【文章內(nèi)容簡介】 、小區(qū)環(huán)境、社區(qū)文化、物業(yè)管理、綠化配套、智能化等一些因素均有了更高要求。西咸兩市居民將會由以往大部分人住“安置型、實(shí)用型”住宅，少數(shù)住“舒適型”住宅，極少數(shù)人住“豪華型”住宅的現(xiàn)狀向多數(shù)人住“實(shí)用型、舒適型”，少數(shù)住“安置型”的狀況過渡。 西安市環(huán)境污染較為嚴(yán)重，市民長期處于“臟、亂、差”的大環(huán)境下，使得人們在今后的置業(yè)時倍加重視周邊環(huán)境，社區(qū)的環(huán)境和服務(wù)的質(zhì)量。小區(qū)開發(fā) 應(yīng)本著實(shí)用、舒適和適度超前的原則，把“人性化”、“綠色建筑”等一些先進(jìn)的開發(fā)理念融為一體，全面提升社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，開創(chuàng)居住新概念。 項目的形象定位 （ 1） 西咸共建區(qū)的標(biāo)志性小區(qū) （ 2） “實(shí)用型、舒適型”住宅小區(qū) （ 3） 西咸兩市文明示范居住小區(qū) （ 4） 西北地區(qū)首席“科學(xué)理念”居住小區(qū) 項目的功能定位 本項目是商品住宅小區(qū)，其主要功能是居住，功能定位如下： （ 1）營造良好的小區(qū)環(huán)境，與自然風(fēng)光相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)小區(qū)的自然美，實(shí)現(xiàn)人與自然的融合； （ 2）為業(yè)主提供一個安全、恬靜、溫馨的居住生活空間，促進(jìn)鄰里關(guān)系； （ 3）建立方便快捷、完 善的智能化系統(tǒng)，為業(yè)主提供全方位的便利服務(wù)。 項目的目標(biāo)市場定位 本項目屬于商品住宅，結(jié)合項目所在地周圍情況及以上的市場分析，將項目的目標(biāo)市場定位如下： （ 1） 有意對房地產(chǎn)進(jìn)行保值、增值的投資商人； （ 2） 目標(biāo)市場大眾化，凡是對住房有需求的人士； （ 3） 以西安市場為主，咸陽市場為輔。 項目的價格定位 本項目的價格定位采用市場比較法。市場比較法的基本原理是對選擇的案例的售價進(jìn)行修正，然后計算出修正價格，最后將各修正價格的加權(quán)平均價格作為項目的價格。市場比較法要經(jīng)過選擇案例、確定修正因素、計算修正系數(shù)、確定案例權(quán)重 、計算修正價格以及確定項目價格等六個步驟。 1） 多層價格確定 （ 1） 選擇案例 從可比案例中選擇與本項目在用途、功能和結(jié)構(gòu)以及層數(shù)上較為接近的有：帝都花園、 碧水茗居、蘇州園林。 （ 2） 修正因素的確定 三個案例與本項目在結(jié)構(gòu)上比較接近，功能上相同，但在以下方面存在差異： ? 區(qū)域因素 ? 交易情況 ? 交易時間 ? 個別因素 因此，本項目將從以上四個方面對案例進(jìn)行價格修正。 （ 3） 計算修正系數(shù) 修正系數(shù)的計算方法如下： 每個因素的取值以項目為基準(zhǔn)計算，項目的各個因素取值均為 100，案例的因素取值參照基準(zhǔn)計算。最終的修正系數(shù)為同一案例如修正系數(shù)的乘積 。修正系數(shù)計算如下： 可比實(shí)例 比較因素 A 帝都花園 1900 元 /m2 B 碧水茗居 180 元 /m2 C 蘇州園林 2020 元 /m2 區(qū)域因素 100/102 100/96 100/102 交易情況 100/99 100/101 100/100 交易時間 100/99 100/98 100/98 個別因素 100/97 100/98 100/97 修正系數(shù) (4)權(quán)重的確定 帝都花園、 碧水茗居、蘇州園林 與本項目較為接近，對項目的影響較大，對各案例的權(quán)重確定如下 ： 帝都花園： ； 碧水茗居 :； 蘇州園林 : (5)比準(zhǔn)價格的確定 根據(jù)以上結(jié)果，確定各案例的比準(zhǔn)價格確定如下： 案例一比準(zhǔn)價格： 1900 =1957 元 /㎡ 案例二比準(zhǔn)價格： 1800 =1926 元 /㎡ 案例三比準(zhǔn)價格： 2020 =2060 元 /㎡ （ 6） 項目最終合理比準(zhǔn)價格的確定 項目的價格為以上三個案例的比準(zhǔn)價格的加權(quán)平均，計算如下： 項目比準(zhǔn)價格 =1957 +1926 +2060 = 元 /㎡ 依據(jù)以上計算結(jié)果，考慮到“低價入市”的銷售策略，綜合確定 本項目的一期銷售價格定為 2020 元 /㎡，隨著時間的推移，項目配套設(shè)施日趨完善，項目人氣逐漸上漲，因此項目價格也可逐步上調(diào)。 花園洋房銷售價格 考慮到花園洋房地市場上較新的產(chǎn)品 ,其單位成本比多層高，產(chǎn)品質(zhì)量、 規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境等方面都比多層好 ,故其銷售價格比多層高，根據(jù)市場分析，將其項目一期銷售價格定在 2700 元 /㎡。 社區(qū)商業(yè)街銷售價格 采用市場比較法對周邊同類競爭項目的社區(qū)商業(yè)街進(jìn)行調(diào)查分析，將項目一期銷售價格定為 4000 元 /㎡。 第三章 項目的建設(shè)條件 項目的建設(shè)條件包括項目建設(shè)的自然 條件，項目建設(shè)的用地條件，項目建設(shè)的地形，地質(zhì)條件以及項目建設(shè)的市政配套條件等幾個方面。 三、 基礎(chǔ)理論建設(shè)的自然條件 （ 1） 氣溫：年平均氣溫 攝氏度； （ 2） 風(fēng)：平均風(fēng)速 2 米 /秒； （ 3） 日照：年日照時數(shù) 小時； （ 4） 濕度 :相對濕度 64%； （ 5） 霜期：無霜期 236 天； （ 6） 氣壓：平均氣壓 ； （ 7） 降水：年降水量 362 毫米。 四、 項目建設(shè)的用地條件 項目總占地 ，由Ⅱ C14地塊、Ⅱ R15 地塊構(gòu)成，其中Ⅱ C14地塊占地 萬平方米，性質(zhì)為商業(yè)金融用地，包括商業(yè)、金融保險、貿(mào)易咨詢、旅游業(yè)、商務(wù)公 寓等，Ⅱ R15 地塊占地 萬平方米，性質(zhì)為居住用地。項目地塊位于灃河新區(qū)，北臨世紀(jì)大道，南臨陳陽南路，西靠清華科技園，東接陜西中醫(yī)學(xué)院。項目地勢平坦，臨世紀(jì)大道沿線長 米，臨中醫(yī)學(xué)院沿線長 米，臨陳陽南路沿線長約 米，臨清華科技園沿線長 米； 三、項目建設(shè)的地形、地質(zhì)條件 1. 后退紅線控制Ⅱ C14 地塊沿世紀(jì)大道建筑后退不得小于 12 米，十五層以上建筑至少后退 25 米，Ⅱ R15 地塊規(guī)劃范圍內(nèi)沿陳陽南路建筑后退紅線不得小于 6 米； 2. 地塊范圍內(nèi)建筑正面間距 不得小于遮擋建筑高度的 倍，距用地界限不得小于遮擋建筑高度的 倍； 3. 項目地塊與世紀(jì)大道存在 — 2 米自然高差，將利用此地勢特點(diǎn)在項目規(guī)劃中合理利用； 4. 主出入口位于世紀(jì)大道沿線上，與城市交通聯(lián)系方便，并且設(shè)置沿街城市廣場，南側(cè)陳陽南路設(shè)置次出入口，滿足住宅社區(qū)的交通疏導(dǎo)； 5. 項目以北 500 米處渭河上，正在興建“咸陽湖”，水面面積將達(dá) 124 萬平方米，對改善周邊生態(tài)自然環(huán)境起到積極作用； 6. 項目所處區(qū)域?yàn)柡有聟^(qū)一期開發(fā)面積約 18 平方公里，主要在世紀(jì)大道兩側(cè)沿線，目前自來水、電信、郵政、醫(yī)院等公共配套已建成并 投入使用。 四、項目建設(shè)的市政配套條件 （ 1） 供暖：分戶式計量，集中供暖，地輻式采暖； （ 2） 網(wǎng)絡(luò)：家庭綜合布線系統(tǒng)，高標(biāo)準(zhǔn)寬帶信息網(wǎng)絡(luò)，家庭信息化、網(wǎng)絡(luò)化； （ 3） 電話通迅：小區(qū)室外電話通迅網(wǎng)將在施工圖設(shè)計后期由天然氣公司配合設(shè)計實(shí)施； （ 4） 天然氣：小區(qū)天然氣管線，將在施工圖設(shè)計后期由天然氣公司配合設(shè)計實(shí)施； （ 5） 道路：本項目鄰近城市主干道世紀(jì)大道，可直接駁接； （ 6） 供電：小區(qū)供電管線，將在施工圖設(shè)計后期由供電避配合設(shè)計實(shí)施； （ 7） 排水：駁接城市專用的排水道； （ 8） 供水：小區(qū)供水管線，將在施工圖設(shè)計后期由供水局配合設(shè)計施。 第四章 項目的規(guī)劃設(shè)計方案 金泰絲路花城住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計方案從設(shè)計指導(dǎo)思想、總平面設(shè)計以及建筑設(shè)計、專項設(shè)計等幾方面進(jìn)行說明，最后對設(shè)計方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行闡述。 六、 設(shè)計指導(dǎo)思想暨設(shè)計特點(diǎn) 設(shè)計指導(dǎo)思想 (1)本小區(qū)以科學(xué)的態(tài)度、科學(xué)的視野與科學(xué)的技術(shù)創(chuàng)造科學(xué)地產(chǎn)。 （ 2）本小區(qū)的規(guī)劃嚴(yán)格按照咸陽市總體規(guī)劃和灃河新區(qū)的規(guī)劃要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計； （ 3）結(jié)合咸陽氣候、民族、習(xí)俗和城市建筑面貌等方面特點(diǎn)和規(guī)劃用地周圍的環(huán)境條件； （ 4）充分利用規(guī)劃用地地形地貌，合理布局，節(jié)約用地，明確劃分組團(tuán)； （ 5）滿足居民的多種 需要，綜合考慮日照、通風(fēng)、防火、防震、配套設(shè)施及管理要求； （ 6）創(chuàng)造安靜、衛(wèi)生、舒適、優(yōu)美的居住生活環(huán)境； （ 7）充分考慮社會、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境三方面的效益； （ 8）遵守“以人為本”的原則，考慮到現(xiàn)代都市居民的居住心理要求； （ 9）堅持可持續(xù)發(fā)展思想，使本項目符合未來咸陽市的整體規(guī)劃； （ 10）追求人與自然，建筑與環(huán)境相互交融，以及住宅形式與居住內(nèi)涵的高度統(tǒng)一，同時營造小區(qū)內(nèi)部環(huán)境和周邊景觀的協(xié)調(diào)一致； （ 11） 高綠化，低密度小區(qū)； （ 12） 守國家、省、市有關(guān)規(guī)定。 設(shè)計特點(diǎn) （ 1） 現(xiàn)代人對社會、健康、生態(tài)和文化的需求 小區(qū)住宅的 規(guī)劃采用組團(tuán)的組合方式，社區(qū)中心有文化休閑廣場，在每個組團(tuán)之間培植一個社區(qū)景觀廣場，其中設(shè)計有網(wǎng)球場、藍(lán)球場以及成人運(yùn)動設(shè)施；有七巧板等適合兒童的娛樂設(shè)施；有適合老年人談天休閑的亭閣等；小區(qū)中心還設(shè)有幼兒園、會所、游泳池等，構(gòu)成小區(qū)的園林景點(diǎn)，并且小區(qū)的綠化用中中心綠地與宅前綠地相結(jié)合，在中心文化休閑廣場有大面積的中心綠地，讓居民生活在綠色海洋之中。居民在這樣的小區(qū)里既能享受自然， 同時又能強(qiáng)身健體，并感受社會的進(jìn)步。 （ 2） 享有安全、衛(wèi)生、舒適的生活環(huán)境 本小區(qū)遠(yuǎn)離鬧市，周圍環(huán)境優(yōu)雅，空氣清新。建筑高度依次由南向 北遞增，保證日照充足，通風(fēng)良好。本小區(qū)設(shè)計公共綠地，城市道路的綠帶，大空間的地下室，道路平緩暢通，高綠化率，低建筑密度為安全疏散做好充分安排。 （ 3）綜合考慮項目的經(jīng)濟(jì)性 力求找到人的需求與建筑、環(huán)境與經(jīng)濟(jì)的最佳平衡點(diǎn)，使項目不但滿足市場需求，同時取得良好的環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。并在價格全理，保證供貨的前提下，推廣應(yīng)用國家的新技術(shù)、新工藝、新材料。 七、 總平面設(shè)計 規(guī)劃布局及道路交通系統(tǒng) 充分利用規(guī)劃用地原有的地形地貌進(jìn)行總平面設(shè)計。利用建筑的高低起落，使這個小區(qū)起伏變化，也不遮擋組團(tuán)內(nèi)的日照、通風(fēng)。組團(tuán)道 路系統(tǒng)主要采用人車分流，簡潔明快，便于交通組織，避免筆直穿行，彎曲的道路創(chuàng)造出步移景異的效果。次干道與宅前小路曲徑通幽，盡顯園林特色。 組團(tuán)化 以鄰里組團(tuán)為單位減少每個單體建筑的空間尺度，營造家庭、鄰里、社區(qū)之間交往的空間場所，增加住戶之間的交往機(jī)會，有利于增強(qiáng)鄰里、社區(qū)間的場所感和親切感，突出小區(qū)人性化、和諧化、家庭化。 組團(tuán)功能分區(qū)明確，用地有明確的范圍，組團(tuán)之間可用綠地、道路、公共建筑或自然地形進(jìn)行隔，利于分期建設(shè)，滾動開發(fā)，容易形成建筑組群在短期內(nèi)建成而達(dá)到面貌比較統(tǒng)一的效果。 公建配套 規(guī)劃 為滿足居民的多種需求，按國家有關(guān)政策及設(shè)計規(guī)范要求，配置了足夠的物業(yè)管理中心、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、文體娛樂中心、幼兒園、會所等，結(jié)合綠地形成有機(jī)的整體。 綠化系統(tǒng)規(guī)劃 綠化設(shè)計在最基本的要求如優(yōu)美、活潑、親切、有特色的基礎(chǔ)上，還追求藝術(shù)感和時尚氣息。 組團(tuán)圍成一個半開敞的小區(qū)中心地帶，形成一個開闊的視野，采用綠化、溪水相結(jié)合的布置方式，強(qiáng)調(diào)了中心的藝術(shù)氛圍，突出了大面積的綠化，使人賞心悅目。同時，幾何化的布置和時尚建筑小品的加入，使得中心綠地在較高的視點(diǎn)看來更是別具一格。 各組團(tuán)內(nèi)部的綠化帶與柱廊相互 映襯，強(qiáng)調(diào)高品位的居住環(huán)境，采用園林的曲徑、亭臺的手法，為綠化起到了畫龍點(diǎn)睛之筆。 組團(tuán)綠地與小區(qū)綠地相呼應(yīng)，既給居民帶來了方便，并有高品質(zhì)人居環(huán)境的表現(xiàn)。 八、 建筑設(shè)計 建筑風(fēng)格 ? 風(fēng)格現(xiàn)代： 低層、低密度、高舒適的歐美式社區(qū) 金泰絲路花城摒棄傳統(tǒng)、保守的建筑風(fēng)格，采用低層、低密度式布局，公共空間充足，建筑運(yùn)用明快、亮麗的現(xiàn)代風(fēng)格，并適度演繹浪漫的歐美風(fēng)情。歐美風(fēng)情渲染的是一種“離塵不離城”的新都市生活方式，凝聚著西方現(xiàn)代科學(xué)文明、人居文明的先進(jìn)成果，代表著人類對自然、健康、美麗、輕松、閑適的詩意居住的終 極追求，其核心是“低層低密度高舒適的純居住社區(qū)”，現(xiàn)已成為世界先進(jìn)人居的主流方向。 住宅類型 根據(jù)本小區(qū)原有的地形地貌，適應(yīng)當(dāng)?shù)刈匀粴夂驐l件和居民的生活習(xí)慣以及綜合考慮用地經(jīng)濟(jì)、建筑造價、市政工程設(shè)施、居民生活，居民的方便的程度等建有多層、小高層、花園洋房、商業(yè)街、高層。 戶型設(shè)計 戶型設(shè)計根據(jù)購房者的需求，做到類型齊全，布置合理，戶內(nèi)布局緊湊，使用方便。在房屋空間上，不但滿足了人的生理特點(diǎn)，而且考慮了們的私密空間、活動空間、視野空間等。它還引入全新的設(shè)計理念，根據(jù)現(xiàn)代氣息時代的需要，不僅房屋具 有住宅的功能，還具有工作、休閑的功能。 小區(qū)停車處理 本小區(qū)的地下停四庫可沿小區(qū)外圍道路進(jìn)入直接到達(dá)，不用走出車庫，直接上樓進(jìn)入家門，地上停車庫也可以從區(qū)入口直接到達(dá)。 九、 結(jié)構(gòu)設(shè)計 小高層、商業(yè)街、高層及多維洋房采用板