【正文】 四、可行性研究編制的依據(jù) 《西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法》實(shí)施細(xì)則； 《陜西省建筑工程綜合概預(yù)算定額（ 1999）》； 《西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一收費(fèi)一覽表》； 《陜西省工程建設(shè)其它費(fèi)用定額》； 金泰 形成新的居住組團(tuán)的需要 在本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的用地周圍已經(jīng)建成了多個(gè)住宅小區(qū)如帝都花園、碧水茗居等，隨著本項(xiàng)目以及新區(qū)其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資興建，將在這一區(qū)域聚集 大量的人氣 ,從而形成新的居住組團(tuán)。另 外，本項(xiàng)目所在地目前為城鄉(xiāng)結(jié)合點(diǎn)，根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，在類似地區(qū)進(jìn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的輻射倍數(shù)為 8。帝都花園、碧水茗居和本項(xiàng)目等多個(gè)項(xiàng)目均已獲 得批準(zhǔn)，有的已開(kāi)工建設(shè)。 灃河新區(qū)建設(shè)的需要 根據(jù)省委省政府“一線兩帶”戰(zhàn)略，灃河新區(qū)將被打造成集商貿(mào)、金融、行政辦公、高新產(chǎn)業(yè)、旅游、信息產(chǎn)業(yè)與文化教育于一體的西安、咸陽(yáng)城市群的“副核心城市”。絲路花城住宅小區(qū)，可以滿足一部分家庭的住房需求。近幾年來(lái)，西咸兩地政府連續(xù)加大住宅建設(shè)投資計(jì)劃。 項(xiàng)目地勢(shì)平坦，臨世紀(jì)大道沿線長(zhǎng) 米，臨中醫(yī)學(xué)院沿線長(zhǎng) 米，臨陳陽(yáng)南路沿線長(zhǎng)約 米，臨清華科技園沿線長(zhǎng) 米。 本項(xiàng)目位于咸陽(yáng)市世紀(jì)大道南側(cè)，東鄰陜西中醫(yī)學(xué)院新校區(qū)，西與清華科技 園毗鄰，南靠西寶高速公路綠化帶，北接 80 米寬世紀(jì)大道，距咸陽(yáng)市中心 5 公里，距西安市地界 5公里，距西安鐘樓商業(yè)區(qū) 20 公里。 項(xiàng)目要概況 金泰 金泰恒業(yè)公司 選擇以科學(xué)做地產(chǎn)，以踏實(shí)的科學(xué)精神、科學(xué)的視野，科學(xué)的技術(shù)，緊扣“以人為本”為消費(fèi)者創(chuàng)造最適合居住的好房子。公司主營(yíng)：土地開(kāi)發(fā)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售、租賃；兼營(yíng)物業(yè)管理；項(xiàng)目投資：高新技術(shù)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)、銷售；辦公自動(dòng)化設(shè)備、建筑材料、裝飾材料、電工器材、五金交電 的銷售。 金泰絲路花城 房地產(chǎn) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 目 錄 第一章 總論 一、 建設(shè)項(xiàng)目概況 二、 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 三、 可行性研究結(jié)論及建議 四、 可行性研究編制的依據(jù) 第二章 市場(chǎng)分析 一、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 二、西咸兩市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 三、項(xiàng)目周邊典型項(xiàng)目分析 四、一般供給市場(chǎng)預(yù)測(cè) 五、項(xiàng)目自身因素分析（ SWOT 分析） 六、項(xiàng)目市場(chǎng)分析結(jié)論及項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析 第三章 項(xiàng)目的建設(shè)條件 一、 基礎(chǔ)理論建設(shè)的自然條件 二、 項(xiàng)目建設(shè)的用地條件 三、項(xiàng)目建設(shè)的地形、地質(zhì)條件 四、項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件 第四章 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 一、 設(shè)計(jì)指 導(dǎo)思想暨設(shè)計(jì)特點(diǎn) 二、 總平面設(shè)計(jì) 三、 建筑設(shè)計(jì) 四、 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 五、 專項(xiàng)設(shè)計(jì) 六、消防設(shè)施 七、環(huán)境保護(hù) 八、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 第五章 項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度安排 一、項(xiàng)目進(jìn)度安排的依據(jù) 二、項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排 第六章 項(xiàng)目的營(yíng)銷方案策劃 一、營(yíng)銷理念 二、項(xiàng)目一期銷售策略 三、促銷策略 四、準(zhǔn)備策略 五、項(xiàng)目一期銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃 第七章 項(xiàng)目一期總投資估算 一、項(xiàng)目總投資估算的依據(jù) 二、項(xiàng)目總投資估算的原則 三、項(xiàng)目一期投資估算 四、項(xiàng)目總投資的資金來(lái)源 第八章：項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目一期財(cái)務(wù)盈利能力分析 二、清 償能力分析 三、不確定性分析 四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 第九章 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論及建議 一、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 二、建議 第一章 總論 一、建設(shè)項(xiàng)目概況 建設(shè)單位基本情況 項(xiàng)目建設(shè)單位為陜西金泰恒業(yè)房地產(chǎn)有限公司。該公司為陜西省投資集團(tuán)（有限）公司以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的全資子公司，于 2020 年 10 月 30 日正式成立，注冊(cè)資本金 5100 萬(wàn)元人民幣。目前，公司受集團(tuán)公司的委托，正在承擔(dān)西安最著名的建筑之一 —— 西安人民大廈 改造、擴(kuò)建工程的實(shí)施工作。創(chuàng)建西北地區(qū)首個(gè)以“科學(xué)地產(chǎn)”為開(kāi)發(fā)理念的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，以高標(biāo)準(zhǔn)打造真正意義上的科學(xué)地產(chǎn)。絲路花城項(xiàng)目是由陜西金泰恒業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的大型住宅項(xiàng)目，是咸陽(yáng)市灃河新區(qū)批準(zhǔn)建設(shè)的重點(diǎn)工程。 項(xiàng)目占地 31萬(wàn)平方米，由Ⅱ C14地塊、Ⅱ R15 地塊構(gòu)成，其中Ⅱ C14地塊占地 萬(wàn)平方米，性質(zhì)為商業(yè)金融用地，包括商業(yè)、金融保險(xiǎn)、貿(mào)易咨詢、旅游業(yè)、商務(wù)公寓等，Ⅱ R15 地塊占地 萬(wàn)平方米，性質(zhì)為居住用地。 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 本項(xiàng)目建設(shè)的必要性主要從以下幾個(gè)方面來(lái)體現(xiàn)： ? 西咸兩市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要 ? 項(xiàng)目所在地周圍環(huán)境的需要 ? 灃河新區(qū)建設(shè)的需要 ? 形成新的居住組團(tuán)的需要 西咸兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要 隨著住房市場(chǎng)化的推進(jìn)，根據(jù)不同經(jīng)濟(jì)收入家庭享受不同住房的政策，最低收入家庭的住房由政府或單位提供廉租房，中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房、其他高收入家庭購(gòu)買市場(chǎng)價(jià)的商品房。這些項(xiàng)目的實(shí)施建設(shè)對(duì)緩解西咸兩市目前住宅狀況起到很大的促進(jìn)作用，但是還不能滿足各層次人們的需求，投資 建設(shè)金泰 項(xiàng)目所在地周圍環(huán)境的需要 項(xiàng)目實(shí)施后，不僅能改善城市居民居住環(huán)境、帶動(dòng)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還可以改善新區(qū)環(huán)境，對(duì)新區(qū)的旅游事業(yè)的發(fā)展起到很大的促進(jìn)作用。 隨著灃河新區(qū)的迅速開(kāi)發(fā)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快，對(duì)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的要求也加快。本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于灃河新區(qū)成為一個(gè)集商貿(mào)、金融、行政辦公、高新產(chǎn)業(yè)、旅游、信息產(chǎn)業(yè)與文化教育于一體的新城區(qū)意義重大。因此，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)符合西咸兩市的發(fā)展規(guī)劃，具有明顯的經(jīng)濟(jì)意義，對(duì)該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展必將起到很大的帶動(dòng)作用。 三、可行性研究結(jié)論及建議 ? 項(xiàng)目一期財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果如下： 財(cái)務(wù)指標(biāo) 數(shù)值 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 投資利潤(rùn)率 多層住宅 :% 花園洋房 :% 商業(yè) :% 投資回收期 1 年 借款償還期 1 年 盈虧平衡點(diǎn) 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，我們得出如下結(jié)論： （ 1） 項(xiàng)目收益較好，有建設(shè)的必要性； （ 2） 項(xiàng)目建設(shè)條件具備，滿足項(xiàng)目建設(shè)的要求； （ 3） 設(shè)計(jì)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)合理； （ 4） 財(cái)務(wù)可行性研究結(jié)論可行； （ 5） 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在 合理的限度內(nèi)。絲路花城高級(jí)住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； 委托方提供的其他有關(guān)資料； 委托方現(xiàn)場(chǎng)勘察及市場(chǎng)調(diào)查收集的有關(guān)資料。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的迅速增長(zhǎng) ,經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化，有效地拉動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，第三產(chǎn)業(yè)的提高，成為咸陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的“助推器”。 4) 西安、咸陽(yáng)兩市共同簽署《西安 —— 咸陽(yáng)經(jīng)濟(jì)一體化協(xié)議》，咸陽(yáng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展有了持續(xù)、穩(wěn)定而強(qiáng)大的動(dòng)力源，從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。 二、西咸兩市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 西咸兩市房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年來(lái)保持著穩(wěn)定、快速、健康的發(fā)展勢(shì)頭，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格趨穩(wěn)，商品房銷售面積繼續(xù)增長(zhǎng)，銷售額同 步增加，市場(chǎng)交易活躍，空置率下降。城鎮(zhèn)住房制度改革繼續(xù)深化，商品房個(gè)人消費(fèi)不斷增大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)宏觀調(diào)控政策逐步到位，可以預(yù)計(jì)今后幾年西安及咸陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持快速健康的發(fā)展勢(shì)頭。 2020 年全市商品房計(jì)劃總投資 億元，計(jì)劃建筑面積 萬(wàn)平方米，年內(nèi)計(jì)劃施工面積 萬(wàn)平方米，其中完成續(xù)建項(xiàng)目面積 萬(wàn)平方米，計(jì)劃新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米。 咸陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查 從區(qū)域版塊劃分，目前咸陽(yáng)的房地產(chǎn)主要可劃分為三大版塊； 第一塊是以市政府為 中心的集商業(yè)、住宅為一體的中心商業(yè)區(qū)，是考慮城市發(fā)展對(duì)整體環(huán)境的需求升級(jí)而對(duì)以前舊房子進(jìn)行拆遷改造后形成新的商業(yè)圈，聚集的人群都是長(zhǎng)期在咸陽(yáng)生活長(zhǎng)大的當(dāng)?shù)厝恕? 第三塊是以古渡鎮(zhèn)為中心的住宅區(qū)，這部分人群都是長(zhǎng)期以來(lái)就生活在該區(qū)域的當(dāng)?shù)厝?，由于城市?jīng)濟(jì)的總體增長(zhǎng)，人們對(duì)居住環(huán)境的要求也逐步 提高，就形成以政府安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房為主的住宅區(qū)。是促進(jìn)西咸一體化，帶動(dòng)咸陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)工程。 ? 寫字樓市場(chǎng) 目前咸陽(yáng)的寫字樓市場(chǎng)還在初級(jí)階段運(yùn)行，因房地產(chǎn)的發(fā)展有其一定的規(guī)律性，只有先滿足了人們的居住功能后，寫字樓才有發(fā)展空間，其二還要有許多企業(yè)的發(fā)展作支撐點(diǎn)。 ? 亮馬河國(guó)際公寓 名稱 亮馬河國(guó)際公寓 項(xiàng)目買點(diǎn) 咸陽(yáng)市標(biāo)志性建筑 開(kāi)發(fā)商 咸陽(yáng)超凡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 主推戶型 110— 140 平方米 地 理位置 人民路與東風(fēng)路交匯處，咸陽(yáng)二號(hào)橋直達(dá)項(xiàng)目門前 銷售策略 以人員直銷、散發(fā)單張為主 銷 售價(jià)格 均價(jià) 2600 元 /平方米 層差價(jià)30 元 租金價(jià)格 30 元 /平方米，物業(yè)管理費(fèi) 元 /平方米 層數(shù) 22 層、一梯 5 戶 建筑類型 1— 3 層為商鋪， 4— 22 層為商住 銷售率 70% ? 住宅市場(chǎng) ? 住宅市場(chǎng)的地域分布 目前咸陽(yáng)的房地產(chǎn)住宅主要分布在老城區(qū)，一條人民路貫穿咸陽(yáng)市整個(gè)老城區(qū)。以人民東路向東延伸至火車站的住宅區(qū)，由于交通方便的因素，形成了一批先富起來(lái)的人群在此居住。 ? 住宅市場(chǎng)的供需狀況調(diào)查 2020 年全市房地產(chǎn)情況統(tǒng)計(jì)表 房地產(chǎn)總產(chǎn)出 億元 其中房地產(chǎn)管理 億元 ,開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng) 億元 ,城鎮(zhèn)居民自有住房 億元 ,農(nóng)村居民自有住房 億元 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額 65494 萬(wàn)元 其中商品房投資 54775 萬(wàn)元 ,土地 開(kāi)發(fā)投資 6318 萬(wàn)元 農(nóng)村集體投資總額 22796 萬(wàn)元 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工面積總額 86． 45 萬(wàn)平方米 其中住宅施工面積 萬(wàn)平方米 農(nóng)村集體施工面積總額 萬(wàn)平方米 其中住宅施工面積 萬(wàn)平方米 城鎮(zhèn)私人建房施工面積總額 萬(wàn)平方米 其中住宅施工面積 萬(wàn)平方米 農(nóng)村私人建房施工面積總額 萬(wàn)平方米 其中住宅施工面積 萬(wàn)平方米 全市 房屋建筑施工面積總計(jì) 萬(wàn)平方米 其中住宅建筑施工 萬(wàn)平方米 全市房屋建筑竣工面積總計(jì) 萬(wàn)平方米 其中住宅建筑竣工 萬(wàn)平方米 全市竣工房屋總價(jià) 億元 其中住宅房屋總價(jià) 億元 商品房實(shí)際銷售面積 305471 平方米 其中住宅銷售 290466 平方米 商品房銷售給個(gè)人面積 289081 平方米 其中住宅銷售 279476 平方米 商品房實(shí)際銷售額 35369 萬(wàn)元 其中住宅銷售額 32653 萬(wàn)元 ? 住宅市場(chǎng)的戶型特點(diǎn) 80 平方米以下 80—— 110 平方米 110—— 140 平方米 140—— 170 平方米 170平方米以上 8% 23% 30% 25% 14% 分析；從表中可以看出戶型主要以 110— 140 平方米居多，而 80 平方米以下的只占 8%，主要是單身貴族購(gòu)房數(shù)量還偏少，多數(shù)購(gòu)房者的購(gòu)房目的都是為了改善居住環(huán)境，所以在面積要求上比較偏向 120 平方米左右的。房地產(chǎn)公司的規(guī)模也以中小型為多，不論在資金上還是在技術(shù)上都難以形成激烈的競(jìng)爭(zhēng)局面。做樓盤廣告多數(shù)是在開(kāi)盤時(shí)做幾個(gè)，然后結(jié)合人員直銷進(jìn)行。 B、從目標(biāo)客戶定位上分析，直銷人員找的都是樓盤的目標(biāo)客戶或潛在客戶，而報(bào)紙針對(duì)的都是大范圍人群。 目標(biāo)客戶群分析 我們?cè)?2020 年西部房地產(chǎn)交易會(huì)和西部住宅博覽會(huì)上對(duì)西咸兩市商品房消費(fèi)者進(jìn)行了調(diào)查。本次調(diào)查以調(diào)查問(wèn)卷的方式獲得調(diào)查問(wèn)卷 300 份，其有效效問(wèn)卷 297 份。其結(jié)果說(shuō)明了目前居民仍以多層和小高層樓型消費(fèi)為主。 根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，西咸兩市居民可承受的住宅價(jià)格在 15002020 元的占到%，價(jià)格在 20203000 元之間的占到 %，價(jià)格在 30004000 元之間的 占到 %,參見(jiàn)表 。參見(jiàn)表 。及時(shí)地迎合這部分消費(fèi)者的需求，進(jìn)行產(chǎn)品定位，盡快開(kāi)發(fā)出他們喜愛(ài)的住宅，必將有良好的銷路，對(duì)此開(kāi)發(fā)商應(yīng)著重考慮。因其本身經(jīng)濟(jì)發(fā)展較緩慢，人均收入水平相對(duì)較低，消費(fèi)水平也相對(duì)偏低，目前咸陽(yáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多數(shù)是為了滿足人們的基本居 住功能。 三、項(xiàng)目周邊典型項(xiàng)目分析 ? 帝都花園內(nèi)社區(qū) 名稱 帝都花園 樓型結(jié)構(gòu) 由 4 棟 17 層和 17 棟 6 層組成 開(kāi)發(fā)商 陜西博融房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 戶型特點(diǎn) 以 110— 130 平方米的戶型居多 地 理位置 北依世紀(jì)大道，南靠西寶高速公路 項(xiàng)目買點(diǎn) 地?zé)?、溫? 綠化率 40% 均價(jià) 1400 元 /平方米