【正文】 1投資估算 2融資方案 第五部分：財務(wù)評價 ??????????????????????? 16 1投資估算 2融資方案 第六部分：不確定性分析 ??????????????????? ?? 16 1盈虧平衡分析 2敏感性分析 3風(fēng)險分析 第七部分：研究結(jié)論與建議 ???????????????????? 17 第八部分：附錄 ??????????????????????? 18 1附表 房地產(chǎn)項目可行性研究 報告框架 項目編號 005 2 第一部分：項目總論 1 項目背景 ，升值潛力巨大 本地塊位于何坊西路，處于老城區(qū)中心地段，近三年，在青云譜區(qū)域出讓的地塊較少，區(qū)域的購買力需求巨大。而市中心區(qū)域今年更是無一地塊出讓。 ，享便利快捷都市生活 項目周邊覆蓋數(shù)個大 型生活社區(qū)，如藍(lán)天郡、天集青云明珠、水榭花都、象湖源、威尼斯花園等。 ，面積較大，有利于規(guī)劃 該地塊為為老城區(qū)近兩年出讓最大面積的地塊，地形呈正方形，完全有條件規(guī)劃成為一個高質(zhì)素的生活區(qū)。 青云譜區(qū)目前整體商業(yè)氛圍相對市中心較弱，但青云譜將規(guī)劃成為南昌的城市副中心，本地塊處于青云譜的商務(wù)板塊，臨何坊西路約 200米，其商業(yè)將大有作為。鐵路和 江鈴兩大集團購買力需求旺盛，另在項目 1000米范圍內(nèi)有大量的青云譜區(qū)企事業(yè)單位。該項目開發(fā)周期為 ，開發(fā)商用于該項目開發(fā)的自由資金為 8000萬元。將昌南工業(yè)園區(qū)打造成全省獨一無二的特色物流園區(qū)，力爭在三年內(nèi)營業(yè)額達(dá) 200億元。 三是以井岡山大道和洪都大道及交匯點為核心的現(xiàn)代商務(wù)經(jīng)濟帶。 四是以解放西路 /洪城路為主軸，積極引進(jìn)總部經(jīng)濟，發(fā)展以國貿(mào)廣場、中寰廣場、明珠廣場為代表的樓宇經(jīng)濟商圈。推進(jìn)“一景區(qū)、一岸”建設(shè)，把八大山人梅湖景區(qū)打造集藝術(shù)培訓(xùn)集中地、主題攝影基地、中國水墨畫名家云集地、文化藝術(shù)品會展及交易地等功能于一體的文化產(chǎn)業(yè)特色品牌。 ②宗地現(xiàn)狀 1） 該項目地塊位 于京山新街以東、何坊西路以南、井岡山大道以西、三店西路以北，占地積 。于 1998年底破土動工，其一期工程用地總面積 138公頃， 水面積 125 公頃，綠地 公頃，現(xiàn)已形成了環(huán)湖一條路，湖心一座島，湖中兩條堤，東北一廣場，西南一組古建筑群，北線七處景的基本格局。晴日樓映水中，波光粼粼，雨時煙雨朦朧，令人神往。 3） 撫河公園 撫河全段兩側(cè)，將軍橋至中山橋段， 本地塊距撫河公園約 。由水墨丹青區(qū)、文化博覽區(qū)、水鄉(xiāng)風(fēng)情區(qū)、歲寒三友區(qū)、農(nóng)耕休閑區(qū)、梅村思賢區(qū)和綜合娛苑區(qū)七大功能景區(qū)組成。 5） 地塊周邊配套設(shè)施 地塊處于何坊西路，位于青云譜區(qū)域商務(wù)中心的核心地帶，毗鄰井岡山大道和迎賓大道兩條南昌市城 區(qū)南北向的交通主干道，與三店西路商業(yè)街僅一街之隔。 醫(yī)療衛(wèi)生：江西武警醫(yī)院、南大二附醫(yī)院皮膚?？漆t(yī)院、黃慶仁藥棧等。 公共交通：公共交通便利， 1 1 22 20 21 23 239 等公交路線連接城市各區(qū)域。 項目規(guī)劃控制要點 用地性質(zhì) 居住、商業(yè)、辦公（兼 容旅館業(yè)） 容積率 ≤ 建筑密度 ≤ 30% 綠地率 ≥ 28% 機動車位 宅住 2 泊位 /3 戶，公建 1 泊位 /150 ㎡建筑 非機動車位 居住與公建分別集中設(shè)置 房地產(chǎn)項目可行性研究 報告框架 項目編號 005 4 面積 道路中心標(biāo)高 主出入口方位 何坊西路 建筑間距 多層 1： ，高層 1： ，具體按《南昌市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 退離紅線 建筑退何坊西路 15米以上，退其他規(guī)劃路 5米以上。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 該宗地面積約 ，該地塊宗占地面積 = =62307㎡ 容積率≤ ，允許的總建筑面積 =62307㎡ =155767㎡ 由于設(shè)計要求商業(yè)、辦公等公建建筑面積按規(guī)劃總建筑面積（容積率部分） 30%控制，所以商業(yè)及公建面積 =155767㎡ 30%=46730㎡，公建面積為 6730，商業(yè)面積為 40000㎡。 住宅建筑總建筑面積 =155767㎡ — 46730㎡ =109037㎡，按設(shè)計要求套型建筑面積 90㎡以下住宅占開發(fā)住宅總建筑面積 60%，所以 90 ㎡以下住宅建筑面積 =109037 ㎡ 60%=㎡ ,120㎡住宅建筑面積 =109037㎡ — ㎡ =㎡。 90㎡=727 戶， ㎡247。 150=312 個，所以機動車位 =1029個?！皣?11條”內(nèi)容分五個部分，分別是增加保障性住房和普通商品住房有效供給；合理引導(dǎo)住房消費抑制投資投機性購房需求；加強 風(fēng)險防范和市場監(jiān)管；加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)；落實地方各級人民政府責(zé)任。 從“國 11條”整體行文看，其文字表達(dá)明顯嚴(yán)厲了很多，“嚴(yán)格”、“不得”、“查處”等詞匯多次出現(xiàn)在公文中。政策一次比一次表述嚴(yán)格，這也代表國務(wù)院對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控的決心越來越大。“ 國 11條”的重心落在對第二套房的購買要實行差別化的信貸利率政策 。二套房貸款首付要 40%以上，利率則要求銀行嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。沒有了“改善型購房需求”的表述，“國 11條”的信貸政策口徑實際上回歸到了兩年前的所謂“ 9 住房供應(yīng)類別更加明晰。這是一個比較硬性的規(guī)定，需要各城市政府具體落實，按照這個方略執(zhí)行，將有利于住房保障工作的順利推進(jìn)，也在一定程度上可以避免房價短時間內(nèi)再次飆升。 “國 11條”中沒有提到物業(yè)稅的研究實施，而是用“研究完善住房稅收政策 ”來代替，這在一定程度上顯示國務(wù)院對物業(yè)稅的研究、試點、征收等還比較謹(jǐn)慎。 首次提出地方政府的調(diào)控責(zé)任。這是一個重要的動向，將有利于督促地方政府將更多的精力關(guān)注住房民生問題，避免在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的 問題上跑偏路，甚至“本末倒置”。 金融信貸政策出現(xiàn)收緊趨勢：中國人民銀行決定，從 2021年 1月 18日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 ，調(diào)整后大型金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率為 16%，農(nóng)村信用社等小型金融機構(gòu)暫不上調(diào)。 2021年的第一星期金融機構(gòu)新增貸款達(dá)到 6000億人民幣，這在一定程度上促成了這次上調(diào)行動。不過從總體來看，這次央行提高存款準(zhǔn)備金率是從平衡經(jīng)濟體流動性，防范市場風(fēng)險角度來考慮的，主要體現(xiàn)“平衡”和“微調(diào)”兩個方面。 未來政策走向： 宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策：繼續(xù)實行“積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策” 從宏觀經(jīng)濟政策取向看， 2021 年依然實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，但會增加針對性和靈活性。 房地產(chǎn)調(diào)控政策：“有保有壓”，從“無為”到“有為” 從房地產(chǎn)業(yè)本身 分析，房地產(chǎn)調(diào)控政策在經(jīng)歷了 2021年末、 2021年初這輪“沖擊波”后，會有一個觀察期，如果接下來 35個月市場出現(xiàn)調(diào)整，則不會再有明顯打壓政策，無論是政策面還是市場面， 2021年全年極可能將在平靜中度過。 2 南昌市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 人口環(huán)境分析： 至 2021末，全市常住人口為 470多人，其中城區(qū)人口 ，郊縣人口 ，東湖、西湖等老城區(qū)人口密度過大。 文化環(huán)境分析 南昌，是全省的科技教育文化中心，市內(nèi)擁有包括全國重點大學(xué) 南昌大學(xué)在內(nèi)的 20余所高等院校， 2021 年畢業(yè)的大學(xué)生、研究生達(dá)到 ， 81 所中等專業(yè)學(xué)校和職業(yè)技工學(xué)校，每年可為企業(yè)提供 3萬余名高素質(zhì)的技術(shù)工人南昌有省、市級以上科研院所 62 家，各類專業(yè)人才 萬人，中級職稱以上人員占全市人口的 3％。廣播電臺 3座，電視 臺 4座。各類醫(yī)院 79所。有以江西名樓滕王閣和明末清初著名畫家八大山人紀(jì)念館為代表的名勝旅游；有以八一起義紀(jì)念館等為代表的近現(xiàn)代革命傳統(tǒng)的紅色旅游；有以百花洲、象山森林公園等為房地產(chǎn)項目可行性研究 報告框架 項目編號 005 7 代表的綠色旅游，城北的西山和梅嶺，素有“小廬山”的美譽。今年將會出臺《南昌市市區(qū)居民購買經(jīng)濟適用住房暫行規(guī)定》、《南昌市城市廉租住房制度實施細(xì)則》、《房屋 拆遷貨幣補償辦法》等政策，和已經(jīng)出臺的《進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見》這些政策的出臺將對南昌市的房地產(chǎn)市場起到規(guī)范和促進(jìn)作用。 經(jīng)濟環(huán)境 南昌在全國城市經(jīng)濟綜合實力 50強中，名列 26強； 2021年在全國 27個省會城市中，南昌GDP 總量位居第 14 位。新中國的第一架飛機，第一輛輪式拖拉機，第一輛摩托車和第一枚海防導(dǎo)彈都是從這里誕生。 南昌房價走勢 國家統(tǒng)計局公布了 1~11月全國房地產(chǎn)市場運行情 況， 11 月份全國 70 個大中城市房價同比上漲 %。房價的上漲，促使商品房銷售額大幅上升。 11月份全省商品房均價達(dá) 4137元 /㎡ 據(jù)統(tǒng)計， 11月份南昌房價同比上漲 %，環(huán)比上漲 %，環(huán)比漲幅僅略低于今年 4月份 %的漲幅，居第二位。自 8月份環(huán)比漲幅為正以來，漲幅逐月擴大。如， 11 月份全省商品房售出 ，銷售額為 。以銷售額與銷售面積比，今年 6月最低時為 2993元 /平方米， 11月份則為 4137元 /平方米，上漲了 1144元。而今年截至 11月底，南昌城區(qū) (含南昌縣 )住宅成交量已達(dá)到 方米，創(chuàng)下歷史新 高，其中新房成交量為 ，二手房為 。來自搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)， 12 月開盤樓盤折前均價 7170元 /㎡，折后均價 6878元 /㎡，更是達(dá)到歷史最高峰，