【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 井岡山大道 20號(hào) 42 棟多層， 3棟小高層 占地 ㎡，總建20 萬(wàn)㎡ 一期入市均價(jià) 1250 元 /㎡， （ 一期開(kāi)始排號(hào) ） 銷售率 65% 周邊市政配套較完善，鬧中取靜，但容積率高，棟距小，采光效果差 名人花園 井岡山大道 158號(hào) 8 棟多層， 1棟高層 占地 2萬(wàn)㎡，總建 ㎡，分兩期開(kāi)發(fā) 一期現(xiàn)交房中，均價(jià)1350 元左右 一期多層銷售率 80%以上 緊靠主干道，井岡山大道，交通方便，但噪音及灰塵污染大 中 寰 城市花園 吉安市韶山西路 多層，小高層 占地 370 畝， 分二期開(kāi)發(fā)， 總建 24 萬(wàn)㎡ 均價(jià) 1400 元 /m2 一期 銷 售 率 80％以上 小區(qū)設(shè)施齊全，地理位置好 創(chuàng)天麗景 井岡山大道與躍進(jìn)路交界處 多層，小高層 （ 1期） 占地 20 公頃，分三期，目前一期（ 8棟）占地 25 萬(wàn)㎡，總面積 50 萬(wàn)㎡ 最低價(jià) 1280 元 /㎡，最高價(jià) 1550 元 /㎡，均價(jià) 1350元 /㎡ 銷售率 60%， 3房偏多 開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，臨后河而建，后河未開(kāi)發(fā) 恒榮麗景 井岡山大道建行大樓對(duì)面 6棟多層 占地 ㎡，總建3萬(wàn)㎡ 起價(jià) 1398 元 /㎡ 銷售率 95%，僅剩 6套復(fù)式 地段佳，距廣場(chǎng)近，交通便 利，但噪音及污染大 信和嘉苑 中山路與永叔路交匯處 12 棟多層 占地面積 萬(wàn)㎡，總建 萬(wàn)㎡，分二期開(kāi)發(fā) 均價(jià) 1300 元 /㎡ 銷售率 90%只剩五六套 3 房和復(fù)式 吉安首家全錯(cuò)層結(jié)構(gòu)住宅 恒豐酒店 中山路與永叔路交匯處 單棟小高層 16 層高， 總建 ㎡ 2800 元 /㎡ 3200 元 /㎡，均價(jià) 3000/㎡元 銷售率 30% 產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店， 1516 層為寫(xiě)字樓， 14層為大廳餐飲娛樂(lè) 濱 江 六合盛世 濱江四期南面（吉州大道） 多層，小高層，高層，別墅 占地 450 畝，分期開(kāi)發(fā)，目前正處于拆遷階段 未定 未銷售 臨江而建，形 態(tài)多樣 壹街區(qū) 贛新大道旁 多層，小高層， 高層 占地 67 萬(wàn)㎡， 總建 ㎡， 起價(jià) 1080 元 /㎡，最高價(jià)2080 元 /㎡ 銷售率 30% 小區(qū)規(guī)劃開(kāi)放，功能完善前 期廣告到位 恒 榮 正丙角新村 吉安市廣場(chǎng)西路（贛新大道） 多層、單體、聯(lián)體別墅 總占地 21 萬(wàn)㎡，總建 22 萬(wàn)㎡，可容納800 戶左右 起價(jià) 838948 元 /㎡， 屬前期排號(hào)階段，在下半年開(kāi)始正式銷售 離市區(qū)較遠(yuǎn)，邊配套不成熟，規(guī)模較大 梅苑小區(qū) 井岡山大橋東 頭 多層、單體別 墅 占地 20 萬(wàn)㎡ ， 總建 17 萬(wàn)㎡ 多層均價(jià) 11001200 元 別墅均價(jià) 14001600 元 / 銷售率 60% 由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，體量大， 銷售市場(chǎng)壓力大 天立花園 青原區(qū)青原大 道 多層，單體別 墅，小高層 占地 20 萬(wàn)㎡， 總建 30 萬(wàn)㎡ 二期均價(jià) 1250 元 /㎡ 一期準(zhǔn)備交房， 一期 58% 規(guī)模大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，市場(chǎng) 壓力大 明 珠 錦繡佳 苑 贛新大道旁 多層，小高層 占地 m2 總建 ㎡ 多層均價(jià) 1350 元 /㎡ 內(nèi)部銷售 3棟， 7棟多層銷售 率 80％ 小區(qū)規(guī)劃綠化功能完善前期廣告到位 天龍花園 井岡山大道（有 線電廠） 多層 占地 m2 總建 ㎡ 多層期房均價(jià) 1450 元 /㎡，現(xiàn)房 1600 元 /㎡左右， 銷售率 40% 井岡山大橋東側(cè)，地理位置 優(yōu)，樓盤(pán)策劃理念新 金竹園 青原區(qū)青原大 道 多層，單體別 墅，小高層 占地 m2 總建 ㎡ 多層期房均價(jià) 1150 元 /㎡，現(xiàn)房 1250 元 /㎡左右， 銷售率 50% 陽(yáng)明大橋東側(cè)，地理位置較 優(yōu) 青原區(qū) 選取對(duì)應(yīng)一期項(xiàng)目具有可比性的 梅苑小區(qū)、豪德花園、天立 花園 （一期）和（二期）、金竹苑 五個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行價(jià)格因素加權(quán)比較分析 供 項(xiàng)目決策。吉州區(qū) 選取對(duì)應(yīng)一期項(xiàng)目具有 參考 性的明珠 錦繡佳 苑、壹街區(qū)、中寰城市花園、名人花園 、江信廬陵花園（星港澳園）五個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行價(jià)格因素加權(quán)比較分析 供 項(xiàng)目 參考。 （ 2）價(jià)格因素加權(quán)比較分析。 ①青原區(qū)（河?xùn)|片） 估價(jià)時(shí)間： 2020 年 6 月 均價(jià)：元 /m2 項(xiàng)目 梅苑小區(qū) 豪德花園 天立花園（一期） 金竹苑 天立花園（二期） 實(shí)際成交價(jià) 1000 900 1200 1250 1250 交易情況修正 100/100 102/100 100/100 100/101 100/100 交易日期修正 102/100 101/100 101/100 102/100 101/100 區(qū)域因素修正 100/100 102/100 100/102 100/105 100/103 修正后單價(jià) 1020 946 1188 1202 1226 按算術(shù)平均法計(jì)算： （ 1020+946+1188+1202+1226） 247。5=1116 元 /m2 ②吉州區(qū)（河西片） 估價(jià)時(shí)間： 2020 年 6 月 均價(jià)：元 /m2 項(xiàng)目 星港澳園 中寰城市花園 名人花園 壹街區(qū) 明珠 錦繡佳 苑 實(shí)際成交價(jià) 1250 1400 1350 1500 1350 交易情況修正 100/105 100/105 100/103 100/108 100/108 交易日期修正 101/100 101/100 100/100 101/100 101/100 區(qū)域因素修正 100/105 100/110 100/110 100/105 100/108 修正后單價(jià) 1145 1224 1248 1275 1169 按算術(shù)平均法計(jì)算： （ 1145+1224+1248+1275+1169） 247。5=1212 元 /m2（供 項(xiàng)目比較分析 參考） 綜合 樓 目前吉安市吉州青原兩區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，尚無(wú) 小區(qū)綜合 樓樓盤(pán) 推出，市場(chǎng)價(jià)格暫無(wú)參考，保守考慮一期項(xiàng)目高層寫(xiě)字樓銷售均價(jià)暫定 2020元 / m2。 商鋪 由于一期項(xiàng)目臨近的 梅苑小區(qū)，天立 花園 （一期）、（二期），金竹苑、豪德花園均 有少量商鋪， 但各樓盤(pán)均無(wú)明顯亮點(diǎn)， 因此商鋪售價(jià)參照 較近的天立 花園 （一期） 價(jià) 格，均價(jià)暫定 3200 元 / m2。 三、項(xiàng)目銷售價(jià)格設(shè)定 項(xiàng)目名稱 測(cè) 算 成本價(jià) 權(quán) 值 市場(chǎng)加權(quán)均價(jià) 權(quán) 值 項(xiàng)目加權(quán)銷售均價(jià) 取整 住宅均價(jià) 1116 1100 商鋪均價(jià) 2332 3200 2900 綜合 樓均價(jià) 1673 2020 1900 綜合上述因素，本樓盤(pán)銷售 開(kāi)盤(pán)均價(jià) 設(shè)定為：多層住宅 1100 元 /m2，商鋪 2900 元 /m2， 綜合 樓 1900 元 /m2。以后每年按增長(zhǎng) 5％計(jì)算。 項(xiàng)目名稱 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 住宅均價(jià) 1100 1155 1213 1273 商鋪均價(jià) 2900 3045 3197 3357 綜合 樓 均價(jià) 1900 1995 2095 2199 這里的價(jià)格，應(yīng)該是一種展望預(yù)估價(jià)格，是對(duì)地塊價(jià)值未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)及一期項(xiàng)目樓盤(pán)供應(yīng)量等諸多因素綜合權(quán)衡而初定價(jià)格。 確定的開(kāi)盤(pán)入市價(jià)格應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、預(yù)算成本方案、入市前競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)等進(jìn)行調(diào)整，由房地產(chǎn)公司銷售部提交一份詳細(xì)定價(jià)報(bào)告，其中將包括不同類型產(chǎn)品入市均價(jià)，后期不同類型產(chǎn)品價(jià)格走勢(shì)判定，價(jià)格系數(shù)設(shè)定，營(yíng)銷策略等等，最終交董事會(huì)確定。 第四章 場(chǎng)址主要建設(shè)條件 第一節(jié) 場(chǎng)址及用地現(xiàn)狀 一、場(chǎng)址現(xiàn)狀 場(chǎng)址現(xiàn)狀屬典型的 江南 丘陵地貌，現(xiàn)狀標(biāo)高約 在 58～ 68 米，目前已 基本 完成場(chǎng)地平整，平整后標(biāo)高為 60 米左右。 吉安市 和濟(jì)春天 開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目地點(diǎn)位于 青原區(qū)二橋東路與青原大道交匯處的東北角。 項(xiàng)目東起 站前路 ，西至 長(zhǎng)征路和青原 大道，南接 二橋東 路，北臨 萬(wàn)安 路 和茨坪路 ； 一期項(xiàng)目用地面積 畝，地塊環(huán)境優(yōu)美，視野開(kāi)闊，地理位置顯要，用地條件優(yōu)越。 二、土地權(quán)屬及占地面積 項(xiàng)目總征地面積 畝，一期項(xiàng)目用地面積 畝 。 土地權(quán)屬通過(guò)公開(kāi)掛牌交易方式由 吉安市和濟(jì)置 業(yè) 發(fā)展 有限公司取得，并已簽訂了國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。 第二節(jié) 主要建設(shè)條件 一 、工程地質(zhì)、 水文情況 工程地質(zhì) 一期項(xiàng)目位于吉安市青原區(qū)，具體位置二橋東路經(jīng)北，青原大道以東，長(zhǎng)征路和茨坪路將地塊劃分為三塊，其中 B B4 地塊場(chǎng)地平坦， B3 地塊有一定巖土方量。 B3 地塊位于吉安市青原區(qū)贛江東岸二級(jí)基座階地的后緣，階地面比較平緩，中部相對(duì)較高；原地面標(biāo)高 55m~，場(chǎng)地平整填高為 60m 左右；場(chǎng)地東側(cè)粉石巖在地表有大面積出露，產(chǎn)狀為： NW40 度，傾向 NE，傾角20 度左右，具剝蝕區(qū)一般地貌特征，地面坡度 5~15 度，該處即為二級(jí)基座 階地起始位置。 地基土巖層及分布從上至下有：人工素填土，耕表土， 沖積粉質(zhì)粘土，粗砂，園礫，殘積粉質(zhì)粘土，強(qiáng)風(fēng)華粉砂巖，中風(fēng)華粉砂巖組成。其中人工素填土平均厚度 米，耕表土厚度 米，沖積粉質(zhì)粘土 ～ 米， 粗砂0～ 米 ，園礫 ～ 米， ，殘積粉質(zhì)粘土 米，強(qiáng)風(fēng)華粉砂巖 ～ 米，中風(fēng)華粉砂巖。 地下水分上下二個(gè)含水層，上部含水層分布在填土和耕表土中，屬上層滯水，水位埋深 1～ 米，主要受降水補(bǔ)給，水量小，旱季消失；下部初見(jiàn)水位埋深 11 米左右（標(biāo)高為 47 米左右），水量較小存于園礫層； 粉質(zhì)粘土屬隔水層，強(qiáng)風(fēng)華粉砂巖中僅有少量裂隙滲水。 從整 個(gè)區(qū)域來(lái)看，項(xiàng)目區(qū)屬不存在 滑坡、溶洞、土洞及可液化地層等不良地質(zhì)現(xiàn)象 。 根據(jù)國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布， 2020 年 8 月 1 日實(shí)施的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB183062020），吉安市地震動(dòng)峰值加速度 （相當(dāng)于原地震烈度小于六度）一期項(xiàng)目可不考慮抗震設(shè)防。 水文地質(zhì) 地下水由大氣降水補(bǔ)給，水量較小，場(chǎng)址及周邊未見(jiàn)滑坡、溶洞及軟地層等不良地質(zhì)現(xiàn)象。五十年一遇的洪水水位是 。 二 、區(qū)域規(guī)劃情況 一期項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì) 和建設(shè)內(nèi)容 符合吉安市的總體規(guī)劃的用地要求。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中將按照批準(zhǔn)的規(guī) 劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行建設(shè)，合理組織交通，使項(xiàng)目滿足城市景觀、綠化設(shè)計(jì)、消防、交通等規(guī)范的要求 。 三 、交通情況 一期項(xiàng)目緊鄰 青原 大道 東 側(cè)，項(xiàng)目東起 站前路 ，西至 長(zhǎng)征路和青原 大道，南接 二橋東 路，北臨 萬(wàn)安 路 和茨坪路，交通十分便利。 四 、社會(huì)環(huán)境條件 一期項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃用地內(nèi)無(wú)工業(yè)企業(yè)，項(xiàng)目附近無(wú)化學(xué)污染源，軍事設(shè) 施，無(wú)過(guò)境架空高壓線，無(wú)危及人身安全的易燃易爆危險(xiǎn)物品庫(kù)。 五 、公共設(shè)施條件 沿 青原 大道 及 二橋東 路 已鋪設(shè)市政給水、排水、電力、通訊光纖、有線電視等市政主管道，市政設(shè)施能滿足該項(xiàng)目的施工和使用的需要。 六 、征地拆遷情況 一期項(xiàng)目區(qū)的征地拆遷已完成，現(xiàn)在已完成部分場(chǎng)地平整。 七 、施工條件 一期項(xiàng)目場(chǎng)址地勢(shì)較平坦，水電可從 青原 大道就近接入；工程建設(shè)的磚、礫石、沙等材料可就地取材，鋼筋、水泥可到就近購(gòu)買(mǎi)，施工條件較好。 第五章 工程設(shè)計(jì)方案 第一節(jié) 指導(dǎo)思想與原則 建筑是社會(huì)性的，它從不孤立存在，而是常常和社區(qū)中的其他成員或大自然連在一起，人文主義的關(guān)懷體現(xiàn)在新生住戶的交往需求。壓力大，節(jié)奏快的生活給現(xiàn)代人們之間平添了許多不解 、 驚異和不安，在日常的生活中，不知不覺(jué)中改變著現(xiàn)代人的行為方式，思考模式的變化進(jìn)而影響人們的 生活習(xí)慣，共同的觀念使陌生的人們重新的走到一起，改善鄰里間的關(guān)系。在方案設(shè)計(jì)中，小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)上敏銳地意識(shí)到這一點(diǎn)，留出大量或可供三五人小憩，或可供數(shù)十人聚會(huì)或可對(duì)坐暢談，或可閑庭漫步的場(chǎng)所，從而為住戶提供盡量相互接觸交往的機(jī)會(huì)。室外空間或?yàn)槿藗兗耐芯窠涣鞯膱?chǎng)所，充分享受豐富的社會(huì)生活帶來(lái)的無(wú)窮樂(lè)趣。 因此一期項(xiàng)目切實(shí)地從住戶的居住要求出發(fā)，關(guān)注住戶的生活習(xí)慣，照顧住戶的日常生活，營(yíng)造良好的氛圍，體現(xiàn)出以人為本的思想，充分描繪出一個(gè)高品質(zhì)小區(qū)應(yīng)有的形象，創(chuàng)造出居家應(yīng)有的環(huán)境。該項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)能體現(xiàn) 和濟(jì)春天 “新 時(shí)代、新城區(qū)、新生活 ”的經(jīng)營(yíng)理念，項(xiàng)目定位為中高檔住宅區(qū)，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的合理性與差異性，力求建筑成一個(gè)別致、新穎、周到、精美的現(xiàn)代住宅社區(qū)。 第二節(jié) 總體規(guī)劃方案 一、規(guī)劃依據(jù) 《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》； 《城市規(guī)劃編制辦法和城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》 〈建設(shè)部建規(guī)（ 1995） 333 號(hào)文