【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 27%；全縣第三產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到 49 億元，年均增長(zhǎng) 21%。 （ 2）城市建設(shè)用地 2020 年 — 2020 年，縣城規(guī)模由 13 平方公里發(fā)展到 20 平方公里，城市化進(jìn)程明顯加快。 （ 3）城市化水平 2020 年，城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到 35%； 2020 年城市化水平將達(dá)到 44%。 （ 4）縣城城鎮(zhèn)人口 2020— 2020 年，縣城人口由 萬(wàn)達(dá)到 10 萬(wàn)人； 2020— 2020 年，縣城人口將由 10萬(wàn)達(dá)到 18 萬(wàn)人。 第二部分 東平房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、東平房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 東平作為全國(guó)四線(xiàn)城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)較其他同級(jí)城市有許多的相似性。根據(jù)規(guī)劃，東平縣城 將 建成區(qū) 域 面積約為 20 平方公里，城鎮(zhèn)人口 18 萬(wàn)人，城市化水平 44%的“北方山水生態(tài)旅游城市”。東平縣經(jīng)過(guò)數(shù)年的發(fā)展，當(dāng)前縣城 基礎(chǔ)設(shè)施已比較完善，城市 14 的吸引力和輻射力亦不斷增強(qiáng)，水、電、路、通訊等各方面基礎(chǔ)配套設(shè)施都已比較成熟齊全。 2020 年之前，受于當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)者管理觀念及整個(gè)城 市經(jīng)營(yíng)理念的影響，東平房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為緩慢，在此之前當(dāng)?shù)貎H有杭州花園、秀水家園、東旺家園等三個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)； 2020 年后，隨著當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)人員的更換及整個(gè)城市經(jīng)營(yíng)思想戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變，東平房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始大規(guī)模、集中性的開(kāi)發(fā)建設(shè)，縣城房地產(chǎn)項(xiàng)目 “遍地開(kāi)花 ”。隨著，諸多房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、推廣，當(dāng)?shù)刭?gòu)房者的思想觀念也將逐步改變，東平一場(chǎng)城市化過(guò)程中的房地產(chǎn)革命即將拉開(kāi)帷幕。 東平房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，先后經(jīng)過(guò)了如下四個(gè)階段，即市場(chǎng)萌芽階段、緩慢發(fā)展階段、平穩(wěn)發(fā)展階段、快速發(fā)展階 段。 （ 1）萌芽起步階段 1998 年取消福利分房開(kāi)始實(shí)行商品房以來(lái)，東平也開(kāi)始逐步由單位分配福利房向商品房過(guò)度，不過(guò)受于大眾已習(xí)慣于單位福利住房，一時(shí)還難以接受商品房的觀念的制約，東平房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，一段時(shí)間內(nèi)處于曚昽的萌芽階段。 該階段房地產(chǎn)發(fā)展的特點(diǎn)： ，多數(shù)人短時(shí)期內(nèi)不考慮購(gòu)買(mǎi)商品房，傳統(tǒng)的住房思維方式難以短期改變。 ，單位提供福利分房或單位建房現(xiàn)象仍普遍存在。 ，對(duì)于商品房的認(rèn)可度仍然欠高，選購(gòu)商品 房的信心不堅(jiān)定。 ，有意向購(gòu)買(mǎi)商品房，但是自身實(shí)力有限，購(gòu)買(mǎi)資金不足。雖是區(qū)區(qū)幾萬(wàn)元，但是在當(dāng)時(shí)卻是不小的數(shù)字。 （ 2）緩慢發(fā)展階段 在持續(xù)一段時(shí)期后，自 1999 年至 2020 年，東平房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始起步進(jìn)入商品化房地產(chǎn)市場(chǎng)階段，相續(xù)進(jìn)入較為平穩(wěn)的緩慢發(fā)展階段。 15 該階段東平縣房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)： ，商品房開(kāi)始被廣大的市民所接受，越來(lái)越多的人開(kāi)始認(rèn)可并購(gòu)買(mǎi)商品房。 ，并逐步成長(zhǎng)起來(lái)。 ，單位建房所占總體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比例較高。 （ 3）平穩(wěn)發(fā)展階段 2020——2020 年，東平房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展階段。 該階段東平縣房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)： ，一些創(chuàng)新產(chǎn)品，創(chuàng)新理念，創(chuàng)新模式開(kāi)始引入東平房地產(chǎn)市場(chǎng)。傳統(tǒng)意義上 “大臥室、小客廳、小廚房、小衛(wèi)生間 ”的觀念開(kāi)始被改變， “小臥室、大客廳、大廚房、大衛(wèi)生間、多壁櫥、全明戶(hù)型 ”等新興 b 念開(kāi)始被越來(lái)越多的人青睞。 ，東平房地產(chǎn)價(jià)格也開(kāi)始進(jìn)行跳躍式的飆升，房?jī)r(jià)的快速飆升，刺激了當(dāng)?shù)?購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)欲望，但受于市場(chǎng)供給有限、市場(chǎng)需求容量尚未被全面挖掘等因素制約，東平房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然價(jià)格快速上漲，但市場(chǎng)發(fā)展依然較為平穩(wěn)。 （ 4）快速發(fā)展的階段 自 2020 年以來(lái)，隨著東平縣經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，和城市經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變，東平開(kāi)始進(jìn)入了快速發(fā)展的階段。 該階段東平縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的特點(diǎn)： 方面， 東平縣新的《東平縣城市總體規(guī)劃》出臺(tái)，根據(jù)新規(guī)劃，東平城市發(fā)展的戰(zhàn)略為 ““東擴(kuò)、西進(jìn)、南拓、北延 ””， 特別是近兩年，東平縣按照 “建設(shè)經(jīng)濟(jì)文化強(qiáng)縣，打造富裕生態(tài)和諧東平 ”的總體目標(biāo)，不斷拓展城市發(fā) 展空間?？h政府按照 “新區(qū)開(kāi)發(fā)，老城提升，著力改善民生，加強(qiáng)環(huán)境建設(shè) ”的發(fā)展思路，將逐步建設(shè)西部新城區(qū)，新的城市規(guī)劃建設(shè)已經(jīng)展開(kāi)，并已取得明顯的成效?，F(xiàn)今，東平西部新城已現(xiàn)雛形，老城區(qū)改造已取得較大進(jìn)展，西部新城規(guī)劃業(yè)已出臺(tái)，并相續(xù)展開(kāi)，北部城區(qū)環(huán)境得到顯著改善，東平整個(gè)城市正在升值。新一輪的城市建設(shè)及一系列重點(diǎn)工程的實(shí)施，將為東平房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和外商帶來(lái)巨大的商機(jī)。 ，近幾 16 年來(lái)也迅速膨脹，全縣區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) “遍地開(kāi)花 ”，規(guī)模大小不一的房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)始集中涌現(xiàn)，在一定程度上導(dǎo)致東平房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)飽和。 78 萬(wàn)人的縣級(jí)區(qū)域，是全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育中心，集聚了來(lái)自全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)及外地來(lái)東平的從業(yè)人員，每年大量的進(jìn)城務(wù)工人員以及大外來(lái)從業(yè)人員，在一定程度上支撐了東平房?jī)r(jià)的提高。 ，除部分 “城中村 ”改造外，東平老城區(qū)近年來(lái)少有大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，因此，作為城市氛圍濃厚，各項(xiàng)配套設(shè)施完善的老城區(qū)，其存量房則具有較強(qiáng)的稀缺性。而且，東平一些主要的知名學(xué)府（小學(xué)、中學(xué)、高中）多數(shù)均位于老城區(qū)，一些家長(zhǎng)為了子女 接受良好的教育，會(huì)選擇從老城區(qū)置業(yè)。諸多的利好因素致使老城區(qū)總體房?jī)r(jià)較新城區(qū)明顯略高。 ，當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)以老城區(qū)及西部新城區(qū)項(xiàng)目較為集中。 ，東平受全國(guó)房?jī)r(jià)一路飆升的宏觀環(huán)境影響以及房地產(chǎn)高額利潤(rùn)的誘惑，東平一些大大小小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛成立，一些大大小小的房地產(chǎn)項(xiàng)目也紛紛上馬開(kāi)工建設(shè)。各公司實(shí)力參差不齊，各項(xiàng)目規(guī)模與品質(zhì)不一，一度造成了東平房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)了投資過(guò)熱。 年以來(lái)，受?chē)?guó)家連續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的因素的影響，東平房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售熱度有所 降低，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始進(jìn)入觀望狀態(tài)。然，也有部分開(kāi)發(fā)商因看好東平房地產(chǎn)市場(chǎng)，并未受到國(guó)家調(diào)控的宏觀環(huán)境因素的影響，仍按原計(jì)劃開(kāi)發(fā)，甚乃有些開(kāi)發(fā)商還擴(kuò)大開(kāi)發(fā)規(guī)模。 ，東平與其他同類(lèi)縣級(jí)城市相比較，現(xiàn)處于相對(duì)擴(kuò)張性的快速發(fā)展階段，開(kāi)發(fā)供應(yīng)量較市場(chǎng)需求量懸殊較大，市場(chǎng)出現(xiàn)供大于求的局面。 （ 1）東平縣土地供應(yīng)政策 東平縣國(guó)土資源局根據(jù)縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)消化情況及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)量，在土地供應(yīng)前期即對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行適當(dāng)控制，為區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn) 轉(zhuǎn)奠定了良好基礎(chǔ)。 （ 2）東平縣土地使用情況 17 東平縣土地供應(yīng)情況已開(kāi)發(fā)土地 ,尚未開(kāi)發(fā)土地 ,在開(kāi)發(fā)土地 ,已開(kāi)發(fā)土地 在開(kāi)發(fā)土地 尚未開(kāi)發(fā)土地單位 ： 萬(wàn)平米 淺析： 通過(guò)對(duì)東平縣土地市場(chǎng)調(diào)研，可以看出東平縣當(dāng)前土地市場(chǎng)的土地供應(yīng)量較大。東平縣在建項(xiàng)目使用土地總面積為 萬(wàn)平米，其中已竣工并投入使用房地產(chǎn)房項(xiàng)目用地面積為 萬(wàn)平米，在建房地產(chǎn)項(xiàng)目用地面積為 萬(wàn)平米，已征用但尚未開(kāi)發(fā)利用土地為 萬(wàn)平米。 東平縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)企業(yè)占有較高比例。前些年，受當(dāng)?shù)卣哂绊?，?dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展較為緩慢，但自 2020 年后，隨著城市經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變及當(dāng) 地領(lǐng)導(dǎo)人的更換，當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始紛紛拿地，進(jìn)行房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)，通過(guò)市場(chǎng)走訪(fǎng)調(diào)研可以看出，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力也參差不齊，有部分開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)觀念仍較為傳統(tǒng)，不以市場(chǎng)為依托，項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)略顯盲目，不是以市場(chǎng)需求而做產(chǎn)品，而是做完產(chǎn)品再去找市場(chǎng)，如此而來(lái)，使得部分開(kāi)發(fā)商較為被動(dòng)。 經(jīng)過(guò)數(shù)年發(fā)展，當(dāng)?shù)匾灿楷F(xiàn)出了一批有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)，如九鑫房地產(chǎn)、寶地置業(yè)、港基置業(yè)，金地置業(yè)等企業(yè)，他們?cè)诋?dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)時(shí)間較早，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)及消費(fèi)習(xí)慣較為熟知，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)也較為成熟，具有一定影響力和 競(jìng)爭(zhēng)力。另外，隨著東平城市化進(jìn)程的加快和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，東平也開(kāi)始有部分外地開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入，如泰安弘益、濟(jì)南正大建業(yè)等，諸多外地開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)入將會(huì)給當(dāng)?shù)貛?lái)新的產(chǎn)品、新的經(jīng)營(yíng)管理理念，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)長(zhǎng)期利好。 綜上而言，當(dāng)前東平房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)企業(yè)既有經(jīng)過(guò)發(fā)展成長(zhǎng)起來(lái)的當(dāng)?shù)刂_(kāi)發(fā)企業(yè)，也有外地剛進(jìn)入的異地開(kāi)發(fā)企業(yè)。隨著市場(chǎng)各項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，各開(kāi)發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也將 18 日趨激烈。 （ 1）市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品形態(tài)分析 東平縣各建筑形態(tài)市場(chǎng)供應(yīng)情況54%37%6% 2%1%花園洋房 3 . 2 萬(wàn)平米普通多層 81 . 4 萬(wàn)平米小高層 55 . 3 萬(wàn)平米高層 9 . 6 萬(wàn)平米別墅 1 . 2 萬(wàn)平米 淺 析： 通過(guò)上圖表可以看出，東平縣各房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃建 筑形態(tài)中，以多層住宅為主，約占市場(chǎng)總供應(yīng)量的 54%；其次，隨著東平縣城城市的發(fā)展，對(duì)小高層項(xiàng)目的建設(shè)較之前明顯增加，小高層在整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)量中亦占有較大比例，約占市場(chǎng)供應(yīng)量的 37%。此外，諸如花園洋房、別墅等產(chǎn)品形態(tài)在東平房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)，但供應(yīng)量相對(duì)較少，占整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)量的比例較小。 （ 2）市場(chǎng)在建項(xiàng)目分析 東平縣在建項(xiàng)目情況0 0010203040花園洋房 普通多層 小高層 高層 別墅建筑形態(tài)數(shù)量（萬(wàn)平米） 19 淺 析： 通過(guò)上圖表可以看出，東平縣城當(dāng)前市場(chǎng)總體供應(yīng)量為 58 萬(wàn)平米，市場(chǎng)供應(yīng)以多層住宅為主，市場(chǎng)供應(yīng)量為 萬(wàn)平米；小高層市場(chǎng)供應(yīng)量亦較大，為 萬(wàn)平米；花園洋房供應(yīng)量為 萬(wàn) 平米，市場(chǎng)供應(yīng)量較小。此外，當(dāng)前市場(chǎng)無(wú)高層住宅、別墅等產(chǎn)品業(yè)態(tài)供應(yīng)。 （ 3）當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)情況%%%%%%%公寓 60 ~ 75 平米兩室一廳一衛(wèi) 80 ~ 105 平米三室一廳一衛(wèi) 104 ~ 128 平米三室兩廳兩衛(wèi) 120 ~ 132 平米四室兩廳兩衛(wèi) 140 ~ 175 平米復(fù)式 / 躍層 145 ~ 300 平米商鋪 50 ~ 5000 平米 淺 析： 通過(guò)上圖表可以看出，當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)中產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為完善，諸如公寓、躍層、復(fù)式等新型結(jié)構(gòu)產(chǎn)品開(kāi)始出現(xiàn)。整體市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品，以三室戶(hù)型為主，兩室戶(hù)型占有一定比例，公寓、復(fù)式、躍層等產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)量較少。各產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中，三室兩廳一衛(wèi)戶(hù)型為市場(chǎng)供應(yīng)主流，約占市場(chǎng)比例的 38%；三室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)戶(hù)型約占市場(chǎng)供應(yīng)的14%左右。 （ 1）東平縣近期房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況 20 東平縣近年房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況0246810四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度2020 年 2020 年 2020 年時(shí)間銷(xiāo)售量（萬(wàn)平米） （ 備注：數(shù)據(jù)來(lái)源東平縣統(tǒng)計(jì)局 ） 淺 析： 通過(guò)上圖表可以看出，東平縣房地產(chǎn)市場(chǎng) 2020 年四季度市場(chǎng)需求量較高，約為 9萬(wàn)平米。 2020 年，全年銷(xiāo)售量約為 25 萬(wàn)平米，一、二季度市場(chǎng)需求量明顯減弱，季度消化量不足 4 萬(wàn)平米，其原因是 2020 年上半年隨著諸多項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)入尾盤(pán)期，市場(chǎng)供應(yīng)量明顯減少，進(jìn)入下半年，隨著市場(chǎng)新盤(pán)供應(yīng)量的增加及市場(chǎng)宏觀環(huán)境的趨勢(shì)利好，季度均消化量明顯增加，約為 7 萬(wàn)平米。 2020 年，一季度受?chē)?guó)家宏觀環(huán)境影響較弱，季度消化量約為 5 萬(wàn)平米，但隨著國(guó)家宏觀環(huán)境的深化影響，諸多項(xiàng)目銷(xiāo)售開(kāi)始出現(xiàn)乏 力。 通過(guò) 2020 年全縣 25 萬(wàn)平米的年度消化量，可以初步預(yù)測(cè)東平縣年度消化量約為 25— 30萬(wàn)平米。 （ 2）東平縣需求產(chǎn)品分析 東平縣在售項(xiàng)目銷(xiāo)售情況%%%%%%%%%%%%%60~75平米80~105平米104~128平米120~132平米140~175平米145~300平米50~5000平米公