【正文】 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 1 頁 共 48 頁 XX區(qū) XX鄉(xiāng)房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告 [關(guān)鍵字 ]XX 花園 項(xiàng)目投資 開發(fā)經(jīng)營 目 錄 第一章 前言 一、報(bào)告編制目的 二、報(bào)告編制依據(jù) 三、項(xiàng)目概況 第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 一、 2020 年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸 二、 XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 一、投資地塊的地理環(huán)境 二、 XX 地區(qū)區(qū)域分析 三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 四、 XX 鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析 第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 2 頁 共 48 頁 一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營 機(jī)會(huì)形成模式 二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢(shì)點(diǎn) 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)點(diǎn) 第五章 項(xiàng)目定位 一、目標(biāo)市場(chǎng)定位 二、產(chǎn)品定位 第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算 一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略 二、項(xiàng)目投資估算 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃 第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營狀況分析 一、項(xiàng)目銷售計(jì)劃 二、項(xiàng)目銷售收入估算 三、項(xiàng)目經(jīng)營成本估算 四、項(xiàng)目利潤估算 五、項(xiàng) 目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 3 頁 共 48 頁 第九章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析 一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 二、項(xiàng)目敏感性分析 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 第十章 結(jié)論與建議 第十一章 結(jié)束語 第十二章 附錄及主要參考文獻(xiàn) 第一章 前 言 一、報(bào)告編制目的 在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。 對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。 結(jié)合公司的狀況和項(xiàng) 目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。 對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。 二、報(bào)告編制依據(jù) XX 市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 億房網(wǎng)站（ 國家建設(shè)部及 XX 市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； XX 市 2020 房地產(chǎn)年鑒； 現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 4 頁 共 48 頁 XX 市新洪泰中介代理公司提供的資料 三、項(xiàng)目概況 該地塊位于 XX 區(qū) XX 鄉(xiāng)石橋村，總面積約 畝，屬于 XX 市“十五”計(jì)劃確定的三大住宅 新區(qū)之一 —— XX 鄉(xiāng)居住組團(tuán)，對(duì)于新型住宅開發(fā)有極其重要意義。根據(jù) XX 市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整通水通電，經(jīng)市人民政府武政土字 [2020]2 號(hào)文批準(zhǔn)同意，且可以免收城市基礎(chǔ)配套費(fèi)。并確定該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過 ，建筑密度 %，綠化率不低于 40%。主要建筑形式為多層，建筑限高一般在 24 米以下，也允許建高層（ 40 米以下），但比例不得超過 20%。 根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式：多層 60%，小高層 40%,并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如： ①總用地面積： 公頃，合 畝。 ②容積率： ③總建筑面積： 萬 M2 其中：多層住宅： 萬 M2 小高層住宅及別墅： 萬 M2 公建面積： 萬 M2 ④建筑密度： % ⑤綠化率： 40% （以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化） 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 5 頁 共 48 頁 第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 一、 2020 年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸 投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì) 與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。 2020 年根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，我國堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴(kuò)大出口，這些重大措施的實(shí)施，使得我國國民經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢(shì)頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資，消費(fèi)和出口增長加快，社會(huì)需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財(cái)政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。（《新華文摘》 2020’5） 同時(shí)全國房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢(shì)不減，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)局提供資料顯示， 2020 年“國房景氣指數(shù)”值達(dá)到 點(diǎn)，比上年增加 點(diǎn)，保持了快速上升的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長；商品房銷售面積與銷售收入增勢(shì)強(qiáng)勁；商品房平均銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴(kuò)大；新開工項(xiàng)目快速增加（如下表），各級(jí)政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。隨著國家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策的出臺(tái)，投向 房地產(chǎn)的資金明顯增加，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長勢(shì)頭，（《中國統(tǒng)計(jì)》 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 6 頁 共 48 頁 China Statistics 2020’5），房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出以下主要特征： 全國房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況表 2020 年實(shí)際 比上年同期 +% 住宅投資（億元） 商品房新開工面積（萬平方米） 28295 商品房竣工面積（萬平方米） 商品房銷售建筑面積（萬平方米） 商品房銷售額（億元） 其中：銷售給個(gè)人 （億元） 占總銷售額的比重（ %） 1． 開發(fā)投資量持續(xù)增長，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。 2020 年全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，與上年同比增長 %，占固定資產(chǎn)投資的%。其中：商品住宅開發(fā)完成投資 億元，與上年同比增長%。 2． 消費(fèi)主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。 2020 年，個(gè)人購買商品住宅 億平方米，占商品住宅銷售面積的 % ，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 3． 銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，消費(fèi)信貸不斷擴(kuò)大。 2020 年商 品房每平方米平均售價(jià) 2105 元，較上年上漲 %，商品住宅平均售價(jià) 元，上漲%，辦公寫字用房平均售價(jià) 4437 元，下跌 %，商業(yè)營業(yè)用房平均售價(jià) 元，上漲 %。個(gè)人住房貸款逐年翻番。四家商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額三年累計(jì)增長 倍。其中建設(shè)銀行 2020 年末個(gè)人住 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 7 頁 共 48 頁 房貸款余額達(dá) 1390 億元，占該行全部貸款余額的 %，當(dāng)年新增個(gè)人住房貸款占該行當(dāng)年全部貸款新增額的 40%。 4． 二級(jí)市場(chǎng)日趨活躍，租賃市場(chǎng)漸成氣候?，F(xiàn)已形成新建商品房增量市場(chǎng)、二手房交易市場(chǎng)和房 屋租賃市場(chǎng)三分天下的局面，帶來了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。 5． 需求狀況發(fā)生變化，市場(chǎng)供求呈現(xiàn)多樣。從各城市反映的情況看，隨著個(gè)人買房的興起，面積不大，設(shè)計(jì)合理，功能齊全的中套型住房（ 90平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識(shí)得到加強(qiáng)，品牌樓盤受到青睞。（《中國房地產(chǎn)信息》 2020’5 Real Estate Information of China 謝家瑾） 以上資料表明，國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是良好的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái) ，進(jìn)行住宅投資是適宜的，是和國家形勢(shì)相一致的。 二、 XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1． 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng) 2020 年 XX 市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢(shì)。一是全市房地產(chǎn)開發(fā)總投資達(dá) 億元，較 1999 年增長 %；全市總開工面積 1343 萬平方米，比 1999 年增長 %；總竣工面積為 萬平方米，比 1999 年增長 2%；其中住宅竣工面積達(dá) 萬平方米，占全市總竣工面積的 %，比 1999 年增長 %；全市商品房銷售總面積為 萬平方米，其 中住宅為 244 萬平方米，占總面積的%，銷售額達(dá) 億元；空置商品房從 1999 年的 150 萬平方米下降 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 8 頁 共 48 頁 為 115萬平方米。二是在房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)上，全市房屋租賃總戶數(shù)為 19481戶，比 1999 年增長 11%，租賃總面積為 萬平方米，比 1999 年增長17%，年租金總額為 億元，比 1999 年增長 52%。三是在房地產(chǎn)抵押方面，全市房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為 21647 戶，比 1999 年增長 %，說明個(gè)人購房貸款正迅速地增長。以上情況表明： XX 市 2020 年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開始回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始步入 了成長期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。 （ 1）個(gè)人購買率進(jìn)一步增加。商品房個(gè)人購買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)購買力水平的重要指標(biāo)， 2020 年第四季度商品房銷售額為 8 億元，其中個(gè)人購買為 億元，個(gè)人購買率為 %。從圖中可以看出： 2020年 XX 市商品房個(gè)人購買率是持續(xù)上升，至第四季度已經(jīng)達(dá)到 %的水平，個(gè)人購買率的不斷上升，也從一個(gè)側(cè)面表明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費(fèi)已經(jīng)啟動(dòng)并且持續(xù)增長，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。 （ 2）房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。 2020 年第四季 度房地產(chǎn)投資總額為 億元，在上季度的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增長， 從左圖看出：2020 年各季度 XX 市房地產(chǎn)投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長周期已經(jīng)到來，同時(shí)也可以看出房地產(chǎn)需求對(duì)投資強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用。 價(jià)格 指數(shù) 一季度 1000 二季度 1963 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第