質(zhì)小區(qū)應(yīng)有的形象,創(chuàng)造出居家應(yīng)有的環(huán)境。該項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)能體現(xiàn) 和濟(jì)春天 “新 時(shí)代、新城區(qū)、新生活 ”的經(jīng)營(yíng)理念,項(xiàng)目定位為中高檔住宅區(qū),強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的合理性與差異性,力求建筑成一個(gè)別致、新穎、周到、精美的現(xiàn)代住宅社區(qū)。 第二節(jié) 總體規(guī)劃方案 一、規(guī)劃依據(jù) 《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》; 《城市規(guī)劃編制辦法和城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》 〈建設(shè)部建規(guī)( 1995) 333 號(hào)文
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