【正文】 2020年上半年 2020年上半年 增長率 商品房預(yù)售面積 % 預(yù)售住宅 20萬平方米 %， 實際銷售面積 48% 住宅銷售面 41% 商業(yè)用房 268% ? 從預(yù)售情況我們可以看到： 2020 年上半年即期市場狀況比往年好，住宅 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 10 頁 共 41 頁 市場活躍。如江山置業(yè)總投資 億元的湘江四季花園；華中房地產(chǎn)投資 2 億元興建的“中國服飾城”及匯亞房地產(chǎn)投資 億元的中國匯亞服裝博覽中心等上半年已完成投資占房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額的近三成， 5000 萬元以上項目投資 27個，上半年已完成投資占房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額的 %。 2020年上半年 2020年上半年 增長率 投資開發(fā)量 % 房地產(chǎn)企業(yè) 80家 90家 % 原來按管理渠道劃分的一些本屬基本建設(shè)投資的項目，如城市廣場建設(shè)、商業(yè)步行街等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也進入了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)領(lǐng)域，加上停建多年的“爛尾樓”復(fù)工及舊城改造項目的實施直接拉動了房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增長。隨著整個城市的建設(shè)步伐不斷加快，和經(jīng)濟的快速發(fā)展，建立一個多元化層次消費的體系是不容忽視的。最高行業(yè)平均工資與最低行業(yè)平均工資之差由上年的12351 元增加至今年的 17267 元，差額增大 4916 元。 2） 行業(yè)之間收入差距繼續(xù)擴大 。城市居民人均居住面積 平方米，增加 平方米。 城市居民生活消費性支出 6252 元，增長 10%， 從各大類指標(biāo)來看，衣著、 家庭設(shè)備略有下降，可見居民受費重點仍以滿足基本需求為主 。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 8 頁 共 41 頁 二、居民需求分析 居民消費狀況分析 1） 2020 年 ,全市居民人均可支配收入 7934 元，按可比口徑計算增長%，其中城鎮(zhèn)單位在崗職工人平工資報酬 12328 元，增長 %。其中，只有一對老人夫婦的戶 萬戶，一對老人夫婦與未成年親屬戶 2640 戶，分別占有老人戶的 ％和％。在有 65 歲及以上老年人口家庭中，有一個老人的家庭為 萬戶，占有 65歲及以上老人戶的 75％，比 1990 年增加 萬戶，增長 ％，其中，單身老人戶 萬戶；一個老人與未成年親屬的戶 3260 戶，分別占有老人戶的 ％和 ％。 3） 、有老年人口的家庭增加較多。 2） 、世代結(jié)構(gòu)仍以二代戶為主。據(jù)第五次人口普查資料統(tǒng)計， 2020 年株洲家庭戶為 萬戶，比 1990 年四次人口普查增加 萬戶，增長 %。 株洲市家庭結(jié)構(gòu)的一些特點 據(jù)一些資料顯示，規(guī)模小，結(jié)構(gòu)簡單的核心家庭已成為 株洲家庭戶的主要形式 。對于相對傳統(tǒng)而又熱情開放的湖南人來說，吃飯雖然是較為簡單的事情，因為即使是最簡單的土家菜也足以讓人吃得十分盡興，所以他們總是不吝于相邀于餐 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 7 頁 共 41 頁 桌前，午市的消費更加火暴些。在株洲的中心有一個著名的開放式公園 —— 文化園，從早上五點鐘到晚上十一點都有很多不同年齡段的人在此鍛煉身體、賞風(fēng)景。同時說明株洲仍然缺少高新技術(shù)的公司和白領(lǐng)工作族。另外，按摩場所眾多，也是株洲一大景觀。株洲的房地產(chǎn)業(yè)將可能成為未來幾年里株洲的消費熱點。所以 新的消費熱點尚未形成，造成市民有錢不愿花。 2） 消費市場 缺乏熱點商品，未來地產(chǎn)可能走紅 ： 一方面商品相對飽和，物價持續(xù)走低，而老百姓的錢卻越攥越緊，價格越便宜越等待觀望，買漲不買落。城市中高檔 消費的氣氛尚未形成，有限的四、五星級的酒店也成為部分富人的重要消費場所。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 6 頁 共 41 頁 第二部分 株洲市市民生活模式描述 一、現(xiàn)有生活模式簡述 市民生活基本表現(xiàn) 1） 中高檔消費氣氛尚未形成 ：株洲消費市場不論從市場供應(yīng)來說，還是從消費品的選擇面來說，僅提供了有限的中低檔的消費用品，主要用以滿足和解決居民最基本的衣食住行的功能和要求。通過新區(qū)的建立政府將加大力度發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，有利的開發(fā)自然資源發(fā)展旅游業(yè)，是未來幾年的總目 標(biāo)。城市中心將重新建立，城市 CBD 將拔地而起。另外，城市長久以來呈啞鈴狀發(fā)展，不合乎城市正常合理的規(guī)劃的布局，使城市部分周邊地區(qū)超負荷的運作。對于鐵路和工業(yè)對于這樣一個內(nèi)陸城市經(jīng)濟發(fā)展是需要用辨證的眼光去看待，它推動了城市的經(jīng)濟貿(mào)易發(fā)展，但從另一個角度看也阻礙著城市 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 5 頁 共 41 頁 的發(fā)展。二是各種連鎖超市業(yè)績突出。今年 1－ 5 月份，株洲市限額以上批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)商品銷售收入凈額，與上年同期相比，增長 %，其中零售企業(yè)增長 %，利潤總額也由上年同期的 1679 萬元，增加到今年的3351 萬元，取得了良好的經(jīng)營業(yè)績。 1－ 6 月份，餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額 億元，比上年同期增長 %，仍居各行業(yè)之首。 （ 2）、餐飲市場繼續(xù)看好。 （ 1）、 城市消費品市場平穩(wěn)增長。 消費品市場運行保持了穩(wěn)定增長的良好態(tài)勢。整個城市的經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)蒸蒸日上的趨勢。其中檸檬酸的生產(chǎn)基地 —— 湖南豐原集團是全國知名的上市企業(yè)，而且其產(chǎn)品占全球市場的很大份額。全面貫通老城區(qū)與新區(qū)的溝通。 ? 功能定位： 整個城市西移發(fā)展的現(xiàn)狀，政府機構(gòu)的進駐，奠定了河西區(qū)在未來 中心城區(qū)的地位；高新技術(shù)區(qū)的繼續(xù)大力發(fā)展城市工業(yè)產(chǎn)業(yè)，可以培育出一批新興產(chǎn)業(yè)群，進一步的加大和增強工業(yè)產(chǎn)值和技術(shù)；同時河西區(qū)的發(fā)展還可以帶動服務(wù)、旅游、交通等行業(yè)，從多方面帶動和促進整個城市的整體經(jīng)濟發(fā)展。 河西區(qū)和高新技術(shù)區(qū) —— 城市未來的經(jīng)濟中心 ? 城市地位：在政府對城市未來經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略中占有重要的核心地位。 ? 功能定位：由于工廠的聚集，形成局部的人口高密度，并且在對外交通的要道上，因此，北區(qū)也是城市未來發(fā)展的又一個商貿(mào)中心，在大力發(fā)展工業(yè)的同時商業(yè)發(fā)展也將提上日程。 人口集中的優(yōu)勢，因地制宜，合理規(guī)劃，大力開拓流通市場，使這一地區(qū)初步形成了集購物、娛樂、食宿為一體的多功能服務(wù)區(qū)。 各區(qū)域概述 南區(qū) —— 運輸中心、商業(yè)中心 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 3 頁 共 41 頁 ? 城市地位： 南區(qū)也就是株洲的 中市區(qū) ， 是株洲最早形成的老市區(qū)，株洲市 也最早 形成于中市區(qū)。以各大酒店為核心所延伸出的餐飲、按摩、娛樂等服務(wù)性質(zhì)的第三產(chǎn)業(yè)也逐漸城市經(jīng)濟發(fā)展的重要部分，目前株洲有五星級酒店一家、四星級一家、三星級四家，在工業(yè)型的三線地級城市擁有這樣多數(shù)量的高檔次涉外酒店的現(xiàn)象并不多見。 以人為本的服務(wù)性行業(yè)發(fā)展迅猛。并且正在以積極的姿態(tài)面對中南五省。 優(yōu)勢地理位置造就新物流經(jīng)濟中心。 高新技術(shù)及其產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為株洲新的經(jīng)濟增長點。近代， 1906 年，孫中山先 生領(lǐng)導(dǎo)同盟會的萍（鄉(xiāng)）瀏（陽）醴（陵）起義， 1927 年毛澤東同志領(lǐng)導(dǎo)的湘贛邊界秋收起義，都曾震撼中華大地。中華民族的始祖、農(nóng)耕文化的創(chuàng)始人炎帝神農(nóng)氏，就長眠在株洲境內(nèi)炎陵縣鹿原陂。豐富的農(nóng)產(chǎn)和礦藏資源，加上氣候、土壤、地質(zhì)、植被所具有的多樣性特征，為多層次開發(fā)提供了優(yōu)越的條件。 目前株洲市的經(jīng)濟和社會發(fā)展已與鐵路交通密切相關(guān)。千噸級船舶順湘江而行可直抵長江沿岸城市。京廣、浙贛、湘黔三條鐵路干線和 10 320 國道以及正在建設(shè)的京珠高速公路和國家將要建設(shè)的上瑞高速公路交匯于市區(qū)。 交通已是城市發(fā)展的血脈： 株洲有著得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢。全市總?cè)丝诩s 370 萬，市區(qū)人口 76 萬。 現(xiàn)轄株洲市區(qū)天元、蘆淞、荷塘、石峰四區(qū)和炎陵縣、茶陵縣、攸縣、醴陵市、株洲縣五縣（市）。城市依托著貫穿我國南北鐵路大動脈和湘江水域貿(mào)易的特殊地位和優(yōu)勢，帶動了整個城市穩(wěn)步發(fā)展。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 1 頁 共 41 頁 株洲項目可行性報告 第一部分 株洲城市及經(jīng)濟分析 一、 城市現(xiàn)狀分析 株洲概述 株洲 古稱建寧，位于湖南省東部，是湖南省“一點一線”區(qū)域經(jīng)濟帶的重要城市，也是全省經(jīng)濟最發(fā)達的長、株、潭“金三角”一隅。 株洲 主要以發(fā)展工業(yè)為主，在整個湖南省的經(jīng)濟格局中處于重要地位。有“鐵路拉出來的城市” 之稱。總面積 11420 平方公里，其中市區(qū)面積 542 平方公里。 通過對株洲初步的考察，對株洲有以下幾點的認識： 城市定位為工業(yè)城市： 株洲被定為全國工業(yè)重點建設(shè)城市之一 ， 經(jīng)過 40多年的大規(guī)模經(jīng)濟建設(shè)，已逐步形成冶金、機械電子、化工、建材等重工業(yè)為主導(dǎo)，擁有電力、煤炭、陶瓷、煙花、麻紡、塑料、皮革、服裝、森工、制藥、食品、造紙等門類齊全的新型工業(yè)體系，同時建立了一批科研機構(gòu)，各類專業(yè)技術(shù)人員占湖南省的 1／ 7，成為湖南重要的新興工業(yè)基地。株洲是我國南方最大的交通樞紐，南靠廣 東，北依長江，東眺上海、江浙，西連巴蜀、云貴，有聯(lián)系華東、華南、西南的經(jīng)濟紐帶城市之譽。株洲火車站是全國五大客貨運輸特級站之一，株洲北站是江南最大的貨運編組站。黃花機場距市區(qū)不過 60 公里，有高速公 路相連。 富有的自然和礦產(chǎn)資源將是城市未來發(fā)展的動力： 境內(nèi)物產(chǎn)資源豐富，已探明的礦產(chǎn)有煤、鐵、鎢、鉛、鋅、金、錫 、鈾、鉬、銅、銀、鈮、 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 2 頁 共 41 頁 鉭、稀土、螢石、石膏、硅石土、高嶺土、石灰石、花崗巖等 40 余種，為有名的有色金屬之鄉(xiāng)。 人文主義氣息濃厚增加了城市的品味和檔次： 株洲有著悠久的歷史和光榮的革命傳統(tǒng)。 1983 年株洲市株洲縣漂沙井磨山發(fā)現(xiàn) 6000多年前新石器早期大溪文化遺址，以及疊壓在其上的 4000 多年前新石器晚期龍山文化遺址。李立三、左權(quán)、譚震林、耿飚、楊得志、宋時輪等近、現(xiàn)代的革命先驅(qū)和軍事將領(lǐng)就誕生在這塊熱土上。在冶金、機械、化工、建材等已形成全市性的支柱產(chǎn)業(yè)的同時，介于科學(xué)前沿的新材料技術(shù)、電子信息技術(shù)、光機電一體化技術(shù)、新能源與節(jié)能新技術(shù)、生物工程技術(shù)等，在株洲初見端倪，正在形成新的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。由于株洲特別的地理位置，現(xiàn)在的株洲在湖南省 物流中心的作用已經(jīng)明顯超過其省會城市 —— 長沙。因此，株洲已經(jīng)形成了中南地區(qū)最大的紡織品、日用品集散中心，其發(fā)展勢頭日益被廣東、浙江等地的商家重視。由于株洲的中轉(zhuǎn)站型地理位置和日益繁忙的對外通商，為此相配套的服務(wù)性行業(yè)發(fā)展非常迅速。同時， 必須指出，這些酒店已經(jīng)成為株洲當(dāng)?shù)厝酥苣┑闹匾顒訄鏊弧? ? 功能定位： 是 株洲市商業(yè)服務(wù)業(yè) 的中心，聚集了大量的商業(yè)百貨公司及大型的商業(yè)中心。 ? 交通狀況：擁有建設(shè)路 、 蘆淞 路、 新華路 、 人民路等 城市干道 北區(qū) —— 城市的工業(yè)中心 ? 城市地位： 城市 重要的工業(yè)區(qū) ，聚集了基本 上株洲所有的大、中型廠礦企業(yè)。 ? 交通狀況： 株洲重要的交通中心 ，與京珠高速公路相鄰。目前，河西區(qū)與高新技術(shù)區(qū)采用“兩套班子，一套人馬”，努力加大開發(fā)力度、加快新區(qū)的建設(shè)速度。 ? 交通狀況：隨著新區(qū)的發(fā)展建立起新的交通樞紐。 二、現(xiàn)有經(jīng)濟狀況分析 株洲是一個以工業(yè)為主要中心產(chǎn)業(yè)的城市，共有工業(yè)企業(yè) 1258 家，城市 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 4 頁 共 41 頁 的支柱產(chǎn)業(yè)以檸檬酸、煙草類、酒類和平板玻璃為主。近 幾年來隨著城市對外開發(fā)的不斷加大，利用外資規(guī)模的不斷擴大，進出口貿(mào)易快速增長，全市成立了外資投資企業(yè) 235 家。 消費品市場繁榮興旺。 1－ 6月份，實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，與上年同期相比，增長 %。上半年，株洲城市實現(xiàn)社會消費品零售額 億元，與上年同期相比，增長 %。隨著經(jīng)濟發(fā)展，人們的生活節(jié)奏加快和消費觀念的改變，株洲居民在外就餐比例不 斷增大，加上外地游客和進城務(wù)工人數(shù)的增加，促進了餐飲業(yè)的進一步發(fā)展。 （ 3）、新興業(yè)態(tài)促進零售業(yè)發(fā)展。其主要原因，一是株洲零售企業(yè)審時度勢，緊跟時代潮流，及時調(diào)整經(jīng)營結(jié)構(gòu)，大膽嘗試新的營銷方式，各大商場都增設(shè)了超市 ，有的還增設(shè)了快餐、兒童游樂場等娛樂設(shè)施，集購物、娛樂、餐飲為一體，在迎合了廣大顧客消費的同時，也贏得了市場。 三