【正文】 市中心與副中心相 結(jié)合、市區(qū)與多個新城相聯(lián)系的新的城市形態(tài)。 郵政局、梨園幼兒園、群芳園小學(xué)、梨園中學(xué)位于 **地塊西南方，步行時間約 10 至 20 分鐘，未在上圖中標(biāo)出。 除上圖中標(biāo)注的主要配套設(shè)施外，在云景豪庭、時尚社區(qū)、站前巴黎、薔泉家園等小區(qū)的底商均有一些小型的超市、洗衣、餐飲、房屋中介、服裝服飾等生活配套設(shè)施。此外，時尚社區(qū) 中國最大管理資源中心 7 還將在云景東路路口的東南角開設(shè)一家沃爾瑪超市。 五、 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 **地塊附近 2 公里范圍內(nèi)已有六個成型的商品房社區(qū)或單位宿舍小區(qū)，因此其周邊的市政配套設(shè)施較為齊全。 **地塊可通過其東側(cè)道路直接到達(dá)云景南大街，但目前沒有能夠直接連接 **地塊和云景東路的道路。云景南大街、云景東路皆為梨園地區(qū)重要干道，距離 **地塊直線距離均不到 100 米。九棵樹東路為雙向四車道瀝青路面道路，距離 **地塊直線距離僅 15 米，目前已有一條寬 9 米，長約 30 米的道路連接 **地塊和九棵樹東路。各路公交的起訖站點見下表。 輕軌自梨園站 中國最大管理資源中心 5 到四惠站開行時間約 20 分鐘。 **地塊距離輕軌八通線梨園站約 300 米，步行 4 分鐘可到達(dá)。根據(jù)通州地圖的標(biāo)注，地塊北側(cè)應(yīng)有一條規(guī)劃道路（上圖中以灰線標(biāo)注），但目前暫無法確定其具體位置。輕軌八通線自地塊東北側(cè)經(jīng)過，距地塊最近距離為 15 米，輕軌八通線該段線路已加裝了隔音屏障。根據(jù)通州地圖并向云景豪庭售樓處了解得知，地塊西側(cè)應(yīng)有一條規(guī)劃的市政道路（上圖中以灰線標(biāo)注）位于 **地塊與云景豪庭之間，但目前尚無開始建設(shè)的跡象。地塊南側(cè)為北京住總集團某 施工項目部搭建的簡易房。該道路東側(cè)為通州區(qū)計量檢測所和一個面積約為 1500平米的鋼材貨場。 中國最大管理資源中心 3 三、 項目用地周邊環(huán)境調(diào)查 (見下圖 ) 地塊東側(cè)現(xiàn)為一條寬 4 米、長約 500 米的道路，該道路北接九棵樹東路，南接云錦南大街，為水泥路面。根據(jù)合作單位提供的報告 ，該地塊已委托市規(guī)院定線組釘樁定線（但由于洼子地塊及機械工程部家屬樓地塊的加入尚未完成），并已經(jīng)完成委托意見書的申報工作，待取批復(fù)文件。 二、 地塊手續(xù)進(jìn)展 2020 年 8 月，北京市國土資源局、市規(guī)劃委員會、市發(fā)改委和市建委以《政府儲備土地和入市交易土地聯(lián)席會會議紀(jì)要》的形式（京國土?xí)2020]22 號）同意 **地塊在落實規(guī)劃條件，并進(jìn)行考古勘察后，由市土地整理儲備中心申報規(guī)劃意見書后組織入市交易。 該廠區(qū)入口處貼有一公告：“北京 **針織集團有限責(zé)任公司東工場廠區(qū)自即日起正式由北京新城基業(yè) 投資發(fā)展有限公司接手管理。該廠區(qū)門口有一條寬 9 米、長 30 米的道路與九棵樹東路相連。廠區(qū)內(nèi)現(xiàn)生長有楊樹、柳樹約 200株。其中建設(shè)用地 畝，代征地 畝（實際可能為 畝），土地權(quán)屬為國有土地。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 目 錄 第一章 項目用地周邊環(huán)境分析 .......................... 1 一、項目土地性質(zhì)調(diào)查 .............................. 1 二、地塊手續(xù)進(jìn)展 .................................. 2 三、項目用地周邊環(huán)境調(diào)查 .......................... 3 四、地塊交通條件調(diào)查 .............................. 4 五、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 ........................... 6 第二章 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 ....................... 8 一、項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī) ..... 8 二、項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 ................ 9 三、商品住宅客戶構(gòu)成及購買實態(tài)分析 ................. 10 第三章 類比競爭樓盤調(diào)研 ............................. 11 第四章 項目定位 ..................................... 14 一、主力客戶群定位 ............................... 14 二、功能定位 .................................... 17 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 三、價格定位 .................................... 18 第五章 投資估算 ..................................... 21 一、投資估算范圍 ................................. 21 二、項目概況 .................................... 21 三、土地成本 .................................... 22 四、建設(shè)總成本匯總表 ............................. 22 五、銷售收入估算 ................................. 24 第六章 財務(wù)評價與社會效益分析 ........................ 25 一、項目損益表 ................................... 25 二、盈虧平衡分析 ................................. 25 三、敏感性分析 ................................... 26 第七章 項目融資 ..................................... 27 第 八章 結(jié)論 ........................................ 28 中國最大管理資源中心 1 第一章 項目用地周邊環(huán)境分析 一、 項目土地性質(zhì)調(diào)查 **地塊位于通州區(qū)梨園鎮(zhèn)梨園大隊王長村，北至薔泉家園小區(qū)，南至規(guī)劃路，東至規(guī)劃路，西至強力家具廠。該地塊土地面積 131 畝，南北長約 380 米，東西寬約 200 米。（上述數(shù)據(jù)引用合作單位提供的報告） 中國最大管理資源中心 2 該地塊原為北京 **針織集團有限責(zé)任公司東工場廠區(qū)，現(xiàn)廠區(qū)內(nèi)建筑物已基本拆除完畢，并 已沿廠區(qū)四周砌好磚墻，僅剩北側(cè)與薔泉家園小區(qū)相鄰處有一棟廢棄的三層樓房尚未拆除。另有一條供電線路從地塊中部穿過，立有 15 根電線桿。 該地塊容積率為 （根據(jù)合作單位提供的數(shù)據(jù)：現(xiàn)批復(fù)容積率為 ，可調(diào)整至 ），用地性質(zhì)為住宅，規(guī)劃建筑面積約 21 萬平米（按容積率 計算），規(guī)劃高度 80 米，建筑密度 40%，綠化率 30%。”公告發(fā)布日期為 2020 年 9 月 27 日。該地塊已經(jīng)完成所在區(qū)域的控制編制工作，規(guī)劃指標(biāo)已于 2020 年 4 月經(jīng)市規(guī)委審核通過（北京市規(guī)劃委員會《總體規(guī)劃處相關(guān)規(guī)劃控制指標(biāo)協(xié)調(diào)會議紀(jì)要》， 2020年 10 月）。土地預(yù)計在 2020 年 9 月底前可以上市。該道路由于缺乏管理，路的兩側(cè)堆積著一些垃圾和泥土。 地塊東南側(cè)為通州建筑集團公司機械施工部，并建有該公司一棟六層宿舍樓。 地塊西側(cè)與農(nóng)機公司宿舍、北京強力家具廠、云景豪庭小區(qū)一期、站前巴黎小區(qū)（金僑時代）相連。 該地塊北側(cè)緊鄰薔泉家園小區(qū)（現(xiàn)名 11 station），該小區(qū)與地塊距離最近的一棟樓房高 13 層，與 **地塊最近距離 5 米遠(yuǎn)。地塊東北側(cè)緊鄰一排平房（根據(jù)合作單位提供的 資料，該平房屬于梨園供銷社，共 畝），平房內(nèi)有一家房地產(chǎn)公司（鑫翼龍房地產(chǎn)開發(fā)公司）及若干家五金店。 中國最大管理資源中心 4 四