【正文】 品房。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而 XX市現(xiàn)在存 量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動(dòng)住宅一級市場的操作空間很大。共批準(zhǔn)發(fā)放個(gè)人住房貸款9019 戶，共計(jì) 億元，同比增長 %；支持個(gè)人購房建筑面積達(dá) 萬平方米，房屋總價(jià)值達(dá) 億元。與此同時(shí) 2020 年 8 月底舉辦了“百家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)承諾提供放心中介聯(lián)合宣言活動(dòng)”，年底又開展了打擊非法中介的整治工作，不僅規(guī)范了 XX 市中介市場的服務(wù)行為，而且?guī)?dòng)了整個(gè)行業(yè)的規(guī) 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 12 頁 共 48 頁 范和自律，為活躍 XX 市二、三級市場起到了十分重要的作用。同樣光谷也是 2020 年的亮點(diǎn)，不僅匯集了大量樓盤，人文環(huán)境一流，而且 2020 年華工科技的成功上市，光谷地區(qū)經(jīng)濟(jì)捷報(bào)頻傳，其購買力的強(qiáng)勁推動(dòng)都是光谷房地產(chǎn)迅速發(fā)展的原因。例如：統(tǒng)建千禧園，從 2020 年 11 月開始銷售，頂樓已經(jīng)全部銷售完畢。 8．從樓盤配套設(shè)施來看， 2020 年不少發(fā)展商的樓盤都配有遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等設(shè)施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。例如藍(lán)灣俊園項(xiàng)目，運(yùn)用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍(lán)灣旋風(fēng)，使得一大批有購房意向的消費(fèi)者最終都成為了藍(lán)灣的業(yè)主。 2020 年四個(gè)季度我市住宅價(jià)格分別 為 元 /平方米、 1963 元 /平方米、 元 /平方米、 元 /平方米，呈現(xiàn)出逐步攀升的態(tài)勢，（見右圖）全年平均價(jià)格為 元 /平方米。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價(jià)在 7580 元 /平方米 ，平均月租價(jià)為 60 元 /平方米，平均入住率為 60%左右。平均售價(jià)為 3810 元 /平方米，平均月租價(jià)為 30 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 17 頁 共 48 頁 元 /平方米，平均入住率為 80%左右。 3． 2020 年及未來 XX 市房地產(chǎn)市場展望（億房網(wǎng) 2020 年湖北省房地產(chǎn)價(jià)格從低迷狀態(tài)中走出，呈現(xiàn)出逐季上揚(yáng)的態(tài)勢。將提供規(guī)范交易場所，提供大量市場信息，提供快速的交易服務(wù)，對促進(jìn)市場流通將有重要的推動(dòng)作用。 另外銀行的多次降息也有利于居民增加對住房的投資，住宅消費(fèi)的可能性和市場將會(huì)擴(kuò)大，加上有關(guān)金融政策措施的實(shí)施，也會(huì)對房地產(chǎn)起推動(dòng)作用，如 2020 年國家加大住房公積金的歸 集力度，重點(diǎn)發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務(wù)，延長按揭期限，完善住房貸款保障等，都對促進(jìn)市場消化，提高市場價(jià)格起到積極作用。 111月累計(jì)，工業(yè)產(chǎn)品銷售率為 %,比上年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)。其中基本建設(shè)完成投資 億元，增長 %；更新改造完成 億元，增長 %；房地產(chǎn)完成 億元，增長 %。其中，商品住宅銷售價(jià)格為每平方米 1962 元，比前 10 個(gè)月增加 47 元。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 22 頁 共 48 頁 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析 項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多 項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。位于該地區(qū)的東方恒星園，本季度期房銷售價(jià)格為 1886 元 /平方米，低于 XX 區(qū)的均價(jià)，本季度銷售了 萬 。 遠(yuǎn)方較開闊，中部為建設(shè)中的東方恒星園，近處的竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過，隱約有河水淤積下來的異味。水電氣的基礎(chǔ)建設(shè)均以到位，電話線已鋪設(shè)，但沒有網(wǎng)絡(luò)線和有線電視線（新建小區(qū)除外）。居民的房屋大體為 23 層，比較簡陋。雇員多為本村居民，村民自建房多 為二層樓房，建筑面積約 400 平方米左右，很多房子由外來者租住，該村的水電，通訊等都不完善，綠化狀況較差，周圍有很多廢墟空地，基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施都不完善。商業(yè)，金融業(yè)，服務(wù)業(yè)仍處于落后的萌芽狀態(tài)，有銀行，合作社零星分布其間。姑嫂樹路段以民營 ,私營工廠為主 ,大都處于半停產(chǎn)狀態(tài) ,另外該區(qū)域內(nèi)設(shè)有 XX 市勞教所 ,戒毒所。發(fā)展大道臨街主要是商鋪 ,背街處大多為住宅 ,其中發(fā)展大道 ,二七路附近都有村莊 :黃浦園豐村 ,勝華村 ,人口數(shù)量均在 20203000 人之間。 市政配套設(shè)施 水 :該地塊用水有宗關(guān)水廠提供 ,在地塊南側(cè)的 XX路建有管徑為 300 毫米的給水管 ,地塊用水可由該管接入。 居民習(xí)慣 :此地區(qū)居民主要為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民 ,生活以打工 ,種植 ,養(yǎng)殖為主 ,年收入水平偏低 ,居民的文化水平不高 ,勞動(dòng)之余 ,以閑聊為主 ,對外界基本不關(guān)心和接觸較少 ,但由于地理位置靠近城區(qū)以及外來人員的影響 ,生活已開始城市化傾向。 右塊地黃浦路下沿線有佳海華苑和竹葉苑兩個(gè)項(xiàng)目 ,朝北上方為東方恒星園 ,再向上為 XX 鄉(xiāng)政府和 XX 生態(tài)花園及世紀(jì)家園 ,黃浦路下沿線與竹葉山片東部為萬隆科技工業(yè)區(qū)等。 物業(yè)形態(tài) 本區(qū)域的物業(yè)形態(tài)已形成已多層住宅為主的格局，將來仍將是以多層住宅為主，小高層，聯(lián)體別墅為輔的格局。 多層主力戶型為 3*2，面積為 119 平方米；高層主力 戶型為 3*2，面積為148 平方米，小區(qū)首創(chuàng)高層單身公寓戶型為 1*1 和 2*1,面積為 5173 平方 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 35 頁 共 48 頁 米。 三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 晨星苑 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 36 頁 共 48 頁 晨星苑由 XX 新地置業(yè)公司投資開發(fā)，同濟(jì)大學(xué)設(shè)計(jì)院深圳分院設(shè)計(jì)，武建集團(tuán)二公司承建．晨星苑占地 41 畝，總建筑面積４萬平方米。 東方恒星園于 200 年 5 月 28 日開盤，開盤時(shí)在長江日報(bào)上連續(xù)兩次做了1/2 版的廣告。 目標(biāo)客源 目前，在本區(qū)域購房的客戶大都是黃浦路和發(fā)展大道沿線的鄰近區(qū)域客戶。 價(jià)格 2020 年 XX 市住宅的價(jià)格全面上漲，今年內(nèi)將持續(xù)上漲，從本區(qū)域樓怕的營銷來看也是如此，各樓盤的多層起價(jià)一般都上漲到 1500 元 /平方米以上，均價(jià)達(dá)到 1760 元 /平方米以上，小高層，高層和別墅的價(jià)格更高。 下面我們據(jù)此論述 XX地塊的出讓情況 (下列情況屬規(guī)劃局人員介紹 ,僅供參考 ): 右塊地出讓情況 : 東方恒星園 1200 畝 ,地價(jià) 33 萬元 /畝?！?XX市城市總體規(guī)劃 (19962020)》中確定在該地塊北側(cè)新建德勝橋 220kv 變 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 30 頁 共 48 頁 電所 ,屆時(shí)該地塊供電線路有德勝橋變電所引來。姑嫂樹路交通便捷 ,有 560,711,805,71,527,35,41路等通向各個(gè)方向 ,岱黃公路公交少 ,只有 716 一路公交車 ,終點(diǎn)止于東方恒星園門口 ,與發(fā)展大道交匯路口還有東大門客運(yùn)站 ,客車主要是運(yùn)送人員去黃陂等縣城。鄉(xiāng)里人們生活來源主要靠外出打工和房屋出租 ,每戶的房屋大部分為 23層的樓房 .區(qū)內(nèi)企業(yè)和少 ,大部分已關(guān)閉 ,只有少數(shù)幾家如佳樂化學(xué)涂料有限公司 ,田田股份集團(tuán)有限公司在經(jīng)營。居民以本村居民為主 ,外地人占小部分 ,村居民收入來源以出租房屋 ,商鋪 ,打工為主。 社會(huì)環(huán)境：該區(qū)域位于 XX 區(qū)邊緣 。對村大隊(duì)而言，收入主要以“賣地”為主（該村的集體地約 400 畝），收入該居民發(fā)放補(bǔ)助，基本上每戶居民為 40005000 元 /年。 人文環(huán)境：沿路兩旁的居民來自不同的地方，主要是石橋村，塔字湖村等附近的村落。 XX 鄉(xiāng)鄉(xiāng)政府靠近竹葉山路， 距石橋村不到 500 米。 該地塊位于 XX 區(qū) XX 鄉(xiāng)石橋村，遠(yuǎn)為農(nóng)田，整個(gè)地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有叫多的村莊，主要有 石橋村，塔子湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個(gè)自然村構(gòu)成），新春村（有 2020 人左右）；還有成片的采地和零星的湖面分布在地塊周圍。位于高雄路的國信城園林小區(qū) ， 1998 年 5 月開盤，目前已屬尾房，但第四季度以 2350 元 /平方米的現(xiàn)房價(jià)格出售了 4500 平方米，銷售業(yè)績較好。前 11個(gè)月，全國累計(jì)土地開發(fā)面積 5337萬平方米，同比增長 %。 （三）全國整體房地產(chǎn)市場發(fā)育發(fā)展情況良好 11 月，空置面積分類指數(shù)值為 點(diǎn)，明顯低于去年同期 點(diǎn)的水平。 （二） XX 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好 今年以來， XX 市 GDP 一直保持 10%以上的增長率，因 GDP 增長帶來的財(cái)政收入增長額約為 13 億元左右。 111 月累計(jì)完成工業(yè)增加值 21327 億元，比上年同期增長 %。同時(shí)修訂和完善原有的政策法規(guī)，對物業(yè)管理發(fā)展和市場行為進(jìn)行有效規(guī)范，力爭形成一個(gè)系統(tǒng)完整的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。 2． 2020 年， XX 市房改的總體目標(biāo)是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會(huì)化、商品化程度，建立適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的城鎮(zhèn)住房新制度，落實(shí)住房補(bǔ)貼分配，釋放購買力。我市 2020 年新開大型商場2 家 —— 莊勝崇光和魯巷購物廣場，百年老店中心百貨重新市場定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業(yè)城，這些都刺激了商家對商業(yè)服務(wù)用房的需求，促使商業(yè)服務(wù)用房價(jià)格回漲。聚集了武信大廈、金濤大廈 、長航大廈、金冠大廈等寫字樓，平均售價(jià)為 4160 元 /平方米，平均月租價(jià)為32..8 元 /平方米，入住率為 50%左右。 2020 年寫字樓市場的特點(diǎn)是寫字樓的地域分布對其價(jià)格的影響程度加大。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 15 頁 共 48 頁 3． 3 分類物業(yè)特點(diǎn)（億房網(wǎng) 據(jù)《武房指數(shù)》統(tǒng)計(jì)， 2020 年四個(gè)季度， XX 市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增長，住宅、寫字樓價(jià)格指數(shù)情況如下： 從以上數(shù)據(jù)可以看 出， 2020 年住宅增長較快，寫字樓的增長較為平緩。 2020 年隨著麗島花園、常青花園四號小區(qū)、學(xué)府佳園打出“智能牌”，逐漸將這一概念置根于市場中。 7．從樓盤環(huán)境來看，由于消費(fèi)者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求， 2020 年我市發(fā)展商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。而面積大都在 90120 平方米之間。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年全市的房交會(huì)，共銷售商品房 5662 套，成交面積 萬平方米，成交金額 13 億元；二手房成交 1681 起，成交面積 15 萬平方米，成交金額 億元；辦理權(quán)證 1876 起；辦理抵押、按揭 245 起。 1999 年底成立了 XX 市住房擔(dān)保公司， 2020 年全年辦理擔(dān)保業(yè)務(wù) 300 起，發(fā)放貸款 4000 萬元，其中 50%為購買新建商品房的貸款， 50%為住房抵押融資。銀行方面：已經(jīng)把個(gè)人住房貸款作為房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的主體，部分銀行將個(gè)人貸款的上限提至“ 8 成30 年”的期限。全年經(jīng)濟(jì)適用房施工面積為 195 萬平方米，竣工面積為65 萬平方米，占全市住宅總竣工面積的 %，全年銷 （預(yù)）售 萬平方米，其中預(yù)售 萬平方米，銷售率超過 100%，解決了 1 萬余戶居民的住房問題，先后開發(fā)了百步亭花園，華錦城花園等幾個(gè)規(guī)模大、環(huán)境好的重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)。經(jīng)過 1999 年的過度轉(zhuǎn)換，從 2020 年開始，實(shí)物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房