【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 區(qū)的契機(jī)，在這幾年將會(huì)迎來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高潮。 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 4．項(xiàng)目發(fā)展定位研究 項(xiàng)目 SWOT分析 （ 1）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 匯城東鏡村項(xiàng)目 坐落于 廣州白云區(qū)與花都 區(qū)交界處 ,距廣州中心城區(qū) 20 公里左右 。 項(xiàng)目所處的新廣花路連接廣州和花都區(qū) 。其附近有 10 10 107 三條國(guó)道和京珠、機(jī)場(chǎng)、廣清、街（口）北（興）、廣州北二環(huán)等五條高速公路。正在建設(shè)的最高時(shí)速達(dá) 340 公里的京廣快速鐵路客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)在花都設(shè)有車(chē)站 ， 擁有完善的交通網(wǎng)絡(luò) 。 具有開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的 良好先天條件。 （ 2）項(xiàng)目劣勢(shì) 項(xiàng)目 附近農(nóng)田村舍較多， 景觀較差。 應(yīng)對(duì)措施：作好項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，要利用地形營(yíng)造優(yōu)美的內(nèi)部景觀以擬補(bǔ)先天的不足。 （ 3）外部機(jī)會(huì) 新機(jī)場(chǎng)的 使用 用 和輕鐵的建設(shè)， 己 大大推動(dòng)花都的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，縮短廣州市區(qū) 與花都區(qū)的時(shí)間距離。 隨著區(qū)域建設(shè)的完善，花都區(qū)這幾年房地產(chǎn)健康快速的發(fā)展，區(qū)域的優(yōu)勢(shì)逐年顯現(xiàn)，加上區(qū)政府的支持，未來(lái)幾年將會(huì)迎上地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高潮。 （ 4）外部威脅 今后幾年， 花都 將會(huì)成為 各大地產(chǎn)商 角 逐 的熱點(diǎn)，勢(shì)必會(huì)加大彼此間的競(jìng)爭(zhēng)，會(huì)對(duì)項(xiàng)目造成一定的壓力。 應(yīng)對(duì)措施：抓準(zhǔn)消費(fèi)顧客群，塑造項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，提高項(xiàng)目的《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 品質(zhì)，以差異性的市場(chǎng)策略來(lái)對(duì)付同類(lèi)樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)。 項(xiàng)目周邊的各項(xiàng)市政配套設(shè)施較少，商業(yè)氣氛薄弱，會(huì)造成購(gòu)物、保健、娛樂(lè)等生活的不便。 應(yīng)對(duì)措施：在區(qū)內(nèi)設(shè)置相應(yīng)的生活配套設(shè)施。 總的來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目具有良好 的天然資源，但是亦存在一些明顯不足，規(guī)劃設(shè)計(jì)需作相應(yīng)的調(diào)整和改進(jìn)，而且目前外部環(huán)境總體上優(yōu)大于劣，因此本項(xiàng)目具備一定的開(kāi)發(fā)潛質(zhì)。 市場(chǎng)定位研究 需求定位 今日都市人心目中的郊區(qū)概念不知比以前擴(kuò)大了多少倍。昔日被視為荒郊野嶺的地方已變成繁華鬧市，而隨著城市規(guī)模的急劇擴(kuò)張，許多地道的城市人也越來(lái)越樂(lè)意搬到城市周邊地區(qū)居住。隨著高速公路的興建、私家車(chē)的增長(zhǎng)以及人們對(duì)環(huán)境意識(shí)的提高，一些二次置業(yè)人士將居住的眼光放到數(shù)十近百公里外的遠(yuǎn)郊鄉(xiāng)村，從而興起一種遠(yuǎn)郊度假型住宅的置業(yè)居住時(shí)尚。 在房地產(chǎn)向郊區(qū)發(fā) 展的大趨勢(shì)中，一種以休閑度假為主要功能，以回歸自然、維護(hù)生態(tài)環(huán)境為生活主張的居住潮流也開(kāi)始悄然興起，并且受到許多二次置業(yè)人士的青睞。 我司可看準(zhǔn)這股潛在而強(qiáng)大的消費(fèi)需求，在遠(yuǎn)郊空氣清新 的鄉(xiāng)村開(kāi)發(fā)出適宜度假的住宅，往往能獲得這批人士的追捧。 發(fā)展定位 結(jié)合本地塊條件和花都區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)，可將該地塊定位為集文體保健、居住 、 酒店 商業(yè) 為一體的 大型 綜合項(xiàng)目，以休閑生活作為項(xiàng)目《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 的主題，并以高品位、低價(jià)位、優(yōu)服務(wù)作為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)思路。 概念：休閑生活倡導(dǎo)者 核心要素：天然景觀、建筑特色、園林特點(diǎn)、社區(qū)氛圍 聯(lián)想 物：自然健康、溫馨舒適 休閑生活的發(fā)展指導(dǎo)思想是：先在大環(huán)境的建構(gòu)中與本項(xiàng)目周邊可利用資源相契合，并樹(shù)立起宏觀的秩序?yàn)闊o(wú)數(shù)塑造良好環(huán)境的小計(jì)劃提供契機(jī)，并在小環(huán)境的建構(gòu)中使人具體感受到大環(huán)境的可塑性和包容性，令人感到“區(qū)內(nèi)區(qū)外”渾然一體，一切都顯得自然優(yōu)美，充分洋溢 社區(qū) 的高貴和優(yōu)雅的氛圍。 目標(biāo)客戶(hù)定位 根據(jù)花都房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群定位為： 核心人群界定：向往自然悠閑生活的成功人士， 以男性為主導(dǎo)，年齡 2550 歲， 有一定 家庭財(cái)產(chǎn)， 事業(yè)已有正常軌道 。 廣州地區(qū)：以度假、休閑享受家庭 樂(lè)趣，朋友共度閑暇、確立自己的社會(huì)地位。 花都地區(qū)：為家人創(chuàng)造良好居住條件，享受家庭樂(lè)趣，對(duì)子女有益，利于確定自己的社會(huì)地位。 香港地區(qū)：以度假、休閑為主，享受清新健康的生活。 共同心理需求：環(huán)境好、個(gè)性化、配套全、規(guī)模大、規(guī)劃好、文化氣息濃、高尚會(huì)所具備。 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 5．規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目規(guī)劃布局 總體規(guī)劃構(gòu)思：本項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體規(guī)劃主要體現(xiàn)現(xiàn)代化的手法特點(diǎn)，融合花都特定的地理環(huán)境與人文特色，創(chuàng)出一個(gè)具有時(shí)代氣息和華南特色的建筑環(huán)境。注重生態(tài)、園林、自然環(huán)境的宣示及塑造。 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則： ? 突出的文化特征 ? 重視整體 效益 ? 提供豐富的交往空間 ? 注重與當(dāng)?shù)丨h(huán)境形態(tài)的協(xié)調(diào)，歷史傳統(tǒng)符號(hào)的保存，改造和創(chuàng)新 環(huán)境規(guī)劃構(gòu)思 本項(xiàng)目追求全新的休閑居住環(huán)境。創(chuàng)造一個(gè)既能滿(mǎn)足現(xiàn)代人居住心理需要，具有濃郁時(shí)代氣息；又能體現(xiàn)深厚文化底蘊(yùn)嶺南特色的居住環(huán)境。 建筑單體設(shè)想 按照 房地產(chǎn) 市場(chǎng)的現(xiàn)況和今后的發(fā)展趨勢(shì)，并依據(jù)高品位的開(kāi)發(fā)思路，本項(xiàng)目的建筑單體以 多層、高層和 別墅為主， 別墅的外型設(shè)計(jì)以中式建筑為主。 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 裝修設(shè)計(jì)建議 裝修好的 套房 在視覺(jué)上能給予人美觀的感受，可以促進(jìn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售。 價(jià)格的構(gòu)成，除了建筑與環(huán)境，裝修標(biāo)準(zhǔn)也是其中一個(gè)關(guān)鍵。家庭裝飾是一個(gè)個(gè)性化、私密性很強(qiáng)的系統(tǒng)工程，其設(shè)計(jì)本質(zhì)除具有舒適溫馨的怡人氛圍，更需具有寬敞明亮的空間和方便合理的機(jī)能設(shè)計(jì)。 成功的裝修設(shè)計(jì)，結(jié)合合理價(jià)格系統(tǒng)，將會(huì)是項(xiàng)目銷(xiāo)售的最大推力。 最近，國(guó)家建設(shè)部有關(guān)人士提出，住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)單位及住宅設(shè)計(jì)單位、施工單位，要在充分的市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上，掌握居民普遍的住房室內(nèi)裝修需求，盡可能地根據(jù)住房所需的裝修“菜單”，為居民提供交鑰匙即可入住的商品住宅。從目前至長(zhǎng)遠(yuǎn)看，提倡和推行一次成型裝修的商品房，使建設(shè)同裝修有機(jī)結(jié)合已 勢(shì)在必行。 從實(shí)際情況來(lái)看，住戶(hù)自行裝修帶來(lái)的許多負(fù)面影響是非常嚴(yán)重的，它一方面遮掩了開(kāi)發(fā)商與建筑商們的許多無(wú)知與不足，另一方面在于，有的住戶(hù)自行裝修，拆承重墻，增大負(fù)荷，造成材料浪費(fèi)同時(shí)破壞了結(jié)構(gòu)安全。 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 如上圖示， 2020 年度部分城市商品住宅需求狀況市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告發(fā)現(xiàn)，在對(duì)“希望所購(gòu)買(mǎi)的住房具備怎樣的內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)”的選擇上， ％的人選擇了具備基本簡(jiǎn)單裝修， ％的人選擇“全屋精裝修”， ％的人選擇“開(kāi)發(fā)商提供裝修套餐”。毛坯房卻只有％的受選率。這反映出由于目前購(gòu)房者以工作時(shí)間 緊張的企業(yè)人員為主，而裝修市場(chǎng)又不夠規(guī)范，購(gòu)房者既缺乏時(shí)間也沒(méi)足夠精力自行裝修而希望直接購(gòu)買(mǎi)到已裝修住房的現(xiàn)實(shí)狀況。 由此可以看到，房地產(chǎn)建設(shè)和室內(nèi)裝修相結(jié)合可根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展、服務(wù)功能的完善、人們觀念的改變等分步驟進(jìn)行。富于個(gè)性化的精裝修套餐會(huì)在今年進(jìn)一步受到歡迎。 綜觀整個(gè)廣州在售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，現(xiàn)在大多數(shù)都已經(jīng)進(jìn)入了精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)代。如果開(kāi)發(fā)公司能夠提供出有所不同的個(gè)性裝修特色，既是市場(chǎng)發(fā)展的需要，又可創(chuàng)造一個(gè)閃亮的賣(mài)點(diǎn)。 47%16%15%22%簡(jiǎn)單裝修 精裝修 裝修套餐 毛坯房《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 6．開(kāi)發(fā)成本分析 投資構(gòu)成、總投資估算 依據(jù)廣州市造價(jià)定額、市場(chǎng)調(diào)查資料 及近期結(jié)算資料分析統(tǒng)計(jì)，對(duì)本項(xiàng)目 一期 土地成本，建安工程費(fèi)、前期工程費(fèi)、市政配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)、其他費(fèi)用等進(jìn)行估算。 D 區(qū)的建設(shè)成本測(cè)算 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià)（元 /㎡ ） 數(shù)量（ ㎡ ） 金額（萬(wàn)元） 備注 1 建筑安裝工程費(fèi) 13154 別墅土建工程費(fèi) 750 58839 4413 別墅安裝工程費(fèi) 80 58839 471 公寓、興建土建工程費(fèi) 1100 66725 7340 公寓、興建安裝工程費(fèi) 120 66725 801 工程監(jiān)理費(fèi) 建安 1％ 130 2 前期工程費(fèi) 2135 勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi) 50 125564 628 三通一平 120 125564 1507 3 配套設(shè)施工程費(fèi) 4657 外水、電工程 150 125564 1883 電訊、保安等弱電工程 40 125564 502 煤氣工程 15 125564 188 綠化工程 100 107892 1079 按綠地面積計(jì) 道路、排污、排水工程 80 125564 1005 4 開(kāi)發(fā)期間應(yīng)繳交 稅費(fèi) 603 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 建安 3％ 395 工程質(zhì)量、安全監(jiān)督費(fèi) 建安 ‰ 42 防雷工程 125564 18 噪音檢測(cè)費(fèi) 1 125564 13 建筑工地管理及余泥排放 費(fèi) 建安 2‰ 26 招投標(biāo)活動(dòng)費(fèi) 建安 4‰ 52 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 白蟻防治費(fèi) 5 125564 63 5 其他費(fèi)用 2425 管理費(fèi) （ 1＋… 4） 5％ 1028 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) （ 1＋… 4） 5％ 1028 利息 （ 1＋… 4） 30％ 6％ 1 370 合計(jì) 22975 1830 元 /㎡ 甲方已投入 D區(qū)的各種工程費(fèi)用 4500萬(wàn)元，按有效價(jià)值 80％計(jì)算， D 區(qū)還需投入開(kāi)發(fā)資金 19375萬(wàn)元。 E 區(qū)的建設(shè)成本測(cè)算 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià)（元 /㎡ ） 數(shù)量（ ㎡ ） 金額（萬(wàn)元） 備注 1 建筑安裝工程費(fèi) 6285 別墅土建工程費(fèi) 750 72037 5403 別墅水電安裝工程費(fèi) 80 72037 576 公寓、興建土建工程費(fèi) 1100 2020 220 公寓 、興建安裝工程費(fèi) 120 2020 24 工程監(jiān)理費(fèi) 建安 1％ 62 2 前期工程費(fèi) 1259 勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi) 50 74037 370 三通一平 120 74037 888 3 配套設(shè)施工程費(fèi) 3106 外水、電工程 150 74037 1111 電訊、保安等弱電工程 40 74037 296 煤氣工程 15 74037 111 綠化工程 100 99634 996 按綠地面積計(jì) 道路、排污、排水工 程 80 74037 592 4 開(kāi)發(fā)期間應(yīng)繳交稅費(fèi) 337 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 建安 3％ 187 工程質(zhì)量、安全監(jiān)督費(fèi) 建安 ‰ 20 防雷工程 125564 18 噪音檢測(cè)費(fèi) 1 125564 13 建筑工地管理及余泥排放費(fèi) 建安 2‰ 12 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 招投標(biāo)活動(dòng)費(fèi) 建安 4‰ 25 白蟻防治費(fèi) 5 125564 63 5 其他費(fèi)用 1296 管理費(fèi) （ 1＋… 4） 5％ 549 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) （ 1＋… 4） 5％ 549 利息 （ 1＋… 4） 30％ 6％ 1 198 合計(jì) 12284 1654 元 /㎡ 表 16 項(xiàng)目投資費(fèi)用匯總表 （單位：萬(wàn)元） 序號(hào) 項(xiàng)目 投資額 備注 1 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓價(jià) 15618 暫按對(duì)方提價(jià)計(jì)算 2 D區(qū)建設(shè)費(fèi) 19375 3 E區(qū)建設(shè)費(fèi) 12284 合計(jì) 47276 從投資結(jié)構(gòu)中可看出，在項(xiàng)目的建設(shè)成本中，以建筑費(fèi)用所占比重最大，其次是項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓價(jià)和配套設(shè)施工程費(fèi)。因此，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，對(duì)工程建筑的成本控制尤為 重要。還有，對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓價(jià)的談判和支付進(jìn)度的設(shè)計(jì)也至關(guān)重要。 開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度及投資資金安排計(jì)劃 由于項(xiàng)目規(guī)模較大，公司目前資金較為緊張，為降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，我司計(jì)劃將 D區(qū)分為兩期、 E 區(qū)為一期共三期進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。按目前進(jìn)度推測(cè)，估計(jì)在 2020 年第 3 季度開(kāi)始 D區(qū)第一期工程施工，到2020 年第 3 季度 E 區(qū) 工程