【文章內(nèi)容簡介】 新城區(qū)建設(shè)，直接影響到葫蘆島樓盤的發(fā)展走向。葫蘆島富爾沃財富廣場項目位于葫蘆島市教育園區(qū) J3B 地塊內(nèi)，地處我市城市規(guī)劃建設(shè)的中心，雄居教育園區(qū)之龍頭，由葫蘆島富爾沃房地產(chǎn)開發(fā)獨家投資開發(fā)建設(shè)。飛天廣場處于新城區(qū)的關(guān)鍵地段，并且交通便利，和城市中心聯(lián)系緊密。財富廣場占地面積 83， 300 平方米，規(guī)劃建筑面積約 25 萬平方米，其中商業(yè)約 11 萬平方米，高層住宅約 14 萬平方米。項目總投資約 11 億元 人民幣，將吸引世界 500 強(qiáng)企業(yè)之一沃爾瑪國際大型連鎖超市公司入駐財富茂，預(yù)計引進(jìn)外資 2500 萬美元以上。可以預(yù)見，在不久的將來，在我市的中心區(qū)將會崛起一座現(xiàn)代化商業(yè)中心，這里正成為國內(nèi)外投資者、商家創(chuàng)業(yè)平臺和投資寶地。 ．功能定位分析 項目功能：作為城市核心區(qū)域的重點項目，在項目的定位上以“城市名片、城市展廳、城市舞臺”為起點，以提升城市形象、展示城市面貌為己任，以“高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、高品位”為目標(biāo)，以“城市新極”的指導(dǎo)概念，獨立形成凝聚點，輻射周邊，成為葫蘆島市的現(xiàn)代都市綜合體。它的開工建設(shè)，對于 完善城市功能，提升城市品位和檔次，都將產(chǎn)生積極的推動作用，并將進(jìn)一步帶動我市地產(chǎn)市場的繁榮和城市商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 市場定位：以本地及周邊所有人群的時尚消費需求為主，以高中檔商品為主，走差異化經(jīng)營道路，同時以一流環(huán)境、一流設(shè)施取勝，各項商業(yè)互補互動，與老區(qū)商業(yè)形成優(yōu)勢互補之勢，最終取得市場主動權(quán)。 經(jīng)營目標(biāo)：引進(jìn)國際國內(nèi)知名大型零售商 ―― 沃爾瑪、家樂福、麥德龍、歐尚、大潤發(fā)、樂購等連鎖經(jīng)營企業(yè)。初步計劃其所在商業(yè)建筑面積約 50,000 平方米，超市營業(yè)面積約 20,000 平方米，最終成為葫蘆島市零售業(yè)龍頭企業(yè)。 項目周邊分布有中小學(xué)，銀行，超市，醫(yī)院，健身會館等各種城市配套設(shè)施。 項目地毗鄰“市實驗中學(xué)”在高正規(guī)院校的周邊，人文環(huán)境佳。 項目地位于葫蘆島市龍灣大街西側(cè)，與五里河遙遙相望，所謂近水者智，必定吸引大部分消費者的青睞。 葫蘆島人的消費流向，以購房、旅游、文化教育以及餐飲等方面為主。再從周邊幾家樓盤的銷售情況和周圍餐飲娛樂設(shè)施情況來看，便利的交通及完善的娛樂休閑設(shè)施是項目重要的競爭力。因此可確定，龍灣大街地段必然成為未來幾年葫蘆島市房地產(chǎn)的黃金地段。 2020 年葫蘆島市全年居民消費價格總水平上漲 ％，全市 GDP 完成 億元，增長 ％；地方級財政收入完成 億元，增長 ％。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤 195億元，增長 90％。社會消費品零售總額 525 億元，增長 ％。這些即可證明葫蘆島市市民有一定的房產(chǎn)消費能力。 從該項目附近的幾個樓盤，首創(chuàng)象墅，水岸帝景， 凌云 金域華城 等銷售情況來看，均受到廣大葫蘆島市民的歡迎，所以只要保證較高的性價比，必然能讓葫蘆島房產(chǎn)消費者接受我們的樓盤。 周邊競爭性樓 盤簡介 周邊競爭性樓盤簡介（表 ） 案名 地理位置 規(guī)模 （萬m2） 建筑形態(tài) 規(guī)劃戶型（ m2） 銷售價格 （元 / m2） 備注 首創(chuàng)象墅 葫蘆島市龍港區(qū)龍程街 7235 花園洋房 103 133149 315 3800 多層，高層，躍層； 高中低檔各種戶型齊全； 號 水岸帝景 教育園區(qū)五里河西岸 22 英倫風(fēng)情 102 3500 多層，高層，躍層； 戶型多為兩室一廳兩衛(wèi)及三室兩廳等大戶型； 天馬水木清華 臨河街與衛(wèi)星路交匯處 水木園林 85178 3600 多層，小高層； 二室二 廳一衛(wèi)至三室二廳二衛(wèi)不等 ； 凌云 金域華城 龍繡街與海翔路交匯處 40 新加坡風(fēng)情 60140 3600 多層 , 小高層 , 高層 , 別墅 ； 戶型多為兩室一廳、三室一廳等中等戶型； 周邊競爭性樓盤 06 年銷售情況 周邊競爭性樓盤 06 年銷售分析 (表 ) 項目名稱 總套數(shù) 剩余套數(shù) 總銷售率 對外報價 1 月銷售套數(shù) 2 月銷售套數(shù) 環(huán)比 1 月成交均價 2 月成交均價 環(huán)比 首創(chuàng)象墅 470 140 70% 5000 30 50 % 4500 5000 % 水岸帝 2030 30 98% 4800 150 200 % 4300 5000 % 景 天馬水木清華 900 0 100 3000 100 150 50% 3000 3300 10% 凌云 金域華城 2020 0 100 4500 200 280 40% 4000 4800 20% 周邊競爭性樓盤特征分析 周邊四個項目中，“ 水岸帝景 ”與該項目在同一地段，位置上最為接近，因此就“ 水岸帝景 ”項目做出相關(guān)分析比較。 產(chǎn)品分析 （ 1）“ 水岸帝景 ”以英倫風(fēng)情作為建筑風(fēng)骨，力求營造出自然、淳樸、和諧 的生活方式，既能享受優(yōu)雅生活又不失都市氣息，而且品牌優(yōu)勢強(qiáng)大。 （ 2）戶型多為兩室一廳兩衛(wèi)，三室兩廳等大戶型。 （ 3）價格多在 3500 元左右，在葫蘆島市場屬于高檔住宅。 客戶群體分析 “ 水岸帝景 ”主要面向中高端人群，小區(qū)可容納 2030 戶，同時配有 1411 個停車位，表明小區(qū)內(nèi) 70% 的住戶有私家車，從此即可證明“ 水岸帝景 ”主要面向中高端人群。 價格分析 “ 水岸帝景 ”主要銷售價格在 31884388 元 /㎡，其中多數(shù)戶型價位在 3488 元 /㎡上下。部分大戶型及越層售價可達(dá)到 4500 元 /㎡，此價格在葫蘆島市場 屬于中高等價位。所以可以判定，此價位在葫蘆島市是可以被中高收入人群所接受的價位。 5 項目的微觀性分析 位于葫蘆島市教育園區(qū) J3B 地塊內(nèi)，地處我市城市規(guī)劃建設(shè)的中心，占地 83300 ㎡，開放式商業(yè)廣場。整體規(guī)劃建筑面積 28000 ㎡財富街， 由 9 棟板式高層住宅、一棟產(chǎn)權(quán)式公寓和一棟建筑面積 4000 平方米的綜合健身會館所組成的住宅區(qū) 和 50000 ㎡商業(yè)聯(lián)盟。 目前一期財富匯部分高層住宅主體結(jié)構(gòu)正在緊張的施工過程中，二期計劃于 2020 年7 月開始動工，于 2020 年 6 月竣工，建設(shè)工期 1 年。 根 據(jù)項目的初步設(shè)計， 由 9 棟板式高層住宅、一棟產(chǎn)權(quán)式公寓 、 一棟建筑面積 4000平方米的綜合健身會館 、一棟商業(yè)娛樂綜合性建筑和 建筑面積 28000 平方米的財富街 所組成 ， 高層住宅主要設(shè)計層數(shù)為 18 層及 21 層，產(chǎn)權(quán)式公寓 33 層， 規(guī)劃建筑面積約 25 萬平方米，其中商業(yè)約 11 萬平方米，高層住宅約 14 萬平方米。建筑多為高層住宅，建成后將形成一座現(xiàn)代化商業(yè)中心。本項目一期設(shè)計指標(biāo)如下： 樓盤地址：葫蘆島市教育園區(qū) J3B 地塊 整盤建面： 250000 ㎡ 整盤戶數(shù)： 2020 多套 占地面積： 59840 ㎡ 本期總建筑面積： 192020 ㎡ 其中：地上建筑面積： 190000 ㎡ 1）住宅： 160000 ㎡ 2）商業(yè)： 28000 ㎡ 3）公建配套： 4000 ㎡ 4）架空層： 1160 ㎡ 地下建筑面積： 2046 ㎡ 1）地下車庫： 0 ㎡ 2）住宅地下室： 1046 ㎡ 3）公建及配套設(shè)施： 1000 ㎡ 容積率： 建筑密度： % 綠地率： % 集中綠地率： 15% 非機(jī)動車停車量： 627 富爾沃財富廣場一期位置：教育園區(qū) J3B 地塊內(nèi) 基地周邊情況：位于龍灣大街，葫蘆島市環(huán)境較好的地段。以金融、信息、服務(wù)交流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的現(xiàn) 代化服務(wù)中心。周邊交通便利，五里河生態(tài)公園市政重點項目也同期在建設(shè)當(dāng)中。財富街及財富廣場為住戶提供了極大的購物便利。這些項目都將為葫蘆島龍港新區(qū)建設(shè)帶來前所未有的機(jī)遇。 項目交通條件： 1 路 3 路 14 路 18 路 項目處于葫蘆島市新興發(fā)展的龍港新區(qū)，交通設(shè)施完善。 項目周邊的公共設(shè)施配套： 商業(yè)： 沃爾瑪 超市、世紀(jì)大廈、口岸大廈 教育：師范學(xué)校附屬小學(xué)、市實驗中學(xué) 娛樂：潔康洗浴中心、健身會館 項目所在地龍灣大街是葫蘆島市目前最理想的居住區(qū)域之一，該區(qū)域是政府規(guī)劃好的高級住宅區(qū)，政府在現(xiàn)有條件上正著力完善各項基礎(chǔ) 設(shè)施，市政配套設(shè)施在短期內(nèi)就會健全；項目鄰近師范學(xué)校附屬小學(xué)，毗鄰五里河，生活環(huán)境適宜；大批醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)散布于小區(qū)周圍，免去后顧之憂； 區(qū)內(nèi)會所、區(qū)外各類商業(yè)場所、商業(yè)購物極為便利。 SWOT 分析 項目優(yōu)勢（ Strength） 本項目以“高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、高品位”為目標(biāo)，以“城市新極”的指導(dǎo)概念，獨立形成凝聚點，輻射周邊，成為葫蘆島市的現(xiàn)代都市綜合體。 公司歷來以注重產(chǎn)品質(zhì)量為優(yōu)勢，用極高的性價比打造精品住宅。同樣，開發(fā)商依然要在此項目上面做好性價比文章，“價錢可以打折，但質(zhì)量決不 可以打折?！毕嘈鸥哔|(zhì)量的 房屋品質(zhì)，加上低廉的銷售價格，必然能夠吸引葫蘆島的消費者。 住宅功能齊全。除了具有高級公寓所具備的基本功能外，還有門廳、車庫、私家花園、閣樓等，并在儲藏、露臺、工作陽臺等功能上放大，財富廣場所具有的這些功能，同時也滿足了自有空間和私密性的要求。 在規(guī)劃設(shè)計、項目風(fēng)格及其戶型等方面項目也具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢，而且價格合理，購物便利，這是本項目最突出的一個賣點。 項目劣勢（ Weakness） 項目包括零售超市及娛樂設(shè)施，人口流動性大，管理難度大。 項目投資大，而且周期長，受到政府和市 場影響大，有一定的風(fēng)險性。 本項目主要面向有私家車用戶，樓盤定位面向中高端，消費群體的定位有局限性。 項目機(jī)會（ Opportunity） 葫蘆島市政府已規(guī)劃建設(shè)龍灣新城區(qū)。隨著政府規(guī)劃發(fā)展，此區(qū)域?qū)⒊蔀橐越鹑?，信息，服?wù)，交流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的城市商務(wù)平臺。政府對于土地的宏觀調(diào)控及中心城區(qū)可開發(fā)大地塊資源的減少，該項目以其優(yōu)勢的位置和便利的交通條件，面臨很大的發(fā)展空間。 項目位于五里河邊際，周邊環(huán)境優(yōu)雅。獨立式商鋪建筑，產(chǎn)權(quán)公寓將吸引廣大消費者的眼光。項目將購物休閑融為一體，成為葫蘆島龍灣新城區(qū)集 商業(yè)、休閑、時尚購物為一體的新時代街區(qū)。 威脅（ Threat） 項目所在區(qū)域住宅供應(yīng)量大，而且質(zhì)量高，面臨嚴(yán)峻的競爭。 項目周邊“水岸帝景”等項目，有很好的品牌效應(yīng)，直接影響到此項目。 “水岸帝景”項目樓盤的具體位置、項目風(fēng)格、戶型等方面，在葫蘆島市場有明顯優(yōu)勢，受到葫蘆島消費者的廣泛關(guān)注和歡迎。 產(chǎn)品定位 以先進(jìn)的居住理念為先導(dǎo)，注重營造空間布局、主題生活環(huán)境、社區(qū)生活配套三大方面的鮮明特點，兼顧建筑單體的內(nèi)外感受，相對弱化處理住宅配套設(shè)施，具備二十一世紀(jì)領(lǐng)先品質(zhì)住宅產(chǎn)品鮮明形象的居住社區(qū)。 客戶定位 整個項目的客戶群定位必然是多層次的?？傮w上看，應(yīng)明確以 “中等收入階層”為主流消費群體的客戶群定位。 “中等收入階層”應(yīng)該是指：有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，家庭月收入在 4500 元以上，具有較高的文化水平和審美能力，對未來美好生活充滿信心和渴望的人群。 價格定位 定價，普通高層住宅 3900 元 /平方米。這 對于城市中高收入階層以上的白領(lǐng)具有很大的誘惑力。相對于首創(chuàng)象墅 4200 元 /平方米的房價，富爾沃財富廣場更是極具競爭力。用普通公寓的價格坐擁葫蘆島核心商業(yè)城，不再只是夢想。 此外，該區(qū)域是政府規(guī)劃好的高級住宅區(qū)，臨近海上海酒店、龍灣公園。各房地產(chǎn)開發(fā)