【正文】 1 金眾東莞項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 一、項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱 南城宏圖項(xiàng)目 2020404 2020G017（地塊） 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)公司 深圳市金眾集團(tuán)有限公司 承擔(dān)可行性研究工作的單位 深圳市同致行物業(yè)顧問(wèn)有限公司 研究工作依據(jù) ? 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 （建設(shè)部：建標(biāo) [2020]205 號(hào)） ? 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資 [1993]530 號(hào)） ? 《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知》及附件 （中國(guó)國(guó)際工程咨 詢公司：咨經(jīng) [1998]11 號(hào)） ? 《東莞市建設(shè)工程價(jià)格信息》 ? 開(kāi)發(fā)公司提供的相關(guān)資料 2 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 本項(xiàng)目位于東莞南城新中心南部，東北緊鄰交通要道東莞大道，與城市花谷隔路對(duì)望；西北面為高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，北面為深圳建控總承包公司規(guī)劃建設(shè)的住宅區(qū)。 根據(jù)開(kāi)發(fā)公司提供的項(xiàng)目土地使用權(quán)出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等相關(guān)資料，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)見(jiàn)表 11。 表 11 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 名稱 單位 主要指標(biāo) 1 建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書(shū) — 202033028 2 總用地面積 平方米 3 建筑用地面積 平方米 4 總建筑面積 平方米 295919 5 計(jì)入容積率建筑面積 平方米 295919 其中： 住宅 平方米 274419 商業(yè) 平方米 15000 會(huì)所 平方米 3000 幼兒園 平方米 2500 配套居委會(huì)及管理處建筑面積 平方米 1000 6 容積率 — 7 建設(shè)規(guī)模 9/12層 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù) ? 項(xiàng)目用地取得 項(xiàng)目用地已取得，開(kāi)發(fā)公司為深圳市金眾集團(tuán)有 限公司。地塊號(hào)為 2020404 2020G017 號(hào)，權(quán)利人為深圳市金眾集團(tuán)有限公司，使用年期 70 年（ 2020 年 07 月 06 日－ 2074 年 07 月 05 日）。 ? 結(jié)論 3 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)正在完備之中。 可行性研究結(jié)論 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，項(xiàng)目地塊所屬的東莞片區(qū) 一直以 南城 “后花園 ”形象出現(xiàn)，在新的一輪 “高尚建城 運(yùn)動(dòng) ”中 有 其獨(dú)有的優(yōu)勢(shì) ，近幾年來(lái)每年都有一定量的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與供應(yīng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)與銷售呈現(xiàn)供銷兩旺的局面。預(yù)計(jì)區(qū)域內(nèi)近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持這種態(tài)勢(shì)。 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 項(xiàng)目將 于 2020 年 10 月開(kāi)始施工，預(yù)計(jì)建設(shè)工期為 29 個(gè)月，即項(xiàng)目將于 2020 年 3 月竣工 。 投資估算和資金籌措 ? 投資估算 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資額為 萬(wàn)元，其中各項(xiàng)成本費(fèi)用的金額詳見(jiàn)表 12。 表 12 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資估算表 一、開(kāi)發(fā)成本 總價(jià)（萬(wàn)元） 地價(jià) 公共設(shè)施配套基金 前期工程費(fèi) 建安工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施配套及環(huán)境工程費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 4 6 9 年制學(xué)校 0 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 7質(zhì)量安檢費(fèi) 7交易服務(wù)費(fèi) 7其他費(fèi)用 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 二、開(kāi)發(fā)費(fèi)用 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 三、投資總額 5 ? 資金籌措 本項(xiàng)目的資金來(lái)源主要包括自有資金（資本金）、銀行貸款和銷售回款等。項(xiàng)目資金籌措方案數(shù)據(jù)匯總見(jiàn)表 1表 1 。 表 13 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā) 資金籌措表 序號(hào) 籌措資金來(lái)源 籌措資金數(shù)額 (萬(wàn)元 ) 籌措資金比例(%) 1 自有資金 25 2 銀行貸款 3 銷售回款 項(xiàng)目總投資 100 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策。 本項(xiàng)目選址適宜，定位準(zhǔn)確，設(shè)計(jì)合理，售價(jià)適中，符合市場(chǎng)主流需求。從財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資為 113461 萬(wàn)元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %,利潤(rùn)總額為 萬(wàn)元，成本利潤(rùn)率為%，稅后利潤(rùn)為 萬(wàn)元，稅后成本利潤(rùn)率 %。具有良好的經(jīng)濟(jì)效益；本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，且從技術(shù)方面看亦充分具備可行性。 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論： 本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，本項(xiàng)目可行。 6 二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 市場(chǎng)宏觀背景 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 1. 東莞概況 東莞市位于廣東省中南部、珠江三角洲東北部，北距廣州 50 公里，南離深圳 90 公里，處于穗港經(jīng)濟(jì)走廊中間，是廣州與香港之間水陸交通的必 經(jīng)之地。 東莞市現(xiàn)有 32 個(gè)鎮(zhèn)，總共有 700 萬(wàn)左右人口，其中常住人口 160萬(wàn)左右，暫住人口 450 萬(wàn)左右，而港澳臺(tái)及海外僑胞大概有 100 萬(wàn)左右。其實(shí)，加上流動(dòng)人口，東莞現(xiàn)有人口接近 1000 萬(wàn)左右。 從人口區(qū)域分布來(lái)看，虎門(mén)、長(zhǎng)安、厚街及市區(qū)占有比較大的人口比重，平均大概都有 70 萬(wàn)左右的人口。 從人口群體特征來(lái)看，呈現(xiàn)出“啞鈴式”的群體結(jié)構(gòu)，上層富有人士階層及低層打工一族占有比較大比重，而中層階層如白領(lǐng)、工薪階層所占比重較少；但是，近年來(lái)隨著東莞市大力通過(guò)各種人才引進(jìn)政策及全國(guó)大量的畢業(yè)生涌入東莞，這一中 間階層的人口比重正以比 7 較快的速度在增長(zhǎng)。 分析：改革開(kāi)發(fā)以來(lái)，東莞因“三來(lái)一補(bǔ)”的勞動(dòng)密集型經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)而得到快速發(fā)展，并涌入了大量的低層打工一族，導(dǎo)致東莞市具有典型的移民城市特征；外來(lái)人口與本地人口比例懸殊，本地人因土地出租、房屋、廠房出租等收入渠道而迅速走上“暴富”之路，誕生了一大批東莞本地“農(nóng)民暴發(fā)戶”。 2. 東莞市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概勢(shì)及在珠三角的戰(zhàn)略地位 近年來(lái)，東莞充分發(fā)揮地理人文優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)，以科技推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展。實(shí)施經(jīng)濟(jì)國(guó)際化戰(zhàn)略，大力吸引外資，發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)。 二十年來(lái)，東莞的經(jīng)濟(jì)以平均每年 22%的增長(zhǎng)率蓬勃發(fā)展，是中國(guó)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力 30 強(qiáng)城市之一，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的地區(qū)之一，形成了以制造業(yè)為主，以電子資訊產(chǎn)業(yè)為支柱的外向型經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，是國(guó)際性的加工制造業(yè)基地和中國(guó)重要的外貿(mào)出口基地。 通過(guò)近年來(lái)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，東莞各鎮(zhèn)區(qū)形成了比較明顯的衛(wèi)星城鎮(zhèn)布局，并且各鎮(zhèn)區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)區(qū)別明顯。如以服裝產(chǎn)業(yè)而聞名海內(nèi)外的虎門(mén)、長(zhǎng)安，厚街的餐飲、娛樂(lè)及家具制造業(yè)，大朗的紡織業(yè)，長(zhǎng)安、清溪的電子通訊制造業(yè)，樟木頭的旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)，常平的物流業(yè)，高步鎮(zhèn)的鞋業(yè)，塘廈鎮(zhèn)的玩具制造業(yè)等 。各鎮(zhèn)基本上形成了自己的龍頭產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)支柱。 根據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的 2020 年中國(guó)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告，廣東省的廣州、深圳、佛山、東莞、珠海、惠州進(jìn)入 2020 年最具競(jìng)爭(zhēng)力城市排名前 50 位，在珠三角十二市區(qū)中東莞排名第四，僅次于廣州、深圳、佛山；而在城市成長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的排名中，東莞位列全國(guó)第九，落后于排名第三位的深圳、排名第七位的廣州。這說(shuō)明了東莞市經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)性良好，經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展。 8 分析： 東莞處于大廣州、泛深圳之間，在珠三角占有極其重要的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略地位，有效與廣州、深圳互動(dòng)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展， 東莞在珠三角的經(jīng)濟(jì)地位會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，良好的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)將會(huì)有效促進(jìn)東莞的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。 3. 人民生活水平 東莞在改革開(kāi)放以來(lái)，逐漸走上了共同富裕的道路。 2020 年上半年城鎮(zhèn)在崗職工月人均工資 1978 元，比上年同期增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 11658 元，增長(zhǎng) %,增速同比提高 個(gè)百分點(diǎn)；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入總量超過(guò)廣州僅次于深圳。為此，東莞人民生活水平已經(jīng)進(jìn)入了比較寬裕的后小康階段。 分析：目前，東莞每百戶城鎮(zhèn)居民家庭擁有轎車 32 輛，居民家庭家用汽車擁有量居全省首位；這在一定程度上 可以說(shuō)明東莞本地城鎮(zhèn)居民的富有程度；隨著城市化進(jìn)程的加快及原始資本的不斷積累，本地城鎮(zhèn)居民對(duì)居住品質(zhì)將會(huì)有更高的追求，本地富有城鎮(zhèn)居民對(duì)自建 3～ 4 層小洋房的居住生活形態(tài)熱情度降低。 東莞市投資宏觀背景 東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 東莞市六年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)情況表 年度 1998 1999 2020 2020 2020 2020 商品房 總體 施工面積 961,457 1,578,398 2,212,760 2,251,497 3,056,459 6,895,162 新開(kāi)工 面積 700,884 1,074,963 1,357,504 1,108,447 1,635,915 竣工面積 620,746 882,572 932,456 1,195,653 1,363,568 2,572,854 9 銷售面積 348,996 585,812 663,097 919,680 1,384,968 1,649,873 銷售額 85,636 134,118 197,460 266,591 434,619 5,424,040 空置面積 434,045 498,106 576,995 585,936 683,511 1,143,781 其中： 居住 施工面積 675,068 1,160,575 1,819,971 1,599,736 2,144,381 5,301,062 新開(kāi)工面積 480,039 750,208 1,105,502 821,376 1,161,897 2,823 竣工面積 416,962 698,813 748,602 837,572 985,276 2,219,923 銷售面積 317,649 537,355 579,669 852,391 1,252,299 1,419,069 銷售額 67,860 106,540 153,936 227,729 378,538 4,740,902 空置面積 239,287 254,470 300,526 285,754 335,523 916,055 其中： 商業(yè) 施工面積 205,411 251,157 235,969 524,283 609,114 992,415 新開(kāi)工面積 155,367 221,289 175,084 206,517 317,209 竣工面積 101,960 117,372 104,745 273,056 288,892 262,234 銷售面積 24,047 37,489 40,569 32,411 69,254 147,112 銷售額 15,783 24,177 31,067 28,043 38,377 781,311 空置面積 76,558 80,949 96,313 83,852 120,540 196,917 隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的逐步到位，從今年 4 月份以來(lái)，我市固定資產(chǎn)投資增速有所減緩， 16 月鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資增幅比一季度回落 7 個(gè)百分點(diǎn)。其中基本建設(shè)增長(zhǎng) %，回落 個(gè)百分點(diǎn)；更新改造增長(zhǎng) %，上升 個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增長(zhǎng) %，回 10 落 個(gè)百分點(diǎn)。 據(jù)建設(shè)局、統(tǒng)計(jì)局提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，東莞今年上半年完成房地產(chǎn)投資 億元，與去年同期的 億元相比增長(zhǎng)率為 96％，增長(zhǎng)了近一倍。 今年 7— 9 月，東莞市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)保持繼續(xù)良好發(fā)展 態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)，商品房建設(shè)和銷售與上半年相比有較大增幅。