【正文】 ， 2020 年新增 9 萬平方米，到 2020 年底還剩 115 萬平方米，因此在 2020 年共消化了 44 萬平方米。 2．空置商品房消化能力加強。 2020 年 6 月 30 日以前，凡購買公房一次性付款的，可享受 20%的折扣優(yōu)惠； 2020 年歲末，購買現(xiàn)住公房一次性付款享受 10%優(yōu)惠也全部結(jié)束，從今年元旦開始則實行“零折扣”。自 1998 年 12 月 31 日延續(xù)了近 50 多年的福利分配住房制度退出歷史舞臺，貨幣分房制度取而代之，住宅的商品屬性逐漸被還原出來。 2．市場特點分析 宏觀市場特點：〈億房網(wǎng) 1．住房分配制度改革的歷史性突破，為房地產(chǎn)市場的 發(fā)展提供了動力。 價格 指數(shù) 一季度 1000 二季度 1963 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 9 頁 共 48 頁 三季度 四季度 （ 3）截止 2020 年 11 月份，全市完成住宅投資 億元，占房地產(chǎn)總投資的 %， 2020 年 XX 市住宅累計總投資 億元，占房地產(chǎn)總投資的 %。 （ 2）房地產(chǎn)投資進一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。商品房個人購買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場購買力水平的重要指標(biāo)， 2020 年第四季度商品房銷售額為 8 億元，其中個人購買為 億元，個人購買率為 %。以上情況表明： XX 市 2020 年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟指標(biāo)開始回暖，房地產(chǎn)市場開始步入 了成長期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。二是在房地產(chǎn)租賃市場上，全市房屋租賃總戶數(shù)為 19481戶，比 1999 年增長 11%，租賃總面積為 萬平方米，比 1999 年增長17%，年租金總額為 億元，比 1999 年增長 52%。 二、 XX 市房地產(chǎn)市場分析 1． 2020 年房地產(chǎn)市場 2020 年 XX 市的房地產(chǎn)市場形勢是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢。從各城市反映的情況看，隨著個人買房的興起，面積不大，設(shè)計合理，功能齊全的中套型住房（ 90平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青睞?，F(xiàn)已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房 屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產(chǎn)市場的繁榮。其中建設(shè)銀行 2020 年末個人住 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 7 頁 共 48 頁 房貸款余額達(dá) 1390 億元，占該行全部貸款余額的 %，當(dāng)年新增個人住房貸款占該行當(dāng)年全部貸款新增額的 40%。個人住房貸款逐年翻番。 3． 銷售價格穩(wěn)中有升，消費信貸不斷擴大。 2． 消費主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。 2020 年全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，與上年同比增長 %，占固定資產(chǎn)投資的%。（《新華文摘》 2020’5） 同時全國房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢不減，據(jù)國家統(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計局提供資料顯示， 2020 年“國房景氣指數(shù)”值達(dá)到 點，比上年增加 點，保持了快速上升的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點：房地產(chǎn)開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長；商品房銷售面積與銷售收入增勢強勁；商品房平均銷售價格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴大；新開工項目快速增加（如下表），各級政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。 2020 年根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的要求，我國堅持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經(jīng)濟保持了較快的發(fā)展勢頭，呈現(xiàn)出積極變化。 ②容積率： ③總建筑面積： 萬 M2 其中：多層住宅： 萬 M2 小高層住宅及別墅： 萬 M2 公建面積： 萬 M2 ④建筑密度： % ⑤綠化率： 40% （以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進一步優(yōu)化） 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 5 頁 共 48 頁 第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 一、 2020 年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸 投資機會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。 根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。并確定該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過 ，建筑密度 %，綠化率不低于 40%。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 4 頁 共 48 頁 XX 市新洪泰中介代理公司提供的資料 三、項目概況 該地塊位于 XX 區(qū) XX 鄉(xiāng)石橋村，總面積約 畝，屬于 XX 市“十五”計劃確定的三大住宅 新區(qū)之一 —— XX 鄉(xiāng)居住組團，對于新型住宅開發(fā)有極其重要意義。 對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。 結(jié)合公司的狀況和項 目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 1 頁 共 48 頁 XX區(qū) XX鄉(xiāng)房地產(chǎn)可行性研究報告 [關(guān)鍵字 ]XX 花園 項目投資 開發(fā)經(jīng)營 目 錄 第一章 前言 一、報告編制目的 二、報告編制依據(jù) 三、項目概況 第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 一、 2020 年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸 二、 XX 市房地產(chǎn)市場分析 三、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析 第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析 一、投資地塊的地理環(huán)境 二、 XX 地區(qū)區(qū)域分析 三、項目周邊主要物業(yè)分析 四、 XX 鄉(xiāng)消費者調(diào)查分析 第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 2 頁 共 48 頁 一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營 機會形成模式 二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點 三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點 第五章 項目定位 一、目標(biāo)市場定位 二、產(chǎn)品定位 第六章 項目規(guī)劃、建筑設(shè)計建議 一、項目總體規(guī)劃建議 二、住宅建筑設(shè)計建議 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議 第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算 一、項目開發(fā)經(jīng)營策略 二、項目投資估算 三、項目實施進度安排 四、項目投資與籌資計劃 第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析 一、項目銷售計劃 二、項目銷售收入估算 三、項目經(jīng)營成本估算 四、項目利潤估算 五、項 目現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 3 頁 共 48 頁 第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析 一、項目盈虧平衡分析 二、項目敏感性分析 三、項目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析 第十章 結(jié)論與建議 第十一章 結(jié)束語 第十二章 附錄及主要參考文獻(xiàn) 第一章 前 言 一、報告編制目的 在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。 對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。 對項目進行投資分析和風(fēng)險分析。 二、報告編制依據(jù) XX 市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 億房網(wǎng)站（ 國家建設(shè)部及 XX 市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； XX 市 2020 房地產(chǎn)年鑒； 現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料。根據(jù) XX 市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整通水通電，經(jīng)市人民政府武政土字 [2020]2 號文批準(zhǔn)同意，且可以免收城市基礎(chǔ)配套費。主要建筑形式為多層，建筑限高一般在 24 米以下，也允許建高層（ 40 米以下），但比例不得超過 20%。建筑形式采用組合式：多層 60%，小高層 40%,并初步確定項目主要技術(shù)指標(biāo)如： ①總用地面積： 公頃，合 畝。因此，對宏觀經(jīng)濟、社會 與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。投資，消費和出口增長加快，社會需求進一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強，經(jīng)濟體制改革取得新的進展，企業(yè)效益和財政收入大幅增加，經(jīng)濟運行質(zhì)量進一步提高。隨著國家經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策的出臺，投向 房地產(chǎn)的資金明顯增加，投資結(jié)構(gòu)進一步改善，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)強勁的增長勢頭，（《中國統(tǒng)計》 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 6 頁 共 48 頁 China Statistics 2020’5），房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出以下主要特征： 全國房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況表 2020 年實際 比上年同期 +% 住宅投資（億元） 商品房新開工面積（萬平方米） 28295 商品房竣工面積（萬平方米） 商品房銷售建筑面積（萬平方米） 商品房銷售額（億元） 其中：銷售給個人 （億元） 占總銷售額的比重（ %） 1． 開發(fā)投資量持續(xù)增長，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。其中：商品住宅開發(fā)完成投資 億元，與上年同比增長%。 2020 年，個人購買商品住宅 億平方米，占商品住宅銷售面積的 % ，比上年提高 個百分點。 2020 年商 品房每平方米平均售價 2105 元，較上年上漲 %，商品住宅平均售價 元，上漲%，辦公寫字用房平均售價 4437 元，下跌 %，商業(yè)營業(yè)用房平均售價 元，上漲 %。四家商業(yè)銀行個人住房貸款余額三年累計增長 倍。 4． 二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候。 5． 需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈現(xiàn)多樣。（《中國房地產(chǎn)信息》 2020’5 Real Estate Information of China 謝家瑾） 以上資料表明，國家宏觀經(jīng)濟形勢是良好的，房地產(chǎn)市場也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺 ，進行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。一是全市房地產(chǎn)開發(fā)總投資達(dá) 億元，較 1999 年增長 %；全市總開工面積 1343 萬平方米，比 1999 年增長 %；總竣工面積為 萬平方米，比 1999 年增長 2%；其中住宅竣工面積達(dá) 萬平方米，占全市總竣工面積的 %，比 1999 年增長 %；全市商品房銷售總面積為 萬平方米，其 中住宅為 244 萬平方米，占總面積的%，銷售額達(dá) 億元；空置商品房從 1999 年的 150 萬平方米下降